[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第六章剩余法及其應(yīng)用

1、2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,一、剩余法的基本概念二、剩余法的理論依據(jù)三、剩余法的基本公式四、剩余法的適用范圍五、剩余法的優(yōu)缺點六、剩余法的應(yīng)用步驟七、剩余法運用舉例,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,2,一、剩余法的基本概念,所謂剩余法，又稱倒算法、假設(shè)開發(fā)法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估價土地上所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收人中減去除土地價格之外的有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤后，將

2、此余額作為待估價土地價格的一種估價方法。 由剩余法確定的價格，一般稱為剩余價格或倒算價格。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,3,二、剩余法的理論依據(jù),剩余法的理論依據(jù)是地租理論和價格構(gòu)成理論。 土地本身不是人類勞動的產(chǎn)物，沒有價值，但由于它具有使用價值，所以有價格。土地價格實質(zhì)上就是資本化的地租。所謂地租，是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的經(jīng)濟代價。其數(shù)額由土地使用權(quán)的租賃雙方根據(jù)土地的實際情況

3、決定，即從土地的“生產(chǎn)物”份額中扣除有關(guān)成本費用及普通利潤后的余額。,,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,4,,根據(jù)價格的形成理論，任何商品的銷售價格都由成本、稅金和利潤構(gòu)成，房地產(chǎn)價格同樣如此。用公式表示房地產(chǎn)銷售價格即為： 房地產(chǎn)銷售價格＝房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本+稅金+利潤 式中：(1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本由土地成本、建筑物成本和期間費用構(gòu)成。土地成本可分解為土地使用權(quán)的購買價格和土地開發(fā)費用；建筑物成本包括前期工程費用、

4、房屋等建筑物的建筑安裝工程費用和公共 配套設(shè)施費用三項；期間費用則由籌資費用、管理費用和銷售費用三項構(gòu)成。(2)稅金由土地使用稅和經(jīng)營稅金及附加構(gòu)成。(3)利潤即為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所應(yīng)該取得的正常利潤。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,5,三、剩余法的基本公式,土地價格,房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入,除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,-稅金-正常利潤,=,-,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,6,(一)房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入

5、,這可根據(jù)房地產(chǎn)(一般為房屋等建筑物)開發(fā)完成后的預(yù)期單方銷售價格與銷售面積(一般指建筑面積)計算。即： 房屋建筑物的預(yù)期銷售收入＝預(yù)期單方售價X建筑面積 建筑面積則可根據(jù)土地面積與容積率計算，即： 建筑面積=土地面積X容積率 容積率是指房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,7,（二)除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，包括土地

6、開發(fā)費、房屋等建筑物的建筑成本以及期間費用。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,8,1．土地開發(fā)費,土地開發(fā)費是指計入土地轉(zhuǎn)讓價格的“七通一平”(或“三通一平”)費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用。 “七通一平”費用，是指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場地的費用。“三通一平”費用，是指臨時施工用水、施工用電、施工道路的安裝、修建以及平整場地的費用。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,9,2．建筑成

7、本,建筑成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費用、房屋建筑安裝工程費用以及公共配套設(shè)施費用。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,10,3．期間費用,期間費用包括籌資費用、管理費用和銷售費用三項。其中，籌資費用也就是籌資利息。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,11,(三)稅金,稅費包括土地使用稅、經(jīng)營稅金及附加等項。其中，土地使用稅包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國家繳

8、納的稅款。一般根據(jù)占用的土地面積、每年每平方米土地面積的稅額以及占用年數(shù)進(jìn)行估算。,,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,12,,經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加三項。其中，營業(yè)稅一般按照銷售收入的5％計征；市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7％，縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的5％；教育費附加則根據(jù)營業(yè)稅的2％計算。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,13,(四)正常利潤,所謂正

9、常利潤，是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤，可根據(jù)前幾項成本之和的一定比例進(jìn)行估算。需要指出的是，從總額看，正常利潤包括房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)利潤和轉(zhuǎn)讓銷售利潤兩部分，這里作為扣除項的正常利潤應(yīng)該根據(jù)實際情況進(jìn)行估算。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,14,四、剩余法的適用范圍,1．土地的估價 這是剩余法的主要用途，具體公式如本節(jié)開頭所述。 2．待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價 這時，公式中的“成本”

10、，只要再加上拆遷安置費用即可。 3．土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，對于被開發(fā)土地取得價格的估算。此時，公式可改為： 土地價格=土地開發(fā)后的轉(zhuǎn)讓收人-土地開發(fā)成本-稅費-正常利潤,,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,15,,4．建筑物改造后進(jìn)行銷售時，對于被改造建筑物的估價 此時，估價公式為： 改造前建筑物的價格=改造后建筑物的價格-改造費用-稅費-正常利潤,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,16,五、剩余法

11、的優(yōu)缺點,剩余法的優(yōu)點相當(dāng)突出： 首先，它符合人們的思維習(xí)慣，即價格由成本、稅費和利潤三者構(gòu)成； 其次，這種方法計算簡便，應(yīng)用面也較廣。,,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,17,剩余法的缺點主要表現(xiàn)為,首先，這種方法比較粗糙。因為剩余法以預(yù)測為前提，它是以估價人員的主觀經(jīng)驗去判斷未來房地產(chǎn)市場的變化，難免有所失實。即使在其所需要的基本條件具備時，也受估價員的主觀影響，若基本條件欠缺，則估價結(jié)果更會脫離實際。其次

12、，該方法沒有考慮貨幣的時間價值因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目，特別是大型項目的開發(fā)建設(shè)周期相當(dāng)長，在其銷售收入的入賬與有關(guān)成本費用的發(fā)生之間，必然存在一個時間差，從而在銷售收入、成本以及利潤等方面缺乏可比性。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,18,六、剩余法的應(yīng)用步驟,剩余法主要用于土地的估價，其應(yīng)用步驟主要為：(一)明確待估價土地的基本情況(二)選擇最佳的開發(fā)利用方式(三)估計開發(fā)建設(shè)周期(四)預(yù)測房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓銷售價格(五)估

13、算開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤（六)計算并確定估價額,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,19,(一)明確待估價土地的基本情況,1．待估價土地的位置待估價土地的位置包括待估價土地所在城市的性質(zhì)、所在地區(qū)的性質(zhì)以及該土地的具體坐落位置。2．土地的面積、形狀、地形地質(zhì)以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)3．政府的規(guī)劃限制。城市規(guī)劃中，對該土地的用途、容積率、建筑高度、公建比例以及綠化覆蓋率等方面的規(guī)定，對于該土地的最有效使用影響很大。 4

14、．有關(guān)土地的權(quán)利狀況 。城市土地的所有權(quán)屬于國家，因而，任何企業(yè)和個人得到的僅僅是土地的使用權(quán)。但是，土地使用權(quán)的使用年限、續(xù)期以及轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定，對于土地的轉(zhuǎn)讓價格或房屋建筑物的銷售價格影響極大。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,20,(二)選擇最佳的開發(fā)利用方式,根據(jù)城市規(guī)劃中對該土地的規(guī)劃限制，根據(jù)當(dāng)前的市場需要和以后的發(fā)展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)的規(guī)劃布局。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,21

15、,(三)估計開發(fā)建設(shè)周期,房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期一般都較長，一般為兩年左右，若為大型房地產(chǎn)項目，則需要更長的時間。建設(shè)周期的長短，直接關(guān)系到市場行情的變化，牽涉到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售價格的測算、開發(fā)建設(shè)資金的安排與落實。建設(shè)周期的估算可參照已完工的同類房地產(chǎn)項目的正常建設(shè)周期，但必須以該項目本身的人力、物力特別是財力的安排為基礎(chǔ)。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,22,(四)預(yù)測房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓銷售價格,在其他因素一定的情況下，土地價格

16、與房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓銷售價格成正比。 例如，已知某類公寓1998～2002年的單方銷售價格分別為3 550元、3 680元、4 200元、4 500元、4 800元，則2003年該類公寓的單方銷售價格，根據(jù)加權(quán)平均法計算，應(yīng)該為4 367元。即：(3 550?1+3 680?2+4 200 ? 3+4 500 ?4+4 800 ? 5)÷(1+2+3+4+5)＝4 367(元／m2),,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,

17、23,(五)估算開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的估算，可參照已完工同類房地產(chǎn)項目的造價，但是應(yīng)注意開發(fā)期間的通貨膨脹因素，尤其是建筑材料價格的變化，因為材料費占建筑安裝工程造價的比例一般在60％～70％左右，建材價格的變化對成本的影響相當(dāng)大。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,24,（六)計算并確定估價額,在完成以上步驟，掌握剩余法估算所需的基本資料后，就可根據(jù)剩余法的基本公式對土地進(jìn)行估價，并結(jié)合其他估價方法和

18、估價人員的經(jīng)驗，對估價結(jié)果進(jìn)行修正，確定估價額。,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,25,,七、剩余法運用舉例 (一)不考慮貨幣時間價值的情形 例： 某城市有一幅5 000m2的土地擬出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為2。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅的售價、開發(fā)建設(shè)成本、稅費以及正常利潤率的資料如下： (1)商品房單方售價為2 600元；(2)土地使用稅為每年10元／m2，建設(shè)期為2年；(3)

19、土地開發(fā)費為350元／m2；(4)建筑成本為1 200元／m2；(5)利息按年利率5％計算；(6)管理費用和銷售費用總額為30．1萬元；(7)利潤按照建設(shè)成本(包括建筑成本、土地使用稅、土地開發(fā)費和財務(wù)費用)的20％計算；(8)經(jīng)營稅金及附加按房屋售價的5.45％計算。在容積率為2時，對該住宅用地進(jìn)行估價。,,,2006.1,第六章 剩余法及其應(yīng)用,26,,(二)考慮貨幣時間價值的情形 例： 某開發(fā)商準(zhǔn)備于2002年6月受讓一

20、幅“七通一平”的待建筑空地，土地面積為2000m2，土地形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：(1)根據(jù)城市規(guī)劃的規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，1～3層為商店，其余為商品住宅。(2)容積率為5。(3)建筑高度為28米，可建10層，層高為2．8米。 (4)預(yù)計建設(shè)期3年，即2005年6月完工。(5)土地使用稅每年每平方米為10元。(6)除土地買價以外的房屋建筑成本預(yù)計為1 500元／m2。(7)年利率為5％。(8)利潤率按照土地使用稅、房屋綜合建設(shè)

21、成本及利息的25％計算。(9)經(jīng)營稅金及附加為銷售收入的5．45％。(10)房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計，商業(yè)用房可于2002年12月通過預(yù)售全部售完，單方平均售價為5 500元；30％的住宅也可在2002年12月通過預(yù)售售出，單方平均售價為4 000元，另外30％將在竣工當(dāng)年即2005年6月出售，單方平均售價為4 500元，尚有40％的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價為5 000元。(11)在3年建設(shè)期內(nèi)