國(guó)際4a廣告---青島東苑綠世界營(yíng)銷(xiāo)策劃---商業(yè)企業(yè)策劃活動(dòng)計(jì)劃市場(chǎng)推廣廣告案例開(kāi)發(fā)流程圖設(shè)計(jì)圖企業(yè)策略電子版下載

1、青島東島東苑綠世界世界——房地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃策劃第一章、項(xiàng)目概況第一章、項(xiàng)目概況第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨(dú)秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口74.5萬(wàn)人。膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮

2、明的地域特色。本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個(gè)特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，地塊位置是市場(chǎng)未來(lái)的熱點(diǎn)——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）第二節(jié)：項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)S1、自然環(huán)境本項(xiàng)目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來(lái)商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢(shì)開(kāi)闊，周邊無(wú)遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境本

3、項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來(lái)往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。二、劣勢(shì)W1、城市配套雖然本項(xiàng)目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同臨近青島市相對(duì)滯后，因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。2、項(xiàng)目遺留問(wèn)題本項(xiàng)目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營(yíng)銷(xiāo)策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項(xiàng)目在前期銷(xiāo)售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑

4、退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項(xiàng)目前期銷(xiāo)售增加了難度。3、開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商雖在上海市場(chǎng)有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來(lái)開(kāi)發(fā)商仍缺乏本地市場(chǎng)知名度和品牌形規(guī)劃用地總面積125674M2總建筑面積114277M2多層住宅建筑面積55313M2小高層住宅建筑面積10750M2聯(lián)體別墅建筑面積25968M2居住總戶數(shù)754戶綠化率35.8％容積率0.98一、定位原則

5、：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性二、定位：時(shí)尚住宅“綠色家園”綠野與住宅的對(duì)話綠色細(xì)胞組織生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”民風(fēng)自然人回到自然，在那里安家因?yàn)榻咏匀痪徒咏丝鞓?lè)的本源綠色家園宇宙是物質(zhì)的，在時(shí)空的長(zhǎng)河中，宇宙萬(wàn)物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。本項(xiàng)目規(guī)劃

6、遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫(huà)中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對(duì)話的場(chǎng)所。論語(yǔ)云：“里仁為美”。里：居住區(qū)。仁：人情味?！袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩

7、個(gè)方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開(kāi)放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）。第三節(jié)：產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范集膠州市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開(kāi)發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。一、居住環(huán)境的一度空間一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營(yíng)造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶

8、來(lái)的幸福感。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開(kāi)發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的