樓盤(pán)成本如何計(jì)算

1、1樓盤(pán)成本怎樣計(jì)算樓盤(pán)成本怎樣計(jì)算記者在采訪過(guò)程中了解到，由于歸整方式的不同，目前各個(gè)公司對(duì)于樓盤(pán)成本的計(jì)算也各有差異。而比較常用的兩種，則是投資分析法和財(cái)務(wù)分析法兩種。以財(cái)務(wù)分析法為例。比如杭州某上市公司的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細(xì)是這樣的。1、土地費(fèi)用，包括征地費(fèi)、土地出讓費(fèi)等，即通常所說(shuō)的樓面地價(jià)等。這項(xiàng)成本比較明確，拿地時(shí)就可以確定了。2、前期費(fèi)用。包括土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、審標(biāo)費(fèi)、測(cè)繪、可行性研究、前期工程費(fèi)

2、等。一般標(biāo)準(zhǔn)為120—400元平方米左右。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)占到該項(xiàng)費(fèi)用的70%80%左右，而各個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，也根據(jù)樓盤(pán)定位和設(shè)計(jì)公司好壞，差距甚大。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，一般標(biāo)準(zhǔn)為350—500元平方米。該項(xiàng)費(fèi)用中接電和綠化費(fèi)用所占比重比較大，各為14左右，而綠化費(fèi)用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120150元平方米左右，好

3、一點(diǎn)在150200元平方米，而多層則有可能達(dá)到300400元平方米，個(gè)盤(pán)之間差異性比較大。4、建安工程費(fèi)。包括基坑圍護(hù)、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費(fèi)用，以及鋼材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般標(biāo)準(zhǔn)為2000—2500元平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元平方米左右，接下來(lái)是安裝和裝飾工程費(fèi)用。5、公共建筑建安工程費(fèi)。包括會(huì)所建安工程和公建建安工程成本。這塊費(fèi)用也可以歸并到建安工程費(fèi)用上面。一般為120—16

4、0元平方米6、公建配套費(fèi)。包括水電煤、市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新型墻體材料、高教費(fèi)、物業(yè)基金、消防、人防工程費(fèi)等。7、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。這塊費(fèi)用有員工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、展覽費(fèi)及其他費(fèi)用，即通常意義上的管理費(fèi)和營(yíng)銷費(fèi)，這塊費(fèi)用一般占到銷售收入的3.5%—4.5%來(lái)核算，一般為300—400元平方米。8、稅費(fèi)。如營(yíng)業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤(pán)銷售均價(jià)為1萬(wàn)元平方米，則這塊費(fèi)