xx0年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題

1、1120102010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題一、一、問(wèn)答題（共問(wèn)答題（共3題，每題題，每題1010分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產(chǎn)

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請(qǐng)問(wèn)1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？[答疑編號(hào)505580070101：針對(duì)該題提問(wèn)]【答案】1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)值。不考慮房屋租賃，抵押查封等因素，故估價(jià)時(shí)不考慮租賃的影響（3分）2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記錄為準(zhǔn)。

3、（1分）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（1分）若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的?？梢晕芯哂蟹慨a(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。（1分）3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。（3分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償

4、應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題？[答疑編號(hào)505580070102：針對(duì)該題提問(wèn)]『正

5、確答案』在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。（2分）開(kāi)發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。（2分）11A.租賃期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金；租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內(nèi)取租約租金，

6、租約期外取客觀租金[答疑編號(hào)505580070105：針對(duì)該題提問(wèn)]『正確答案』D3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬(wàn)元A.810B.132025C.2835D.4860[答疑編號(hào)505580070106：針對(duì)該題提問(wèn)]『正確答案』C『答案解析』40500（193%）=2835萬(wàn)元（二）甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面

7、積為25000㎡2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500㎡，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。4.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。A.自己開(kāi)發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)