[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)基本理論

1、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論 知識(shí)目標(biāo) 能力目標(biāo) 素質(zhì)目標(biāo) 任務(wù)分解,［知識(shí)目標(biāo)］ 1. 理解房地產(chǎn)價(jià)格的概念及形成條件 2.掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特征 3.理解并掌握估替代原則的操作要求,［能力目標(biāo)］ 1.能結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)原則確定估價(jià)案例的估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2.能把房地產(chǎn)估價(jià)原則中的合法原則、最高最佳原則、替代原則應(yīng)

2、用于實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中,［素質(zhì)目標(biāo)］ 1.具備房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本知識(shí)2.能?chē)?yán)格遵守房地產(chǎn)估價(jià)的操作法則。,［任務(wù)分解］ 任務(wù)一：房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)二：房地產(chǎn)價(jià)格任務(wù)三：房地產(chǎn)估價(jià)原則任務(wù)四：房地產(chǎn)估價(jià)影響因素,任務(wù)一 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià) §1.房地產(chǎn)的整體概念 §2.房地產(chǎn)的特性 §3.房地產(chǎn)估價(jià)要素,案例導(dǎo)入

3、 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設(shè)的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設(shè)局批準(zhǔn)，在某縣北城開(kāi)發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴(yán)重影響了原告住宅的采光和通風(fēng)，給其生產(chǎn)生活造成很大不便，精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無(wú)果，原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法責(zé)令排除妨礙，停止侵害。 討論：原告

4、的要求是否合理？,§1.房地產(chǎn)的整體概念一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念（二）土地的概念（三）建筑物的概念,（一）房地產(chǎn)的整體概念 1、房地產(chǎn)的定義 ——指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。（1）實(shí)物：指房地產(chǎn)的有形部分，如：建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、裝修；土地地形、地質(zhì)條件等（2）權(quán)益：指房地產(chǎn)的無(wú)形部分，包括權(quán)利（rights）、利益（interests）和收益(好處)（benef

5、its）,房地產(chǎn)權(quán)利：共七項(xiàng) 1）所有權(quán) 2）使用權(quán) 3）租賃權(quán) 4）抵押權(quán) 5）典權(quán) 6）地役權(quán) 7）空間利用權(quán),1）房地產(chǎn)所有權(quán) a 單獨(dú)所有： b 共有：按份共有、共同共有 c 建筑物區(qū)分所有權(quán)： 包括：◆專(zhuān)有部分的所有權(quán) ◆共用部分的持份權(quán) ◆因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán),2)房地產(chǎn)使用權(quán)——土地使用權(quán)分為： 出讓土地使用權(quán)——國(guó)有

6、土地 劃撥土地使用權(quán)——國(guó)有土地 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)——農(nóng)用地 宅基地使用權(quán)——集體土地 臨時(shí)用地使用權(quán)3）房地產(chǎn)租賃權(quán) ——指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利,4）房地產(chǎn)抵押權(quán) ——指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保5)房地產(chǎn)典權(quán) ——指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。6）地役權(quán) ——指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自

7、己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。,最典型的地役權(quán)：通行權(quán) 7）空間利用權(quán) ——指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間并排除他人干涉的權(quán)利,討論：實(shí)物和權(quán)益對(duì)不同類(lèi)型資產(chǎn)的影響？ 有形資產(chǎn)： 無(wú)形資產(chǎn)： 房地產(chǎn)：,（3）區(qū)位（location） 位置： 交通： 環(huán)境：自然環(huán)境、人工環(huán)境等 配套設(shè)施：衡量區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)：距離 空間直線(xiàn)距離 交通路線(xiàn)距離 交通

8、時(shí)間距離 經(jīng)濟(jì)距離,2、房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)（1）不動(dòng)產(chǎn)（2）物業(yè)（3）real estate 和 real propertyLand: Earth’s surface to the center of the earth and the airspace above the land, including the trees and water.Real Estate: land plus perman

9、ent man-made additions.Real Property: real estate plus bundle of legal rights.,（二）土地的概念 1、土地的定義 ——指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。2、土地利用受到的限制（1）土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制（2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制（3）土地使用管制,（1）土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 土地權(quán)利種類(lèi)： 1）所有權(quán) 2）

10、使用權(quán) 3）租賃權(quán) 4）地役權(quán) 5）抵押權(quán) 6）典權(quán),（2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 1）通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系 案例： 原告張某、王某、李某、趙某均為某縣物資局職工，自1997年起一直居住在物資局集資建設(shè)的兩層住宅樓內(nèi)。2001年6月10日，被告某縣建筑公司經(jīng)縣建設(shè)局批準(zhǔn)，在某縣北城開(kāi)發(fā)建成一棟5層商品住宅樓，樓高17米，與原告4人的二層住宅南北相鄰。被告的商品住宅嚴(yán)重影響了原告住宅的采光和通風(fēng)，給

11、其生產(chǎn)生活造成很大不便，,精神上造成很大傷害，經(jīng)多次交涉無(wú)果，原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法責(zé)令排除妨礙，停止侵害。 經(jīng)原告申請(qǐng)，法院依法委托某縣建設(shè)局鑒定。經(jīng)測(cè)量，兩層住宅樓的底層8間房共影響采光面積138.76m2，遮擋長(zhǎng)度為27.76m2，二樓8間房平均被遮擋高度為0.221m2，實(shí)際每間影響采光面積1.143m2，8間合計(jì)9.144m2，一、二層共計(jì)遮擋采光面積147.904m2。 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，被

12、告應(yīng)當(dāng)就損害范圍，賠償原告損失，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。,2）險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系 如：房屋內(nèi)放置易燃、易爆、居毒、放射性物質(zhì)、惡臭物件等，相鄰人有權(quán)請(qǐng)求排除危害。,（3）土地使用管制 管制內(nèi)容： 用途、建筑高度、建筑密度、容積率、建筑后退紅線(xiàn)距離、綠地率、交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑體量、體型、色彩等問(wèn)題1：建筑密度與容積率，何者反映了地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度？1）總建筑面積÷土地總面積 2）建筑基底總面積÷

13、;土地總面積,問(wèn)題 2： 若在某地塊內(nèi)，建筑物的各層建筑面積均相同，下列公式對(duì)否？ 容積率=建筑密度X建筑層數(shù),（三）建筑物的概念 1、建筑物的定義 —— 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物。 2、估價(jià)時(shí)對(duì)建筑物的了解 1）結(jié)構(gòu) 2）建成年月 3）產(chǎn)權(quán)狀況,4）公共服務(wù)設(shè)施完備程度5）面積 建筑面積=套內(nèi)建筑面

14、積+分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積,案例： 某業(yè)主在廣州越秀區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套三居室，建筑面積為120平方米，其中套內(nèi)建筑面積為100平方米，公攤面積為20平方米。等業(yè)主拿到房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，房子面積“縮水”了，套內(nèi)面積仍是100平方米，公攤面積少了一半，總建筑面積為110平方米。問(wèn)題：根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，該業(yè)主能否從開(kāi)發(fā)商處得到補(bǔ)償？,練習(xí)：1、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建

15、筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層，則該宗土地的容積率為（ ） A、8 B、5.6 C、5 D、0.7 2、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2，該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2,3、某宗土地

16、面積為2000元/m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（ ） A、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為5000 B、建筑物地面一層建筑面積為1400，總建筑面積為5000 C、建筑物地面一層建筑面積為600，總建筑面積為5500 D、建筑物地面一層建筑面積為800，總建筑面積為2500,4、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積

17、相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為（ ） A、33.3 B、12 C、20 D、605、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000元/m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（ ）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900,二、房地產(chǎn)的分類(lèi)（一）工業(yè)房地產(chǎn)（二）商業(yè)房地產(chǎn)（三）住宅房地產(chǎn)（四）特殊房地產(chǎn) 房地產(chǎn)類(lèi)型不同，對(duì)應(yīng)

18、不同的估價(jià)方法,§2. 房地產(chǎn)的特性（一）不可移動(dòng)（位置的固定性） 特例： 1）廣西壯族自治區(qū)“英國(guó)領(lǐng)事館舊址”的平移 2）山西大同“九龍壁”的平移思考：房地產(chǎn)的自然地理位置不變，但社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置會(huì)變嗎？,（二）壽命長(zhǎng)久（使用長(zhǎng)期性） 土地的不可毀滅 建筑物的耐久性對(duì)于不同的使用者而言，土地是有期限的,（三）價(jià)值量大（投資大量性） 1、單位價(jià)值高 2、總體價(jià)值大（四）易受限制（政策影響性

19、） 1、管制權(quán)：如城市規(guī)劃 2、征稅權(quán) 3、征收權(quán) 4、充公權(quán),（五）相互影響性 房地產(chǎn)的“外部性”（六）保值增值性 保值增值原因： 1、對(duì)房地產(chǎn)的投資改良 2、通貨膨脹 3、外部經(jīng)濟(jì)條件的改善 4、對(duì)房地產(chǎn)需求的增加 5、房地產(chǎn)使用管制的改變判斷：對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)，其價(jià)值從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是上升的還是下降的？,（七）難以變現(xiàn)性：也稱(chēng)流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱，指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁。房地

20、產(chǎn)由于價(jià)值量大，加上具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無(wú)二的特性，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生 。（八）流動(dòng)性是指在沒(méi)有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。 當(dāng)急需資金時(shí)，替代變賣(mài)房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問(wèn)題的辦法，是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來(lái)獲得現(xiàn)金。,（九）獨(dú)一無(wú)二：指房地產(chǎn)的異質(zhì)性 ，這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別行為的

21、影響。值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性（市場(chǎng)比較法）。,（十）用途多樣性：指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途，用途多樣這一特性主要是空地所具有的，在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般先后順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。,§3.房地產(chǎn)估價(jià)要素一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念（一）房地產(chǎn)估價(jià)的幾種不同

22、稱(chēng)呼 美國(guó)：real estate appraisal 英國(guó)： property valuation 日本/韓國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)鑒定 香港：物業(yè)估價(jià)/物業(yè)估值 臺(tái)灣：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià),（二）房地產(chǎn)估價(jià)的定義 ——指房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、真實(shí)價(jià)值進(jìn)行估算與測(cè)定的活動(dòng)。,1、房

23、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員 分類(lèi)： 房地產(chǎn)估價(jià)師（專(zhuān)/兼） 房地產(chǎn)估價(jià)員 要求：專(zhuān)業(yè)功底+職業(yè)道德,職業(yè)道德要求：誠(chéng)實(shí)、公正，不做虛假估價(jià)保持獨(dú)立，回避自己、親戚或利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)若感到自己專(zhuān)業(yè)能力有限而難以應(yīng)付某項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，則不應(yīng)接受估價(jià)委托 妥善保管委托人的文件資料，未經(jīng)委托人書(shū)面同意，不得將資料泄露不得收取額外費(fèi)用，不得惡意壓底收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)不得將資格證書(shū)轉(zhuǎn)借他人，或

24、在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字蓋章,2、估價(jià)目的 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)拍賣(mài) 房地產(chǎn)拆遷 房地產(chǎn)稅收：防止房地產(chǎn)交易方逃稅， 如簽訂“黑白合同”或“陰陽(yáng) 合同”,注意：對(duì)于同一宗估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)結(jié)果可能不一樣 例如：

25、 買(mǎi) 賣(mài) 帶租約的房地產(chǎn) 拆遷補(bǔ)償,,,3、估價(jià)原則 獨(dú)立、客觀、公正原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 替代原則 謹(jǐn)慎原則4、估價(jià)程序5、估價(jià)方法 對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，要求同時(shí)采用兩種或以上估價(jià)方法,6、估價(jià)對(duì)象（1）按實(shí)物形態(tài)分 1）無(wú)建筑物的空

26、地 2）建筑物：農(nóng)村自住房的拆遷補(bǔ)償 3）土地+建筑物 4）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn) 5）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（2）按權(quán)益分類(lèi) 1）“干凈”的房地產(chǎn) 2）部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 3）有租約限制的房地產(chǎn),4）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn) 5）違章建筑的房地產(chǎn) · · · 7、影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素 如：政府搬遷對(duì)房?jī)r(jià)的影響 深港一體化對(duì)兩地房?jī)r(jià)的影響 *詳見(jiàn)第二章第四

27、節(jié) 8、估價(jià)時(shí)點(diǎn),9、客觀、真實(shí)價(jià)值 ——公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（open market value） 條件： （1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的 （2）交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求 各自利益的最大化 （3）交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象 （4）交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息 （5）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 （6）不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià),10、價(jià)值的估算與測(cè)定 *估價(jià)結(jié)果容許誤差 *估價(jià)

28、不是定價(jià)，估價(jià)結(jié)果僅共參考，而不應(yīng)認(rèn)為是估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證,二、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性補(bǔ)充：《城市房地產(chǎn)管理法》中提到的以下情況均涉及到估價(jià)活動(dòng)： 1、第12條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)…”2、第17條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”3、第19條規(guī)定：土地使用者依法取得的土地使用權(quán)“在特殊情況下，根據(jù)

29、社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況 給予相應(yīng)的補(bǔ)償”,4、第32條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”5、第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得隱瞞或者作不實(shí)的申報(bào)”… …,[作業(yè)與思考] 1、中國(guó)目前有哪些房地產(chǎn)權(quán)利？   2、實(shí)物、權(quán)益、趣味

30、在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價(jià)值影響中有哪些異同？3、一名合格的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？4、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)定價(jià)有何本質(zhì)區(qū)別？,任務(wù)二 房地產(chǎn)價(jià)格 §1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征及種類(lèi) §2.房地產(chǎn)供求與價(jià)格,案例導(dǎo)入 甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建

31、筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)提的銷(xiāo)售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)得13

32、68.05萬(wàn)元。 討論：若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應(yīng)該如何分配？為什么？,§1.房地產(chǎn)價(jià)格的特征及種類(lèi)一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念 ——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表示思考：當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格是否偏離了其客觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？,二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求 問(wèn)題：解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象和空置現(xiàn)象,價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分配資源的主要方式

33、思考：除價(jià)格外，歷史上還出現(xiàn)了哪些分配方式？,武力禮讓抽簽排隊(duì)計(jì)劃,三、房地產(chǎn)價(jià)格的特征（一）土地價(jià)格與一般物品價(jià)格的差異 1、生產(chǎn)成本不同 2、折舊不同 3、價(jià)格差異不同 4、供給彈性不同,（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ①房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ；②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ；③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； ④房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的 ；⑤

34、房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響 ；,一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值價(jià)值: 含義廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)所涉及價(jià)值主要指經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值；使用價(jià)值：指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例。 房地產(chǎn)估價(jià)所講價(jià)值指交換價(jià)值。,房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類(lèi),二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ⑴成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。分為：正常

35、成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。⑵市場(chǎng)價(jià)格：指某特定時(shí)期某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果⑶理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場(chǎng)模擬而形成的價(jià)格，是均衡價(jià)格⑷評(píng)估價(jià)值：指房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，又稱(chēng)評(píng)估價(jià)、評(píng)估值。因估價(jià)方法不同有不同的稱(chēng)呼：比準(zhǔn)價(jià)格，積算價(jià)格，收益價(jià)格。,三、市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值、在用價(jià)值1、市場(chǎng)價(jià)值：指房地產(chǎn)在滿(mǎn)足下列條件下最可能形成的價(jià)格：

36、交易雙方都是自愿進(jìn)行交易；交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；都掌握足夠的市場(chǎng)信息；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件正常 。2、快速變現(xiàn)價(jià)值：是指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的的價(jià)格。3、謹(jǐn)慎價(jià)值：指存在不確定因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值；通常低于市場(chǎng)價(jià)值，如房地產(chǎn)抵押價(jià)值,4、殘余價(jià)值：是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值；一般低于市場(chǎng)價(jià)值，如某種特定品牌餐

37、廳的裝飾裝修會(huì)減少該餐廳價(jià)值；5、投資價(jià)值：一是值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值； 在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。6、在用價(jià)值：在現(xiàn)狀利用下的價(jià)值。,四、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、賬面價(jià)值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值——會(huì)計(jì)歷史成本：簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)也稱(chēng)原始價(jià)值、原始成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本；重置成本：可變現(xiàn)凈值：現(xiàn)值：公允價(jià)值：

38、指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~；,賬面價(jià)值指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額；,五、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、 計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值(1)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：是通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；(2)租賃價(jià)格：是房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物 。 市場(chǎng)租金 商品租金 成本租金

39、 準(zhǔn)成本租金 福利租金,市場(chǎng)租金：即協(xié)議租金，指由供求關(guān)系決定的租金商品租金：即全價(jià)租金，指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定 的租金 = 折舊費(fèi)+管理費(fèi)+維修費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅 +保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤(rùn) 成本租金：=折舊費(fèi)+管理費(fèi)+維修費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅 準(zhǔn)成本租金：指接近但不到成本租金水平的的租金,(3)抵押價(jià)值：從

40、理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償款額后的余額。 優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。 在實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之日)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。,(4)保險(xiǎn)價(jià)值：

41、是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。(5)計(jì)稅價(jià)值：是指為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評(píng)估的房地產(chǎn)或租金。 (6)征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。 典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。,六、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格所有權(quán)價(jià)格：使用權(quán)價(jià)格：其他權(quán)

42、益價(jià)格：,七、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 按房地產(chǎn)交易付款方式不同(1)實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。(2)名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。,例如，一套建筑面積100m2、單價(jià)3000元／m2、總價(jià)30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： (1)要求在成交日期時(shí)一次付清。 (2)如果在成交日期時(shí)一次付清，則

43、給予折扣，如優(yōu)惠5％ (3)從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。 (4)約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬(wàn)元，余款在未來(lái)1年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。,在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元／m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元；名義價(jià)格=實(shí)際價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(1—5％)＝2 850(元／m2

44、)，實(shí)際總價(jià)為28，5萬(wàn)元；名義單價(jià)為3 000元／m2 ，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％) ＝29．28(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2 928元／m；名義單價(jià)為3 000元／m2，名義總價(jià)為30萬(wàn)元在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5％)＝28．57(萬(wàn)元)(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為2 857元／m2 ；名義單價(jià)為3 000元

45、／m2 ，名義總價(jià)為30萬(wàn)元。在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000元／m2 ，實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元；名義價(jià)格=實(shí)際價(jià)格。,八、現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格（按房地產(chǎn)的交割時(shí)間）(1)現(xiàn)房?jī)r(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格) ；(2)期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。,在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之

46、間的關(guān)系是：期房?jī)r(jià)格：現(xiàn)房?jī)r(jià)格 - 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值案例：某期房一年后可投入使用，與其類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。,在品質(zhì)相同的情況下，期房與現(xiàn)房的價(jià)格是否相同？,- 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償,九、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指

47、導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)⑴市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。⑵政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格。⑶政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。,十、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)

48、基準(zhǔn)地價(jià)：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格；標(biāo)定地價(jià)：指在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類(lèi)用地中相對(duì)接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀區(qū)位和市場(chǎng)行情等而修訂評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)期的價(jià)格；,房屋重置價(jià)：指在估價(jià)期日采用當(dāng)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件和技術(shù)

49、等，重新建造同類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤(rùn)，體現(xiàn)當(dāng)時(shí)價(jià)格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤(rùn)率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)，利潤(rùn)在3%以下。,十一、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格⑴土地價(jià)格：簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)。根據(jù)

50、土地性質(zhì)和開(kāi)發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格； ⑵建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。⑶房地價(jià)格：又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格 ＝ 土地價(jià)格 ＋ 建筑物價(jià)格,十二、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)；(1)總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。(2)單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單

51、位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。(3)樓面地價(jià)：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率,例子 有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元/m2，乙土地的單價(jià)為510元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)哪塊土地？為什么？,注意：在現(xiàn)實(shí)中，樓面地

52、價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。,十三、在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格(1)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格；(2)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型的商品房出售價(jià)格，即賣(mài)方的要價(jià)；(3)成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格；(4)均價(jià)：是指所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。,十四、在拍賣(mài)中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)(1)保留價(jià)：是在拍賣(mài)

53、前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格；(2)起拍價(jià)：又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格；(3)應(yīng)價(jià)：是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格；(4)成交價(jià)：是經(jīng)拍賣(mài)師落椎或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確定后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。,補(bǔ)地價(jià) 補(bǔ)地價(jià)是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類(lèi)：①土地使用者改變土地用途、容積率、

54、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。,對(duì)于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的地價(jià)之差，即 補(bǔ)地價(jià) ＝ 改變后的地價(jià) 一 改變前的地價(jià)例子：某宗土地總面積1 000m2，容積率為3，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為450元／

55、m2，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價(jià)不變。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。,2、某宗面積為3000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5，樓面地價(jià)為960元/m2。試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。,補(bǔ)地價(jià)公式： 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積 率-原樓面地價(jià)×原容積率補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地 總面積

56、若樓面地價(jià)不變，則有補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)×（現(xiàn)容積 率-原容積率）,習(xí)題： 1、有一宗房產(chǎn)交易，成交價(jià)格為3000元/m2，付款方式為首付10%，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0.5%，其實(shí)際成交價(jià)格為（） A、3000 B、2700 C、2914 D、25002、甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，容積率為7，若兩宗地面積等其

57、他條件相同，其總價(jià)相比（ ）A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、無(wú)法判斷,3、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值是200萬(wàn)元，其中土地價(jià)值60萬(wàn)元，通過(guò)抵押貸款獲得貸款100萬(wàn)元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則投保價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。A、200 B、140 C、100 D、604、一宗2000 m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，則應(yīng)補(bǔ)地價(jià)

58、為（ ） A、552 B、3519 C、4293 D、4845,§2. 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 一、房地產(chǎn)需求 （一）房地產(chǎn)需求的概念 ——指消費(fèi)者(買(mǎi)者)在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 需求規(guī)律：需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān) 特例：炫耀性物品、吉芬物品2、消費(fèi)者的收入水平 3、消費(fèi)

59、者的偏好 4、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平 替代品：經(jīng)濟(jì)適用房與商品房 互補(bǔ)品：住宅與商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期,（三）房地產(chǎn)的需求曲線(xiàn),,,,二、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的概念 ——指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣(mài)者)在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。,（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 供給規(guī)律：供給量與價(jià)格正相關(guān) 2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本 3、該種

60、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 4、開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期,（三）房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn),,,,,三、房地產(chǎn)的均衡價(jià)格,,,,,,,四、房地產(chǎn)供求彈性彈性——對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的 一種度量（一）房地產(chǎn)的需求彈性 1.房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 舉例：已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬(wàn)平方米；當(dāng)價(jià)格為1000元/m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)平方米，則需求價(jià)格彈性為多少？,2、房地產(chǎn)需求的收入彈性 3、

61、房地產(chǎn)需求的人口彈性4、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性 (二)房地產(chǎn)的供給彈性 1、房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性2、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性,(三)彈性數(shù)值的類(lèi)型 彈性數(shù)值大于1——富有彈性彈性數(shù)值小于1——缺乏彈性彈性數(shù)值等于1——單一彈性彈性數(shù)值為無(wú)窮大——完全彈性彈性數(shù)值等于零——完全無(wú)彈性影響房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性的因素：時(shí) 間開(kāi)發(fā)周期,[作業(yè)與思考] 1、決定房地產(chǎn)需求量的因素有哪些？ &#

62、160; 2、需求曲線(xiàn)與供給曲線(xiàn)有何不同？3、什么是均衡價(jià)格？其形成機(jī)制是什么？4、房地產(chǎn)價(jià)格與供求的一般關(guān)系是什么？5、需要補(bǔ)交地價(jià)的情形有哪些？各種情形下的補(bǔ)地價(jià)如何計(jì)算？,任務(wù)三 房地產(chǎn)估價(jià)原則 §1.合法原則與最高最佳原則 §2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則與替代原則,案例導(dǎo)入某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行

63、估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。討論： （1）應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？ （2）該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則抵押價(jià)值如何確定？,§1.合法原則與最高最佳原則 1.1 合法原則 1.2 最高最佳使用原則,1.1 &#

64、160; 合法原則 合法原則的必要性： 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能不同 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分,一、合法產(chǎn)權(quán)，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù) 土地權(quán)屬證書(shū):《國(guó)有土地使用證》 《集體土地所有證》 《集體土地使用證》 《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》 房屋權(quán)屬證書(shū)：《房屋所有

65、權(quán)證》 《房屋共有權(quán)證》 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)：《房地產(chǎn)權(quán)證》 《房地產(chǎn)共有權(quán)證》 《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》,注意：不是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)也可以估價(jià)，但不能混淆集體所有的土地 ≠ 國(guó)家所有的土地行政劃撥的土地 ≠ 有償出讓的土地臨時(shí)用地 ≠ 長(zhǎng)久用地違法占地 ≠ 合法占地臨時(shí)建筑 ≠ 永久

66、建筑違法建筑 ≠ 合法建筑產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) ≠ 產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)手續(xù)不完備的房地產(chǎn)≠手續(xù)完備的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) ≠ 完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)如小產(chǎn)權(quán)房 共有的房地產(chǎn) ≠ 獨(dú)有的房地產(chǎn),案例：共有房產(chǎn)糾紛 2007年1月，甲在未征得乙同意的情況下，提供虛假材料，將甲、乙共有的房屋出售給丙，并且辦理了轉(zhuǎn)移登記，丙領(lǐng)取了房產(chǎn)證。3月乙發(fā)現(xiàn)后，向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出異議，要求房產(chǎn)管理部門(mén)撤銷(xiāo)丙的房產(chǎn)證。分析：案例中丙的房產(chǎn)證可

67、否撤銷(xiāo)？,出現(xiàn)以下情況不得撤銷(xiāo)：1、甲以市場(chǎng)價(jià)出售給丙2、丙不知道甲存在虛假隱瞞行為,二、合法使用，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù) 三、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù) 以抵押為例： 1、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，沒(méi)有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話(huà)，其抵押價(jià)值應(yīng)評(píng)估為零,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，下列房地產(chǎn)不得抵押：

68、（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有土地的土地使用權(quán) （2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn),2、評(píng)估以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金3、評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價(jià)值4、評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已

69、擔(dān)保債權(quán)后的余額才是其抵押價(jià)值,案例1： 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓。 1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)？（ ） A、房屋所有權(quán)證記載的用途 B、現(xiàn)狀用途 C、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組對(duì)該房屋擬定的用途 D、該兩幢房屋可以獲利