2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、北侖長江路地塊項目定位,2011.3.19,目錄,壹、未來趨勢預(yù)判貳、區(qū)域市場分析叁、項目定位肆、附加值提升建議,問題一:我們處于什么樣的宏觀環(huán)境下?未來市場趨勢如何?,Part 1,未來趨勢預(yù)判,政策因素時事因素市場表現(xiàn)趨勢判斷,,政策因素,寧波“限購令”升級為“禁購令”,寧波新國八條,,政策因素,CPI高居不下,銀根持續(xù)緊縮,今年2月份CPI同比上漲4.9%,CPI指數(shù)依然居高不下;3月18日央行宣布,25日起上調(diào)存款

2、準(zhǔn)備金率0.5個百分點,可直接凍結(jié)4000億資金,存款準(zhǔn)備金率達(dá)20%,達(dá)歷史最高位。,,歷史最高位,時事因素,“3.11”日本地震,中對日出口擴(kuò)大,經(jīng)濟(jì)替代競爭,大地震發(fā)生后,日本的一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能會在一定時期內(nèi)無法重啟。因此,在日本的產(chǎn)能恢復(fù)之前,對于與其有一定競爭關(guān)系的中國企業(yè),可能會訂單增加,以填補(bǔ)其留下的空缺。,災(zāi)后重建的工作,致日本的內(nèi)需會擴(kuò)大,相應(yīng)中國對日的出口也將擴(kuò)大。尤其是日本的災(zāi)后重建,對于中低端的鋼材和建材等產(chǎn)品的需

3、求將大幅度上升,而這些產(chǎn)業(yè)正是中國的強(qiáng)項。,促進(jìn)中國出口經(jīng)濟(jì),日本是中國的重要的汽車和高檔電子消費品的出口國,日本大地震,會使得這部分產(chǎn)品的消費者買不到貨,或者是由于供應(yīng)減少而需要支付高價。,大地震發(fā)生后,在海外的資金回流日本,以及受到避險情緒的影響,所以導(dǎo)致日元快速升值。大地震發(fā)生后,日元兌美元已經(jīng)升值約3%,兌其他非美貨幣也大幅度升值,其中兌人民幣也再次破“8”。,尚未出臺.,,,,,,,影響面,支持面,日元匯率的升值,也會導(dǎo)致中國

4、從日本進(jìn)口的商品“變貴”,促進(jìn)中國企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇,經(jīng)濟(jì)替代競爭,應(yīng)對措施,可能將間接推升中國全國CPI水平,匯率影響,,日本地震通過對進(jìn)出口的影響可能間接推高中國CPI指數(shù),市場表現(xiàn),市場出現(xiàn)波動,成交量降至“冰點”,,受政策影響明顯,近期成交量迅速下滑,近周成交量下滑至200套以內(nèi)。,市場表現(xiàn),,價格堅挺,但近期受禁購影響出現(xiàn)短暫下滑,受政策影響近期樓市表現(xiàn)為“剛需托市”,高端樓盤成交量下降導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)不同程度下滑。,市場表現(xiàn),

5、,市場促銷力度開始加大,出現(xiàn)暗降趨勢,[預(yù)判]2012年在銀根和禁購政策不放松的前提下,市場仍將處于盤整期支撐理由如下①心理上:房價居高不下,在心理上成為供需雙方的博弈②利益上:銀根不放松,開發(fā)商必須要應(yīng)對一個財年的財務(wù)結(jié)算,現(xiàn)金流壓力巨大③空間上:現(xiàn)有市場供給,多為3年前土地存量的開發(fā)量延續(xù),地價優(yōu)勢,致使現(xiàn)房 售價上存在較大價格下調(diào)空間,[現(xiàn)象]量跌價穩(wěn),出現(xiàn)暗降趨勢,,趨勢判斷,問題二:我們的市場機(jī)會在

6、哪里? ——基于本體條件下的市場機(jī)會尋找。,Part 2,區(qū)域市場分析,板塊分布板塊競爭市場分析個案分析客源分析,板塊分布,,,小港板塊,老城板塊,,一品江南,,,,,,,,,,,,,興業(yè)城市嘉苑,京華茗苑,花香維也納,黃金海岸五期,,新隆華府二期,鳳凰國際廣場,黃山豪庭,四季桂

7、花園,世茂世界灣,環(huán)球東方港城,ART藍(lán)山,錦繡千丈,,里仁花園四期,天倫名苑,,,學(xué)院路西側(cè)地塊,新中心板塊,,本案,新中心板塊市場成熟度高,樓盤多,,在售,,未售,板塊競爭,,老城區(qū)板塊:該區(qū)域配套齊全,歷史悠久,但土地供應(yīng)有限難以形成規(guī)模開發(fā),對整個北侖樓市的影響不大。小港板塊:該區(qū)域重點發(fā)展工業(yè),房地產(chǎn)市場起步較晚,目前僅有少量樓盤。新中心板塊:隨著行政中心和體藝中心的建成,是最近幾年北侖發(fā)展最快的區(qū)域,最具競爭潛力。該區(qū)域

8、集行政、體藝、商業(yè)、學(xué)校、住宅為一體,其潛在的升值優(yōu)勢將吸引購房者的關(guān)注。目前該區(qū)域為中高端、高端置業(yè)區(qū)塊,無論從項目的品質(zhì)還是規(guī)模上,都已經(jīng)成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊。,新中心板塊最具競爭力,成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊,市場分析,,北侖房價上漲迅速,不再是房價洼地的代表,北侖住宅成交均價上漲迅速,突破萬元大關(guān)迫在眉睫,不再是寧波房價洼地的代表。,市場分析,,目前北侖在售市場存量為3948套,預(yù)計本項目上市時存量為1000套左右,市場分析,,未售市場存

9、量有近7000套,后期將面臨一定的競爭壓力,市場分析,,中小戶型市場接受度高,受政策影響大戶型產(chǎn)品銷售受阻,個案分析,,基本概況:產(chǎn)品類型:商用住宅 開盤時間:2010-12-18 入住時間:預(yù)計2012年 總套數(shù):1155套戶型面積:70-120㎡銷售均價:8500元/㎡銷售率:15%剩余套數(shù):982套土地使用年限:40年,參考個案:黃金海岸五期,最新動態(tài):黃金海岸五期70-120㎡精裝住宅熱銷中,均價8000元/㎡

10、,6重厚禮迎新納福,單套最高優(yōu)惠超15萬。,雄踞北侖中央核心區(qū),占位優(yōu)越地段,周圍有配套集群,個案分析,,基本概況:產(chǎn)品類型:高層住宅 開盤時間:2010-11-15(二期二批) 入住時間:預(yù)計2011.12 總套數(shù):3000套(當(dāng)期800余套)戶型面積:76-200㎡銷售均價:12500元/㎡銷售率:當(dāng)期85%剩余套數(shù):258套(二期三批140套),參考個案:世茂世界灣,最新動態(tài):購房均可享受9.5折優(yōu)惠,一次性付清

11、在9.5折基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠,二期三批房源預(yù)計上半年推出。,高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和辦公樓為一體的北侖地標(biāo)性建筑,個案分析,,基本概況:產(chǎn)品類型:多層、高層住宅 開盤時間:預(yù)計2011.9 總套數(shù):4300套(一期900余套)戶型面積:80-200㎡銷售均價:未定,競爭個案:環(huán)球東方港城,最新動態(tài):環(huán)球東方港城預(yù)計9月開盤,開盤將推出900余套,戶型面積約80-200平米,為5幢33、34層超高層住宅與8幢5層電梯

12、洋房,“親河、臨水、觀山”的獨特景觀疊加資源,個案分析,,基本概況:產(chǎn)品類型:高層住宅 開盤時間:預(yù)計2011.7總套數(shù):1129套戶型面積:90-150㎡銷售均價:未定,競爭個案:錦繡千丈,項目介紹:錦繡千丈總用地面積69662.36平方米,總建筑面積188097平方米,其中地上建筑面積143755平方米,地下建筑面積44342平方米,其中住宅建筑面積139422平方米,住宅總戶數(shù)1129戶,項目南側(cè)緊臨軌道1號線,河流環(huán)

13、繞景觀資源豐富,個案分析,,基本概況:產(chǎn)品類型:高層住宅 開盤時間:預(yù)計2011.6總套數(shù):1000套戶型面積:90-220㎡銷售均價:未定,競爭個案:ART藍(lán)山,項目介紹:ART藍(lán)山對外售樓處于3月14日正式對外開放,總規(guī)劃建筑面積約 17 萬平米 ART-DECO 公園寬景華宅,90-220 ㎡ 大面寬奢適戶型。,位于北侖新城核心商住區(qū),毗鄰未來輕軌1號線延長段站點,客源分析,近幾年北侖房產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,加之居民整體購買力

14、較強(qiáng),從客戶區(qū)域分布情況來看,普通住宅基本為北侖本地客戶,由于與鎮(zhèn)海、舟山等地距離較近,也有不少該區(qū)域客群;從客戶的職業(yè)屬性來看,新碶本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購房的剛性需求為主,如北侖電廠、亞洲紙漿集團(tuán)、政府相關(guān)部門等。,市場小結(jié),項目所處的新中心板塊是北侖市場的標(biāo)榜性板塊,最具競爭力;北侖樓市發(fā)展迅速,房價上升速度快,不再是寧波價格洼地的代表;在售存量和未來供應(yīng)量較大,后期市場面臨的競爭壓

15、力較激烈;受政策影響大戶型產(chǎn)品去化放緩,銷售明顯受阻;受高房價的壓力,市場傾向功能完善、戶型緊湊的中小戶型產(chǎn)品;,問題三:我們擁有什么,該打造什么樣的產(chǎn)品?誰是我們的目標(biāo)客群?,Part 3,項目定位,本體分析目標(biāo)客群項目定位產(chǎn)品定位價格定位,本體分析-區(qū)位,本案,項目地塊位于大矸廬山路以南、長江路以西,屬于北侖中心區(qū)域;項目地塊離北侖區(qū)政府僅1.5公里。,位處北侖中心區(qū),近鄰區(qū)政府,,本案,通過長江路可速達(dá)北侖各地;通

16、過泰山路及通途路可速達(dá)寧波市區(qū)。通過泰山路可快速進(jìn)入寧波高速公路;公交線路:710、712、716、756四路公交車線距輕軌1號線的長江路站僅500米,輕軌時代來臨,交通網(wǎng)絡(luò)完善,可通達(dá)性強(qiáng),,,輕軌1號線長江路站,,500米,本體分析-交通,西面臨河,景觀價值高,,,東側(cè)長江路,北側(cè)廬山路,,,,西側(cè)河流,地塊現(xiàn)狀,本體分析-四至,地塊方正規(guī)模小,規(guī)劃限制條件多,,用地面積:9951.7㎡容積率2.8總建筑面積:27865

17、㎡建筑密度:40%住宅面積:不超過16000㎡商業(yè)面積:11865㎡商業(yè)持有經(jīng)營,不能銷售,本體分析-指標(biāo),配套齊全,盡享城市繁華,,市政:北侖區(qū)政府、鳳凰山游樂園、體育中心、北侖人民醫(yī)院(在建)商業(yè):家樂福超市、大潤發(fā)超市、富邦廣場學(xué)校:北侖明港高級中學(xué)、寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院,北侖行政中心,鳳凰山,北侖人民醫(yī)院(在建),北侖明港高級中學(xué),本體分析-配套,S(優(yōu)勢),O(機(jī)會),T(威脅),,,W(劣勢),1、位于北侖中心,近鄰

18、區(qū)政府;2、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),通達(dá)性良好;3、項目西側(cè)臨河,景觀價值高;4、自身配帶商業(yè),配套優(yōu)勢明顯。,1、項目規(guī)模較小,限制條件較多;2、地塊東側(cè)和北側(cè)緊鄰城市主干道,對住宅形成一定的噪音影響;3、項目自帶商業(yè)體,享受配套的同時也對住宅形成一定影響。,1、位處北侖中心,區(qū)位升值前景較好;2、距1號輕軌線的長江路站僅500米距離,輕軌時代來臨;,1、受宏觀政策的影響,部分住房需求受到抑制;2、受到周邊項目的競爭壓力;,本體分

19、析-SWOT,目標(biāo)客群,人是房子的主體,目標(biāo)消費群體鎖定,目標(biāo)客群,本案的主力客戶不是那些剛步入社會的普通年輕人,而是已經(jīng)進(jìn)入社會工作5-15年左 右,年齡在30-45歲左右,事業(yè)已有所成就,無論工作還是生活都處在上升期的社會中堅階層。,目標(biāo)客群,來源:新碶、大碶、小港、保稅區(qū)職業(yè):外貿(mào)物流貨代業(yè)、企業(yè)中層技術(shù)人員、泛公務(wù)員、公司高端白領(lǐng)等目的:首次置業(yè)和改善置業(yè)均有,上班方便,就近置業(yè)年齡:30-45歲特征:進(jìn)

20、取、品味、善接受新事物、習(xí)慣本地生活,來源:鎮(zhèn)海、鄞州為主,少量市區(qū)客戶職業(yè):公司高端白領(lǐng)、企業(yè)高級技術(shù)人員等其他高收入人群目的:以高端首次置業(yè)為主,市區(qū)客戶被高房價逼離年齡:30-35歲特征:年輕、進(jìn)取、事業(yè)處于快速上升階段,北侖本地客戶,寧波其他區(qū)域客戶,其他區(qū)域客戶,,,,來源:舟山、寧波周邊縣市及新寧波人職業(yè):經(jīng)商、做貿(mào)易、企業(yè)管理層目的:以進(jìn)城置業(yè)為主,市區(qū)房價高,無法在市區(qū)購房年齡:30-40歲,高端首次置業(yè)及

21、首次改善置業(yè)是主要目標(biāo)客群,,項目定位,以高端首次置業(yè)和首次改善置業(yè)需求為主的中小戶型的中高端項目,項目定位,不做大戶型項目的理由:項目上市時,政策放松的可能性較小,高端需求受到抑制;做中小戶型項目市場風(fēng)險較小,有利于資金回流;地塊規(guī)模小,社區(qū)特性不適合做大戶型產(chǎn)品;,產(chǎn)品定位,中小戶型產(chǎn)品類型的選擇,方案一,方案二,中小戶型平層產(chǎn)品,小套型復(fù)式產(chǎn)品,產(chǎn)品定位,我們建議選擇方案一中小戶型平層產(chǎn)品,產(chǎn)品定位,選擇理由:以50-

22、60平方米的復(fù)式,面積按兩層100-120平方米算,二房二廳設(shè)計,這為產(chǎn)品客戶會和挑高公寓比,如果按平層兩倍價格賣,競爭不過挑高公寓,如果挑高公寓定價,沒有平層售價高。打造復(fù)式產(chǎn)品無法實現(xiàn)價值的最大化。。,產(chǎn)品定位,每層八戶的板式產(chǎn)品,如做兩幢點式產(chǎn)品經(jīng)測算兩幢的側(cè)面距離僅有6.466米,無法達(dá)到規(guī)定要求的13米。,產(chǎn)品定位,戶型建議:東、西兩單元三房兩廳一衛(wèi) 面積約115㎡戶型優(yōu)點:緊湊利用率高,功能齊全;獨立入戶,增

23、加尊貴感和私密性;南北通透,戶型方正,格局較好;贈送面積較多,附加值高。,,飄窗可贈送部分,,飄窗可贈送部分,,飄窗可贈送部分,,獨門獨戶,,大面積陽臺,產(chǎn)品定位,戶型建議:中間套(中間兩個單元)兩房兩廳一衛(wèi) 面積約105㎡戶型優(yōu)點:戶型緊湊利用率高;獨立入戶,增加尊貴感和私密性;南北通透,戶型方正,格局較好;贈送面積較多,附加值高;附帶大面積入戶花園。,,獨門獨戶,,入戶花園,,飄窗可贈送部分,,飄窗可贈送部分

24、,,大面積陽臺,價格定位,價格定位,經(jīng)測算,本項目的銷售均價為10300元/㎡,問題四:如何提升產(chǎn)品的附加值,提高項目競爭力?,Part 4,附加值提升建議,屋頂花園,屋頂花園,多重景觀體系,開啟低碳生活范本,商業(yè)屋頂部分打造屋頂綠色空中花園花園,多重景觀,選用環(huán)保、節(jié)能、保溫等優(yōu)質(zhì)建材,打造綠色有機(jī)建筑,為業(yè)主的健康保駕護(hù)航,開啟低碳生活。,,商業(yè)屋頂花園景觀平面及意向圖,屋頂架空,屋頂架空層,為業(yè)主帶來休閑活動領(lǐng)地,,,商業(yè)屋頂,

25、,住宅部分,,,6米架空層,商業(yè)屋頂和住宅部分之間做到6米以上架空層,減少商業(yè)對住宅形成的影響,同時可添加部分綠化景觀及運動設(shè)施,為業(yè)主帶來休閑活動領(lǐng)地,一舉兩得。,入戶花園為業(yè)主帶來一片私家立體園林,,入戶式花園是為了實現(xiàn)人們將花園引入住宅的夢想,形成了真正的立體園林景觀,中間套每一戶住戶都將享受到私家花園。,,入戶花園,入戶花園,,飄窗可贈送部分,飄窗贈送,,,飄窗可贈送部分,飄窗可贈送部分,,飄窗,一般呈矩形或梯形向室外凸起,三面

26、都裝有玻璃。大塊采光玻璃和寬敞的窗臺,使人們有了更廣闊的視野,更賦予生活以浪漫的色彩。,飄窗贈送增加實用性,同時賦予業(yè)主更廣闊的視野和浪漫的生活色彩,家居智能化,,智能化運用實現(xiàn)家庭安全、舒適、信息交互與通信的能力,室內(nèi)部分:可視對講門禁系統(tǒng);室內(nèi)智能化控制開關(guān);廚房設(shè)置智能多媒體終端,可實現(xiàn)有線電視、DVD、可視對講、廣播等多功能,網(wǎng)絡(luò)設(shè)施:打造全無線自由社區(qū),可在社區(qū)范圍內(nèi)享受無拘無束的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境,隨時隨地發(fā)揮無限上網(wǎng)環(huán)境。布線

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