[學習]房地產(chǎn)抵押估價知識

1、抵押評估基本知識,授課人：宋生華湖北國眾擔保有限公司董事長武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司董事長武漢市政協(xié)委員湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長美國估價學會高級會員英國皇家測量師學會專業(yè)會員香港測量師學會專業(yè)會員全國優(yōu)秀注冊房地產(chǎn)估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊土地估價師高級工程師工學碩士,一、房地產(chǎn)估價常用術語二、房地產(chǎn)估價主要方法三、房地產(chǎn)估價報告閱讀與使用四、其他類型評估,一、房地產(chǎn)估價常用術語,1、房地產(chǎn),,房地產(chǎn)是指土

2、地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。,一、房地產(chǎn)估價常用術語,2、估價目的,,估價目的是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，通俗地說，就是委托人將未來完成后的估價報告那去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為等的需要。,一、房地產(chǎn)估價常用術語,3、估價原則,,即進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準： 獨立、客觀、公正1、合法原則2、最高最佳使用原則3、估價時點原則4、替代

3、原則,2024/3/26,一、房地產(chǎn)估價常用術語,4、估價對象,,估價對象是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)。,2024/3/26,一、房地產(chǎn)估價常用術語,5、估價時點,,估價時點是指評估價值所對應的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,,1、市場法2、收益法3、成本法4、其它方法（1）假設開發(fā)法（2）長期趨勢法（3）路線價法（4）基準地價修正法,2024/3/

4、26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,1、市場法,,市場法是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。由于是利用已被市場驗證的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，因此市場法是一種最直接、最有說服力的估價方法，其估價結(jié)果最容易被人們理解和接受。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,1、市場

5、法,,市場法的操作步驟：（1）搜集交易實例（2）選取可比實例（3）對可比實例成交價格做價格換算 建立價格可比基礎（4）對可比實例成交價格做價格修正 交易情況修正（5）對可比實例成交價格做價格調(diào)整 交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（6）求取比準價格,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,1、市場法,,交易情況修正時注意造成可比實例成交價格偏離正常市場價格的因素：（1）利害關系

6、人之間的交易（2）急于出售或急于購買的交易（3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易（4）交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易（5）特殊交易方式的交易（6）交易稅費非正常負擔的交易（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易（8）受債權債務關系影響的交易,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,1、市場法,,房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為：（1）區(qū)位狀況調(diào)整主要包括：位置、交通、環(huán)境、配套設施（2）權益狀況調(diào)整主要包括：土地使用年限、

7、城市規(guī)劃限制條件（3）實物狀況調(diào)整主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構、設備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,2、收益法,,收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率將其轉(zhuǎn)化為價值求取估價對象價值。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向求取估價對象的價值。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,成本法是以估價對象在估價時點的重新購建價格減去折舊來求取估價對象價格，其本

8、質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,房地產(chǎn)價格構成：（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費用（4）投資利息（5）銷售費用（6）銷售稅費（7）開發(fā)利潤,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,建筑物折舊（1）物質(zhì)折舊 自然老化、正常使用磨損、意外破壞損毀、延遲維修損壞（2）功能折舊 功能缺乏、功能落后、

9、功能過剩（3）經(jīng)濟折舊 經(jīng)濟因素：供給過量或需求不足 區(qū)位因素：環(huán)境改變,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,房屋結(jié)構分類及其耐用年限：鋼筋混凝土結(jié)構：60年磚混結(jié)構一等：50年磚混結(jié)構二等：50年磚木結(jié)構一等：40年磚木結(jié)構二等：40年磚木結(jié)構二等：40年簡易結(jié)構：10年,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,房屋完損等級評定：完好房：十、九、八成新基本完好

10、房：七、六成新一般損壞房：五、四成新嚴重損壞房及危險房：三成新以下,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,3、成本法,,房屋完損等級評定標準：完好房：結(jié)構構件完好、裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。或雖然個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復的。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,4、房地產(chǎn)抵押估價指導意見,,由建設部、人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》于2006年

11、3月1日起施行，,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,4、房地產(chǎn)抵押估價指導意見,,明確了房地產(chǎn)抵押價值與房地產(chǎn)市場價值的關系。房地產(chǎn)抵押價值為假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,4、房地產(chǎn)抵押估價指導意見,,明確了房地產(chǎn)抵押估價的原則。房地產(chǎn)抵押估

12、價活動不僅應該遵守獨立、客觀、公正、合法的原則，還應該遵守謹慎的原則，要充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,4、房地產(chǎn)抵押估價指導意見,,明確了房地產(chǎn)抵押估價要進行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中，房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進行分析。,2024/3/26,二、房地產(chǎn)估價主要方法,

13、4、房地產(chǎn)抵押估價指導意見,,明確了房地產(chǎn)抵押估價要特別提示的內(nèi)容，包括：時間對抵押價值的影響、信貸風險的關注點、定期跟蹤房地產(chǎn)抵押價值的變化等。,2024/3/26,三、房地產(chǎn)估價報告閱讀與使用,,1、報告書格式（1）表格式報告（2）標準報告 結(jié)果報告、技術報告,2024/3/26,三、房地產(chǎn)估價報告閱讀與使用,,2、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告組成（1）致委托方函（2）估價師聲明（3）估價的假設與限制條件（4）其他

14、內(nèi)容,2024/3/26,三、房地產(chǎn)估價報告閱讀與使用,,3、房地產(chǎn)估價技術報告（1）主要參數(shù)選取 （2）可比實例選取,2024/3/26,四、其他類型評估,1、股權評估,,（1）股權價值是基于公司的整體價值 股權比例無論多少都需要進行整體評估（2）上市公司與非上市公司（3）股權價值具有波動性,2024/3/26,四、其他類型評估,2、設備評估,,（1）設備權屬確定（2）設備價值依據(jù)（3）通用設備與專用設備,