管理事務_培訓課件ppt_資料極具價值

1、物業(yè)管理實務,戴德梁行物業(yè)管理培訓系列,1,第三節(jié) 物業(yè)交付,一、物業(yè)的交付,三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式,二、物業(yè)入住的程序與工作,,第四節(jié),2,一、物業(yè)的交付,物業(yè)的交付簡單來說就是“交房入住”。所謂“交房”就是指業(yè)主領取鑰匙。也就是當房地產開發(fā)企業(yè)會同物業(yè)管理企業(yè)在完成承接驗收之后，按照程序將物業(yè)的產權交付給購房者的過程。所謂“入住”就是業(yè)主或使用人接房后進入實際使用狀態(tài)，也稱“入伙”。,,3,二、物業(yè)入住的程序與工作,交

2、付是物業(yè)管理企業(yè)與服務對象的首次接觸，它標志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的腳放手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。為了交房手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。,那么如何展開?,4,首先應及時將交房通知書、收樓須知等交給業(yè)主，方便業(yè)主順利辦好交房手續(xù)；其次還應向用戶發(fā)放《用戶須知》和《用戶手冊》，向用戶

3、提供必要幫助；最后要加強對用戶裝修的管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)應充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想，以便樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。,按照先后順序，物業(yè)入住的程序和工作內容分為以下幾個方面：,5,(一)交房前的準備,(二)向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件,（三）配合用戶搬遷,,物業(yè)入住的程序與工作,6,(一) 交房前的準備,交房前必不可少的一項準備工作就是“清潔衛(wèi)生”。也就是物業(yè)管理

4、企業(yè)在完成了對物業(yè)的承接驗收之后，對物業(yè)內外進行全面、徹底的清潔。具體內容包括：建筑垃圾的清理；對玻璃、地面、墻面等處所有灰塵、污垢的清除；對各種設備的清潔等。,7,做好清潔衛(wèi)生，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎；另一方面可以使物業(yè)以嶄新的面貌迎接業(yè)主的入住，同時也是物業(yè)管理企業(yè)樹立其良好形象和信譽的開始。,,8,(二) 向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件,交房前物業(yè)管理企業(yè)還需要設計及準備好各種入住手續(xù)文件。入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦

5、理入住手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內容包括入住通知書、入住手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理企業(yè)負責擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的名義，在業(yè)主辦理入住手續(xù)前寄發(fā)給他們，以便業(yè)主按時順利地辦好入住手續(xù)。在實際操作中，有些物業(yè)管理企業(yè)還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。,,9,（三）配合用戶搬遷,用戶搬遷是指業(yè)主和非業(yè)主使用人實際使用該物業(yè)的開始，因此對于物業(yè)管理企業(yè)而言此時是十分關鍵

6、的時刻。既要熱情服務，又要讓用戶自覺的配合物業(yè)管理企業(yè)的工作，遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，共同維護舒適的工作環(huán)境和生活環(huán)境。為了能有一個良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好下列工作：,,10,1、做好宣傳工作,2、指揮交通,3、加強安全防范,4、加強用戶裝修管理,,11,1、做好宣傳工作,采用多種宣傳手段和方法，向用戶進行宣傳，使用戶了解物業(yè)管理的有關規(guī)定，主動配合物業(yè)管理企業(yè)日后的管理工作。通常，物業(yè)管理企業(yè)都向用戶發(fā)放《用戶須知》和《用戶手

7、冊》?！队脩羰謨浴啡嬖敱M的反映出用戶應遵守的管理規(guī)定，同時也告知用戶，物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務項目。,,12,2、指揮交通,設立專人指揮搬遷車輛出入，維護交通秩序，避免發(fā)生交通事故。,,13,3、加強安全防范,用戶搬遷一般時間比較集中，人員進出復雜，此時的人身安全、財產安全應引起特別關注。這一時期物業(yè)管理企業(yè)應提高警惕，加強治安管理，安排較多的保安人員值班，以此杜絕火災、偷盜、安全事故的發(fā)生。,,14,4、加強用戶裝修管理,無論是住

8、宅物業(yè)還是非住宅物業(yè)，遷入新居的住戶和單位，一般都要對房屋進行不同程度的裝修。對此，物業(yè)管理企業(yè)除給予積極的協(xié)助外，還要特別注意加強對房屋裝修的管理，包括建立對房屋的裝修尤其是房屋結構的變動和室內原有設備、管線的改動的申報審批制度。也包括對裝修施工過程中的垃圾、噪聲、用火、用電安全的管理，對裝飾裝修材料的管理等。,,15,三、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式,(一)入住通知書,(二)收樓須知,(三)入住手續(xù)書,(四)繳款通知書,(五)驗樓情況

9、一覽表,(六)樓宇交接書,,16,入住通知書是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入住通知書時應注意以下幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入住不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入住手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。 (2)業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。

10、 (3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。 下面是一份“入住通知書”的常用格式，僅做參考：,17,入 住 通 知 書 ＿＿＿女士／先生： 您好!歡迎您入住××花園! 您所認購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經市有關部門驗收，測量合格，現(xiàn)已交

11、付使用準予入住。 (一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點在＿＿＿樓＿＿＿室。在規(guī)定的日期內，地產部，財物部，物業(yè)管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。 (二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理入住手續(xù)。 各樓各層辦理入住手續(xù)時間分配表(略)。 閣下如屆時不能前來辦理入住手續(xù)，請

12、您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話：＿＿＿ 特此通知 ××房地產開發(fā)公司

13、 ××物業(yè)管理公司

14、 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,18,收樓須知是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返、給業(yè)主增添不便。下面是一份“收樓須知”的常用格式，僅做參考：,19,收 樓 須 知 ＿＿＿女士／先生： 歡迎您成為××大廈的新業(yè)主! 我公司將為您提供良好的

15、管理服務。茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓時，產生遺漏而導致不便。望您能認真閱讀，切勿遺忘。 1、您應在接到《入住通知書》之日(以郵戳為準)起3個月內前來辦理產權登記和入住手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣×元的逾期金。超過半年不來辦理的房產，將由本大樓物業(yè)管理公司代管，代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過3年不來辦理手續(xù)，視為無主房產，交由有關部門依法處理。

16、 2、您來辦理入住手續(xù)時請帶齊以下物件： (1)購房合同(協(xié)議)： (2)業(yè)主身份證或護照及圖章： (3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章； (4)《入住通知書》； (5)《入住手續(xù)書》： (6)已繳款項的收據(調換正式發(fā)

17、票)； (7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。 注意 如您委托他人前來辦理，還應帶上以下資料和證件： (1)您(業(yè)主)的委托書，應由律師簽證； (2)您(業(yè)主)身份證或護照的影印件； (3)代理人的身份證或護照。 3、您在辦理手續(xù)時請按以下程序進行

18、 (1)到房地產開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預付款收據以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章； (2)至房地產開發(fā)公司地產部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產部將在您的《入住手續(xù)書》上蓋章； (3)至物業(yè)管理公司財務部繳付物業(yè)管理各項費用；費用繳清后物業(yè)管理公司財務部將在《入住手續(xù)書》上蓋章；

19、 (4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其他手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住戶手冊》、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您(業(yè)主)在《入住手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。 4、您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。 5、根據大廈承建合同，大廈維護保養(yǎng)期為1年，1年

20、內如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。但是，如因使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。 6、您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共設施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面的申請，獲準后方可進行。 祝您順利入住!

21、 ××房地產開發(fā)公司

22、 ××物業(yè)管理公司

23、 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,20,入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有各部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面蓋章證明。下面是一份“入住手續(xù)書”的常用格式，僅做參考：,21,入 住 手 續(xù) 書 ＿＿＿女士／先生：

24、 您認購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續(xù)： 1、至房地產公司財務部繳付購房余款 2、至房地產公司地產部審核入住資格 3、至物業(yè)管理公司財務部交付管理費用 4、至物業(yè)管理公司辦公室辦理收樓事宜 ××房地產開發(fā)公司

25、 ××物業(yè)管理公司 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,22,繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應該繳納的款項即具體金額的文件。下面是一份“繳款通知書”的常用格式，僅做參考：,23,繳 款 通 知 書 ＿＿＿女士／先生： 您好，您所購買的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿

26、＿室房屋已經竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時，請同時繳清以下款項： l、購房余款，計人民幣＿＿＿元。 2、預收×個月的管理費，計人民幣＿＿＿元。 3、專項維修資金，計人民幣＿＿＿元。 4、建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣＿＿＿元。(政府規(guī)定應按戶一次性計費) 5、其他費用(具體列出項目

27、及金額供業(yè)主選擇)。 ××房地產開發(fā)公司 ××物業(yè)管理公司

28、 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,24,驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，督促開發(fā)商及時整改相關問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制訂的文件。下面是一份“驗樓情況表”的常用格式，僅做參考：,25,驗 樓 情 況 表 ××大廈×屋×室業(yè)主于×年×月×在物業(yè)管理公司××部

29、5;××的陪同下入住驗收，檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為： 1、無任何異議： 2、發(fā)現(xiàn)有以下質量問題： (1) (2) (3) 請開發(fā)商予以解決! 業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)管理公司

30、(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,26,樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。下面是一份“樓宇交接書”的常用格式：,27,樓 宇 交 接 書 甲方：××開發(fā)商 乙方：××業(yè)主 鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“×

31、15;大廈”已竣工，并且經××市有關部鑒定合格。業(yè)主購買的×樓×層××室已經具備入住條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。 現(xiàn)在業(yè)主已檢查了該單元的建筑質量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書，并確認下列條款：

32、 1、雙方確認，自×年×月×日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主； 2、業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙； 3、開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但仍負有“樓宇銷售(預售)合同中”規(guī)定的保修義務； 4、業(yè)主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；

33、 5、雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產權登記事宜，均委托×師事務所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔； 6、本交接書自雙方簽字之日起生效； 7、本交接書一式兩份，雙方各持一份。

34、 開發(fā)商(代表)簽字：＿＿＿＿＿＿

35、 業(yè)主簽字：＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日,,28,第四節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修管理,一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類,二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內容,三、物業(yè)裝

36、飾裝修管理規(guī)定,,結束,29,二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內容,根據國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》，根據約定在申請表上簽字，并且提供施工人員名單給物業(yè)公司予以登記，經批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應及時組織驗收,內容,30,一、物業(yè)裝飾裝修的概念及分類,業(yè)主在驗收樓宇后根據自己的審美

37、要求、生活情趣和經濟實力對自己所購物業(yè)進行的房屋修飾和裝扮，就是物業(yè)的裝飾裝修。目前裝飾裝修的種類、風格各種各樣，格調也迥然不同，一般可分為簡易裝修和豪華裝修；同時也可分為純自然型、都市現(xiàn)代型、高雅傳統(tǒng)型、青春浪漫型等多種格調的裝飾裝修。,,31,二、物業(yè)裝飾裝修管理的重要內容,(一)、業(yè)主裝修申請(住宅),(二)裝修報批,(三)裝修管理要求,,32,業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時需如實填寫裝修施工內容，并注明委托單位及進場人數(shù)，

38、業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。 下面是一份“裝修申請表”的樣張：,(一)、業(yè)主裝修申請(住宅),33,裝修申請表,,,34,(二)、裝修報批,根據政府有關法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權益，一般物業(yè)管理企業(yè)均按以下程序進行裝修審批： 1、業(yè)主或使用人在裝修前，應事先將施工單位、施工期限、裝修內容(包括住宅裝修

39、設計圖、施工方案)等向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。與此同時，物業(yè)管理企業(yè)應當全面告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定地住宅裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。 2、業(yè)主或使用人詳細、如實地填寫“裝修申請表”，并經管理處審核同意。 3、裝修施工隊進入現(xiàn)場施工，首先應到管理處簽訂《裝修施工隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。 4、裝修施工隊領取裝修許可證、辦理裝修工

40、人臨時出入證后，方可進行裝修施工。,,35,(三)、裝修管理要求,1、不得損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌； 2、不得隨意占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備； 3、不得在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構筑物； 4、不得侵占綠地、毀壞綠化； 5、不得亂倒垃圾、雜物；嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場

41、所拋散堆放； 6、不得在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 7、不得排放有毒、有害物質或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪傳聲； 8、不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬樱?9、不得隨意增加落地面的靜荷載； 10、不得在晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日期間，從事敲、鑿、鉆、鋸等產生嚴重噪聲的施工活動；,,36,三、物業(yè)裝飾裝

42、修管理規(guī)定,為了進一步加強對物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)管理裝修行為，創(chuàng)造和保障安全、舒適、整潔的工作環(huán)境和居住環(huán)境，維護全體業(yè)主的合法權益。根據法律的有關規(guī)定，對業(yè)主(使用人)、物業(yè)管理公司分別做出規(guī)定,37,三、物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,為了進一步加強對物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)管理裝修行為，創(chuàng)造和保障安全、舒適、整潔的工作環(huán)境和居住環(huán)境，維護全體業(yè)主的合法權益。根據法律的有關規(guī)定，對業(yè)主(使用人)、物業(yè)管理公司分別做出規(guī)定。,38,物業(yè)裝飾

43、裝修管理規(guī)定,（一）、業(yè)主（使用人）應當遵守的有關規(guī)定,（二）、物業(yè)管理公司應當遵守的有關規(guī)定,（三）、裝修報批程序,（四）、建筑垃圾清運費,（五）、其他,,39,（一）、業(yè)主（使用人）應當遵守的有關規(guī)定,1、按書面告知物業(yè)管理公司的有關裝修內容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，若需調整裝修項目，應及時通知物業(yè)管理公司； 2、嚴格執(zhí)行本市住宅裝修的有關施工規(guī)范和標準，遵守施工作業(yè)時限，晚間18：00時至次日上午8：

44、00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產生嚴重噪音的施工活動； 3、搬運裝修建材時不得妨礙其他業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的損壞和污染，住宅裝修施工廢棄物，應裝袋清運到指定的地點堆放，確保沿途清潔； 4、裝修工程時，應做到文明規(guī)范施工，現(xiàn)場應配備消防滅火設備，不得造成下水道堵塞和損壞以及墻面、露面等滲漏水。 5、施工人員在從事住宅裝修施工期間應接受物業(yè)

45、管理部門的檢查和監(jiān)督。,,40,（二）、物業(yè)管理公司應當遵守的有關規(guī)定,1、配備相關的專業(yè)人員加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導；并及時告知業(yè)主或使用人《條例》中規(guī)定的住宅裝修的禁止行為，禁止敲鑿的部位及相應的注意事項。 2、及時對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違法住宅裝修禁止行為提出整改意見； 3、配備專人負責在裝修活動的日常巡視和監(jiān)督； 4、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行

46、為，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。 5、對于拒不整改的違法裝修行為，應當及時告知給業(yè)主委員會并報告給相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。 6、在住宅裝修施工完畢后，應當及時收回小區(qū)臨時出入證；對造成房屋和實施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。,,41,（三）、裝修報批程序,根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)裝飾

47、裝修之前，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)?！?為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： 1、業(yè)主應事先向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。 2、詳細、如實地填寫“裝修申請表”，并經管理處審核同意。 3、裝修施工隊應到管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》。

48、 4、在領取裝修許可證、辦理裝修工人臨時出入證后，方可進行裝修施工。,,42,（四）、建筑垃圾清運費,根據粵價房(1999)第166號文規(guī)定：小區(qū)內建筑垃圾清運費應按物業(yè)所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業(yè)主或使用人收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。,,43,（五）、其他,目前，許多物業(yè)公司為了規(guī)范各住戶和裝修施工隊的裝修管理行為，杜絕禁止行為的 產生，保障第