萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游渡假區(qū)項(xiàng)目建議書(52頁(yè))

1、明確發(fā)展方向，制定實(shí)施策略，管控操作流程協(xié)助萬(wàn)達(dá)開(kāi)創(chuàng)具有劃時(shí)代意義的旅游新標(biāo)桿——萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山土地運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目工作建議書,華北區(qū)域顧問(wèn)業(yè)務(wù)中心 北京戰(zhàn)略顧問(wèn)事業(yè)部二零一零年六月十五日,本報(bào)告嚴(yán)格保密,謹(jǐn)呈：長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司,,報(bào)告內(nèi)容,項(xiàng)目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題的初步研判針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì)下一步工作,長(zhǎng)白山項(xiàng)目做為萬(wàn)達(dá)初次切入的大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將與五方集團(tuán)合力打造中國(guó)最大的旅游

2、投資項(xiàng)目,,,,長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)的建設(shè)規(guī)模之大、檔次之高、內(nèi)容之豐富，代表了中國(guó)休閑度假旅游項(xiàng)目的最高水平，堪稱世界級(jí)的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積約30平方公里，建設(shè)用地約10平方公里，總投資200億元，是全國(guó)投資規(guī)模最大的單個(gè)旅游項(xiàng)目。,大連萬(wàn)達(dá),中國(guó)泛海,內(nèi)蒙古億利,遼寧一方,用友,長(zhǎng)白山項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì),,聯(lián)想,可以預(yù)見(jiàn)的是，憑借多元優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目最終將成為世界級(jí)的旅游度假目的地,價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),詳述,全國(guó)投資規(guī)模最大的單個(gè)旅游項(xiàng)目吉林省

3、頭號(hào)招商引資項(xiàng)目整體方案和各項(xiàng)目均聘請(qǐng)全球頂級(jí)大師主持設(shè)計(jì)高檔酒店群規(guī)劃建設(shè)10家酒店,等級(jí),區(qū)位和資源,未來(lái)潛力,開(kāi)發(fā)主題,位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，距長(zhǎng)白山機(jī)場(chǎng)十五公里，距天池風(fēng)景區(qū)二十公里,長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會(huì)議中心、文化中心、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施。南區(qū)為國(guó)際旅游度假區(qū)，由高檔度假酒店群、國(guó)際會(huì)議中心、大型滑雪場(chǎng)、小球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、森林別墅、國(guó)際狩獵場(chǎng)

4、、漂流等項(xiàng)目組成。,長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)全面建成后，長(zhǎng)白山地區(qū)將成為中國(guó)首屈一指的旅游勝地,同時(shí)，一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)為本項(xiàng)目前期的重要盈利模式，土地運(yùn)營(yíng)成為重要回現(xiàn)手段,經(jīng)過(guò)上一輪溝通，世聯(lián)已聚焦需協(xié)助萬(wàn)達(dá)成功運(yùn)營(yíng)區(qū)域土地,了解目標(biāo)客戶,區(qū)域價(jià)值挖掘,區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn),,,,他們是誰(shuí)？他們?cè)谧鍪裁矗克麄兿朐趺礃铀麄冃枰裁?？他們重視什么?深入了解客戶行為并對(duì)他們進(jìn)行細(xì)分以滿足他們不同的需求,價(jià)值定位－功能性－情感性期望的品牌形象

5、核心識(shí)別基本識(shí)別……,廣告表現(xiàn)和媒體組合促銷組合區(qū)域特性和定位價(jià)格定位土地特點(diǎn)和價(jià)值……,根據(jù)區(qū)域定位和特點(diǎn)，聚焦打造最具特色和價(jià)值的品牌形象,通過(guò)各種有效的舉措組合，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域的價(jià)值定位,其中，北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將成為先期土地運(yùn)營(yíng)中的重中之重,,,,北區(qū)旅游新城,北區(qū)規(guī)劃為旅游新城，將建設(shè)撫松縣行政中心及會(huì)議中心、文化中心、購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、住宅區(qū)等生活設(shè)施,四大問(wèn)題成為本次溝通的切入點(diǎn)…,,關(guān)

6、于區(qū)域?qū)傩?關(guān)于土地劃分與土地價(jià)值評(píng)估,土地營(yíng)銷推介大綱,闡述,本項(xiàng)目位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，屬于四線城市的空間屬性，如何思考在這樣的空間屬性下，土地的需求方該怎樣選擇,如何設(shè)置合理的地塊劃分，并確定土地價(jià)格,確定可以落地執(zhí)行的土地推介工作大綱,如何利用五方資源、萬(wàn)達(dá)和長(zhǎng)白山,五方集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)都是國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)民企集團(tuán)，開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)；同時(shí)長(zhǎng)白山做為中國(guó)十大名山具有一定的知名度，應(yīng)該如何借勢(shì)，助力區(qū)域土地推介,,,報(bào)告內(nèi)容,項(xiàng)

7、目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題的初步研判針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì)下一步工作,根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的初步研判，世聯(lián)形成以下觀點(diǎn),世聯(lián)觀點(diǎn)1：四線城市屬性不是本項(xiàng)目土地運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)屬性,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng)——核心是通過(guò)成功的旅游開(kāi)發(fā)，重新定義區(qū)域，擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍，提高區(qū)域價(jià)值（土地價(jià)值/物業(yè)價(jià)值）平臺(tái),,觀點(diǎn)一,,,案例解析：通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)改寫所屬區(qū)域的板塊價(jià)值,案例一：云南·宜良陽(yáng)宗海,,案例二：浙江&#

8、183;嘉興九龍山莊,,,觀點(diǎn)一,,,案例一：亞洲第一球場(chǎng)的春城高爾夫和柏聯(lián)SPA使陽(yáng)宗海享譽(yù)海內(nèi)，為區(qū)域樹(shù)立高端度假區(qū)的占位形象,,,成功的旅游開(kāi)發(fā)奠定區(qū)域板塊價(jià)值…,,,,區(qū)域土地價(jià)值處于快速增長(zhǎng)階段,春城湖畔高爾夫——亞洲第一球場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：新加坡吉寶集團(tuán)（新加坡第三大上市房地產(chǎn)公司）區(qū)位：陽(yáng)宗海東側(cè)規(guī)模：500公頃 (7,496畝) ，兩個(gè)18洞錦標(biāo)賽高爾夫球場(chǎng)；總體規(guī)劃1500套別墅球場(chǎng)設(shè)計(jì)師：山場(chǎng)Jack Nicklau

9、s(杰克·尼克勞斯 )，湖場(chǎng)Robert Trent Jones Jr(小羅伯特·瓊斯）柏聯(lián)SPA——亞洲首席SPA開(kāi)發(fā)商：柏聯(lián)集團(tuán)區(qū)位：陽(yáng)宗海西北側(cè)規(guī)模：約2000畝，(1、2期)已開(kāi)發(fā)300畝客房量：酒店客房50套，獨(dú)棟別墅23套,,,,,華僑城,高富,華,商,,春城,柏聯(lián),,,,擬建項(xiàng)目,擴(kuò)建項(xiàng)目,,,佳達(dá)利,陽(yáng)宗海區(qū)域土地價(jià)格伴隨著區(qū)域旅游度假區(qū)的不斷成熟而逐年增長(zhǎng)，目前陽(yáng)宗海已經(jīng)定位為——國(guó)家

10、級(jí)旅游度假區(qū)：地價(jià)漲幅指標(biāo)：從2003年不足10萬(wàn)/畝，到2009年地價(jià)已經(jīng)達(dá)到120萬(wàn)/畝（毛地地價(jià)）,,觀點(diǎn)一,,,案例二：頂級(jí)高端配套以及封閉式圈層管理成就項(xiàng)目?jī)r(jià)值，驅(qū)動(dòng)物業(yè)高溢價(jià)的實(shí)現(xiàn),,物業(yè)市場(chǎng)高溢價(jià)實(shí)現(xiàn),區(qū)域整體頂級(jí)配套組合,三大景觀主題golf球場(chǎng),跑馬場(chǎng)及馬術(shù)會(huì)所,佛主題等文化休閑設(shè)施,游艇俱樂(lè)部,,,,,,,,,,構(gòu)建頂尖項(xiàng)目?jī)r(jià)值,,“比肩全國(guó)頂級(jí)”,,,,,上海佘山golf,上海紫園,,2000,,4000,,九龍

11、山莊,5000,（萬(wàn)）,別墅總價(jià)區(qū)間,,1.3億,九龍山莊，杭州灣北側(cè)，距城區(qū)45分鐘車程，總規(guī)劃面積10平方公里,區(qū)域嚴(yán)格、尊貴的封閉式管理,,觀點(diǎn)一,,,因此我們認(rèn)為，長(zhǎng)白山的旅游升級(jí)開(kāi)發(fā)將徹底重構(gòu)項(xiàng)目所屬區(qū)域板塊價(jià)值，四線城市屬性不成為土地運(yùn)營(yíng)的限制,,模式一：無(wú)驅(qū)動(dòng)情況下的四線城市發(fā)展,,,,時(shí)間,時(shí)間,土地價(jià)值,土地價(jià)值,土地持續(xù)開(kāi)發(fā),價(jià)值點(diǎn)跳躍,,,模式二：旅游驅(qū)動(dòng)情況下的四線城市發(fā)展,,,,觀點(diǎn)一,,,世聯(lián)觀點(diǎn)2：做

12、為北區(qū)目前的土地運(yùn)營(yíng)平臺(tái)——已編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃，我們認(rèn)為未能充分發(fā)揮北區(qū)價(jià)值，突破價(jià)值平臺(tái)面臨不確定性,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng)——區(qū)域控制性規(guī)劃為土地運(yùn)營(yíng)的操作平臺(tái)；土地增值為土地運(yùn)營(yíng)的操作核心；成功出讓土地為土地運(yùn)營(yíng)的操作終點(diǎn),觀點(diǎn)二,,,,成功突破四線城市限制，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域規(guī)劃定位，這是成功土地推介的前提,,,,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況對(duì)區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估有顯著的影響,投入－產(chǎn)出區(qū)域經(jīng)營(yíng)性用地(強(qiáng)盈利性)和旅游用地

13、（強(qiáng)投入性）以及基礎(chǔ)設(shè)施等的配比設(shè)置能否有效平衡,開(kāi)發(fā)進(jìn)程規(guī)劃功能的空間布局組合是否有利于建立區(qū)域的合理開(kāi)發(fā)分析,規(guī)劃是區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作平臺(tái),,,,觀點(diǎn)二,,,,北區(qū)規(guī)劃診斷1——未能充分聯(lián)動(dòng)南區(qū)，借勢(shì)不足,,10家高檔酒店群（六星級(jí)的柏悅度假酒店、五星級(jí)的凱悅會(huì)議酒店、四星級(jí)的假日酒店…）亞洲最大的滑雪場(chǎng)(43條滑雪道，滿足舉辦冬奧會(huì)級(jí)別國(guó)際賽事以及中、初級(jí)滑雪愛(ài)好者的需求)國(guó)際頂級(jí)高爾夫團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的山地高爾夫和峽谷濱

14、江高爾夫,,,機(jī)會(huì)點(diǎn)闡釋,機(jī)會(huì)點(diǎn),,,南區(qū)優(yōu)勢(shì)——頂級(jí)設(shè)施配置,,客戶層分流,頂級(jí)資源間接占有,南區(qū)的接待量,在南區(qū)的設(shè)施配置中，未來(lái)將吸引客戶層次較為多元的消費(fèi)群體，高端客戶將在南區(qū)承載，還有大量的中高端和中端客戶需要承載區(qū)域,頂級(jí)設(shè)施往往能夠驅(qū)動(dòng)頂級(jí)物業(yè)，同時(shí)通過(guò)購(gòu)買物業(yè)往往占有了設(shè)施的關(guān)聯(lián)權(quán)益，但本項(xiàng)目南區(qū)的物業(yè)較為稀缺，北區(qū)可以通過(guò)關(guān)聯(lián)權(quán)益模式構(gòu)建互動(dòng)價(jià)值,南區(qū)的總體接待規(guī)模有限，北區(qū)可以做一定的消費(fèi)承載,觀點(diǎn)二,,,,北區(qū)

15、規(guī)劃診斷2——生活意向有余，度假旅游意向不足，傾向于升級(jí)版的區(qū)域生活新城，在此基礎(chǔ)上無(wú)法擴(kuò)展客戶群,北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,,北區(qū)規(guī)劃為旅游新城——一期總建筑面積500萬(wàn)方,北區(qū)核心設(shè)施,,北區(qū)一期的核心設(shè)施示范小區(qū)幼兒園（2所）小學(xué)（2所）行政中心市政廣場(chǎng)中學(xué)文化中心購(gòu)物中心二甲醫(yī)院,,一期核心設(shè)施主要以滿足區(qū)域城市居民的生活型設(shè)施為主，使得項(xiàng)目整體發(fā)展方向更傾向于升級(jí)版的區(qū)域新城,觀點(diǎn)二,,,,北區(qū)規(guī)劃診斷3——未

16、能在定位上關(guān)聯(lián)長(zhǎng)白山區(qū)域周邊景區(qū)價(jià)值，不能發(fā)揮泛長(zhǎng)白山區(qū)域的資源聯(lián)動(dòng)價(jià)值,,,長(zhǎng)白山關(guān)聯(lián)的周邊景區(qū)價(jià)值,,,北區(qū)可以重點(diǎn)依托的優(yōu)勢(shì),豐富的景區(qū)資源長(zhǎng)白山周邊有著豐富的景區(qū)資源，目前長(zhǎng)白山的旅游收入達(dá)到14個(gè)億，因此我們認(rèn)為北區(qū)依托長(zhǎng)白山的旅游客群吸引，可以重點(diǎn)發(fā)力，承載大長(zhǎng)白旅游景區(qū)的集散中心作用旅游的低端承載體系所造成的缺失 2005-2008年三年的長(zhǎng)白山游客的年均增長(zhǎng)率為16.06%； 2007年游客90萬(wàn)人次。仍以簡(jiǎn)單

17、觀光游為主，北坡是主導(dǎo)，缺乏高端度假旅游產(chǎn)品，游客平均滯留時(shí)間1.5天,觀點(diǎn)二,,,,如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制1——區(qū)域市場(chǎng)范圍的限制,地緣客戶來(lái)源,以松江河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)仄胀ň用駷橹鳎o以一定的公務(wù)員階層撫松縣行政中心及商業(yè)配套完善所帶來(lái)的客戶群,地緣客戶特征,當(dāng)?shù)毓ぷ鞯哪贻p人，無(wú)房，同父母共同居住，有首次置業(yè)需求已工作一定的時(shí)間，有房，但無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的居住需求，有改善性需求婚房需求隨著當(dāng)?shù)馗鳟a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及房

18、地產(chǎn)的升值，帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用裆倭客顿Y需求,觀點(diǎn)二,,,,如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制2——消化量的限制,,07年供求走勢(shì)較平穩(wěn)，08年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，除消化當(dāng)年供應(yīng)量外，還消化一部分歷史存量。09年商品住宅供應(yīng)大于需求，由于08年剛性需求的爆發(fā)，以及09年供應(yīng)量的大增，使得09年去化速度相對(duì)較慢。,2009年商品住宅供應(yīng)量同比上升94%，成交量同比下降38%，09年2-3季度開(kāi)盤項(xiàng)目供應(yīng)量較大，使得供應(yīng)量同比大增，成交

19、量走勢(shì)基本平穩(wěn)。,觀點(diǎn)二,,,,如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大限制3——區(qū)域平臺(tái)價(jià)值的限制,,商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)，基本呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)；商品住宅07年上升較快，增幅較大。,商品住宅走勢(shì)受成交結(jié)構(gòu)影響較大，在總體供求相對(duì)平衡的情況下雖有起伏，但整體走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。商品住宅走勢(shì)受其供求影響，07年增幅加速后隨即受到08、09年供應(yīng)放量的影響，增幅出現(xiàn)小幅回落。,觀點(diǎn)二,,,,如以已有規(guī)劃來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，未來(lái)可能面臨四大

20、限制4——消費(fèi)力的限制,本地消費(fèi)水平偏低，2008年人均GDP達(dá)到2977美元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 40.0%。收入和消費(fèi)水平低于吉林省和白山市平均水平。,觀點(diǎn)二,,,,我們認(rèn)為，北區(qū)規(guī)劃優(yōu)化可以選擇的方向,加大北區(qū)做為長(zhǎng)白山旅游集散中心的功能定位適度減弱區(qū)域生活新城意向，豐富北區(qū)特色旅游度假項(xiàng)目（需要進(jìn)一步研究市場(chǎng)以論證），增加區(qū)域旅游度假小鎮(zhèn)意向充分利用區(qū)域自然資源（如溫泉/水系）綜合來(lái)看，我們認(rèn)為北區(qū)應(yīng)該以中高端旅游小鎮(zhèn)為

21、核心定位，以區(qū)域旅游集散中心為核心功能，充分聯(lián)動(dòng)南區(qū)旅游開(kāi)發(fā)，依靠區(qū)域奠定的旅游價(jià)值突破區(qū)域市場(chǎng)四大限制,觀點(diǎn)二,,,,優(yōu)化后的規(guī)劃可以迅速轉(zhuǎn)化為區(qū)域營(yíng)銷價(jià)值,,,東莞松山湖對(duì)創(chuàng)新規(guī)劃平臺(tái)利用,突出規(guī)劃亮點(diǎn)和區(qū)域?qū)傩詢r(jià)值,,,松山湖園區(qū)距東莞主城區(qū)10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107國(guó)道，占地72平方公里，坐擁8平方公里的淡水湖,,松山湖創(chuàng)新規(guī)劃：生態(tài)＋科技,－松山湖規(guī)劃集科技與山水于一色；－融科研、教育、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、

22、文化為一體，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共處，經(jīng)濟(jì)社會(huì)－與資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；－與同沙湖、現(xiàn)有城區(qū)“三位一體”構(gòu)成東莞未來(lái)的中心城區(qū)；－成為一座現(xiàn)代化的生態(tài)文化新城,典型案例,觀點(diǎn)二,,,,根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的初步研判，世聯(lián)形成以下觀點(diǎn),世聯(lián)觀點(diǎn)3：地塊劃分和土地價(jià)值評(píng)估必須和區(qū)域土地增值策略相關(guān)聯(lián),旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng)——區(qū)域土地地塊劃分和土地價(jià)值評(píng)價(jià)是土地運(yùn)營(yíng)中的基礎(chǔ)動(dòng)作，必須實(shí)施一定的科學(xué)方法,,,觀點(diǎn)三,,土地運(yùn)營(yíng)是多目標(biāo)的實(shí)

23、現(xiàn)，而不單純是經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn),區(qū)域開(kāi)發(fā)目標(biāo),利益實(shí)現(xiàn),規(guī)劃實(shí)現(xiàn),土地收益,地區(qū)增值,經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)沉淀,稅收,功能定位,區(qū)域形象建立,,,,,,,,,,,,,,,目標(biāo)客戶引進(jìn),,就業(yè),,開(kāi)發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn),XX年開(kāi)發(fā)完成,XX土地全部出讓,,,,,,,,觀點(diǎn)三,,土地劃分是達(dá)成多目標(biāo)統(tǒng)一的關(guān)鍵——整體出讓or分塊出讓,,,,,土地出讓的方式,出讓地塊范圍,,,觀點(diǎn)三,,方案一：整體出讓,整個(gè)區(qū)域整體出讓給一家開(kāi)發(fā)商；,方案二：分塊出讓,將整個(gè)區(qū)域

24、分成X部分，分別出讓給X家開(kāi)發(fā)商；分塊出讓根據(jù)區(qū)位、土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)取地能力進(jìn)行具體確定,,,【整體出讓方案】有利于區(qū)域整體規(guī)劃，區(qū)域運(yùn)營(yíng)商投入較少，且便于后期控制，但開(kāi)發(fā)周期一般會(huì)長(zhǎng),,,觀點(diǎn)三,,【分塊出讓方案】有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，但不利于區(qū)域整體規(guī)劃的形成，同時(shí)增加區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的控制難度,,,觀點(diǎn)三,,分塊出讓中的分塊區(qū)間需要細(xì)致的考量開(kāi)發(fā)商的拿地區(qū)間能力,典型地塊劃分研究方法,,,觀點(diǎn)三,,土地價(jià)值評(píng)估方法必須根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)

25、確選擇,,,,,,,市場(chǎng)比較法,基準(zhǔn)地價(jià)法,假設(shè)開(kāi)發(fā)法,對(duì)區(qū)域周邊類似地塊的成交案例進(jìn)行整合，從現(xiàn)成交的案例分析。但是對(duì)于三、四城市而言土地交易案例往往對(duì)土地價(jià)值評(píng)估無(wú)借鑒意義，因?yàn)槁糜螀^(qū)域的土地運(yùn)作要顯著超越區(qū)域土地的價(jià)值平臺(tái)和客戶平臺(tái)，不適宜用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。,基準(zhǔn)地價(jià)是由政府有關(guān)部門測(cè)算并定期公布的，是對(duì)宗地所在區(qū)域市場(chǎng)地價(jià)的平均反映，同時(shí)具有一定的權(quán)威性。,在本項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃優(yōu)化的前提下，根據(jù)地塊的整體規(guī)劃和假設(shè)開(kāi)發(fā)情

26、況，按照“地價(jià)＝收益－成本”原則，對(duì)地塊的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。,,,觀點(diǎn)三,,市場(chǎng)比較法——技術(shù)思路,,,觀點(diǎn)三,,基準(zhǔn)地價(jià)法——技術(shù)思路,,,觀點(diǎn)三,,假設(shè)開(kāi)發(fā)法——技術(shù)思路,,,觀點(diǎn)三,,,假設(shè)開(kāi)發(fā)法結(jié)果是結(jié)合宗地的實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格，確定本地塊上開(kāi)發(fā)物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除合理的成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)后的合理地價(jià)，相對(duì)較好地反應(yīng)了宗地的市場(chǎng)價(jià)格。,熟地價(jià)值 = 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-房屋建造成本-管理費(fèi)用-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-

27、公用設(shè)施專用基金-建筑成本融資費(fèi)-建設(shè)成本利息-銷售費(fèi)用–建筑成本利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),原理,,公式,關(guān)鍵要點(diǎn)1：根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地出讓價(jià)值不適用于陌生區(qū)域首先啟動(dòng)的低密度地塊,,,觀點(diǎn)三,,關(guān)鍵要點(diǎn)2：無(wú)論是招標(biāo)還是掛牌出讓，土地出讓底價(jià)的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)土地出讓目標(biāo)的基本保障,,,,,,成交價(jià),底價(jià),底價(jià)是政府為出讓土地使用權(quán)所設(shè)定和計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的最低出讓價(jià)格底線；底價(jià)的確定要有科學(xué)的和公正的地價(jià)確定方式，要充分地

28、體現(xiàn)土地的微觀經(jīng)濟(jì)價(jià)值和宏觀的經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)的原則。,國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓，是政府參與下的市場(chǎng)行為，在設(shè)定出讓底價(jià)時(shí)，除了要考慮實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地的市場(chǎng)價(jià)值，又要在維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，滿足社會(huì)發(fā)展要求方面有所體現(xiàn)。,,,觀點(diǎn)三,,關(guān)鍵要點(diǎn)3：土地出讓要根據(jù)土地推介過(guò)程中市場(chǎng)的不同反應(yīng)而采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略,,,觀點(diǎn)三,,,高價(jià)入市,,低價(jià)入市,在土地推介過(guò)程中，有意向的目標(biāo)開(kāi)發(fā)商較多時(shí)，形成賣方市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)主體擁有土地出讓的主導(dǎo)權(quán)，可

29、采取高價(jià)入市策略。高價(jià)入市有利于營(yíng)造區(qū)域營(yíng)銷氛圍，同時(shí)有望搏得較高的土地收益。,當(dāng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)商數(shù)量較少形成買方市場(chǎng)時(shí)，建議采取低價(jià)入市策略，這樣既給到開(kāi)發(fā)商信心，同時(shí)也能避免土地流拍。,低價(jià)入市，高價(jià)拉動(dòng)策略,對(duì)于大規(guī)模土地出讓，世聯(lián)建議長(zhǎng)白山項(xiàng)目前期不要把價(jià)格抬得過(guò)高，外地開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域需要一定認(rèn)知，不能在營(yíng)銷初期就將開(kāi)發(fā)商嚇退；針對(duì)三角洲土地推介過(guò)程中的營(yíng)銷效應(yīng)，目標(biāo)開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)度，使價(jià)格策略成為調(diào)控區(qū)域營(yíng)銷的手段之一。,,世聯(lián)觀點(diǎn)

30、4：開(kāi)發(fā)商做為土地出讓的主體，這一形式本身在運(yùn)作層面就是一把雙刃劍,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地運(yùn)營(yíng)——土地出讓做為前端交易，開(kāi)發(fā)主體應(yīng)避其鋒芒，留余運(yùn)作空間；同時(shí)萬(wàn)達(dá)已獲取土地使用權(quán)，土地運(yùn)營(yíng)已不是以土地出讓為核心，核心將是土地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓土地獲利這一模式將產(chǎn)生新的問(wèn)題…,,,,觀點(diǎn)四,,,如何看待誰(shuí)做“顯”運(yùn)營(yíng)主體，誰(shuí)做為“隱”運(yùn)營(yíng)主體,政府代表城市土地是國(guó)家的，政府代表國(guó)家，以政府出讓主體更具合法性政府能增添市場(chǎng)信心政府有很強(qiáng)的權(quán)

31、威性和公信力政府有嚴(yán)肅性，體現(xiàn)項(xiàng)目的重要性,以當(dāng)?shù)卣鸵蚤L(zhǎng)白山旅游開(kāi)發(fā)公司為出讓主體的比較差異,以政府為出讓主體,以長(zhǎng)白山旅游開(kāi)發(fā)公司為出讓主體,公司對(duì)公司的企業(yè)業(yè)務(wù)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的感覺(jué)缺乏權(quán)威性和公信力,,以當(dāng)?shù)卣疄橥恋爻鲎尩闹黧w較有優(yōu)勢(shì),,,,觀點(diǎn)四,將萬(wàn)達(dá)及五方集團(tuán)的主體運(yùn)營(yíng)角色轉(zhuǎn)換為區(qū)域發(fā)展的大客戶品牌發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)營(yíng)銷（通過(guò)政府的官方表達(dá)來(lái)闡述），克服土地運(yùn)營(yíng)的負(fù)面影響,,案例——深圳大梅沙，引入萬(wàn)科，增值區(qū)域,,,深圳大梅

32、沙達(dá)到的效果,,引入品牌發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略萬(wàn)科以高于底價(jià)1.6億元的總地價(jià)奪得大梅沙的“地王”，率先以近2000元的樓面地價(jià)進(jìn)入鹽田。在2000年6月30日前，鹽田出讓和拍賣的5宗土地中，實(shí)力較強(qiáng)的中信軍鵬、金雅蘭與瑞沃建設(shè)實(shí)業(yè)獲得土地的時(shí)間較晚，但開(kāi)發(fā)進(jìn)程較快，產(chǎn)品已經(jīng)面市，并獲得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。中信軍鵬的海天一色和金雅蘭的雅蘭酒店，入市均造成了不小的市場(chǎng)轟動(dòng)，迅速積聚了人氣，對(duì)區(qū)域的整體形象有較大的提升作用。,,,,觀點(diǎn)四

33、,轉(zhuǎn)讓模式將給本項(xiàng)目做成新的土地運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，是否存在模式創(chuàng)新的空間,,,,觀點(diǎn)四,“生地”進(jìn)入市土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)交易；招標(biāo)或掛牌出讓,政府設(shè)定較高準(zhǔn)入門檻,長(zhǎng)白山旅游摘牌,長(zhǎng)白山旅游分塊繳納土地出讓金，分塊獲得土地使用權(quán)證,分塊完成征地、拆遷補(bǔ)償及安置工作,進(jìn)行道路及基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),進(jìn)行示范區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè),吸引新的開(kāi)發(fā)商投資合作，開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域,投資核算：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額占到區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的25％以上,長(zhǎng)白山旅游向市國(guó)土房管局提出項(xiàng)

34、目區(qū)域部分土地分期分塊轉(zhuǎn)讓申請(qǐng),,報(bào)告內(nèi)容,項(xiàng)目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題的初步研判針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì)下一步工作,世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的服務(wù)工作階段設(shè)想,根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的深入理解，基于公司的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，世聯(lián)有能力為長(zhǎng)白山項(xiàng)目提供兩大階段的顧問(wèn)服務(wù)工作。,,,一、控規(guī)診斷與優(yōu)化,二、土地營(yíng)銷策略與出讓方案設(shè)計(jì),診斷已有規(guī)劃問(wèn)題，優(yōu)化規(guī)劃方案，建立較優(yōu)的土地運(yùn)作平臺(tái)；,報(bào)告研究與駐場(chǎng)服務(wù)相結(jié)合－土地營(yíng)銷戰(zhàn)略－土

35、地營(yíng)銷策略－出讓條件研究－出讓相關(guān)政策研究－目標(biāo)客戶研究－北區(qū)土地出讓方案設(shè)計(jì)－出讓價(jià)格策略－…,,報(bào)告內(nèi)容,項(xiàng)目背景與世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的需求理解世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題的初步研判針對(duì)性服務(wù)模塊的設(shè)計(jì)下一步工作,世聯(lián)將繼續(xù)保持與萬(wàn)達(dá)的密切聯(lián)系,,項(xiàng)目需求溝通,項(xiàng)目合作溝通,人員互派溝通,闡述,,共同推動(dòng)項(xiàng)目成功、高效開(kāi)展指定？全程服務(wù)？項(xiàng)目服務(wù)？……,,反復(fù)溝通，明確長(zhǎng)白山項(xiàng)目的需求點(diǎn),明確合作要求，評(píng)估合作方式