[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)課件第八章地價(jià)評(píng)估

1、2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,1,第八章 地價(jià)評(píng)估,一、基準(zhǔn)地價(jià)及其它地價(jià)二、宗地地價(jià)的評(píng)估,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,2,一、基準(zhǔn)地價(jià)及其它地價(jià),（一）地價(jià)體系 (二)基準(zhǔn)地價(jià) (三)標(biāo)定地價(jià) (四)出讓底價(jià) (五)交易價(jià),,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,3,（一）地價(jià)體系,在土地市場(chǎng)的交易和管理中，形成了各種地價(jià)。按形成方式可分為基準(zhǔn)地價(jià)、交易底價(jià)和征稅價(jià)格； 不同的土地價(jià)格具有不同的概念、內(nèi)涵和作用

2、，共同構(gòu)成地價(jià)體系，共同滿足土地市場(chǎng)交易、管理需要的價(jià)格系列。,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,4,,我國已形成了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心，包括出讓底價(jià)和市場(chǎng)交易價(jià)等在內(nèi)的地價(jià)體系。 其中基準(zhǔn)地價(jià)反映宏觀地價(jià)水平，標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)屬于宗地地價(jià)。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,5,(二)基準(zhǔn)地價(jià),1．基準(zhǔn)地價(jià)的含義2. 基準(zhǔn)地價(jià)的基本特征3．基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,6,1

3、．基準(zhǔn)地價(jià)的含義,基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，有政府組織或委托評(píng)估，評(píng)估結(jié)果需經(jīng)政府認(rèn)可。 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)平均價(jià)格。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,7,2.基準(zhǔn)地價(jià)的基本特征,基準(zhǔn)地價(jià)是代表土地市場(chǎng)正常

4、水平的價(jià)格，并能客觀地反映城市地價(jià)規(guī)律，是現(xiàn)行政策下的指導(dǎo)價(jià)格，但不是計(jì)劃價(jià)格，不是理論價(jià)格。一般而言，基準(zhǔn)地價(jià)有以下一些基本特征： 1.全域性。城市內(nèi)的任何一個(gè)區(qū)域的土地，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價(jià)。,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,8,,2．權(quán)威性，基準(zhǔn)地價(jià)一般由政府組織有關(guān)專家組成的專門估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算，并由政府審定、認(rèn)可和定期公布，因而具有權(quán)威性。3．分用途。同一區(qū)域中，不同土地利用類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

5、4.平均性?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)地價(jià)區(qū)、地價(jià)片(內(nèi)部特性相對(duì)均一的區(qū)域)，是某地區(qū)土地等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的平均價(jià)格(非簡(jiǎn)單平均)。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,9,,5．有限期。基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，按國家規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的出讓最高期限是不一致的，則不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期也不同。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,10,3．基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用,(1)企業(yè)投資預(yù)算的參考?；鶞?zhǔn)地價(jià)客觀地反映了土地價(jià)值量大小及變

6、動(dòng)趨勢(shì)，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果； (2)為國家計(jì)征土地使用稅、土地增值稅等稅費(fèi)提供依據(jù)； (3)加強(qiáng)國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿，是政府制定地價(jià)政策、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)； (4)進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底標(biāo)等宗地地價(jià)的基礎(chǔ)，起到估算初值和修訂初始值的作用。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,11,(三)標(biāo)定地價(jià),1．標(biāo)定地價(jià)的含義 標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的具體宗地在

7、一定使用年期內(nèi)在正常土地市場(chǎng)和正常的經(jīng)營管理?xiàng)l件下及政策作用下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評(píng)估，并被政府認(rèn)可，作為土地市場(chǎng)管理的依據(jù)。,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,12,,標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估方法與一般宗地估價(jià)方法相同，即可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和一般估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)地塊使用年限、市場(chǎng)行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估。一般估價(jià)方

8、法則是根據(jù)市場(chǎng)資料直接評(píng)估。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,13,2．標(biāo)定地價(jià)的主要作用,(1)確定土地出讓價(jià)格的依據(jù)； (2)標(biāo)定地價(jià)是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)； (3)劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 (4)核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅和管理地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)； (5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評(píng)估、作價(jià)人股的標(biāo)準(zhǔn)。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,14,(四)

9、出讓底價(jià),出讓底價(jià)，是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時(shí)最低的控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地的最低地價(jià)的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)的基礎(chǔ)。在我國，政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響。因此，出讓底價(jià)要兼顧當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益綜合確定。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,15,(五)交易價(jià),交易價(jià)，是土地使用權(quán)

10、轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場(chǎng)中實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，是交易雙方收支地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。交易價(jià)一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣而實(shí)現(xiàn)，反映市場(chǎng)供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地價(jià)政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時(shí)刻的價(jià)格。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,16,二、 宗地地價(jià)的評(píng)估,（一）宗地地價(jià)概念（二）宗地地價(jià)評(píng)估程序（三）宗地地價(jià)的

11、估價(jià)方法,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,17,（一）宗地地價(jià)概念,宗地地價(jià)，是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。 在我國，這一定權(quán)利狀態(tài)主要是有限期的土地使用權(quán)，標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，它是政府認(rèn)可的一種土地價(jià)格。出讓價(jià)、交易價(jià)等也是宗地地價(jià)，是市場(chǎng)成交價(jià)。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,18,（二）宗地地價(jià)評(píng)估程序,接受委托 確定估價(jià)基本項(xiàng)目(對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)) 估價(jià)計(jì)劃(人員、資料、

12、時(shí)間、估價(jià)方法) 資料收集與實(shí)地勘察(一般資料和個(gè)別資料) 選擇估價(jià)方法 估價(jià) 確定估價(jià)結(jié)果。,,,,,,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,19,（三）宗地地價(jià)的估價(jià)方法,1.市場(chǎng)比較法2.收益法3.假設(shè)開發(fā)法4.成本法,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,20,1.市場(chǎng)比較法,市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價(jià)值相同的土地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩

13、者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,21,,運(yùn)用市場(chǎng)比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區(qū)。用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格，除對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。,,2008.1,第八章

14、地價(jià)評(píng)估,22,2.收益法,收益法，也叫地租資本化法，是以土地資本化率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。,,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,23,,收益法適用于有收益(如出租、商業(yè)、工業(yè)用地)或潛在收益的土地的估價(jià)。利用收益法得到的估價(jià)結(jié)果的可信度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、資本化率的準(zhǔn)確程

15、度。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,24,,例：某市N公司以A、B兩塊土地租用價(jià)出資人股，現(xiàn)評(píng)估土地在2000年8月31日的價(jià)值作價(jià)人股。合同總租期25年，即從2000年9月1日至2025年8月31日止。1)A場(chǎng)地情況：現(xiàn)有熟地50 000m2，2000年9月1日投入使用;2)B場(chǎng)地情況：面積為85 000m2，2009年3月10日投入使用。3)已知該市土地資本化率為8％，A、B地塊正常使用年期的土地價(jià)格分別為1 000元／m2和

16、1 250元／m2。求A地塊單位現(xiàn)值；B地塊單位現(xiàn)值： A、B兩地塊的年收益為80元／m2和100元／m2。根據(jù)公式得出A地塊(n=25年)和B地塊(n=16．5年)的評(píng)估值，并將B地塊貼現(xiàn)到2000年8月31日(n1=8．5年)。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,25,例：辦公用房租金測(cè)算,(1)評(píng)估對(duì)象基本情況：評(píng)估對(duì)象位置是北京市豐臺(tái)區(qū)草橋某宗地；建筑年代是1992年；建筑面積1015m2，總造價(jià)137萬元，每平方米造價(jià)為

17、1350元/m2。(2)評(píng)估基準(zhǔn)日：1993年3月20日。（3）估計(jì)建筑物還可使用50年，殘值率為2%；年修繕費(fèi)為年折舊費(fèi)的80%；年保險(xiǎn)費(fèi)為造價(jià)的0.2%；年管理費(fèi)為年折舊費(fèi)、年修繕費(fèi)、年利息總和的1/9；年利潤為造價(jià)的12%；年稅金為年折舊費(fèi)、年修繕費(fèi)、年利息、年保險(xiǎn)費(fèi)、年管理費(fèi)、年利潤總和的13.64%；地租為245元每平方米。計(jì)算單方年租金及總年租金。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,26,3.假設(shè)開發(fā)法,假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法

18、，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。 利用剩余法估價(jià)應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應(yīng)用中，應(yīng)正確確定房地總價(jià)值或土地開發(fā)完成后的總價(jià)和房產(chǎn)價(jià)值或土地開發(fā)費(fèi)用。,,2008.1,第八章 地價(jià)評(píng)估,27,4.成本法,成本法在土地估價(jià)上的運(yùn)用就是成本法。成本法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)兩大