桐城龍眠橋項目建議書

1、二0一一年六月三十日,桐城市龍眠橋項目建議書,二O一一年十月十六日,淮南市廣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,項目整體思路導(dǎo)圖：,項目整體思路,,,,,,溯源篇,環(huán)境篇,價值篇,營造篇,投資篇,項目的緣起,項目面臨的環(huán)境,項目定位設(shè)想,項目操作思考,項目投資估算,,,,,,溯源篇,龍眠橋作為桐城市主干道龍眠路的交通要塞，同時也承載了桐城文化的歷史使命。 然而，隨著歲月的變遷，龍眠橋因其歷史的原因，前期規(guī)劃設(shè)計已遠遠落后于時代發(fā)展

2、的需要，其交通使用功能及觀光功能已難堪重任。 基于此，為回報家鄉(xiāng)，為桐城的建設(shè)添磚加瓦，我公司決定重修龍眠橋，使其煥發(fā)新姿，成為桐城一道靚麗的風(fēng)景線。,,,1、我國要大力發(fā)展和傳承傳統(tǒng)文化2、“中部崛起”戰(zhàn)略將促進地區(qū)傳統(tǒng)文化旅游業(yè)繁榮發(fā)展；3、皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)帶來有利的政策面；4、安徽省要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提升文化品牌競爭力5、桐城自身文化旅游產(chǎn)業(yè)的繁榮6、文化品牌的意識逐漸升入人心7、傳統(tǒng)的文化產(chǎn)業(yè)

3、形態(tài)需要創(chuàng)新發(fā)展模式……,環(huán)境篇,總體環(huán)境,,宏觀背景,環(huán)境篇,傳統(tǒng)文化逐漸被淡忘，外國文化、時尚潮流是當(dāng)前文化的主流，中國的歷史傳統(tǒng)文化被摒棄，傳統(tǒng)文化價值尚未開啟。,現(xiàn)狀,,大力發(fā)展和傳承傳統(tǒng)文化是國家所關(guān)注的重點，推動傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展將得到國家的大力支持。,,前景,,,自身資源與周邊資源相結(jié)合，發(fā)展旅游文化經(jīng)濟，加強規(guī)?；推放菩?yīng)。,,文化旅游產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式,文化旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代發(fā)展模式,,轉(zhuǎn)型,加快文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

4、,環(huán)境篇,單一、零散，缺乏品牌影響力，專業(yè)營銷模式,2006年以來，國家和我省連續(xù)出臺了《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》（國發(fā)〔2009〕30號）、《關(guān)于扶持我國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（文市發(fā)〔2008〕33號）、《中共安徽省委、安徽省人民政府關(guān)于加快建設(shè)文化強省的若干意見》（皖發(fā)〔2009〕24號）等文件，文化產(chǎn)業(yè)項目在我省“861”行動計劃中的比重日益擴大。,政策優(yōu)勢,文化資源豐富,交通體系發(fā)達,客戶資源充足,商業(yè)氛圍濃厚,文化品牌突出,項

5、目建設(shè)的可行性,,,,,,,桐城歷史悠久，龍眠橋凸顯桐城的水文化,桐城自身人口加周邊輻射力，旅游休閑人口逐年增加,桐城納入省會1小時經(jīng)濟圈,龍眠路作為桐城品牌一條街，商業(yè)氛圍濃厚,桐城文化品牌的形成，品牌影響力突出,環(huán)境篇,文化旅游產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展需要,消費者個性化選擇發(fā)展需要,解決交通緊張的必要舉措,傳承傳統(tǒng)文化的需要,城市建設(shè)發(fā)展需要,項目建設(shè)的必要性,,當(dāng)前文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為零散、單一，缺乏品牌，需要進行整

6、合優(yōu)化發(fā)展。,旅游向多樣化、復(fù)雜化、個性化發(fā)展、傳統(tǒng)文化旅游不能滿足游客需要，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚的結(jié)合才是趨勢。,龍眠橋的重建及地下商業(yè)街的運營既升級現(xiàn)有商業(yè)檔次，更有效解決了日益增長的交通負荷。,城市的發(fā)展需要有活力的項目的建設(shè)來推動。,傳統(tǒng)文化的繼承和發(fā)展需要這些項目的興起。,環(huán)境篇,思考：,現(xiàn)代商業(yè)需要突破和創(chuàng)新，桐城商業(yè)更要加強傳統(tǒng)核心商圈的創(chuàng)新，使之持續(xù)長新。桐城文化需要整合，更需要承載物為之體現(xiàn)，龍眠河與龍眠橋無疑是最直觀

7、的表達。交通已成為大城市的通病。如何緩解城市日益增長的交通壓力已成為城市建設(shè)的主題之一。,突破點：以立體空間換取平面空間逐漸成為城市發(fā)展的研究主題。通過對土地高度集約性、有效的利用，并對當(dāng)?shù)匚幕母叨热诤蠈崿F(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展的探索之道。,價值篇,建議從市政廣場到合安路的龍眠路段實行地下步行街規(guī)劃，從而豐富商業(yè)的層次，更為重要的是實現(xiàn)人車分流，有效的緩解城市交通壓力。,營造篇,地下步行街,龍眠新橋,營造篇,建議重修龍眠橋，在緩解交通壓力的同

8、時，更增加其休閑、旅游、觀光的功能，突出龍眠河的城市景觀，與龍眠河現(xiàn)有景觀完美融合，成為桐城又一道靚麗的名片。,龍眠新橋主要功能：交通功能桐城規(guī)劃展示館龍眠河觀景臺本身即是旅游景點,營造篇—產(chǎn)品定位,龍眠新橋---分為交通、觀光、休閑、展示四大功能。,營造篇—產(chǎn)品定位,地下商業(yè)步行街---以歡樂主題豐富桐城現(xiàn)有商業(yè)格局。,地下商業(yè)步行街主要功能：傳統(tǒng)商業(yè)交易歡樂主題商業(yè)體驗人車有效分流城市人防場所,投資篇—項目效益評估,

9、搭建交流平臺，豐富當(dāng)涂旅游新業(yè)態(tài),宣傳和提升傳統(tǒng)文化影響力，提高文化產(chǎn)業(yè)競爭力,提供就業(yè)機會，促進旅游人才培訓(xùn)發(fā)展,發(fā)展綠色旅游，促進低碳生態(tài)旅游發(fā)展,,項目效益,投資篇—項目效益評估,投資效益分析：雖然該項目投資能實現(xiàn)搭建效益平臺、提升文化品牌競爭力、提供就業(yè)機會、發(fā)展綠色旅游、但要盈利、短時間內(nèi)很難達到、時間周期長、甚至短時間內(nèi)出現(xiàn)難收回成本的風(fēng)險。,所以需要政府資金支持、政策優(yōu)惠、發(fā)展保障、合資合作共同開發(fā)、共同經(jīng)營管理。,

10、項目運作模式,投資篇---項目運作模式,管理模式,經(jīng)營模式,營銷模式,投資模式,,運作模式,,1、集中管理2、會員合作3、權(quán)責(zé)共享4、政企結(jié)合,,,1、一站式服務(wù)2、一體化營銷3、多渠道融資4、多元化分配,1、差別營銷2、綠色營銷3、整合營銷,,1、政府投資2、風(fēng)險投資3、集體融資,項目合作方式建議：,投資篇---項目運作模式,鑒于項目的前期投資大和回報周期長的特征、項目合作方式建議作為重點招商引資項目運作項目