[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第九章房地產(chǎn)估價案例

1、第九章 房地產(chǎn)估價案例,例1：游樂場評估例2例3：加油站評估例4：停車庫評估例5例6,例1：游樂場評估,(一)評估標(biāo)的情況:“游樂場”位于旅游旺地，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5m2；主體中心分為五個娛樂區(qū)，圍繞中心劇場各具特色的旅游項目多達(dá)60多項。土地權(quán)屬來源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；評估基準(zhǔn)日：1998年2月18日。經(jīng)綜合

2、測算，確定年投資回報率為10％。主營收入為門票收入，成人門票每張90元，兒童半價。預(yù)計每天的客流量為2000人，成人占70%。副營收入為主營收入的25%。月經(jīng)營成本支出為月總收入的3.3%，營業(yè)稅為收入3.2%，營業(yè)費(fèi)用為收入的12%，員工的工資為收入的18%，行政管理費(fèi)用及非經(jīng)營費(fèi)用為收入的42%。試評估該游樂場的價格。,,例2,(一)評估標(biāo)的情況:“游樂場”位于旅游旺地，其中主體中心部分占地15647.4m2，建筑面積16945.5

3、m2；主體中心分為五個娛樂區(qū)，圍繞中心劇場各具特色的旅游項目多達(dá)60多項。土地權(quán)屬來源：協(xié)議；用途：旅游度假及游樂用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；評估基準(zhǔn)日：1998年2月18日。該土地使用權(quán)出讓金為700元/ m2，市政配套建設(shè)費(fèi)為1050元/ m2；前期工程費(fèi)用為21620621元；主體土建費(fèi)用為41471270.37元；主體安裝費(fèi)用為10384785元；主體配套及附屬工程費(fèi)用為50512686.4

4、9元；建設(shè)項目的利息費(fèi)用為766.74萬元。試求該物業(yè)的評估價值。,,例3： 加油站評估,某加油站建成于1997年11月，屬框架結(jié)構(gòu)，建筑面積共454．50 m2，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲油罐等，消防設(shè)備齊全。該加油站共有6臺電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營狀況良好。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況土地權(quán)屬來源：轉(zhuǎn)讓。土地使用年限：40年(1997年5月26日至2037年5月25日止)。剩余使用年限：38年零2個月。評估

5、目的為抵押貸款提供依據(jù)。評估基準(zhǔn)日1999年3月29日。該加油站正常運(yùn)營的銷售收入為3400萬元；銷售成本為商品購入價款，占銷售收入的75%，營業(yè)費(fèi)用為銷售收入的5%；營業(yè)稅及附加為57800元；管理費(fèi)及財務(wù)費(fèi)為銷售收入的6.5%；經(jīng)測定，正常的商業(yè)利潤為銷售成本的10%，經(jīng)營權(quán)壟斷利潤為銷售成本的4%；無風(fēng)險利率為3.78%，風(fēng)險利率按3%計算。試評估該標(biāo)的市場價格。,,例4：停車庫評估,評估標(biāo)的為X X停車庫大樓，為框架結(jié)構(gòu)八層，于

6、1997年11月竣工；大樓總建筑面積15 189.04 m2，各分層建筑面積如下：地下層為2 663.8 m2 ，1層一7層均為1 789.32 m2 ；大樓現(xiàn)狀及裝修如下：外墻條形瓷磚，內(nèi)墻、天花板乳膠漆，水泥地面；部分樓層設(shè)鋁合金窗。樓內(nèi)每層均設(shè)噴淋消防系統(tǒng)，24小時保安服務(wù)；樓內(nèi)設(shè)電梯兩臺，栓式消防，共有385個車位；使用年限30年。根據(jù)資料測定，停車場出租率為85%，每個車位租金收益為5元/小時；維修費(fèi)為收入的2.5%；運(yùn)營成本

7、為收入的4%；營業(yè)稅為收入的5%；城建及教育附加稅為收入的0.2%；印花稅為收入的0.05%；房產(chǎn)稅為收入的12%；每年的所得稅為1701765元；資本化率為10%；評估時該停車庫已使用了4年。評估該物業(yè)的價格及單位物業(yè)價格。,,例5,某業(yè)主擁有三室兩廳160 m2建筑面積的公寓，1995年12月1日購得，購買價100萬元人民幣，其中80％為銀行20年抵押貸款，貸款利率6.5％，經(jīng)評估該房地產(chǎn)正常情況下(無他項權(quán))在2000年12月1日

8、的價值為110萬元，問2000年12月1日連同債權(quán)一塊兒出售的交易價格為多少?,,例6,濟(jì)南市某業(yè)主擁有一套80m2三層樓的已購公有住房，已使用年限為15年，剩余使用年限為45年，該區(qū)域的住宅價格為2300元／m2，基準(zhǔn)地價為560元／m2?，F(xiàn)要出售，問銷售價應(yīng)為多少?根據(jù)《濟(jì)南上市公房土地出讓金執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)》的政策，土地出讓金具體采取以下兩種計算方法：第一，購房人應(yīng)繳納的土地出讓金=上市房屋所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(元／m2)?上市交易房屋面積