[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價(jià)課件第七章趨勢(shì)法及其應(yīng)用

1、2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,第一節(jié) 趨勢(shì)法的基本原理第二節(jié) 簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法及其應(yīng)用第三節(jié) 移動(dòng)平均法及其應(yīng)用,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,2,第一節(jié) 趨勢(shì)法的基本原理,—、趨勢(shì)法的概念二、趨勢(shì)法的特點(diǎn)三、趨勢(shì)法的應(yīng)用步驟、范圍與前提,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,3,—、趨勢(shì)法的概念,所謂趨勢(shì)法，是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的簡(jiǎn)稱，它是依據(jù)一系列已知房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)

2、方法，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)和判斷的一種估價(jià)方法。因此，趨勢(shì)法又稱為時(shí)間序列分析法、歷史延伸法或外推法。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,4,,從長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，即或呈上升趨勢(shì)或呈下降趨勢(shì)。因此，根據(jù)某一房地產(chǎn)價(jià)格的歷史資料，按照時(shí)間序列，可以反映該房地產(chǎn)價(jià)格的變化過(guò)程，以此進(jìn)行類推和延伸，就可以估算該類房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)期(一般為目前或未來(lái)某一時(shí)點(diǎn))的價(jià)格。 也就是說(shuō)，事物的現(xiàn)狀是

3、歷史發(fā)展的結(jié)果，而未來(lái)又是現(xiàn)狀的延伸。因此，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，可以判斷該類房地產(chǎn)的目前價(jià)格或未來(lái)一定時(shí)日的價(jià)格。這就是趨勢(shì)法的理論依據(jù)。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,5,二、趨勢(shì)法的特點(diǎn),趨勢(shì)法與前面幾種估價(jià)方法相比，具有一些特點(diǎn)。(一)估價(jià)結(jié)果具有一定的預(yù)測(cè)性(二)根據(jù)時(shí)間序列排列的房地產(chǎn)價(jià)格不存在單一的規(guī)律性(三)趨勢(shì)法撇開了價(jià)格變動(dòng)的因果關(guān)系,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,6,趨勢(shì)

4、法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的歷史資料進(jìn)行估價(jià)的，其前提是假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格的歷史變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)延伸到未來(lái)。但是我們知道，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜、不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能是過(guò)去的簡(jiǎn)單重復(fù)。所以，這種以預(yù)測(cè)為主的估價(jià)方法，往往會(huì)影響估價(jià)結(jié)果。因此，趨勢(shì)法一般在房地產(chǎn)估價(jià)中不宜單獨(dú)運(yùn)用，只能作為其他估價(jià)方法的補(bǔ)充和驗(yàn)證。,(一)估價(jià)結(jié)果具有一定的預(yù)測(cè)性,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,7,(二)根據(jù)時(shí)間序列排列的房地產(chǎn)價(jià)格不存在單一的規(guī)

5、律性,以時(shí)間序列排列的房地產(chǎn)價(jià)格，呈上升或下降趨勢(shì)，是以長(zhǎng)期的發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)的。但從具體的數(shù)據(jù)資料看，其增減額度不可能完全相同，時(shí)而上升、時(shí)而下降也是正常現(xiàn)象。從價(jià)格的變動(dòng)類型看，主要表現(xiàn)為下列幾種現(xiàn)象。1．長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng) 長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)是從長(zhǎng)期的時(shí)間序列看，房地產(chǎn)價(jià)格或呈上升趨勢(shì)，或呈下降趨勢(shì)，或呈平衡發(fā)展趨勢(shì)。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,8,,2．循環(huán)變動(dòng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都有一定的循環(huán)周

6、期，一般由繁榮、危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段組成。國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化會(huì)影響外來(lái)投資，進(jìn)而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的周期性，從農(nóng)業(yè)看，一般由豐年、平年和歉年的變動(dòng)周期；從固定資產(chǎn)投資及國(guó)民經(jīng)濟(jì)看，也有一定的循環(huán)周期。這就使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)周期性循環(huán)變動(dòng)。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,9,,3．不規(guī)則變動(dòng) 戰(zhàn)爭(zhēng)、政局、自然災(zāi)害以及心理等突發(fā)或偶發(fā)因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，這種價(jià)格變動(dòng)往往沒(méi)有規(guī)律可

7、循。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,10,,因此，作為預(yù)測(cè)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)價(jià)格資料，有的具有規(guī)律性，如長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)、季節(jié)性變動(dòng)和循環(huán)變動(dòng)，有的則沒(méi)有規(guī)律性。而且，即使是呈規(guī)律性變化的房地產(chǎn)價(jià)格，由于房地產(chǎn)的個(gè)別性及交易過(guò)程的單獨(dú)性，往往呈現(xiàn)出明顯的非規(guī)律性。而趨勢(shì)法就是把時(shí)間序列作為隨機(jī)變量序列，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，消除偶然因素影響，對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行判斷和估算。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,11,(三)趨勢(shì)法撇開了價(jià)

8、格變動(dòng)的因果關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素的制約和作用，但是，趨勢(shì)法并不考慮這些因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系，它只是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)、判斷現(xiàn)在乃至未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,12,三、趨勢(shì)法的應(yīng)用步驟、范圍與前提,(一)趨勢(shì)法的應(yīng)用步驟(二)趨勢(shì)法的應(yīng)用范圍(三)趨勢(shì)法的應(yīng)用前提(四)趨勢(shì)法的優(yōu)缺點(diǎn),,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,13,(一)趨勢(shì)法的應(yīng)用步驟,1．收集房地產(chǎn)價(jià)格的歷

9、史數(shù)據(jù)2．分析整理價(jià)格資料，并排成時(shí)間序列 房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性十分突出，因此，對(duì)于搜集的房地產(chǎn)價(jià)格資料需要進(jìn)行分析整理，分析整理的原則是可比性，并按照時(shí)間先后排成序列。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,14,,3．分析時(shí)間序列，找出變化規(guī)律 通過(guò)對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的分析，找出房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間變化而呈現(xiàn)的規(guī)律性，并以數(shù)學(xué)模型表達(dá)。4．選擇適當(dāng)?shù)内厔?shì)法進(jìn)行估價(jià) 根據(jù)時(shí)間序列數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的規(guī)律，選擇適當(dāng)?shù)内厔?shì)法，就

10、可對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)、判斷。根據(jù)所掌握房地產(chǎn)的價(jià)格資料及其變化規(guī)律的不同，趨勢(shì)法有簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法、移動(dòng)平均法、指數(shù)平均法、季節(jié)指數(shù)法和趨勢(shì)延伸法等。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,15,(二)趨勢(shì)法的應(yīng)用范圍,趨勢(shì)法的應(yīng)用范圍較廣，無(wú)論是土地，還是房屋建筑物，也不論是房地產(chǎn)的買賣租賃，還是典當(dāng)?shù)盅海灰莆兆銐虻臍v史數(shù)據(jù)，都可以運(yùn)用趨勢(shì)法對(duì)其價(jià)格進(jìn)行估算。 另外，在剩余法等估價(jià)方法中往往需要運(yùn)用趨勢(shì)法對(duì)未來(lái)售

11、價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,16,(三)趨勢(shì)法的應(yīng)用前提,運(yùn)用趨勢(shì)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的前提，就是掌握較長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料。而且越是長(zhǎng)期，越可以消除短期變動(dòng)和意外變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,17,(四)趨勢(shì)法的優(yōu)缺點(diǎn),運(yùn)用廣泛是趨勢(shì)法的最大優(yōu)點(diǎn)，但是其缺點(diǎn)也很明顯。首先，該方法只考慮房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)去與未來(lái)的關(guān)系，忽視價(jià)格變化的因果關(guān)系，使估價(jià)結(jié)果帶有預(yù)測(cè)性；其次，在房地產(chǎn)

12、市場(chǎng)不完善或缺乏較長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的地區(qū)，這種方法無(wú)法使用；再次，這種方法比較適合于對(duì)某類房地產(chǎn)價(jià)格總體水平的預(yù)計(jì)，如果用于對(duì)某幢房屋建筑物或某幅土地的估價(jià)，往往會(huì)使估價(jià)結(jié)果偏離實(shí)際。因此，嚴(yán)格地說(shuō)，趨勢(shì)法只是一種預(yù)測(cè)方法，而不是估價(jià)方法。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,18,第二節(jié) 簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法及其應(yīng)用,簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法是以房地產(chǎn)價(jià)格資料的平均數(shù)為基礎(chǔ)，確定房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。較為常用的簡(jiǎn)易平均法有算術(shù)平均法、

13、幾何平均法和加權(quán)平均法等。一、算術(shù)平均法二、幾何平均法三、加權(quán)平均法,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,19,一、算術(shù)平均法,算術(shù)平均法就是將房地產(chǎn)價(jià)格之和除以期數(shù)，求得平均數(shù)，以此作為待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。以PI，P2，…pn，為已知的過(guò)去各期的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，則待估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格P為：,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,20,,在房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有明顯的長(zhǎng)期升降趨勢(shì)變動(dòng)和季節(jié)性變動(dòng)時(shí)，可以最后一年的每月平均值或

14、數(shù)年的每月平均值，作為待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,21,,例：假定與待估價(jià)商品房相似的商品房最近3年的每月每平方米的價(jià)格如表所示, 求2002年1月該商品房?jī)r(jià)格。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,22,二、幾何平均法,幾何平均法又稱為平均發(fā)展速度趨勢(shì)法。它是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的平均發(fā)展速度，計(jì)算各期的趨勢(shì)值，并以此作為待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格。一般在房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的長(zhǎng)期增減趨勢(shì)，即變動(dòng)過(guò)程為均勻上升或下

15、降、且逐期的發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以用幾何平均法。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,23,,以V1，V2，…，Vn為房地產(chǎn)價(jià)格的逐期發(fā)展速度，P0，P1，…，Pn為各期價(jià)格，則平均發(fā)展速度為：,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,24,,例：已知某房地產(chǎn)1998～2002年的價(jià)格及逐年上漲速度如表所示，求2003年該房地產(chǎn)的價(jià)格。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,25,三、加權(quán)平均法,一般來(lái)說(shuō)，越是接近估價(jià)日期的房

16、地產(chǎn)價(jià)格對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的影響越大，而上述兩種方法即算術(shù)平均法和幾何平均法都忽略了這一點(diǎn)。因此，如果對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格賦予不同的權(quán)數(shù)，就更能使估價(jià)結(jié)果符合實(shí)際。所謂加權(quán)平均法，就是根據(jù)對(duì)待估價(jià)房地產(chǎn)影響程度的不同，對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格賦予相應(yīng)的權(quán)數(shù)，然后計(jì)算其平均值，以此作為待估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,26,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,27,,例： 已知1998～2002年某商品房

17、的單方平均價(jià)格為2 500元、2 700元、2 800元、3 100元、3 300元，試估計(jì)2003年該商品房的價(jià)格。 為了使估價(jià)額符合實(shí)際，設(shè)定a、b、c三種方案。a方案的權(quán)數(shù)和為1；b方案采用等差級(jí)數(shù)設(shè)定權(quán)數(shù)，公差為1；c方案則采用等比級(jí)數(shù)，公比為2。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表.,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,28,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,29,第三節(jié) 移動(dòng)平均法及其應(yīng)用,移動(dòng)平均法是將各期的房地產(chǎn)價(jià)格，由遠(yuǎn)而

18、近按一定跨越期進(jìn)行平均，取其平均值。隨著期限的推移，按一定跨越期的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)向前移動(dòng)，逐一求得移動(dòng)平均值，并將接近估價(jià)日期的最后一個(gè)移動(dòng)平均值，作為確定估價(jià)額的依據(jù)。也就是說(shuō)，移動(dòng)平均法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列的移動(dòng)平均數(shù)進(jìn)行估價(jià)。移動(dòng)平均法可分為簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法兩種。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,30,一、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法,簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法又稱算術(shù)移動(dòng)平均法，有一次移動(dòng)平均和二次移動(dòng)平均等形式。這里，我們

19、只介紹一次移動(dòng)平均法。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,31,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,32,,例：2002年1～12月份的單方價(jià)格如表所示，用一次簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法估算2003年1月份的該商品房?jī)r(jià)格。移動(dòng)期n取3個(gè)月和5個(gè)月。,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,33,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,34,二、加權(quán)移動(dòng)平均法,加權(quán)移動(dòng)平均法就是對(duì)各期的房地產(chǎn)價(jià)格賦予不同的權(quán)數(shù)，再求其移動(dòng)平均值，并以

20、最后的移動(dòng)平均值為基礎(chǔ)計(jì)算待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)與估價(jià)日期間隔不同期限的房地產(chǎn)價(jià)格賦予不同的權(quán)數(shù)，同樣是基于近期價(jià)格對(duì)估價(jià)額影響較大、遠(yuǎn)期價(jià)格對(duì)估價(jià)額影響較小的理由。,,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,35,加權(quán)移動(dòng)平均法計(jì)算移動(dòng)平均值的公式為：,,2008.1,第七章 趨勢(shì)法及其應(yīng)用,36,,例： 以下表的資料為例，運(yùn)用加權(quán)移動(dòng)平均法，以3個(gè)月為移動(dòng)期，由遠(yuǎn)至近各期權(quán)數(shù)為1，2，3，則其估價(jià)過(guò)程如下：,,2008.1,第七章