xxxx大廈項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告

1、XXXX大廈項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告,謹(jǐn)呈：深圳市南山開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司,世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2004年2月,,XX項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告,世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司,,,我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路,分析思路,結(jié)果構(gòu)成,,,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題,市場(chǎng)研究,地塊分析,區(qū)域背景,客戶目標(biāo),解決方案,,產(chǎn)業(yè)鏈研究,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,功能比例,宏觀環(huán)境,,,,客戶定位,,,,,,形象定位,產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,區(qū)域競(jìng)

2、爭(zhēng),,,項(xiàng)目界定,寫字樓案例,基礎(chǔ)資料研究,,,當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)及約束條件,分析思路,結(jié)果構(gòu)成,,,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題,市場(chǎng)研究,地塊分析,區(qū)域背景,客戶目標(biāo),解決方案,,產(chǎn)業(yè)鏈研究,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,功能比例,宏觀環(huán)境,,,,客戶定位,,,,,,形象定位,產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),,,項(xiàng)目界定,寫字樓案例,基礎(chǔ)資料研究,我們的研究必須以開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向,同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條

3、件下的“解”,開(kāi)發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題,,,當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定,分析思路,結(jié)果構(gòu)成,,,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題,市場(chǎng)研究,客戶目標(biāo),解決方案,,產(chǎn)業(yè)鏈研究,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,功能比例,宏觀環(huán)境,,,,客戶定位,,,,,,形象定位,產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),,,寫字樓案例,基礎(chǔ)資料研究,地塊分析,區(qū)域背景,項(xiàng)目界定,第一部分：項(xiàng)目界定,一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景,一、項(xiàng)目分析,項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周

4、邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié),項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo),項(xiàng)目所在區(qū)位：,本項(xiàng)目,,XX,XX,XX,XX,XX,,,,,,XX,,XX,,XX,,,,XXXXXXXX,XX,項(xiàng)目周邊環(huán)境：,,XX,注：本圖僅為示意之用,,XX,注釋,,XX,注釋：,XX,注釋,,,,XX,項(xiàng)目交通,項(xiàng)目四至,,,,,,,,,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本項(xiàng)目,北,項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX,項(xiàng)目分析小結(jié),二、項(xiàng)目

5、區(qū)域背景,區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀,項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián),XX位置與XX的關(guān)系未來(lái)發(fā)展展望,,,,區(qū)域?qū)ν饴?lián)系,,XX發(fā)展現(xiàn)狀,通過(guò)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：,XX,項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍,1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃）2、市場(chǎng)分析3、產(chǎn)業(yè)鏈,我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考，逐一展開(kāi)研究工作,,,當(dāng)前研究?jī)?nèi)容,分析思路,結(jié)果構(gòu)成,,,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題,市場(chǎng)研究,地塊分析,區(qū)

6、域背景,客戶目標(biāo),解決方案,,產(chǎn)業(yè)鏈研究,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,功能比例,宏觀環(huán)境,,,,客戶定位,,,,,,形象定位,產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),,,項(xiàng)目界定,寫字樓案例,基礎(chǔ)資料研究,第二部分：基礎(chǔ)資料研究,一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究,一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,辦公市場(chǎng)商住市場(chǎng),市場(chǎng)總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布,XX,XX,XX,注釋：XXXXX,辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：XX,資料來(lái)源：市

7、場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談,客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國(guó)家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位；4、當(dāng)?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務(wù)所等中小型公司；5、外地公司辦事處；,,辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：,資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談,,辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：,資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談,小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進(jìn)駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目難以構(gòu)成支撐。,XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）,XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）,

8、XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠大廈寫字樓,XX辦公市場(chǎng)總結(jié),二、XX宏觀環(huán)境,XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX規(guī)劃發(fā)展,XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論,XX宏觀經(jīng)濟(jì)： GDP指標(biāo),XX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均 GDP,XX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展,XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng),,,按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于啟動(dòng)階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過(guò)低，素質(zhì)較差,2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度80％人均GDP

9、3259美元,XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié),三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究,XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義,案例研究,,,,案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒,？思考：從XX招商項(xiàng)目看，各項(xiàng)目建設(shè)階段是否產(chǎn)生大量商務(wù)辦公、居住需求？,,本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）,,本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2),,本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）,,本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）,,,當(dāng)前研究?jī)?nèi)容,分析思路,結(jié)果構(gòu)成,,,

10、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題,市場(chǎng)研究,地塊分析,區(qū)域背景,客戶目標(biāo),解決方案,,產(chǎn)業(yè)鏈研究,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,,,功能比例,宏觀環(huán)境,,,,客戶定位,,,,,,形象定位,產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,,,,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),,,項(xiàng)目界定,寫字樓案例,基礎(chǔ)資料研究,解決方案,項(xiàng)目SWOT分析,功能比例,客戶定位,形象定位,功能、產(chǎn)品定位,物業(yè)發(fā)展建議,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),寫字樓案例,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,,,,,,,,,,價(jià)格定位,,,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,,,,,減小劣勢(shì)

11、，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì),發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì),,,,優(yōu)勢(shì)（S）：,劣勢(shì)（W）：,機(jī)會(huì)（O）：,威脅（T）：,,,項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略,根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,1、適應(yīng)多種客戶需求，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運(yùn)作,項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目客戶定位,2、項(xiàng)目形象定位,3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位,4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目客戶定位,2、項(xiàng)目形象定位,

12、3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位,4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位,客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開(kāi)始，逐步擴(kuò)大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個(gè)草創(chuàng)時(shí)期、成長(zhǎng)時(shí)期、快速成長(zhǎng)時(shí)期、成熟時(shí)期的成長(zhǎng)歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個(gè)過(guò)程。因此說(shuō)，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場(chǎng)所的選擇也由此而不同。,世聯(lián)客戶分析模型,客戶定義,,企業(yè)成長(zhǎng)歷程,草創(chuàng)型,成長(zhǎng)型,快速成長(zhǎng)型,成熟型,規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅,規(guī)模小在乎形象中低可/分開(kāi)

13、民宅辦公樓,有一定規(guī)模，在乎形象中高分開(kāi)商業(yè)寫字樓,規(guī)模較大在乎形象高分開(kāi)商業(yè)寫字樓,規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點(diǎn),特點(diǎn),,,,,,,,,,,,,客戶群分析,其他客戶分析,目標(biāo)客戶(1/2),,,其他,XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等外地企業(yè)辦事處,XX大中型企業(yè),偶得客戶,游離客戶,重要客戶,核心客戶,草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)投資客,,,,項(xiàng)目客戶定位,,項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目客戶定位

14、,2、項(xiàng)目形象定位,3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位,4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位,寫字樓案例借鑒,草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價(jià)格實(shí)惠；小面積，總價(jià)低；24小時(shí)辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好,寫字樓案例研究總結(jié),XX開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔項(xiàng)目

15、成本中低檔,項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注因素,項(xiàng)目定位因素分析,高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合,分析因素,本項(xiàng)目條件,衍生聯(lián)想涵義,,,,,關(guān)鍵字：,項(xiàng)目形象定位,建議案名： ——,項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目客戶定位,2、項(xiàng)目形象定位,3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位,4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位,功能辦公、居住及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確

16、定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營(yíng)；更重要的是，積聚人氣，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度；,功能定位原則,根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。從客戶目標(biāo)出發(fā)，酒店式公寓是否可行？,1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？,結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合

17、開(kāi)發(fā)寫字樓，而對(duì)公寓的支撐則明顯較弱。,資料來(lái)源：世聯(lián)模型,,,2、目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐？,資料來(lái)源：客戶訪談,,,3、公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng),資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研,,XX,,,本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目總體功能比例,建議配套設(shè)施,設(shè)施：餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議、商務(wù)中心、銀行、證券營(yíng)業(yè)廳、便利店等,規(guī)模：1～2層，約5000平米,1、平面布置2、建筑設(shè)計(jì)3、建筑風(fēng)格4、其它,物業(yè)發(fā)展建議,1、平面布置,N,,,1、平面布置：廣場(chǎng),2

18、、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）,+,=,標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合,平面組合：公寓 辦公,,豎向組合：平面 復(fù)式,,2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(2/3),也可利用層高贈(zèng)送面積，達(dá)到平面復(fù)式的效果,2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3),設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求),二、三層之間設(shè)夾層，營(yíng)造空中花園等休憩空間。,2、

19、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)境,樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型茶水間，緩解工作壓力,2、建筑設(shè)計(jì)之空間布置,入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象,2、建筑設(shè)計(jì)之大堂,引入生態(tài)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)、采光、綠化、節(jié)能等,2、建筑設(shè)計(jì)：生態(tài)概念,建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別；現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；,3、建筑風(fēng)格,提供酒店式服務(wù)業(yè)主入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái)；家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)；干濕洗熨服務(wù)；安排電召的

20、士服務(wù)；租車服務(wù)；提拿物件，關(guān)開(kāi)車門；定時(shí)喚醒服務(wù)；代為訂餐、送餐服務(wù)；代租、代管服務(wù)。項(xiàng)目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售）可租可售,其它物業(yè)建議,項(xiàng)目定位,1、項(xiàng)目客戶定位,2、項(xiàng)目形象定位,3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位,4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位,同檔寫字樓物業(yè)現(xiàn)有辦公物業(yè),銷售：3000元/平租金：10－20元/平,,,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：SERVICE OFFICE：3000-4000元/