xx0年房地產估價案例與分析試題

1、1120102010年房地產估價案例與分析試題年房地產估價案例與分析試題一、一、問答題（共問答題（共3題，每題題，每題1010分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區(qū)域被列為拆遷范圍，某房地產

2、估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。請問1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？[答疑編號505580070101：針對該題提問]【答案】1.拆遷估價的價值標準為市場公開價值。不考慮房屋租賃，抵押查封等因素，故估價時不考慮租賃的影響（3分）2.根據《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規(guī)定：被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記錄為準。

3、（1分）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分）拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。（1分）若對房屋性質不能協(xié)商一致的，應當向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的?？梢晕芯哂蟹慨a測繪資格的房產測繪單位測算。（1分）3.被拆遷房屋內裝飾裝修的補償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（3分）或：乙公司的裝修補償

4、應與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人得到的裝修補償款（或根據時點的裝修的現值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分）（二）近期，某城市房地產市場發(fā)生了較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產抵押業(yè)務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？[答疑編號505580070102：針對該題提問]『正

5、確答案』在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意：預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。（2分）開發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分）開發(fā)周期可能延長。（2分）開發(fā)和銷售稅費構成內容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分）折現率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）11A.租賃期內和租約期外都取客觀租金B(yǎng).根據謹慎原則，租約期內取租約租金；租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C.根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D.租約期內取租約租金，

6、租約期外取客觀租金[答疑編號505580070105：針對該題提問]『正確答案』D3.該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為（）萬元A.810B.132025C.2835D.4860[答疑編號505580070106：針對該題提問]『正確答案』C『答案解析』40500（193%）=2835萬元（二）甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡2007年11月取得建設工程許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面

7、積為25000㎡2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500㎡，因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。4.采用假設開發(fā)法估價時，應按照（）前提進行估價。A.自己開發(fā)B.溢價轉