《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷

1、12004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷一、問答題(共3題，每題10分)(一)B公司于1998年通過招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權(quán)，1998年5月開始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)

2、評(píng)估事務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估，核定其現(xiàn)狀價(jià)值，為合作提供依據(jù)。請(qǐng)說出(1)評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線；(2)應(yīng)搜集、審核哪些資料(二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價(jià)值往往會(huì)升高，各自的增值額應(yīng)如何分配(三)S開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，你認(rèn)為應(yīng)采用何種估價(jià)方法，要做哪些具體工作二、單項(xiàng)選擇題(共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選

3、答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)(一)某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于2003年3月開工，現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)2004年12月完成。(1)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按()用途予以計(jì)算。A農(nóng)用地B商業(yè)用地C工業(yè)用地D當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)（2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇()。

4、A估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。B估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。C估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。D估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。(二)甲公司于1980年通過劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。(

5、1)此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為()。A建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格B土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金C建筑物的價(jià)值D等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi)(2)此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值()。A等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用B等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊C等于重置價(jià)減去耐用年限計(jì)算的折舊額D等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊狀況，最后確定折舊額。(3)出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的

6、影響為()。A無影響B(tài).對(duì)象的價(jià)格C估價(jià)對(duì)象的價(jià)格D影響三、指錯(cuò)題(下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤3區(qū)與xx市競(jìng)秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距xx市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為居民購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳

7、使用分析(略)五、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)算過程1比較法將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實(shí)例加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。(1)比較實(shí)例確定比較實(shí)例A坐落在xx市五四西路35號(hào)的4－2－401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金xx。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室

8、內(nèi)樓梯相連，建筑面積222.95平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下一室一廳，獨(dú)立廚房并設(shè)兩個(gè)封閉北陽臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4－18號(hào)車庫建筑面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例B坐落在XX市五四西路35號(hào)的2－1－502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張xx。實(shí)例B是位

9、于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積343.59平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺(tái)；二層為一室一廳、設(shè)有一封閉南陽臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層兩室一廳、一北陽臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有

10、實(shí)木地板，墻壁乳膠漆裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺(tái)地面均鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91平方米車庫一個(gè)。樓上附有50平方米室外陽臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。比較實(shí)例C坐落在xx市五四西路35號(hào)的1—1—301號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主王xx。實(shí)例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，

11、室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相連，建筑面積22138平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)一封閉北陽臺(tái)，一衛(wèi)生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。估價(jià)對(duì)象室內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與大客廳相連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面鋪設(shè)高檔大理石方磚木質(zhì)推

12、拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi)刷有高檔壁紙，南陽臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺(tái)與南陽臺(tái)裝飾相同，樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同，可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近，四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性，故選此三案例作為比較案例。詳見表一：