自考《房地產(chǎn)估價》必備

1、1第一章第一章房地產(chǎn)估價概論房地產(chǎn)估價概論第一節(jié)第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識一、一、房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別①專業(yè)估價由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成，即具有相應(yīng)資格的估價師和具備足夠數(shù)量估價師、取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)完成；②專業(yè)估價是提供的專業(yè)意見，不是憑直覺，憑感覺得的，是根據(jù)科學(xué)的方法測算出來的；③專業(yè)估價具有公信力，即提供的專業(yè)意見

2、具有證明有效力；④專業(yè)估價是有償服務(wù)，即向委托人收取一定的費用；⑤專業(yè)估價承擔(dān)法律責(zé)任，即估價師和估價機構(gòu)對自己評估的過程和結(jié)果要承擔(dān)法律責(zé)任。(二)專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算并提供相關(guān)專業(yè)意見。通常把特定目標(biāo)稱為估價目標(biāo)，特定房地產(chǎn)稱為估價對象，特定時間稱為估價時點，公認(rèn)的原則稱為估價原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價程序，科學(xué)的方法稱為估價方法。

3、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)是根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。（三）（三）估價與評估異同估價與評估異同相對于價值分析、測算和判斷活動。估價的含義更加精確、明確、具體，就是專指對價值進行評估。評估的含義很廣泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗?zāi)橙?、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

4、特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估，并不意味著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價值的評估業(yè)務(wù)。還可以從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)等。二、二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（一）（一）房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格價值和價格之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是:價值價值是物的真實所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動中心；價格價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值

5、上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。應(yīng)當(dāng)強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。應(yīng)當(dāng)強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。(二)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場價格房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場價格估價估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，

6、而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析，測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。（三）（三）房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格保證房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是做價格保證估價是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)該被視為估價機構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)的價格的保證。估價專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類，一是咨詢性或參考性的

7、；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，是屬于第一種，為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，是屬于第二種的。不論是起著何種的作用的估價以及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大小如何，估價師和估價機構(gòu)都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的對待，勤勉盡責(zé)的去完成。（四）（四）房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似

8、的評估價值。②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值誤差；③不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差。④判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較。⑤及時可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。（五

9、）（五）房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)三、三、房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性（一）（一）專業(yè)估價存在的基本前提專業(yè)估價存在的基本前提當(dāng)一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才需要專業(yè)估價。這是因為：①一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常辦法便可以得知，就不需要專業(yè)估價；②一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，平清

10、專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)估價人員顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。（二）（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價房地產(chǎn)需要專業(yè)估價真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。由于房地產(chǎn)具有的兩大特性，房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。完全市場必備的8個條件：（1）同質(zhì)商品，買者不在乎在誰那購買；（2）買者和賣者的人數(shù)眾多；（3）買者和賣

11、著都有進出市場的自由；（4）買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來價格；（5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；（6）買者和賣者無串通共謀行為；（7）消費者要求效用最大化；（8）商品可裝讓且可發(fā)生空間位置的移動。由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，并且市場信息不對稱，有許多因素妨礙房地產(chǎn)價格合理形成，不會自動的形成常人容易識別的適當(dāng)價格，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價師提39.因非法批準(zhǔn)征收、使用

12、土地，對當(dāng)事人造成損失的；10.其他房地產(chǎn)賠償。七、七、房地產(chǎn)分隔的需要房地產(chǎn)分隔的需要共有財產(chǎn)分割，遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。通常是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。房屋一般難以按照面積進行平均分割，通常是先按照自然間進行實物分割，在根據(jù)各部分之間的價值差異進行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的“多退少補”。這些都是需要房地產(chǎn)估價提供價值參考依據(jù)。八、八、房地產(chǎn)保險的需要房地產(chǎn)保險的需要一是在投保時需要評估

13、保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù)，二是在保險事故發(fā)生后需要評估遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。九、九、房地產(chǎn)爭議調(diào)出和司法鑒定的需要房地產(chǎn)爭議調(diào)出和司法鑒定的需要現(xiàn)實中經(jīng)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對房地產(chǎn)拍賣、變賣、抵債、征收、征用損害賠償?shù)然顒又杏嘘P(guān)房地產(chǎn)價格、補償金額或者為他們提供參考依據(jù)的估價報告或估價結(jié)果有異議。在國有土地上房屋征收估價中，通常也出現(xiàn)某一放特別是被征收人對估價報告或估價結(jié)果有異議而

14、要求對估價報告或估價結(jié)果進行復(fù)核或鑒定的情況。十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要十一、房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價值及其增值和貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估計。十二、十二、其他方面需要其他方面需要1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價服務(wù)；2.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價服務(wù)；3.會計計量需要估價服務(wù)；4.出國提供財產(chǎn)價值證明需要的估價服務(wù)；5.房地

15、產(chǎn)證券化需要的估價服務(wù)。第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德職業(yè)道德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣，實踐上可以概括為7個方面：1.獨立、客觀、公正；2.專業(yè)勝任能力；3.誠實守信；4.勤勉盡責(zé)；5.保守秘密；6.公平競爭；7.社會責(zé)任；具體如下：（1）應(yīng)當(dāng)保持估價的獨立性，當(dāng)與估價委托人、估價厲害關(guān)系人有厲害關(guān)系或者與估價對象有利益關(guān)系的，應(yīng)主動回避相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)；（2）不應(yīng)從事自己的專業(yè)能力所不能勝

16、任的業(yè)務(wù)；（3）應(yīng)當(dāng)誠實正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何虛假的估價；（4）應(yīng)當(dāng)盡心盡力地按照相關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做好每個環(huán)節(jié)的估價工作；（5）應(yīng)當(dāng)保守估價活動中知曉的國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私；（6）應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)；（7）不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽名或者蓋章，不得將房地產(chǎn)估價師注冊書借給他人使用或者允許他人使用自己的名義；（8）不得損害其他房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)的利益、應(yīng)當(dāng)維護房地產(chǎn)估價師、估價機構(gòu)的良好形象。（

17、9）應(yīng)當(dāng)不斷的學(xué)習(xí)、更新、增長自己的估價專業(yè)知識，豐富估價經(jīng)驗、提高專業(yè)勝任能力。第五節(jié)第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位二、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價師資格和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行政許可項目四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件五、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見六、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體系八、形成

18、了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場九、深化和拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)十、積極開展了國際交流合作第二章第二章房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義一、一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)的定義是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。即房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物。定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實務(wù)、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。二、二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地、建筑物和其他土地定著物的含義（一）（一）土地的含義土

19、地的含義具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地可分為三層地球表面，簡稱地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。通常地上的空間的高度以飛機飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所為限。地下資源、埋葬物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。（二）（二）建筑物的含義建筑物的含義建筑物是最主要的土地定著物，廣義的建筑物，既包括房屋，也包括構(gòu)筑

20、物。狹義的不包括構(gòu)筑物。定義：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲的作用，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其它活動的建筑物，一般采用建筑材料，建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物、如煙囪、水塔等。區(qū)分房屋和構(gòu)筑物的標(biāo)準(zhǔn)：1.人們是否直接在里面進行生