揚州全民路地塊項目定位與及發(fā)展戰(zhàn)略_第1頁
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文檔簡介

1、2024/3/30,揚州全民路地塊項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,謹(jǐn)呈:揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2,規(guī)劃用地面積:13.2萬平方米容積率:1.6總建筑面積:21.2萬平方米建筑高度:不大于36米 建筑日照間距:不小于1:1.35配套商業(yè):避免沿城市道路帶狀布置,技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),,188地塊,3,我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ),以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向,我們的目標(biāo),打造揚州樣板性示范項目控制投資風(fēng)險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和

2、最大化塑造企業(yè)品牌實現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項目運作良性互動,4,項目背景與約束條件,所在版塊形象好住宅市場供大于求地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強市場局部泡沫,認(rèn)知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊,區(qū)域整體檔次較高,政府大量出讓土地,2005年市場供應(yīng)量顯著增加,導(dǎo)致市場供大于求。,政府主導(dǎo)的CLD新區(qū),規(guī)劃的配套設(shè)施有待于政府的持續(xù)投入,就在住宅市場供大于求的局面出現(xiàn)時,價格卻背離價值曲線穩(wěn)步上升,而這種上升趨勢仍在延續(xù),在城市房產(chǎn)

3、需求人口相對有限的大勢下,揚州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進入相對虛假繁榮,5,本報告的研究思維導(dǎo)圖,基地價值分析,,項目界定,,市場分析,項目定位,,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,宏觀分析,6,揚州城市經(jīng)濟定位長三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對外輻射的資源來發(fā)展自身的經(jīng)濟,特別是上海周邊的一些城市,蘇州、無錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟發(fā)展軌跡和態(tài)勢與上海有著千絲萬縷的聯(lián)系。由上海向外所產(chǎn)生的經(jīng)濟梯度中,揚州位列第二梯隊,經(jīng)濟實力較蘇州、無錫、常州等稍

4、遜一籌。 區(qū)位:地處蘇中區(qū)域,承接蘇南、蘇中與蘇北經(jīng)濟活躍度:在蘇中城市中較好定位:長三角經(jīng)濟、物質(zhì)積聚基地,承南啟北服務(wù)型 城市弊端:自身造血功能一般,揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關(guān)鍵傳承點,7,揚州城市發(fā)展板塊,西部發(fā)展關(guān)鍵詞:行政副中心:在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預(yù)留市級行政中心區(qū)一處 商業(yè)服務(wù)副中心:分別設(shè)置西部分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)市級文化、體育中心:市級展覽中心、博物館、市體育中心等大型

5、休閑設(shè)施布置在西部分區(qū)新城西區(qū)教育中心 :西部建設(shè)揚大職大、電大新校區(qū)備注:2004年沿江開發(fā)區(qū)占全市GDP的78.8%;財政總收入80.1億元,占全市的85.3%;出口11.75億美元,占全市的87%;,項目區(qū)域,揚州老城區(qū),城市CLD中心,沿江工業(yè)區(qū),文化風(fēng)景區(qū),8,揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo),備注:經(jīng)過城市化進程發(fā)展,揚州市區(qū)(主城區(qū))人口約60萬人左右,9,揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標(biāo),人均GDP2468美元/人,根據(jù)

6、國際慣例,健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時期人均GDP(美元/人)在3000—8000之間市區(qū)人均可支配收入11379元/年,每個家庭按照3人計算,每年可支配收入為34137元,與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析:,10,揚州城市化發(fā)展,2005年城市規(guī)模:城市人口規(guī)模:64萬用地規(guī)模:77平方公里左右中期(2010年):75萬人用地規(guī)模:90萬平方公里遠(yuǎn)期(2020年):100萬用地規(guī)模:120萬平方公里特別關(guān)注:揚州市區(qū)土地投放量

7、每年約在5平方公里左右,其中1-1.5平方公里左右用于住宅建設(shè)2005年,市區(qū)出讓供地10800畝,通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝(南京2005年出讓土地6900畝),揚州主城區(qū),,未來揚州城區(qū),11,揚州市宏觀特征小結(jié),,,,,特征1,揚州的地理位置優(yōu)越,是長江三角洲重要的承南啟北服務(wù)型城市,得天獨厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐,揚州是沿江“城市帶”上一個重要的城市。,特征2,特征3,特征4,揚州土地市

8、場供應(yīng)強勁,在“賣地發(fā)展城建”思想的引導(dǎo)下,揚州市房地產(chǎn)發(fā)展競爭將越發(fā)的激烈。,揚州房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)相比較其他城市已經(jīng)出現(xiàn)了失衡,說明揚州房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)了局部微度泡沫化的趨勢。,本項目所在區(qū)域是揚州的熱點城建板塊,其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認(rèn)口,但同時也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實不足。,12,本報告的研究思維導(dǎo)圖,基地價值分析,,宏觀分析,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,,,市場分析,市場分析,13,揚州2005年

9、市場發(fā)展概況,供需關(guān)系略微失衡,交易面積僅是施工面積一半。住宅市場持續(xù)火爆,商業(yè)地產(chǎn)供給充足,辦公房市場尚未形成。揚州2005年雖然受到國家宏觀調(diào)控不同程度的影響,但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展,14,全市住宅板塊掃描—— 各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級,西北板塊,東區(qū)板塊,老城區(qū)板塊,北區(qū)板塊,西區(qū)板塊,揚州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以西區(qū)強勢的價值標(biāo)桿區(qū),各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性;受政府政策引

10、導(dǎo),房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。,15,房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究,備注:1、由于西南區(qū)域?qū)儆诳平桃约安糠止I(yè)板塊,離主城區(qū)較遠(yuǎn),不屬于政府重點住宅板塊,普通住 宅發(fā)展較為低迷。2、揚州老城改造基本結(jié)束,同時揚州在保護老城環(huán)境的大政方針引導(dǎo)下,老城基本不會有大規(guī)模 地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。3、北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū),受西區(qū)發(fā)展影響,也帶動了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。,,16,2005年,市區(qū)出讓供

11、地10800畝,通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝,其余主要通過招商引資出讓。從05年土地供應(yīng)來看,西北區(qū)土地供應(yīng)比例超過了西區(qū),一方面說明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應(yīng),在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標(biāo)。遠(yuǎn)期來看,隨著西區(qū)發(fā)展,政府通過地塊轉(zhuǎn)讓帶動北區(qū)發(fā)展,西北區(qū)也將成為政府重點發(fā)展區(qū)域。,房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究,17,西區(qū)作為揚州樓市的領(lǐng)頭羊,作用非常明顯05年住宅成交面積66.13萬

12、平方米。份額占據(jù)全市50%西區(qū)房地產(chǎn)受政策引導(dǎo)性大,05年新政曾經(jīng)對市場形成巨大沖擊??們r較低的樓盤受到了市場的追捧,控制面積是樓盤銷售關(guān)鍵所在整個西區(qū)板塊,以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。,房地產(chǎn)市場分析之-----西區(qū)板塊,,京華城中城,,保集半島,,,富麗康城,,香格里拉,金都匯,,18,西區(qū)板塊重點樓盤掃描,19,西區(qū)板塊重點樓盤掃描,,,,,建筑風(fēng)格:新海派建筑,20,西區(qū)板塊重點樓盤掃描,兩房兩廳和三房兩廳主力戶型,面積

13、在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型銷售速度緩慢,戶型較大項目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo),公務(wù)員、教師等為主力,,,,,21,西區(qū)板塊重點樓盤掃描,,,目前在售的06年6月25日開盤的十四棟住宅樓均是多層(6層),主打套型為兩室兩廳和三室兩廳,面積在80-105平方米。由于面積控制較好,價格比較便宜,銷售情況良好。,中、青年人置業(yè)者為主導(dǎo),老年人占少數(shù),建筑風(fēng)格:現(xiàn)代簡約,22,西區(qū)板塊

14、重點樓盤掃描,,,23,城東是揚州重點物流商業(yè)批發(fā)區(qū)域,住宅樓盤相對稀缺。城東住宅樓盤分布不均,價格也有很大的差異。凱運天地和名都華庭代表著城東樓盤重點板塊城東樓盤大多靠水,水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。,房地產(chǎn)市場分析之-----城東板塊,,,凱運天地,名都華庭,24,東區(qū)板塊重點樓盤掃描,,,,,25,東區(qū)板塊重點樓盤掃描,,,,,名都華庭]地理位置優(yōu)越,戶型豐富,價格相比凱運具有優(yōu)勢,以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設(shè)施,銷售情況

15、良好,小面積已經(jīng)銷售一空,目前只剩下130~140面積的大戶型。,26,城北區(qū)域緊鄰老城區(qū),配套成熟城北屬于檔次較低的老居住區(qū),在市民心目中形象較差。目前老城北不屬于政府重點開發(fā)板塊,購房者主要是本區(qū)域人群。揚州購房者容易受到市場誘導(dǎo),跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重,在某種程度上可以說城北價值并沒有完全被市場所發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場分析之-----城北板塊,,,陽光水岸,御河苑,27,,,,,疊加別墅面積 205.15 ~208.36m2小高層100~1

16、37m2疊加已經(jīng)基本售完,多層,小高層面積偏大,樓間距偏小,北區(qū)板塊重點樓盤掃描,28,北區(qū)板塊重點樓盤掃描,目前在售的05年12月10日開盤的住宅樓是3棟多層和5棟小高層,本期房屋套數(shù)共有292套,主打套型為三室一廳和三室二廳,面積在80-136平方米。由于整體片區(qū)認(rèn)可度等方面原因,銷售情況一般。,,,,29,西北板塊雖然屬于城北板塊,但由于緊鄰城西板塊,市場熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城北板塊緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū),本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內(nèi)吸引很大

17、部分政府公務(wù)員來購買城西北是2005年政府地塊重點出讓區(qū)域本區(qū)域的111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購房者的高度關(guān)注。,房地產(chǎn)市場分析之-----西北板塊,,海德公園,30,西北區(qū)板塊重點樓盤掃描,,,,,目前在售的位于項目北部的5層公寓,主打套型為兩房兩廳和三房兩廳,面積在85-130平方米。由于面積控制較好,加之別墅級怡人環(huán)境及配套服務(wù),銷售情況良好。,建筑風(fēng)格:新古典主義,31,揚州房地產(chǎn)市場特征小結(jié),房地產(chǎn)發(fā)展成熟,從概念營銷過

18、渡到產(chǎn)品營銷,特征2,特征 3,各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級,特征4,區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱,無差異性,可復(fù)制性強,而且競爭激烈,貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。,物業(yè)類型多樣,小高層正在逐漸被消費群接受,特征1,32,揚州住宅市場特征的啟示——快速入市、取勢造勢將是本項目制勝的關(guān)鍵之道,城市發(fā)展地傾城西,通過造勢,本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值,以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚州未來10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域,為眾多購房者提供了

19、大量的參與機會,而本項目正位于新城區(qū)核心,本項目應(yīng)該順應(yīng)揚州房地產(chǎn)市場做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢,揚州土地市場持續(xù)放量,市場供應(yīng)量充足。房價爬升迅速:以揚州市區(qū)在售樓盤為研判基礎(chǔ),2005年銷售量在120萬平米,其中價格在3500元/平米的中高檔樓盤占到70%以上;隨著供應(yīng)量的放量,未來競爭將越發(fā)激烈目前揚州房地產(chǎn)市場已經(jīng)屬于持續(xù)發(fā)展階段,在該層面上本項目機遇與挑戰(zhàn)并存。,經(jīng)過歸納總結(jié),揚州住宅市場有以下特點:地傾城西產(chǎn)品營銷開始顯

20、現(xiàn)物業(yè)類型“多彩紛呈”中高檔住宅市場競爭激烈客戶來源相對封閉戶型面積走向分化 銷售手段豐富化,概念炒作多元化控制總價已經(jīng)成為熱點樓盤處理好的關(guān)鍵點市民對小高層的抗性逐漸減小。,揚州住宅市場上“好產(chǎn)品”開始被消費者接受和青睞,社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標(biāo)準(zhǔn),特別對于城西競爭激烈的市場更始如此。,未來供應(yīng)量將持續(xù)放量,本項目應(yīng)抓住該契機快速進入市場,區(qū)域價值的取勢造勢將是本項目完全超越競爭市場的差異化關(guān)鍵,傳統(tǒng)的封閉式純居

21、住性小區(qū),核心賣點以產(chǎn)品——社區(qū)景觀環(huán)境為主,33,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——奧都花城,項目規(guī)劃:由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司打造,開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度,對奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。項目占地208畝,總建筑面積約26萬平方米,以“運動、健康、教育”為開發(fā)理念,區(qū)內(nèi)有社區(qū)素質(zhì)教育中心、健身指導(dǎo)中心、體育館、網(wǎng)球場、游泳池、中庭水景花園等配套。 物業(yè)類型:多層

22、(5+1),其中在中心水景花園周邊有7幢為退臺式花園洋房設(shè)計     小高層(11+1)     高層(19+1),其中一個單元為30~60㎡的公寓設(shè)計(153套),              半個單元的300多㎡的1+1復(fù)式設(shè)計(10套) 戶型設(shè)計: 面積:30~300㎡,主導(dǎo)面積100~130㎡ 特征:正南正北、入戶花園、雙露臺、弧形觀景飄窗,34,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——奧都花城,價格手段

23、:  多層3800元/㎡       高層3600元/㎡       花園洋房4880元/㎡開發(fā)進度:項目首期多層于元月十六日開盤,二期花園洋房于三月二日開盤,三期小     高層于四月八日開盤。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認(rèn)     購中,預(yù)計八月中旬正式開盤,銷售較好。 物管費用:1元/㎡(其中包括電梯費0.45元/㎡),35,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——奧都花城,促銷措施:● 2006年9

24、月10日(教師節(jié))前,凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的,憑有效證 件,給予20元/㎡的購房補貼;● 2006年9月1日前,購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑2006年大學(xué)錄取通知 書原件及有效身份證件,給予20元/㎡的購房補貼?!癯种屑壜毞Q的消費者可享受30元/㎡的優(yōu)惠,高級職稱的消費者可享受50元/㎡的優(yōu)惠?!褡赞k公司注冊資金50萬元以下的客戶,享受20元/㎡的優(yōu)惠;注冊資金50萬元以上的客 戶,享受50元/㎡

25、的優(yōu)惠。,36,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——奧都花城,亮點打造:●開發(fā)商在項目銷售到70%時拿出1000萬元,作為15年后電梯的更換費用(執(zhí)行方式:1000 萬元購買本項目鋪面,所有權(quán)為全體業(yè)主所有,暫時由物業(yè)辦代管,其租金用于補貼電 梯運營費用)。●高層住宅13層以上可以裝太陽能?!裢鈮?yīng)用性能耐久的、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料?!窀邔雍廊A大堂,增加物業(yè)品質(zhì)?!裎飿I(yè)公司提前介入,提升服務(wù)形象?!襁\動主

26、題:奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道。●細(xì)節(jié)把握:外墻面磚、樓梯貼大理石、電梯直達(dá)地下車庫、豪華大堂、空調(diào)外機采用鋁合金百葉窗統(tǒng)一安裝處、物業(yè)提前進駐。,37,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——京華城中城,項目規(guī)劃:由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)、臺北京華城/臺北元宏建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計的新藝術(shù)古典主義風(fēng)格大型社區(qū)。項目占地2000多畝(其中二期總建筑面積就達(dá)40萬平方米),大手筆、大投入,規(guī)劃有金融

27、商貿(mào)中心、長三角CBD、Living Mall全生活廣場、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。 戶型設(shè)計: 面積:60~300㎡,主導(dǎo)面積85~135㎡ 特征:超短進深8.25米、超寬4.8米客廳、南北雙陽臺、超寬2.2米景觀休閑陽  臺、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地  窗、客臥全飄窗設(shè)計 價格手段:小高層3600元/㎡     高層3800元/㎡     疊加4500元/㎡左右

28、     聯(lián)排5000元/㎡左右,38,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——京華城中城,開發(fā)進度:項目一期已交付,二期于四月八日開盤,銷售良好。物管費用:1.1元/㎡(含電梯費) 促銷措施:1、定時總房款直接優(yōu)惠1萬元2、1樓送花園3、樣板房展示,39,基準(zhǔn)競爭個案針對性分析,競爭重點個案之——京華城中城,亮點打造:● 3500㎡中央湖景● 4300㎡半島會所●左擁40萬㎡中央水景公園、右抱19萬㎡全生活廣場Li

29、ving Mall●雙層玻璃窗、室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災(zāi)報警系統(tǒng)、多功能 可視對講系統(tǒng)●國際標(biāo)準(zhǔn)水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運動場、球類 競技館、法式休閑餐廳等●打造揚州第一座國家級AAA智能化小區(qū):①24小時集中供熱水系統(tǒng)②24小時集中直飲水系統(tǒng)③網(wǎng)絡(luò)式管家服務(wù)系統(tǒng)④全程酒店式物業(yè)管理●新毛坯房概念,水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視插座等以裝修設(shè) 計帶頭配置到位。,40,消費群針對性分析,揚州有著2500

30、多年的歷史??登⑹馈睍r期,揚州作為世界上人口超過50萬的十大城市之一,其城市建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展、文化教育及社會各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。近五十年改革開發(fā)發(fā)展以來,揚州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展,老城區(qū)以古韻為特色,批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá),西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國未來國際會議中心。目前老城區(qū)的地位還是比較顯著,城市絕大多數(shù)人口都集中在此,環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮,周邊地區(qū)游人絡(luò)繹不絕,零售、餐飲比較發(fā)達(dá),市民享受著一種悠閑的生活。30~

31、40歲年齡段的市民,其中有一部分為外來商人,他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè),有1~2個子女,家庭經(jīng)濟較好。因此他們對自己的居住條件也希望得到很好的改善,加之一些公務(wù)員、教師、公司企業(yè)白領(lǐng),形成了一支對住房二次置業(yè)的主力軍,要求戶型面積在100~130㎡之間,兩個臥室和客廳朝南,并且客廳開闊寬敞,小區(qū)的規(guī)劃和戶型設(shè)計比較有特色,彰顯身份!,41,本報告的研究思維導(dǎo)圖,客戶分析,,項目界定,,,市場分析,基地價值分析,

32、,項目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,42,基地價值分析,項目四周示意圖,43,項目SWOT分析,44,作為缺少知名度與美譽度的新開發(fā)企業(yè)而言,在宣傳自身優(yōu)勢的同時,關(guān)鍵是打造好一期產(chǎn)品,引起市場關(guān)注。,,開發(fā)商憑借自身的雄厚實力,通過強強聯(lián)合,融合各方實力與經(jīng)驗,整合優(yōu)勢資源,不但要將本項目做成功,更重要的是要把項目品牌推向市場,積極引進公交??空军c,同時根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況,建議引進社區(qū)超市,也可以帶動沿街商鋪銷售。,區(qū)域公共交通、配套欠

33、發(fā)達(dá),可到達(dá)性略差,商業(yè)存在風(fēng)險和難度,針對西區(qū)商業(yè)銷售持續(xù)低迷的情況,前期住宅開發(fā)營銷形成市場熱點,同時根據(jù)周邊缺少生活設(shè)施的情況,建議引進社區(qū)超市,商鋪購買者主要是投資者,控制總價是順利回收商鋪資金的關(guān)鍵。,,,劣勢和威脅的規(guī)避和彌補,對小高層的包裝引導(dǎo),增加客戶接受度,1、電梯帶來的上下行交通的便利性、對老弱病殘者的便利;2、綠地面積更大,建筑密度更低;3、樓間距更大,采光通風(fēng)更好,私密性更強;4、視野更開闊, 景觀更好;

34、,,45,綜合來講,我們認(rèn)為項目若要贏得成功,就要做好,第一是樹立精品意識, 目前揚州房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競爭激烈,突出自身強項,并 在建筑用材上需要有所突破,以此來炒作市場。第二要充分利用差異化競爭策略, 產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務(wù)差異化,打造揚州西城第一樣板社區(qū)。第三考慮到后面商業(yè)項目的運作,項目前期開發(fā)和營銷必須 形成市場熱點,積累足夠人氣,,項

35、目SWOT分析啟示,46,對于本案的開發(fā),我們充滿熱情和信心。當(dāng)然,我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力,我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。,圍繞市場,利潤最大化,打造項目、企業(yè)雙品牌,扎根揚州,理念超前,針對客戶需求做產(chǎn)品,整體開發(fā)理念,保障現(xiàn)金流,逐步分解風(fēng)險,47,本報告的研究思維導(dǎo)圖,客戶分析,,項目界定,,,市場分析,,項目定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,48,區(qū)域整體形象定位,項目區(qū)位特征,項目地塊特征,消費者

36、需求,競爭分析,連接上海、蘇南的樞紐地帶蘇北經(jīng)濟領(lǐng)頭羊未來揚州行政、文化和居住的新城市中心,規(guī)模相對周邊地塊較小,所以在細(xì)節(jié)處理上要精致西區(qū)大盤離主城較遠(yuǎn),周邊配套生活配套相對稀缺,建議我們在配套建設(shè)上針對性解決。,新城市核心,成熟配套,認(rèn)政府內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高,新城市魅力,以京華城中城為代表的國際化項目出現(xiàn)周邊資源共享,可復(fù)制性較強,需

37、要在自身產(chǎn)品細(xì)節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。,樣板社區(qū),,新城市-休閑生活樣板社區(qū),,,,49,區(qū)域整體價值定位 ——新城市-休閑生活樣板社區(qū),新城市主義休閑生活體驗經(jīng)濟居住樣板,關(guān)鍵詞:,50,區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位,物業(yè)產(chǎn)品,多層產(chǎn)品依然受到市場追捧,項目前期開盤時多以多層產(chǎn)品打開市場局面,隨著房地產(chǎn)發(fā)展,目前小高層也逐步被市場所接受,在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小高層產(chǎn)品,更有項目推出了高層產(chǎn)品。區(qū)域項目競爭激烈已是事實,

38、眾多開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到此問題,不論是上海的保集集團還是本地的新能源,在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細(xì)節(jié)方面是下足了功夫,戶型產(chǎn)品,隨著揚州房地產(chǎn)發(fā)展,房價不斷上揚,在缺少客戶群外力支持的情況下,揚州本地需求成為主導(dǎo)力量,在經(jīng)歷過長時間地產(chǎn)發(fā)展高峰期,目前經(jīng)濟型總價相對較低的戶型熱銷也在情理之中,也符合目前江蘇區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點。西區(qū)屬于中央生活區(qū),更多的產(chǎn)品是符合大眾消費需求的物業(yè)類型,而高端物業(yè)類型別墅在揚州受到了消費者的認(rèn)同,所以建議項目在

39、中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品,進一步拉高項目產(chǎn)品品質(zhì)。,51,區(qū)域客戶來源及演變分析,在中心配套資源復(fù)制性強的特點下,本項目如何完善配套資源本項目外圍定位的重要因素,交通到達(dá)性——消費者來源的可能性針對周邊配套設(shè)施稀缺的特點,本項目的引進大型超市,解決公交配套尤為關(guān)鍵消費習(xí)慣——消費者潛在需求挖掘從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場購房客戶來源基本區(qū)域周邊的,對城市中心吸引較弱,形成明顯的區(qū)域分化,如何吸引城區(qū)客戶,

40、解決其心中疑慮。客戶演變預(yù)測——當(dāng)前的立意必須為未來的客戶演變做好準(zhǔn)備目前周邊樓盤的本區(qū)客戶均占到了60%以上,隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成,主城區(qū)客戶的比例必將有所提升,52,當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級管理人員為主,新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例,53,本項目客戶定位——作為新區(qū)大盤,啟動期一般仍以周邊主流客戶為目標(biāo)對象,隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升,城市中心的遷移,郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上

41、升,揚州市區(qū)(包括西區(qū)),出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理,看好新城區(qū)發(fā)展前景私企業(yè)主、政府官員、銀行等金融機構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等,屬市區(qū)中高檔收入階層,周邊郊區(qū)(以京華城中城為主),追求真正成熟的城市生活,以自住為主周邊縣市中的私營業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主,,,54,本報告的研究思維導(dǎo)圖,基地價值分析,,宏觀分析,,市場分析,項目定位,,,整體發(fā)展戰(zhàn)略,55,項目總體戰(zhàn)略

42、思考,56,項目總體營銷戰(zhàn)略思考,戰(zhàn)略方向之一、如何結(jié)合正太集團品牌工程進行整合品牌戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之二、如何結(jié)合細(xì)節(jié)差異競爭進行樣板產(chǎn)品戰(zhàn)略,戰(zhàn)略方向之三、如何結(jié)合針對目標(biāo)客戶展開定向營銷推廣,戰(zhàn)略方向之四、如何政府專家資源形成論壇新聞炒做造勢,57,西北處為交通樞紐正北為文教區(qū) 正東為規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)獨享兩大城市引擎商業(yè)引擎教育引擎容積率:1.6,一、本項目核心價值提煉,,118地塊,使本項目處于西區(qū)板塊最得天獨厚

43、的優(yōu)越地段位置,58,二、核心主題提煉:,西城樣板 學(xué)院生活,項目的目標(biāo)是打造西區(qū)的居住精品,要成為揚州新生活的典范,加上北面規(guī)劃西區(qū)的文教區(qū),必將以獨特的品牌優(yōu)勢和學(xué)術(shù)氛圍影響進而提升本案的內(nèi)涵價值,而臨近本案的商業(yè)中心區(qū)又使本案形成新城市時尚生活的板塊,由此可提煉出本案最為獨特的兩大優(yōu)勢賣點:西城樣板 學(xué)院生活。,59,三、推廣總精神,60,四、案名及組團名建議,主推案名建議:格調(diào)·188號詮釋:教育為綱,文化為

44、常,強調(diào)現(xiàn)代高尚生活居住的一種層次,也是揚州新中產(chǎn)階層的一種格調(diào)生活主張,而地塊188號是非常吉祥的數(shù)字,將成為引領(lǐng)揚州西區(qū)榜樣生活的一面旗幟。,61,五、備選案名:,,備選:,作為荷蘭著名的畫家,生于小城萊頓(萊頓大學(xué)是荷蘭富有傳奇色彩的著名大學(xué)),是文藝復(fù)興時期最具盛名的藝術(shù)巨匠,體現(xiàn)出巨大的創(chuàng)作力和文化感染力,與本項目有著非常緊密的聯(lián)系,充分體現(xiàn)本項目的人文與教育價值。,海倫香島——精致洋房居住區(qū)拜倫街區(qū)——小高層住區(qū)英倫

45、特區(qū)——商業(yè)街,倫勃朗·小城,62,六、項目品牌整合策略,1、核心廣告推廣語:,健康人·思想家,詮釋:,(1)強調(diào)本項目教育引擎、生態(tài)引擎雙健康引擎,因此居住在此將享受健康的新生活 方式,做新?lián)P州健康人;,(2)學(xué)院派大師思想學(xué)風(fēng),不僅打造一個物質(zhì)家園,更要打造一個有思想的棲居地,  有文化的新家園;,(3)沐浴百年揚州風(fēng)華,休閑圣地,強調(diào)人人皆可為思想家;,63,64,七、六大篇章,演繹格調(diào)188號賣點

46、組團,格調(diào)人生·六大思想,1、第一篇章 教育思想家:在浸透書香的空氣中呼吸生活,文教新區(qū)的學(xué)術(shù)氣息,世界名校的淵源人文精神,自然接受人文氛圍熏陶,生活的精華所在,不是形式,而是細(xì)節(jié);不在外表,而是自內(nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。,2、第二篇章 生態(tài)思想家:在東方康橋的水岸邊閱讀生活,水景營造:打造休閑新生活方式,綠化設(shè)計:簡約優(yōu)雅的綠化鋪陳,環(huán)境營造:生態(tài)休閑原景生活空間締造身心雙健康人性居停提倡生態(tài)養(yǎng)生,提倡居住環(huán)保,65,

47、3、第三篇章 休閑思想家:在新城市的休閑街上玩味生活,社區(qū)內(nèi)特色商業(yè)步行街——全面滿足生活所需,獨有的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,散散步,購購物,生活所需,隨手可得。,優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃——精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃,真正適合人居的生態(tài)空間,人性的極至表達(dá),具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃——生活與國際接軌,全力打造特色園藝,為未來生活喝彩,66,4、第四篇章 鄰里思想家:新文化紳士階層在一起分享生活,l  

48、0;  學(xué)院生活推崇鄰里交往 l       仰慕,還是被仰慕l     做鄰居,做朋友,就是不做陌生人,5、第五篇章 建筑思想家:國際大師 學(xué)院派文化名宅,l       正太集團實力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤l   

49、;    國際設(shè)計大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作l      建筑藝術(shù)的細(xì)節(jié)體驗,67,6、第六篇章 城市思想家:時尚人文生活,實力企業(yè)打造,l       借勢揚州西進城市營造,創(chuàng)造思想新生活l       菁英團隊實力打造,

50、實現(xiàn)人居健康理想l      品質(zhì),鑒證專業(yè);專業(yè),鑄就品牌,68,項目整體概念建議,69,☉學(xué)院生活的靈魂與氣質(zhì),營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活;☉一大人文主題入口廣場、三大大學(xué)主題公園(牛津、哈佛、劍橋)、一個中央名人雕塑景觀軸、一條康河,格調(diào)生活從此誕生;☉雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺、郁金香,所有關(guān)于學(xué)院的美好記憶會在生活風(fēng)景中一一浮現(xiàn),這輩子,我在格調(diào)188號;

51、☉西有哈佛,東有清華,主題學(xué)院社區(qū)將成新城西部獨特風(fēng)景。,【格調(diào)188號-學(xué)院派情景社區(qū),小城生活風(fēng)情】,70,項目整體概念建議-劍橋?qū)嵕?71,【主題社區(qū)】,☉用充滿人文精神的名校主題營造一種學(xué)院般的居住情景用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題南加州學(xué)區(qū):多層花園洋房;常春藤學(xué)區(qū):多層公寓街區(qū)北美學(xué)區(qū):小高層格調(diào)住宅,72,項目總形象命名,示范揚州西城的未來,揚州 ●西城學(xué)院生活樣板Urban new town metropol

52、is model quarters,73,樣板社區(qū)十大學(xué)院生活標(biāo)準(zhǔn),國家3A住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)國家級環(huán)保住宅建材標(biāo)準(zhǔn)揚州第一個采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)揚州第一個提倡合居生活標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)(子母戶型設(shè)計,考慮兩代人的和諧居住)揚州第一家國家級專家團隊擔(dān)任顧問團的高尚社區(qū)揚州第一個推出全裝修試點的高尚小區(qū)(可以推出一個全裝修組團)揚州第一個推出實屋樣板區(qū)的高尚小區(qū)揚州第一個推出教育長線VIP服務(wù)的學(xué)院住宅(名校教育顧問服務(wù)策略)揚州

53、第一個推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級保障體系的社區(qū)(名醫(yī)院定期醫(yī)療服務(wù))揚州第一家提出住宅DIY的高尚小區(qū)(針對部分花園洋房產(chǎn)品,可以客戶意見介入)(以上建議的實施在于充分考慮成本和效益,以及開發(fā)商的政府社會資源整合),74,項目產(chǎn)品定位—— 物業(yè)類型建議,75,項目產(chǎn)品定位—— 戶型面積建議,目前揚州房價逐漸透支,消費者在總價承受力相對有限的情況下,市場上經(jīng)濟戶型出現(xiàn)了脫銷,但大面積卻在滯銷,兩級分

54、化非常明顯,針對目前周邊樓盤剩余面積過大的特點,以精致小面積上市的本案,將會引起市場的關(guān)注。,76,項目產(chǎn)品定位—— 戶型設(shè)計建議,戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購買決定,在戶型設(shè)計上,講究簡潔、實用、 功能分區(qū)合理、科學(xué),因此必須遵循以下幾點原則: 1)戶型要求實用,減少室內(nèi)不必要的交通面積,室內(nèi)布局科學(xué),不顯局促。 2)按三個空間理念設(shè)計戶型 第一空間:建筑面積×層高 第二空間

55、:景觀空間 第三空間:智慧、信息空間,注入高科技。 3)室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理,要求動靜分開,工作與生活空間分開,公 共與私密空間分開。 4)功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽臺、書房、兒童 房、衣帽間等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來。 5)戶型設(shè)計更貼近人性化。充分考慮鎮(zhèn)江消費者特征,盡可能將全部臥室 設(shè)計朝陽。 6)可考慮落地弧形窗(打破單純

56、以陽臺作為居室外延空間的局面)和飄窗 設(shè)計(可坐可臥,即增強使用空間,又開闊視野),充分體現(xiàn)人性化設(shè) 計。,,77,戶型設(shè)計建議,子母戶型設(shè)計、可分可合 ——和諧社會的和居時代 ——父母和子女既相對獨立居住享受兩代人不同的生活方式,  又便于互相照顧和看望——便于滿足“國六條”細(xì)則的要求,套型設(shè)計的靈活性,樓層間、分戶間預(yù)留隔板式隔墻,根據(jù)家庭人口的變化,上下、左右兩套可并為一套;套內(nèi)墻體

57、可根據(jù)需要靈活拆除。,78,項目產(chǎn)品定位—— 戶型建議,入戶花園戶型建議,79,項目產(chǎn)品定位—— 戶型建議,大露臺戶型建議,80,建議學(xué)院派產(chǎn)品立面,一種簡約大氣的風(fēng)格,81,項目產(chǎn)品定位—— 鄰里商業(yè)街,82,項目產(chǎn)品定位—— 復(fù)合地產(chǎn)規(guī)劃示意,83,項目產(chǎn)品定位——

58、 規(guī)劃建議,復(fù)合地產(chǎn)項目規(guī)劃中對私密性的處理,傳統(tǒng)做法,科學(xué)人性做法,84,1)、住宅部分,考慮到中小城市購房者的心理接受程度,我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判:,由于項目所處的城市中心的絕佳地段,同時此類產(chǎn)品在市場上尚屬空白,結(jié)合整體項目,四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項目的檔次感,同時這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場的絕佳武器起到奇效;,增加部分四層疊加別墅+部分花

59、園洋房產(chǎn)品。,85,1)、住宅部分,從目前中小城市市場來看,無論是購房人的接受程度還是去化速度,多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧,適當(dāng)增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進作用;,適當(dāng)增加部分景觀7+1或6+1產(chǎn)品。,86,1)、住宅部分,控制小高層層數(shù)。,由于市場對小高層產(chǎn)品的抗性客觀存在,因此在對小高層產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計上就應(yīng)當(dāng)充分考慮,將層數(shù)控制在11層以內(nèi),同時,在后期還可從營銷角度考慮,通過物業(yè)協(xié)商等手段,將6層以下的小高

60、層使用成本適當(dāng)降低,以減少客戶購買時的抵觸情緒。,87,底層架空的泛會所空間,文化藝術(shù)體驗的會所空間,88,門廳的格調(diào)感覺,空中花園的體驗,89,90,本案項目銷售價格模擬,91,本案項目銷售價格模擬,定價原則,在項目營銷過程中,價格因素起著重要的作用,定價的高低關(guān)系項目利潤的多少,以及銷售成功與否,所謂一分質(zhì)一分價,正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格規(guī)律,反映出項目的合理價值,做出精確定價,由于本案體量較大,高投入高風(fēng)險

61、,為定價精確,力求利潤最大化,本案的基本定價標(biāo)準(zhǔn)以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標(biāo)利潤定價等。,定價影響因素分析,任何物業(yè)的價格在市場中并非獨立存在,從客戶需求角度看,市場比較原則在定價中處于相當(dāng)重要的地位,必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法,由此必須盡量挖掘市場空白,提高物業(yè)的附加值。本案定價的影響因素,主要受以下幾個因素影響:戶型/小區(qū)規(guī)模/景觀/開發(fā)商品牌/物業(yè)類型/地理位置/形象宣傳,92,本案項目銷售價格模擬,

62、價格模擬,遵循以上原則,結(jié)合西部其它的樓盤的競爭因素以及價格,項目可參照的樓盤主要有項目A“保集半島”,項目B“奧都花城”,項目C“京華城中城”,項目D“富麗康城”。物業(yè)類型以小高層為標(biāo)準(zhǔn),93,本案項目銷售價格模擬,周邊項目各樓盤售價,本案擬和售價(小高層),本案售價(小高層)=3600*(0.96/3.92)+3650*(1.08/3.92)+3700*(1.02/3.92)+3300*(0.86/3.92)=3575元/平方米

63、,94,本案項目銷售價格模擬,建議售價,本項目建議售價備注:僅作為目前開盤的參考價格,如果明年開盤價格則根據(jù)周邊售價相 應(yīng)調(diào)整小高層售價:3600元/平方米多層售價:3700元/平方米花園洋房售價:4600元/平方米疊加別墅售價:4300元/平方米,根據(jù)專業(yè)團隊的操作能力、產(chǎn)品優(yōu)勢及開發(fā)商綜合實力,95,項目經(jīng)濟指標(biāo)財務(wù)分析,96,97,揚州188號地塊財務(wù)指標(biāo)測算,98,荒島公司的核心優(yōu)勢,99,針對該項目荒島公司的

64、核心資源優(yōu)勢,1、背景資源,建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會10余位專家組(顧云昌、開彥、林賢光、蔡鎮(zhèn)鈺、項祖荃等); 《文匯報》、《解放日報》、《新民晚報》、《香港大公報港滬置業(yè)》、《房地產(chǎn)世界》、《財富地產(chǎn)》雜志房地產(chǎn)??偛邉潌挝?,全國40家房地產(chǎn)主流媒體輪值主席單位; 成功操作南京明月港灣、麗晶國際、南京義烏小商品城、未來城、左鄰右里、蕪湖奧韻康城等經(jīng)典項目,并在江蘇、安徽、湖南、湖北四省成功進行了風(fēng)險投資和銷售代理業(yè)務(wù)的拓展;美

65、國舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯華人投資圈營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗,未來城已在美國銷售數(shù)千萬元; 城市泊客網(wǎng)絡(luò)營銷低成本高效率推廣實戰(zhàn)成功經(jīng)驗及 www.haood.com自有網(wǎng)絡(luò)資源; 上海、南京、杭州、義烏、溫州、溫嶺、樂清、臺州、馬鞍山、蕪湖、鎮(zhèn)江等地推廣經(jīng)驗; 荒島企業(yè)聯(lián)合機構(gòu)八年市場實戰(zhàn)體驗與總結(jié)反思感悟,房地產(chǎn)運作資源的八年執(zhí)行實戰(zhàn)。,,100,針對該項目荒島公司的核心資源優(yōu)勢,2、招商資源,法國雅高酒店集團(宜必思經(jīng)濟型酒店)美國

66、格林豪泰Green Hotel連鎖酒店上海錦江之星連鎖酒店美國RUBY TUESDAY餐飲品牌意大利illy咖啡品牌、臺灣元山咖啡美國SLIM AND TONE健身品牌泰國正大集團 易初蓮花超市臺灣樂購(世界500強英國tesco超市)超市中國華聯(lián)超市連鎖機構(gòu)臺灣富士康集團·賽博數(shù)碼廣場;浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局,101,一、開發(fā)概念——以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念1、音樂作為人類文明七大藝術(shù)之一,適應(yīng)面寬,

67、號召力強。音樂是人類文化積淀和人類想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶,具有無可比擬的人文價值。音樂是人類最自然、最本真的行為,是人類的的天性,也是全世界最古老最現(xiàn)代同時還是最通用的語言。用音樂主題作為總開發(fā)理念,可極大豐富項目的人文價值,同時他有最寬泛的適應(yīng)面,最強大的號召力。2、音樂題材豐富,為產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣預(yù)埋了充足的發(fā)展管線。無論是產(chǎn)品設(shè)計還是營銷推廣,音樂主題都能提供豐富的素材。音樂廣場、音樂噴泉、音樂走廊、音樂雕塑、音樂沙龍、音樂幼

68、兒園……我們可以輕易地找到切合項目需求的豐富題材,既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制,又賦予極高的人文價值。 3、揚州自古就是音樂之鄉(xiāng),有良好的音樂積淀?!罢l知竹西路,歌吹是揚州”,在許多贊詠揚州的古代詩詞中都可以看出揚州音樂文化資源相當(dāng)豐富。揚州是全國文化中心,既有高雅音樂文化如廣陵琴派,也有俗音樂文化,如揚州清音、民歌、十番鼓等,這些俗文化等能代表揚州獨特的地方風(fēng)格、藝術(shù)特色。從揚州的城西新城現(xiàn)代化的建設(shè)狀況可以看出,西區(qū)很多樓盤都在炒作西方

69、文化概念,因此中西音樂的結(jié)合的概念可以引入本項目,廣大民眾對音樂的接納能力有其素養(yǎng)基礎(chǔ)。從大音樂的概念來說,揚州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的,從這個角度看,音樂概念的延展有市場基礎(chǔ)的保障。,項目主題策劃建議之方案二,102,[建筑是凝固的音樂,音樂是流動的建筑,當(dāng)石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時,生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。],項目主題策劃建議之方案二,103,二、音樂主題的概念延伸結(jié)合揚州地域文化的地域

70、特征,以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想,我們對音樂主題的進行概念的延伸提煉——藍(lán)調(diào)新生活 藍(lán)調(diào):即藍(lán)調(diào)音樂(BLUSE布魯斯),是爵士音樂的一種形式。藍(lán)調(diào)音樂的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個人情感,顧名思義,這種音樂聽起來有一種憂郁(Blue)的味道,以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式,他是當(dāng)今時尚音樂的一個典型代表,代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合——舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活,閑散慵懶生活氛圍。藍(lán)調(diào)新生活:傳達(dá)一種“精致生

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