房地產估價上課例題

1、一、單選題1、收益遞減原理可以幫助我們確定（）A房地產內部構成要素的組合是否均衡B最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調2、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：（）A①法律上的可行性②技術上的可能性③經濟上的可行性④價值是否最大B①技術上的可能性②經濟上的可行性③價值是否最大④法律上的可行性C①價值是否最大②法律上的可行性③技術上的可能性④經濟上的可行性D①法

2、律上的可行性②技術上的可能性③經濟上的可行性④價值是否最大3、房地產估價時點是（）A.對估價對象的房地產決定其估價額的基準日期B.估價開始的日期C.估價報告編制完成的日期D.委托估價的日期4、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產市場預測5、如果在估價對象附近存在若干相近效用的房地產并已知他們的價格時，則可以依據(jù)（），由這些相近效用的房地產的已知價格推

3、算出估價對象的位置價格。A.預期原理B.效用原理C.替代原則D.生產費用價值論二、多選題1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A收益遞增遞減原理B預期原理C替代原理D均衡原理3、合法權益包括（）A合法產權B合法使用C合法交易D合法處分4、類似房地產是指與估價對象處于同一供求范圍內，并在（）等方面與估價對象相同或相似。A用途B規(guī)模C檔次D建筑結構5、房

4、地產估價的基本原則包括（）A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則E.獨立、主觀、公正原則三、判斷題1.合法原則是要說明估價機構或人員應具有合法的評估資格。（）2.房地產估價原則即房地產價格形成原理。（）3.估價時點就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（）4.最高最佳使用原則是指房地產估價應以能為估價對象帶來最高價值的使用來進行。（）5.在進行房地產估價時，房地產市場狀況始終是在估價時點上。（）7%）＝2500（元㎡）

5、[例5]某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。試求該宗房地產的正常成交價格。解答：該宗房地產的正常成交價格求取如下：正常成交價格＋應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格應由買方負擔的稅費＝正常成交價格應由買方繳納的稅費比率正常成交價格＝買方實際付出的價格（1＋應由買方繳納的稅費比

6、率）＝2625（1＋5%）＝2500（元㎡）[練習6]某宗房地產2015年6月的價格為1800元㎡，現(xiàn)需將其調整到2015年10月。已知該宗房地產所在地區(qū)的同類房地產2015年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。[練習7]某宗房地產2015年6月的價格為2000元㎡，現(xiàn)需將其調整到2015年10月。已知該宗房

7、地產所在地區(qū)的同類房地產2015年4月至10月的價格指數(shù)分別為9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。試計算該宗房地產2015年10月的價格。[例12]實例A的成交價格低于正常價格的3%；該地區(qū)同類房地產價格的上漲幅度平均每月為1.4%，估價時點離交易日期為9個月；區(qū)域修正因素比率取直接比較法的10096；實例A的建筑材料和施工質量均優(yōu)于待估房地產，個別因素修正比率為100106

8、。試計算實例A的修正價格。一.單選題：1.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元

9、，位于同一工業(yè)區(qū)。2.某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%某宗房地產交易買方付給賣方297萬元應繳納的稅費均由賣方負擔則該宗房地產的正常成交價格為()萬元。A、323B、275C、273D、2583.采用比較法估價時得出四個估價結果，220元平方米、240元平方米、280元平方米、230元平方米。若求其中位數(shù)，則為（）A、230B、242.5C、235D、2404.某地區(qū)某類房地產于2002年10月末至