鳳鳴佳苑小高層強(qiáng)推方案

1、鳳鳴佳苑小高層七、八月營銷方案鳳鳴佳苑小高層七、八月營銷方案一、一、競爭樓盤分析競爭樓盤分析1、本區(qū)域多層本區(qū)域多層本區(qū)域的主要競爭樓盤為吉泰幸福世家和中房麗景湖畔。幸福世家均價為3650元，中小戶型多，吸引了本案所無法滿足的那部小戶型需求者。中房四期兩棟精裝修房中的兩個單元在7月9日開盤，隨后兩個單元也會在近期開盤，其價格在原來3800元均價的基礎(chǔ)上另加600元的裝修費(fèi)，其價格與推出時間將給我們造成很大的壓力。2、小高層及高層小高層及

2、高層目前與本案形成競爭的產(chǎn)品主要有以上三個：案名價格競爭戶型位置比之本案的競爭優(yōu)勢比之本案的競爭劣勢楓河雅居均價4400元88㎡三室兩廳一衛(wèi)、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳一衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)興慶區(qū)鳳凰北街與賀蘭交匯處5棟12層小高層，11號開盤，全部拿出來賣；有地下停車場；一梯兩戶；處于愛伊河、北塔湖、唐徠渠三面包圍中；中小戶型多、戶型方正實用；按揭優(yōu)惠50元，一次性付清優(yōu)惠100元；7月11—15日購房且辦理完手續(xù)，可進(jìn)

3、行抽獎，獎品為家電；小區(qū)庭院景觀勝過本案；號稱“以‘多層住宅、普通小區(qū)’的定價銷售”；在各大媒體上廣為宣傳；案場表現(xiàn)銷售火爆；離主城稍遠(yuǎn)、非現(xiàn)房、價格高于本案長城領(lǐng)世尚層起價3980元，未定價96㎡的兩室兩廳一衛(wèi)、97㎡的三室兩廳一衛(wèi)金鳳區(qū)長城路，緊靠金鷹國際村品牌地產(chǎn)；品牌大社區(qū)；在售物業(yè)為臨街一梯兩戶；戶型方正；銀川市首家2A級節(jié)能住宅示范小區(qū)；城市中心區(qū)，生活配套齊全；現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購，每平米優(yōu)惠100元，26日開盤當(dāng)天另有優(yōu)惠。非現(xiàn)

4、房、價格高于本案頤和城府均價3700元以大戶型為主，不乏60到90平米的小戶型金鳳區(qū)黃河路與通達(dá)南街交匯處廣州頤和集團(tuán)開發(fā)的大型社區(qū)，外圍綠化較好，景觀好，價格低位置偏僻、生活配套落后3、竟?fàn)巸?yōu)劣勢比較竟?fàn)巸?yōu)劣勢比較1、由上可知，本案與多層物業(yè)相比，具有兩項優(yōu)勢：第一、物業(yè)形態(tài)為小高層，有著多層所沒有的優(yōu)勢。第二、本案雖是小高層，但價格與多層相當(dāng)。因此，在以地緣劃分的兩個多層競爭對手面前，本案具有一定的優(yōu)勢。2、本案與小高層物業(yè)相比，具

5、有價格優(yōu)勢和現(xiàn)房優(yōu)勢，但是現(xiàn)房同時也是本案的劣勢，因為現(xiàn)房使本案的缺點一目了然。二、本案優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析A、性價比高。性價比高。本案均價為3890元，這個價格是目前市內(nèi)大多數(shù)普通多層的均價，但是，小高層這種趨勢性物業(yè)所帶來的的生活品質(zhì)與長遠(yuǎn)利益遠(yuǎn)非普通多層可比：1）一生一步到位的置業(yè)。一生一步到位的置業(yè)。多層業(yè)主，特別是二樓以上的多層業(yè)主，都有一個隨著時間的推移而越來越緊迫面對的問題：老了，爬不動樓了，必須要進(jìn)行人生的第二

6、次置業(yè)。這個人生階段也恰逢兒女成家，可能多年積攢的老本已經(jīng)拿出來給子女做了婚房的首付，于樓盤的幾個較集中的客戶源為大武口、石嘴山地區(qū)的寧煤職工、石油城、寧東工業(yè)基地。從現(xiàn)在已售出的小高層來看，靠西的111㎡的C戶型和125㎡的D戶型接受程度較高，究其原因是因為西面房采光較好，同時不靠友愛路。三、銷售難點分析1、愿意花四、五十萬，在小高層購買111㎡或125㎡住宅的消費(fèi)者，大多對生活品質(zhì)比較重視。這樣的客戶比較看重與居住舒適性相關(guān)的戶型與

7、生活環(huán)境等因素，而對于價格的敏感度雖然仍然明顯，但卻不占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。對于這兩點，本案都存在著顯而易見的劣勢。2、而低一層次的消費(fèi)者，又更趨向于選擇實用的小戶型。對于這類消費(fèi)者，我們的競爭對手都有著豐富的能滿足他們費(fèi)需求的產(chǎn)品以供選擇。3、綜合來講，本案存在著找不到消費(fèi)者的尷尬，總體來說就是高的看不上，低的買不起。四、突破點分析1、和誰去競爭？和誰去競爭？A、與市場上的高層或小高層競爭者相比，本案雖然價格低，又是現(xiàn)房，但考慮到購買小高

8、層的消費(fèi)者大多對生活品質(zhì)比較重視、對價格敏感度較低這一特點，本案不具備正面的競爭優(yōu)勢。B、與多層競爭對手比較起來，在同等的價格條件下，本案作為小高層物業(yè)，有著多層所沒有的優(yōu)勢：：1）一生一步到位的置業(yè)。一生一步到位的置業(yè)。2)生活品質(zhì)的升級。生活品質(zhì)的升級。3）70年的居位權(quán)限。年的居位權(quán)限。2、我們的樓盤是什么樣的樓盤？我們的樓盤是什么樣的樓盤？我們可以將本案包裝為本城第一性價比樓盤本城第一性價比樓盤。支撐這一概念的元素有三點：1）“

9、一生一次置業(yè)”“一生一次置業(yè)”。一步到位的置業(yè)，小高層的物業(yè)形態(tài)與生活配套可滿足一個家庭整個生命周期的全部需要，避免二次置業(yè)的資金浪費(fèi)和生活品質(zhì)下降；2）多層價位，高層品）多層價位，高層品味。味。價格與多層齊平，品質(zhì)向多層看齊3）升值前景廣闊。）升值前景廣闊。依傍區(qū)域首席商業(yè)街，商業(yè)街的成長速率高、地位無可取代，這意味著本案處于區(qū)域升值首當(dāng)其沖的地位；大交通帶動周邊大商業(yè)，試想未來二十年或三十年后，自己生活的小區(qū)被大片大片的中高端商業(yè)包

10、圍將會是什么概念？3、我們的消費(fèi)者是哪種人？我們的消費(fèi)者是哪種人？那是一群眼光長遠(yuǎn)、善長理財?shù)木魅耍麄兛紤]問題更加深遠(yuǎn)、全面、周到，他們的一塊錢花出來的效果是別人的兩倍甚至三倍。他們頭腦發(fā)達(dá)、目光敏銳，有別于大多數(shù)的缺乏主見和因為短視而習(xí)慣性浪費(fèi)，他們在城市中駕馭自如，輕松玩轉(zhuǎn)。4、消減掉的劣勢。消減掉的劣勢。根據(jù)這樣的定位，則我們111平米二室一廳一衛(wèi)與125平米三室二廳二衛(wèi)的大戶型也可以解釋為大面積的房子更適合生活一輩子，因為一