工業(yè)地產綜合資料平臺

1、...工業(yè)地產開發(fā)流程我國工業(yè)地產的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產。國內工業(yè)地產的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構投資到這一領域，未來潛力無限。一、工業(yè)地產理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產理論（1）工業(yè)地產的概念工業(yè)地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。具體指工業(yè)類使用性質的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、

2、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質的房地產。（2）常規(guī)工業(yè)地產開發(fā)模式分類根據(jù)國內外工業(yè)地產開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。如下是工業(yè)地產開發(fā)模式分析。①工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。

3、基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、

4、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。②主體企業(yè)引導模式：是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產開發(fā)某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上

5、海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的集成和提高。③工業(yè)地產商模式：房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項

6、目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采

7、用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工...（四）工業(yè)地產成功開發(fā)要素工業(yè)地產如何成功，主要從以下六個方面：一、首先是選址分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業(yè)，圍繞主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產業(yè)定位及產業(yè)發(fā)展方向?？鐕髽I(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋

8、求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。①市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產業(yè)升級的階段，②開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進

9、來。③產業(yè)分析。對一個產業(yè)來講，首先要確定主導產業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產業(yè)定位和產業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流

10、園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內部有沒有獨特的資源。把這兩點結合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具

11、體定位的時候，要考慮市場的導向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設計及建造。工業(yè)園區(qū)的設計必需符合產業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用