第六章 房地產產品研發(fā)

1、第六章 房地產產品研發(fā),第一節(jié) 房地產產品研發(fā)概述一、房地產產品研發(fā)概述以指滿足用戶的需要及社會的總體利益為出發(fā)點,以產品的整體概念為指引,根據宏觀經濟環(huán)境和企業(yè)自身的條件和特點,將房地產開發(fā)企業(yè)內外的資源進行有效整合和利用,研究、開發(fā)出具有核心、形式、延伸諸要素有機結構的房地產產品的全過程。它包括研發(fā)前的調查、研發(fā)、信息反饋評價三個階段。就具體項目而言，涉及項目整體規(guī)劃（包括建筑規(guī)劃與園林規(guī)劃）、街區(qū)功能規(guī)劃、建筑立面、房型創(chuàng)新

2、設計、配套等方面。,,二、房地產產品研發(fā)與各職能部門的關系三、房地產產品研發(fā)的原則和流程（一）原則1.因時因地因人制宜2.充分挖掘潛在價值:現(xiàn)在與未來3.先總后分的原則:整體與局部4.先外后內的原則:5.先分后合的原則:先樓屋\樓層之間的關系6.先專后普的原則（二）流程1.產品調查 2.項目定位3.產品規(guī)劃設計 4.產品細節(jié)設計,第二節(jié) 產品整體研發(fā),一、整體研發(fā)概述 整

3、體規(guī)劃設計主要包括以下方面（以《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產業(yè)工程城市示范小區(qū)規(guī)劃設計導則》為依據）：1.規(guī)劃結構:用地配置得當,功能組織合理,布局結構清晰,整體協(xié)調有序.2.道路與交通:構架清楚,分級明確,并與城市公交系統(tǒng)有機街接3.住宅群體:住宅類型與標準;可采取多層\高層\中高層\低層相結合4.綠地與室外環(huán)境:不低于30%,用集中和分散的方式5.公共服務設施:6.工程管線布置:供水\雨水\污水\電力\電信\燃氣\及供

4、熱等管線要配套.7.環(huán)境質量保障:大氣環(huán)境\水環(huán)境\和聲光熱環(huán)境應符合規(guī)定,并應組織好居住小區(qū)環(huán)境.,,二、整體研發(fā)內容房地產開發(fā)區(qū)可能是居住區(qū)(或居住小區(qū))、干道及其兩側的沿街地段、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)(或步行街)、大型的體育中心和文化娛樂中心、風景旅游區(qū)以及科技工業(yè)園等,無論是建筑面積還是投資額,居住區(qū)占的比例較大.因此，在這里我們主要以住宅的開發(fā)為例進行分析。,,（一）住宅建筑造型的選擇一般應考慮以下因素:（1）住宅標準:面積

5、指標和設計標準(應符合國家標準《住宅建筑設計規(guī)范》，多種戶型和多種面積標準)（2）住宅層數:根據城市規(guī)劃的總體要求和綜合經濟效益來考慮考慮用地的經濟\建筑造價\施工條件\建筑材料供應\市政工程設施\居民生活水平\居住方便的程度等因素（3）滿足戶室比的要求:不同人口組成的家庭對住宅的需要（4）因地制宜的原則:考慮所在城市特點和當地居民的生活習慣（5）結合地形節(jié)約用地,,,,（二）住宅群體平面的組合（1）行列式:條式單元住宅或聯(lián)

6、排式住宅按一定朝向和合理間距成排布置的方式（2）周邊式:住宅沿街坊或院落周邊布置的形式.（3）點群式:點群式布局即各棟住宅樓圍繞中心綠地、水景或配套建筑，有規(guī)律或自由地布置，從而形成一個組團。 （4）混合式:指三種基本形式的結合或變形的組合形式,行列式,周邊式,點群式,,（三）住宅群體空間的組合住宅空間領域是指居民進行戶外活動的空間范圍，是進行室外空間布局時的一個重要依據。1、一般可分為以下四種：私有空間：住宅私有庭院、陽

7、臺或露臺半私有空間：住宅單元入口周圍的空間半公共空間：住宅組團內的公共綠地和住宅之間的空間公共空間：小區(qū)級集中公共綠地、公共建筑活動場地。2、住宅群體空間的組合方式 成組成團的組合方式 （如點群式） 成街成坊的組合方式 （如行列式）,,4、綜合布置管線工程城市管線工程種類很多,如何使這些管線工程在空間的安排上、在建造的時間上很好地配合而不發(fā)生矛盾，需要城市規(guī)劃部門加以全面的綜合解決。,4.3.3 整體研發(fā)內容,

8、5、用地規(guī)劃住宅小區(qū)規(guī)劃用地包括住宅用地、公共建筑用地、道路用地及公共綠地。在進行規(guī)劃是要充分考慮國家、行業(yè)的相關政策及各種指標。（見教材133頁表格）,,6、住宅區(qū)用地豎向設計 豎向設計是指在一塊場地上進行垂直于水平面方向的布置和處理. 豎向設計是小區(qū)縱方向上的一個設計,不光是地面以上的坡面設計,不同高度居民樓的放置(主要是日照間距),不同高度植物的放置(會不會影響正常行車視線或觀景視線),整個小區(qū)的天際線是否美觀等等,還

9、有地下停車場,地下管線的排布等等,第三節(jié) 建筑風格的研發(fā),一、建筑風格概述 建筑風格是一代人文思想的重要組成部分,作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值和美學觀. 建筑風格的特點：1、地域性：不同的地域存在不同的主體和客體 主體：特定的審美意象，包括文化傳統(tǒng)、宗教信仰和人情風俗等。 客體：特定的自然環(huán)境，包括具體的氣候、地段環(huán)境、地形地貌等；2、時域性：建筑本身是一種時空的產物。 不同的時域有著不同的社會

10、歷史形態(tài)，有其特定的物質和精神追求。古典主義、國際風格、后現(xiàn)代主義等。3、對象性：指不同的建筑類型 由于其使用的主體不同，建筑物的功能要求和建筑個性特征不同，因而在創(chuàng)作中其風格的表現(xiàn)有別4、多元共融性：跨越地區(qū)、民族甚至國度。多樣共融,,二、建筑風格分類及其特點（一）歐陸風格:西班牙風格\意大利風格\法國風格\希臘風格,,西班牙風格:庭院建筑,,意大利風格:采用天然材質,表現(xiàn)光與影的關系,,希臘風格:低坡度的山墻或四坡頂,在三

11、角形屋檐下及正門廊的屋頂下有寬長的上楣帶;古典式門廊的頂通常是平的,由若干根圓形或方形的立柱支撐.正大門上有裝飾條,與精制的大理石裝飾融于一體.,,法國風格:高大陡峭的四坡屋頂或側山墻屋頂,別墅常常是一層,大門和窗戶細而長,門和窗上都有沿垂直方向的小網格,成排成列;周圍有一系列柱子支撐形成圍廊,給居住者提供了360度的全景視野,裝飾簡單,三角屋頂高而陡,歐陸風格建筑藝術裝飾氣勢恢宏，集華麗、高貴、典雅于一體，宏大與華貴之余，注重建筑細部

12、的裝修。粉紅色的外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺，綠色玻璃窗特征：粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等。具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結合。,,（二）新古典主義風格吸取了類似歐陸風格的一些元素處理手法,但加以簡化或局部適用,配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架,在色彩上以大面積線色為主,裝飾味相對簡化,追求一種輕松、清新、典雅的氣氛.

13、,,（三）現(xiàn)代主義風格大都以體現(xiàn)現(xiàn)代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型適度、空間結構圖明確美觀，強調外觀的明快、簡潔。,,（四）后現(xiàn)代主義風格強調建筑的復雜性和矛盾性，反對簡單化、模式化、講求文脈、追求人情味、崇尚隱喻與象征的手法，大膽地運用裝飾和色彩，提倡多樣化和多元化。,,,,（五）異域風格：國外建筑異域移植,,（六）中式風格—西北風格、北方風格、江南、嶺南、西南、藏族、蒙古族、維吾爾族、普通,,（七）普通風格

14、建筑形象平淡，建筑外立面樸素、無過多的裝飾，外墻面的材料亦無細致考慮，閑的普通化。,,三、建筑風格競爭力的提升1.把握好建筑風格的未來走勢研究出與當地文化相吻合,滿足市場需求的產品.(1)追求個性化(2)設計理念的理性、成熟(3)風格雜糅化(4)風格精致化2.促進研發(fā)設計市場的規(guī)范3.提高研發(fā)設計人員的素質4.更新房地產開發(fā)商的觀念,第四節(jié) 戶型的研發(fā),4.6.1 戶型研發(fā)概述戶型:建筑的室內空間間隔,需要考慮整體建

15、筑結構、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置。首先是市場問題,然后是技術問題.1.戶型類別配置:三室二廳二衛(wèi)還是兩室一廳一衛(wèi)等2.戶型面積設定:多大面積?3.戶型類別分布:基本原則是，位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型,,(1)動靜分開(2)公私分開：區(qū)位分離，門的方向(3)主次分開(4)干濕分開(5)通透明確(6)朝向分明,4.戶型功能配置,好戶型：首先要間隔方正,,4.6.2

16、 戶型概念集合1.迷你一居一室一廳,只一窗戶一陽臺，面積上限30平米.2.合體一居面積30~60平米,臥室\起居室和廚房各自擁有窗戶,并且用墻體進行分隔.3.二居室4.三居室5.復式6.大戶型7.別墅,,標準的一居室：一室一廳,,,三、 戶型研發(fā)要點1.戶型面積的實用化2.功能配置的完美化(彈性設計）（1）套型內各個居室空間的構成關系（2）小區(qū)內各種戶型的比例關系3.人性化（1）生理健康（2）心理健康（3）

17、物理健康4.挖掘戶型的附加值（1）露臺設計（2）飄窗設計（3）無永久頂蓋陽臺設計（4）無頂蓋或無永久頂蓋樓梯設計。,,好戶型的標準:在房屋總面積一定的條件下，使用率高、設計合乎需求的就是好戶型。具體說來，房屋內各功能分區(qū)要能很好地滿足居住者的生活、學習、休息以及社交的需要。房間的面積分配、通風透氣性能、采光性能、廚衛(wèi)布置安排、管線配合、儲藏空間等都要具有合理性。廳臥面積要適當 廚衛(wèi)通風很重要 保持臥室獨立性,第五節(jié) 景觀的