工業(yè)地產(chǎn)綜合資料平臺(tái)

1、...工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。中國(guó)作為“世界工廠(chǎng)”的顯著地位吸引著越來(lái)越多行業(yè)投資者來(lái)到中國(guó)投資工業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來(lái)潛力無(wú)限。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開(kāi)發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論（1）工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類(lèi)用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類(lèi)使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類(lèi)土地上建筑物通常包括工業(yè)廠(chǎng)房、

2、物流倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡(jiǎn)單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。（2）常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分類(lèi)根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。如下是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析。①工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式：在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

3、基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、

4、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。②主體企業(yè)引導(dǎo)模式：是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上

5、海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。③工業(yè)地產(chǎn)商模式：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)

6、目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取合理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶(hù)操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。如普洛斯公司的開(kāi)發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采

7、用租賃方式銷(xiāo)售，客戶(hù)對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶(hù)維護(hù)工...（四）工業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：一、首先是選址分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。跨國(guó)企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋

8、求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開(kāi)發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶(hù)分析，以及圍繞客戶(hù)本身的需求。①市場(chǎng)分析。對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)考察，一般情況下把開(kāi)發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，即將成熟和成熟的開(kāi)發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，②開(kāi)發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)

9、來(lái)。③產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來(lái)，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流

10、園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類(lèi)的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來(lái)，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒(méi)有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，把區(qū)域的資源整合起來(lái)，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。在具

11、體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。綜合起來(lái)來(lái)講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開(kāi)始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過(guò)類(lèi)型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用