國(guó)際4a廣告---透視房地產(chǎn)定位---商業(yè)企業(yè)策劃活動(dòng)計(jì)劃市場(chǎng)推廣廣告案例開發(fā)流程圖設(shè)計(jì)圖企業(yè)策略電子版下載

1、透視房地產(chǎn)定位透視房地產(chǎn)定位房地產(chǎn)市場(chǎng)盤子大、產(chǎn)業(yè)大、規(guī)模大，由此帶來(lái)的傷病房、水泥垃圾、爛尾樓盤、區(qū)域殘局更是不計(jì)其數(shù)，疾病種類可謂五花八門。在眾多房地產(chǎn)疾病中，最常見(jiàn)又最能影響項(xiàng)目盈虧的是“房地產(chǎn)定位病”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)是大件商品，投資大、周期長(zhǎng)，又是不動(dòng)產(chǎn)，因此其“定位”是生死攸關(guān)的一個(gè)內(nèi)容。定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)可能是旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)失誤病70%與此有關(guān)。而房地產(chǎn)定位并不是簡(jiǎn)單的住宅、寫

2、字樓、別墅的劃分。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越多，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有效細(xì)分。做房地產(chǎn)并不僅僅是出售房子，它要給這個(gè)地球村留下一些美的標(biāo)志，是產(chǎn)業(yè)又是藝術(shù)。它還在銷售一種生活方式，銷售一種種無(wú)形資產(chǎn)，分享一種文化，去圓消費(fèi)者的一個(gè)個(gè)夢(mèng)想。所以說(shuō)“田園雅居”圓的是人們休閑野趣的夢(mèng)，而“都會(huì)華庭”則圓的是人們前衛(wèi)之夢(mèng)。因此房地產(chǎn)定位關(guān)鍵就是要抓住消費(fèi)者所關(guān)心的利益點(diǎn)，究竟消費(fèi)者要

3、的是交通便利呢還是生態(tài)環(huán)境抑或是智能化小區(qū)？……只有清楚這一點(diǎn)才能對(duì)癥下藥，開發(fā)出適銷對(duì)路的房子，而這也就是賣點(diǎn)所在，找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，其后的價(jià)格、營(yíng)銷、廣告、收款等就會(huì)“心中有數(shù)”，“有章可循了”?？墒蔷瓦@個(gè)定位點(diǎn)——“賣點(diǎn)”并不是輕易好找的。說(shuō)得難聽一點(diǎn)，房地產(chǎn)“定位”有點(diǎn)像黃花姑娘嫁人，嫁雞隨雞，嫁狗隨狗，嫁的不但是一輩子的幸福，而且可能關(guān)系到子孫后代或整個(gè)家族的興旺。一旦嫁錯(cuò)了先生再換一個(gè)，身價(jià)上、心靈上都會(huì)大打折扣。那么如何正確地找

4、到這個(gè)“點(diǎn)”，歸避、預(yù)防由于這個(gè)“點(diǎn)”的偏差帶來(lái)的各種病癥呢？炎熱夏天，我們喝一口樂(lè)百氏純凈水，尚能解渴，殊不知這一“點(diǎn)”水已經(jīng)過(guò)27層凈化。同樣，我們以國(guó)際系統(tǒng)集成法、系統(tǒng)參量法為分析模型認(rèn)為一個(gè)“定位點(diǎn)”也需要27層“過(guò)濾”與聚焦：政策因子。房地產(chǎn)歷來(lái)是政治風(fēng)云、國(guó)家政策的測(cè)量器，政策波動(dòng)、政治動(dòng)蕩、國(guó)際關(guān)系都會(huì)在此起反應(yīng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總因子。房地產(chǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，君不見(jiàn)大蕭條時(shí)期，歐美資本主義國(guó)家的房地產(chǎn)近于崩潰，二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

5、香港房地產(chǎn)亦迅速發(fā)展。在一般的經(jīng)濟(jì)高漲、通貨膨脹時(shí)刻房地產(chǎn)也往往會(huì)猛烈上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)更有貴時(shí)賣出或賣漲不買漲的規(guī)則。市場(chǎng)供求因子。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，有它自己的供求規(guī)律，市場(chǎng)平衡點(diǎn)。我們不能違背這種規(guī)律，但可以利用這種規(guī)律，如找出市場(chǎng)空隙點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)切入。反之，既使造出了最好的房子也無(wú)人問(wèn)津。消費(fèi)者群體錯(cuò)位癥。不管房子好壞，關(guān)鍵要確定由那一群消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買，這群消費(fèi)者又有什么樣的需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)已需進(jìn)一步細(xì)分，你不可能讓不同層次的所有

6、消費(fèi)者都給你投人民幣選票，而只有針對(duì)某一群消費(fèi)者開發(fā)其需求的產(chǎn)品才有可能有你一塊蛋糕。如豪華型房屋，這是針對(duì)高收入階層設(shè)計(jì)的。它要求建筑外觀高貴典雅，與眾不同，配套設(shè)施要相當(dāng)完備，地理位置也以市中心為宜。為顯示購(gòu)房者的高貴身份，戶型應(yīng)寬大。如普通型房屋，這是針對(duì)收入水平較高或儲(chǔ)蓄較多的消費(fèi)者。這部分消費(fèi)者多為白領(lǐng)階層，因此講究的是房屋的品味，而這種品味主要是通過(guò)室內(nèi)裝飾和家具擺設(shè)體現(xiàn)出來(lái)的，因此建筑外觀的要求不高，房型、單位面積則需根據(jù)

7、各自家里的人口數(shù)而定，地理位置則市區(qū)也可、郊區(qū)也可，只在于有一個(gè)好的環(huán)境就行。市區(qū)方便，郊區(qū)有車也無(wú)妨，但鄰居則要求是素質(zhì)較高的人群?？萍级ㄎ?。國(guó)外房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要杠桿之一是“高科技”，而拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要是政策因素與金融杠桿，高科技因子占一層不到。但隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨，新材料、新工藝的不斷應(yīng)用，房地產(chǎn)的科技含量肯定會(huì)進(jìn)一步提高。真正的智能社區(qū)，e生活在國(guó)內(nèi)可能還遠(yuǎn)未來(lái)到。文化定位。人不能整天吃高科技住高科技，高科技需

8、要有多樣化的文化配套才能轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。因此，房地產(chǎn)主題、特色、科技、風(fēng)格……一切只有圍繞“以人為本”，“人性化”這個(gè)文化定位去展開才有意義。生態(tài)定位。對(duì)于整天奔波于城市物欲中的人們，回歸自然是他們最熱烈的渴求，所以綠地、森林、陽(yáng)光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點(diǎn)。這也是什么武夷花園、麗江花園、公園里的家、八仙花園……等等走紅的原因?！送膺€有利潤(rùn)目標(biāo)定位、社會(huì)因子定位、創(chuàng)新定位、配套設(shè)施定位、管理服務(wù)定位、價(jià)格定位、融資定位、形象

9、定位、將來(lái)時(shí)定位（孕育新需求）、營(yíng)銷方式定位、廣告策劃定位、品牌定位共27個(gè)環(huán)節(jié)、27層定位。當(dāng)然，這27個(gè)參量、27道程序，有的并非每一項(xiàng)都要有突出的賣點(diǎn)，但充分考慮了這27個(gè)參量后就容易找到?jīng)Q定項(xiàng)目盈利的支配參量，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的實(shí)質(zhì)所在。也許會(huì)有人說(shuō)，剛剛婚配怎么連未來(lái)孩子的名字、衣服，將要讀書的學(xué)校，讀什么專業(yè)……以及孩子的孩子的孩子的男（女）朋友的容貌、專業(yè)、身高、家庭要求……等等都要事先就有規(guī)劃，用得著嗎？這是沒(méi)辦法的，

10、這是由于房地產(chǎn)這一特殊“商品”的性質(zhì)決定的。一片小區(qū)，一群樓盤，不但是投資大周期長(zhǎng)，關(guān)鍵是可能影響成千上萬(wàn)人的生活方式，50—100年甚至更長(zhǎng)地要留在這個(gè)地球表面充當(dāng)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，所以不得不“先謀而后建，先勝而后戰(zhàn)”，“上兵伐謀，其下建城”。人無(wú)遠(yuǎn)慮，必有近憂；房無(wú)遠(yuǎn)謀，必有病癥。象人穿衣一樣，上面第一顆鈕扣如錯(cuò)位，將使下面顆顆錯(cuò)位。房地產(chǎn)定位錯(cuò)誤，輕則出現(xiàn)殘局、傷病房、爛尾樓盤，重則成了一堆堆建筑垃圾，工人下崗，公司關(guān)帳。一著不慎，滿盤皆