[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)課件第九章房地產(chǎn)估價(jià)案例

1、第九章 房地產(chǎn)估價(jià)案例,例1：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估例2例3：加油站評(píng)估例4：停車庫(kù)評(píng)估例5例6,例1：游樂(lè)場(chǎng)評(píng)估,(一)評(píng)估標(biāo)的情況:“游樂(lè)場(chǎng)”位于旅游旺地，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2；主體中心分為五個(gè)娛樂(lè)區(qū)，圍繞中心劇場(chǎng)各具特色的旅游項(xiàng)目多達(dá)60多項(xiàng)。土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂(lè)用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；評(píng)估基準(zhǔn)日：1998年2月18日。經(jīng)綜合

2、測(cè)算，確定年投資回報(bào)率為10％。主營(yíng)收入為門票收入，成人門票每張90元，兒童半價(jià)。預(yù)計(jì)每天的客流量為2000人，成人占70%。副營(yíng)收入為主營(yíng)收入的25%。月經(jīng)營(yíng)成本支出為月總收入的3.3%，營(yíng)業(yè)稅為收入3.2%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為收入的12%，員工的工資為收入的18%，行政管理費(fèi)用及非經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的42%。試評(píng)估該游樂(lè)場(chǎng)的價(jià)格。,,例2,(一)評(píng)估標(biāo)的情況:“游樂(lè)場(chǎng)”位于旅游旺地，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5

3、m2；主體中心分為五個(gè)娛樂(lè)區(qū)，圍繞中心劇場(chǎng)各具特色的旅游項(xiàng)目多達(dá)60多項(xiàng)。土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂(lè)用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；評(píng)估基準(zhǔn)日：1998年2月18日。該土地使用權(quán)出讓金為700元/ m2，市政配套建設(shè)費(fèi)為1050元/ m2；前期工程費(fèi)用為21620621元；主體土建費(fèi)用為41471270.37元；主體安裝費(fèi)用為10384785元；主體配套及附屬工程費(fèi)用為50512686.4

4、9元；建設(shè)項(xiàng)目的利息費(fèi)用為766.74萬(wàn)元。試求該物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。,,例3： 加油站評(píng)估,某加油站建成于1997年11月，屬框架結(jié)構(gòu)，建筑面積共454．50 m2，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，消防設(shè)備齊全。該加油站共有6臺(tái)電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況土地權(quán)屬來(lái)源：轉(zhuǎn)讓。土地使用年限：40年(1997年5月26日至2037年5月25日止)。剩余使用年限：38年零2個(gè)月。評(píng)估

5、目的為抵押貸款提供依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日1999年3月29日。該加油站正常運(yùn)營(yíng)的銷售收入為3400萬(wàn)元；銷售成本為商品購(gòu)入價(jià)款，占銷售收入的75%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為銷售收入的5%；營(yíng)業(yè)稅及附加為57800元；管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)為銷售收入的6.5%；經(jīng)測(cè)定，正常的商業(yè)利潤(rùn)為銷售成本的10%，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為銷售成本的4%；無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為3.78%，風(fēng)險(xiǎn)利率按3%計(jì)算。試評(píng)估該標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格。,,例4：停車庫(kù)評(píng)估,評(píng)估標(biāo)的為X X停車庫(kù)大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于

6、1997年11月竣工；大樓總建筑面積15 189.04 m2，各分層建筑面積如下：地下層為2 663.8 m2 ，1層一7層均為1 789.32 m2 ；大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷磚，內(nèi)墻、天花板乳膠漆，水泥地面；部分樓層設(shè)鋁合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺(tái)，栓式消防，共有385個(gè)車位；使用年限30年。根據(jù)資料測(cè)定，停車場(chǎng)出租率為85%，每個(gè)車位租金收益為5元/小時(shí)；維修費(fèi)為收入的2.5%；運(yùn)營(yíng)成本

7、為收入的4%；營(yíng)業(yè)稅為收入的5%；城建及教育附加稅為收入的0.2%；印花稅為收入的0.05%；房產(chǎn)稅為收入的12%；每年的所得稅為1701765元；資本化率為10%；評(píng)估時(shí)該停車庫(kù)已使用了4年。評(píng)估該物業(yè)的價(jià)格及單位物業(yè)價(jià)格。,,例5,某業(yè)主擁有三室兩廳160 m2建筑面積的公寓，1995年12月1日購(gòu)得，購(gòu)買價(jià)100萬(wàn)元人民幣，其中80％為銀行20年抵押貸款，貸款利率6.5％，經(jīng)評(píng)估該房地產(chǎn)正常情況下(無(wú)他項(xiàng)權(quán))在2000年12月1日

8、的價(jià)值為110萬(wàn)元，問(wèn)2000年12月1日連同債權(quán)一塊兒出售的交易價(jià)格為多少?,,例6,濟(jì)南市某業(yè)主擁有一套80m2三層樓的已購(gòu)公有住房，已使用年限為15年，剩余使用年限為45年，該區(qū)域的住宅價(jià)格為2300元／m2，基準(zhǔn)地價(jià)為560元／m2?，F(xiàn)要出售，問(wèn)銷售價(jià)應(yīng)為多少?根據(jù)《濟(jì)南上市公房土地出讓金執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)》的政策，土地出讓金具體采取以下兩種計(jì)算方法：第一，購(gòu)房人應(yīng)繳納的土地出讓金=上市房屋所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)(元／m2)?上市交易房屋面積