【7a版】2018年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析

1、【MeiWei81優(yōu)質(zhì)實用版文檔】【MeiWei81優(yōu)質(zhì)實用版文檔】20162016年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析年房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產(chǎn)評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)

2、度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：1.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有哪幾種？本次估價應(yīng)選擇哪種估價前提？2.在各種不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別？【參考答案】1.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：（1）估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“

3、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價是房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P341～342。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2.在不同的估價前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括：（1）預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。（2）后續(xù)開發(fā)

4、的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。（3）測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P341～342。第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析

5、的一個問答題答案的關(guān)鍵。（二）甲公司擬以其擁有的房地產(chǎn)作價與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價值。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期

6、及報告使用期限，保留原估價結(jié)果后出具新的評估報告。請問：1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求？請簡述理由。2.針對本案情況，在前次估價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)重新出具估價報告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作？對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整？【參考答案】1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價、并出具新的估價報告。2.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)重

7、新出具估價報告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：（1）通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實例資料、收集房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況的資料。（2）收集建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤率資料等；通過實地查勘確定建筑物折舊。對原估價報告中兩種估價方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：（1）比較法：根據(jù)交易實例資料對可比實例成交價格進(jìn)行調(diào)整；對可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因為不知道這一年中估價對象是否

8、產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。（2）成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進(jìn)行調(diào)整，計算建筑物重新購建價格?！綧eiWei81優(yōu)質(zhì)實用版文檔】【MeiWei81優(yōu)質(zhì)實用版文檔】『答案解析』評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。4.若對該套住宅進(jìn)行房地

9、產(chǎn)抵押估價，則估價對象范圍應(yīng)為（）。A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B.該頂層住宅和110屋頂廣告位的收益權(quán)C.該頂層住宅和12屋頂廣告位的收益權(quán)D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)『正確答案』A『答案解析』抵押價值評估時，估價對象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。參見《房地產(chǎn)基本制度與政策》教材P142。（二）某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市

10、區(qū)的平房價值。該房屋登記建筑面積為200㎡，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20㎡的簡易房。5.本次估價的估價對象應(yīng)包括（）。A.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井B.土地使用權(quán)、平房、水井C.土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D.土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻『正確答案』C『答案解析』征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時

11、建筑。被征收房屋價值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。6.本估價項目最適宜采用的估價技術(shù)思路為（）。A.采用批量估價方法進(jìn)行評估B.采用標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法進(jìn)行評估C.選用適宜估價方法進(jìn)行個案評估D.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個案評估『正確答案』C『答案解析』該平房帶有院落屬于個案，應(yīng)選用適宜估價方法進(jìn)行個案評估。7.采用比較法估價時，適宜選為可比實例的是（）。A.周邊帶院落的類似平房B.周邊不帶院落的類似平房C.周邊新建商品住宅D.周邊成套二手住宅『正確答

12、案』A『答案解析』選取可比實例的要求之一是可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象的用途相同、與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同、與估價對象的檔次相當(dāng)、與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周邊帶院落的類似平房作為可比實例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5230㎡、土地面積為10000㎡的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為