特力珠寶產(chǎn)業(yè)園改造項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(世聯(lián))

1、1,謹(jǐn)呈：深圳市特力（集團(tuán)）股份有限公司,特力珠寶產(chǎn)業(yè)園改造項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略,世聯(lián)工作階段劃分,項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略,經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目本體現(xiàn)狀分析,工作,成果,水貝片區(qū)經(jīng)濟(jì)背景研究消費(fèi)偏好調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研委托方訪談產(chǎn)業(yè)園區(qū)珠寶企業(yè)訪談,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景及規(guī)劃研究區(qū)域功能發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究產(chǎn)業(yè)園、珠寶工業(yè)園等相似區(qū)域案例研究規(guī)劃功能市場(chǎng)及指標(biāo)研究,項(xiàng)目盈利模式研判建議方案的經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比項(xiàng)目社會(huì)效益

2、研究根據(jù)診斷深化研究，提出完善建議,水貝珠寶發(fā)展現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)、人口、消費(fèi)分析交通區(qū)位分析,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究整體定位規(guī)劃功能定位功能分區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,提交整體報(bào)告,,,,05.12-05.27,,05.30-,06.27,,,,世聯(lián)工作小組在過(guò)去的時(shí)間里進(jìn)行了如下調(diào)查和研究工作,,,,,,,,,,,,,調(diào)研內(nèi)容：交通可達(dá)性地塊現(xiàn)狀城區(qū)發(fā)展意向產(chǎn)業(yè)分布和園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、價(jià)格水

3、平現(xiàn)狀消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平,園區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)星光達(dá)珠寶意大隆珠寶金百福珠寶金城銀域百泰…….,國(guó)外案例泰國(guó)曼谷GEMOPOLIS珠寶產(chǎn)業(yè)園比利時(shí)安特衛(wèi)普紐約47街國(guó)內(nèi)案例揚(yáng)州國(guó)際珠寶城,珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究深圳珠寶發(fā)展研究水貝珠寶未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究水貝片區(qū)現(xiàn)狀研究產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀研究消費(fèi)者消費(fèi)特征研究土地利用現(xiàn)狀研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究交通條件研究區(qū)位優(yōu)勢(shì)研究園區(qū)功能及指標(biāo)研究功能定位

4、各功能用地比例研究經(jīng)濟(jì)效益研究,,實(shí)地調(diào)研與踏勘,進(jìn)行的研究,國(guó)內(nèi)外案例研究,政府部門及專業(yè)人士訪談,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,,1.1,項(xiàng)目本體解析,,1.2,開發(fā)目標(biāo)與核心問(wèn)題,本項(xiàng)目所在的水貝地區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利：是連接香港特區(qū)和關(guān)外的樞紐，同時(shí)處于羅湖中心商

5、業(yè)區(qū)的邊緣地段,本項(xiàng)目位于深圳羅湖區(qū)的水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地；區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利：水貝地區(qū)南臨東門商圈和羅湖口岸，北臨進(jìn)出特區(qū)的布吉關(guān)口，是連接香港特區(qū)和關(guān)外的樞紐，同時(shí)處于羅湖中心商業(yè)區(qū)的邊緣地段。,項(xiàng)目本體解析——項(xiàng)目區(qū)位,皇崗口岸,羅湖口岸,,東門商圈,深圳北站,布吉關(guān)口,,水貝地區(qū),本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谒慄S金珠寶產(chǎn)業(yè)基地的門戶區(qū)域和核心地帶,項(xiàng)目本體解析——項(xiàng)目區(qū)位,,,,水貝石化工業(yè)區(qū),水貝工業(yè)區(qū),萬(wàn)山珠寶園,本項(xiàng)目

6、,本項(xiàng)目位于水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)聚集基地的西北部，北面布心路是產(chǎn)業(yè)基地最主要的出入干道。項(xiàng)目所處位置屬于產(chǎn)業(yè)基地的門戶區(qū)域；地塊東面區(qū)域由北到南依次是水貝石化工業(yè)區(qū)，水貝工業(yè)區(qū)和萬(wàn)山珠寶園，可以說(shuō)本項(xiàng)目處于水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的核心地帶；,地塊四至：本項(xiàng)目北靠布心路，南至水貝二路，東接貝麗北路，西至文錦北路，整個(gè)地塊呈倒U形,地塊整體四至：北面為布心路和石化工業(yè)區(qū)，南面為水貝二路及泊林花園。東接貝麗路與水貝工業(yè)區(qū)相對(duì)，西面為現(xiàn)狀保留的住宅和

7、加油站，隔文錦路與洪湖公園相望。項(xiàng)目整體呈倒U形，特力地塊為2、3號(hào)宗地，形狀相對(duì)規(guī)則。項(xiàng)目總體分兩期實(shí)施，特力2號(hào)宗地及東面7、8號(hào)宗地為一期改造范圍，其余宗地范圍為二期改造范圍。,項(xiàng)目本體解析——項(xiàng)目四至,,石化工業(yè)區(qū),洪湖公園,水貝村,泊林花園,水貝工業(yè)區(qū),,貝麗花園,地塊現(xiàn)有建筑以舊工業(yè)廠房為主，集中大量珠寶生產(chǎn)加工企業(yè),地塊指標(biāo)：,項(xiàng)目本體解析——地塊現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀：地塊基本都為舊工業(yè)廠房，建于上世紀(jì)八十年代，樓層基本為

8、5-6層目前均為珠寶企業(yè)辦公、展示及生產(chǎn)場(chǎng)所；本項(xiàng)目所處的特力工業(yè)園為水貝三大主要珠寶產(chǎn)業(yè)園之一，客戶認(rèn)知度較高,地塊外部交通條件良好，現(xiàn)狀內(nèi)部通達(dá)性較差，但改造完成后大幅改善,外部交通條件良好：項(xiàng)目北面的布心路和西側(cè)的文錦路是進(jìn)入水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要道路，均為深圳的城市主干道，項(xiàng)目對(duì)外交通便利；項(xiàng)目特力2、3號(hào)地塊主要由水貝一路二街進(jìn)入，現(xiàn)狀道路窄小、缺乏停車場(chǎng)設(shè)施，路邊作為車輛停放點(diǎn)，造成交通擁擠。改造完成后，水貝一路

9、二街成為寬14米的園區(qū)的主要道路，可供人、車通行，未來(lái)項(xiàng)目2、3號(hào)地塊內(nèi)部通達(dá)條件將大幅改善。,項(xiàng)目本體解析——交通條件,,,02,03,,,水貝二路,貝麗北路,水貝二路上的出入口過(guò)窄，車行和步行都“只此一條路”，十分擁擠,,,布心路,文錦北路,項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)、生活配套齊全，特力具有較好的物業(yè)租賃客戶資源,項(xiàng)目本體解析——資源條件,,項(xiàng)目位于國(guó)內(nèi)最大的黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聚集了中國(guó)黃金、山東黃金、周大福、百泰、意達(dá)隆、星光達(dá)等眾多大型珠寶生

10、產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)，客戶資源豐富；特力產(chǎn)業(yè)園屬于為水貝三大主要珠寶產(chǎn)業(yè)園之一，特力擁有較好的物業(yè)租賃客戶資源，并已意達(dá)隆、星光達(dá)、金百福等大型珠寶企業(yè)初步達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議；項(xiàng)目南端為成熟的生活區(qū)，生活配套齊全。,只要特力要我們，我們肯定會(huì)回來(lái)的。。。 ——金城銀域 曾總,項(xiàng)目屬于工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，改造完成后物業(yè)出售條件受限制,項(xiàng)目物業(yè)出售需補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià)；項(xiàng)目配套商業(yè)、配套宿舍不能分割出售；必須在工業(yè)區(qū)改造

11、完成后項(xiàng)目改造物業(yè)才可分割轉(zhuǎn)讓；自用建筑面積比例不低于總建筑面積的50%；分割轉(zhuǎn)讓須經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門、規(guī)土委審查同意并報(bào)市政府批準(zhǔn)。,《深圳市城市更新辦法》：拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，未按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價(jià)的部分限定自用；,《深圳城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》：在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨(dú)立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求，,《深圳城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》：在一、二類

12、工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨(dú)立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求，,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第四條　經(jīng)市政府批準(zhǔn)可分割轉(zhuǎn)讓的舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，工業(yè)區(qū)已完成改造且改造主體自用建筑面積比例不低于總建筑面積百分之五十的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓。 ……工業(yè)樓宇在分割轉(zhuǎn)讓前應(yīng)當(dāng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門審查同意后轉(zhuǎn)國(guó)土部門審查并報(bào)市政府批準(zhǔn),《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第七條　本辦法實(shí)施

13、后出讓的工業(yè)用地上興建的工業(yè)樓宇，其轉(zhuǎn)讓條件和要求應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓公告中公布并在土地使用權(quán)出讓合同中明確約定。,《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第十二條　依照本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)扣減原已繳納的地價(jià)計(jì)收應(yīng)繳納的地價(jià),《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》：第十五條　本辦法規(guī)定的工業(yè)樓宇的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，不得分割轉(zhuǎn)讓或者改變用途。,項(xiàng)目本體解析——限制條件,根據(jù)現(xiàn)有的改造專項(xiàng)規(guī)劃，兩塊地均規(guī)劃了工業(yè)

14、宿舍的功能，可能會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的功能布局及項(xiàng)目啟動(dòng)后的經(jīng)濟(jì)收益產(chǎn)生影響,,項(xiàng)目本體解析——限制條件,功能布局？經(jīng)濟(jì)收益？,地塊價(jià)值梳理:一線城市中心，產(chǎn)業(yè)集聚核心區(qū)，交通條件和展示性較好的工業(yè)園改造項(xiàng)目,項(xiàng)目本體解析——地塊價(jià)值梳理,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,,1.1,項(xiàng)目本體解析,,1.2,

15、開發(fā)目標(biāo)與核心問(wèn)題,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,項(xiàng)目目標(biāo)解析,,1,改造物業(yè)適應(yīng)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化； 短期回籠項(xiàng)目資金。,,客戶目標(biāo),,2,實(shí)現(xiàn)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)的升級(jí)發(fā)展，進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成； 推進(jìn)早期工業(yè)用地更新發(fā)展，發(fā)揮土地更大價(jià)值； 優(yōu)化園區(qū)功能構(gòu)成，提升城市建設(shè)面貌、補(bǔ)充完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。,,政府目標(biāo),,3,擁

16、有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，作為企業(yè)發(fā)展基地； 拓展企業(yè)發(fā)展空間，滿足企業(yè)展銷、研發(fā)、生產(chǎn)需求。,,珠寶商目標(biāo),項(xiàng)目本體解析——目標(biāo)解析,我們通過(guò)金字塔模型來(lái)分析核心問(wèn)題,,工業(yè)園區(qū)發(fā)展空間有限，不能滿足珠寶企業(yè)現(xiàn)實(shí)需求園區(qū)功能及配套不足，城市面貌落后羅湖區(qū)土地及房地產(chǎn)價(jià)值的洼地。,形象更新——重塑區(qū)域形象，建立區(qū)域形象標(biāo)桿，成為城市舊改的示范價(jià)值更新——實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值提升，滿足客戶盈利需求功能更新——帶

17、動(dòng)產(chǎn)業(yè)功能提升，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施完善,尋找從R1到R2的通路,核心問(wèn)題,項(xiàng)目如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，滿足企業(yè)發(fā)展需求？如何利用項(xiàng)目資源建立自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金短期回籠？,項(xiàng)目本體解析——核心問(wèn)題界定,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,,2.1,國(guó)內(nèi)珠寶行業(yè)現(xiàn)狀,,2.2,深

18、圳珠寶行業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,2.3,珠寶企業(yè)物業(yè)需求研究,我國(guó)珠寶市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年仍將呈現(xiàn)加速成長(zhǎng)的趨勢(shì),2001年以來(lái)，我國(guó)珠寶市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，復(fù)合增長(zhǎng)率約為11%。2010年市場(chǎng)銷售規(guī)模達(dá)2450億元。目前我國(guó)居民珠寶消費(fèi)仍處于低強(qiáng)度水平。隨著國(guó)內(nèi)居民收入水平不斷提高，中等收入階層不斷擴(kuò)大，未來(lái)中國(guó)珠寶市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。,國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)銷售額及其增長(zhǎng),注：數(shù)據(jù)根據(jù)珠寶協(xié)會(huì)歷年發(fā)布相關(guān)材料整理,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國(guó)內(nèi)

19、珠寶市場(chǎng),國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將進(jìn)入洗牌階段,1949年至1981年停滯、波動(dòng)發(fā)展階段；1982年至1990年恢復(fù)發(fā)展階段；1990年至2000年快速發(fā)展階段；2000年至今聚集化發(fā)展階段。,預(yù)計(jì)2015年前后，國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層數(shù)量趨于穩(wěn)定，珠寶市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入洗牌階段,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),,,,,,,初現(xiàn),增長(zhǎng),洗牌,成熟,機(jī)遇,挑戰(zhàn),幸存,贏家,,我國(guó)現(xiàn)階段的珠寶首飾產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造需求單一產(chǎn)

20、品線定位于狹窄的細(xì)分市場(chǎng)分散的分銷渠道壟斷的盈利空間,市場(chǎng)高速增長(zhǎng)加劇的競(jìng)爭(zhēng)一些新產(chǎn)品引入擴(kuò)展至更廣的細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)的客戶需求價(jià)格戰(zhàn)分銷渠道仍然較為分散,穩(wěn)定的市場(chǎng)增長(zhǎng)供應(yīng)商整合重要的新產(chǎn)品開發(fā)除價(jià)格以外，在質(zhì)量和其他高附加值的服務(wù)上展開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)分銷渠道進(jìn)行合理化和集中化管理價(jià)值驅(qū)動(dòng)的客戶需求關(guān)注特定的細(xì)分市場(chǎng)隨著市場(chǎng)洗牌的開始，盈利空間較為固定,成熟的市場(chǎng)隨GDP而增長(zhǎng)產(chǎn)品全線展開在分銷、增值服務(wù)和

21、新產(chǎn)品研發(fā)能力上展開競(jìng)爭(zhēng)高度整合的分銷渠道建立競(jìng)爭(zhēng)格局，每個(gè)廠商關(guān)注某一特定的細(xì)分產(chǎn)品/客戶市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)上大多數(shù)供應(yīng)商而言都有利可圖,各類珠寶生產(chǎn)加工企業(yè)有2萬(wàn)多家，產(chǎn)業(yè)工人達(dá)到170多萬(wàn)人；2200多億的國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)需求和80億美元出口產(chǎn)品的制造；首飾用鉑金達(dá)54.5噸，占全球首飾用鉑金用總量的75.5%； 黃金消費(fèi)近500噸居世界第一； 鉆石首飾消費(fèi)總額達(dá)250多億人民幣，居世界第二；具有悠久玉文化的中國(guó)擁有全球最大

22、的翡翠市場(chǎng)；中國(guó)是全球最大淡水珍珠產(chǎn)出國(guó)，占全球總量的95%左右。是世界珍珠貿(mào)易的最重要集散地；中國(guó)是國(guó)際鑲嵌首飾、半寶石和流行飾品的生產(chǎn)加工出口基地?！?國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展趨勢(shì)更加明顯,珠寶產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展為中國(guó)珠寶產(chǎn)業(yè)提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 深圳羅湖、廣州番禺等珠寶特色產(chǎn)業(yè)基地，主要是貴金屬首飾鑲嵌加工、鉆石切磨以及配套產(chǎn)品集聚地區(qū)；內(nèi)蒙古赤峰、遼寧阜新、遼寧岫巖、浙江青田、福州晉安、山東昌樂(lè)、江蘇東海依托特色的資源優(yōu)勢(shì)，

23、發(fā)展玉石雕刻加工產(chǎn)業(yè)；河南鎮(zhèn)平、廣東四會(huì)、廣東平洲在當(dāng)?shù)卣闹С窒?，形成了較具規(guī)模的玉石雕刻加工和貿(mào)易基地；云南瑞麗、云南騰沖、福建莆田依托良好的珠寶文化氛圍，形成珠寶旅游特色產(chǎn)業(yè)基地；浙江諸暨、蘇州相城珍珠產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),深圳珠寶產(chǎn)業(yè)08年總產(chǎn)值達(dá)800億，穩(wěn)居國(guó)內(nèi)珠寶行業(yè)龍頭地位,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè),深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，目前已成為國(guó)內(nèi)最大的珠寶首飾制造和交易中心,深圳不

24、僅是國(guó)內(nèi)最大的黃金珠寶首飾制造生產(chǎn)基地和貿(mào)易集散地，同時(shí)也是行業(yè)國(guó)際信息中心和物料采購(gòu)中心;注冊(cè)珠寶企業(yè)約2300家，自有品牌約2200個(gè)；截止2009年底，深圳珠寶業(yè)共獲“中國(guó)名牌”產(chǎn)品26個(gè)，廣東省著名品牌”產(chǎn)品19個(gè)，“中國(guó)馳名商標(biāo)”產(chǎn)品18件，“廣東著名商標(biāo)”產(chǎn)品14件; 珠寶首飾生產(chǎn)加工的規(guī)模、技術(shù)、工藝、產(chǎn)品質(zhì)量均領(lǐng)先國(guó)內(nèi)同行； 深圳珠寶展是中國(guó)內(nèi)地最具規(guī)模、最高檔次、最多買家群體、最具影響力、國(guó)際化進(jìn)程較高的的專業(yè)

25、珠寶交易展覽會(huì)；,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——深圳珠寶產(chǎn)業(yè),歷次深圳珠寶展展位及參展商概況,水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)基地是深圳市最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地和交易市場(chǎng),產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景——深圳珠寶產(chǎn)業(yè),目前深圳擁有水貝、鹽田、李朗、求水山等四處珠寶產(chǎn)業(yè)園。其中水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)、市場(chǎng)聚集度均最大，約占70%，區(qū)域不但集中眾多國(guó)內(nèi)著名珠寶生產(chǎn)企業(yè)，還是國(guó)內(nèi)目前最大的黃金珠寶交易市場(chǎng)。,25,深圳珠寶行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸，面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌影響力不足

26、和產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善等問(wèn)題,品牌影響力不足：未能形成國(guó)際知名或者具有大眾影響力的品牌,深圳珠寶企業(yè)中有80%為100人以下的中小企業(yè)，且大過(guò)處于低水平的加工制造階段，研發(fā)能力差，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；品牌定位不準(zhǔn)確，品牌核心價(jià)值不清晰、缺乏個(gè)性等問(wèn)題導(dǎo)致了深圳珠寶未能產(chǎn)生具有國(guó)際影響力的知名品牌；人才短缺、技術(shù)水平低、品牌塑造不足等問(wèn)題制約了珠寶企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。,,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，抄襲嚴(yán)重，同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈,技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新能力

27、低，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力：高級(jí)技術(shù)人才短缺，設(shè)計(jì)和研發(fā)能力弱,產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善：產(chǎn)業(yè)集聚基地物業(yè)配套不足，整體功能亟需提高；,深圳珠寶產(chǎn)業(yè)目前面臨的問(wèn)題如何來(lái)解決？我們研究了香港珠寶業(yè)和臺(tái)灣珠寶業(yè)的發(fā)展歷程，為深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展和本項(xiàng)目定位提供依據(jù),,香港珠寶,臺(tái)灣珠寶,26,香港珠寶經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，現(xiàn)已成為全球珠寶首飾貿(mào)易和分銷中心，走上品牌制造（OBM）道路,業(yè)界地位——目前香港已成為世界第四大貴金屬珠寶出口地區(qū)，全球珠寶首飾貿(mào)易和分銷

28、中心，全球珠寶首飾設(shè)計(jì)中心之一生產(chǎn)外移——雖然高附加值的生產(chǎn)階段仍然保留在香港當(dāng)?shù)?，但已?jīng)通過(guò)在深圳和番禺建立工廠以及外購(gòu)原料等方式，將生產(chǎn)過(guò)程逐漸向內(nèi)地轉(zhuǎn)移品牌塑造——以周大福、謝瑞麟、周生生、六福為代表的全國(guó)馳名品牌在國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先地位；,,,六十年代：初步發(fā)展,二十一世紀(jì)：轉(zhuǎn)移內(nèi)銷國(guó)內(nèi)市場(chǎng),九十年代初期：品牌連鎖零售店替代傳統(tǒng)金鋪的銷售模式,八十年代：珠寶小工廠向規(guī)?；a(chǎn)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)功能逐漸外移,七十年代：珠寶小工

29、廠云集，后期珠寶出口貿(mào)易崛起,,,以小規(guī)模打金和鑲石工廠的形式為本地金鋪供應(yīng)金飾；,隨著海外買家增多，香港珠寶生產(chǎn)開始專業(yè)化和企業(yè)化；隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境急速變化，遇上中國(guó)開放改革，香港廠家將廠房北移到珠江三角洲一帶，以減低生產(chǎn)成本；,小型珠寶工廠續(xù)漸掘起；擁有打金、倒模、鑲石、和電鍍等專長(zhǎng)的技師合作組成規(guī)模較大的工廠， 或自設(shè)幾十人工廠的零售金鋪，以應(yīng)付本地及出口的需求；出口集中東南亞國(guó)家。,中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快，購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng)，吸

30、引了國(guó)外品牌在國(guó)內(nèi)營(yíng)銷；近95%的香港珠寶企業(yè)將生產(chǎn)、加工基地遷至珠三角地區(qū)；08年金融海嘯后，歐美市場(chǎng)萎縮，香港珠寶廠商開始轉(zhuǎn)移內(nèi)銷中國(guó)市場(chǎng)，與外國(guó)珠寶企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。,品牌連鎖零售店續(xù)漸替代傳統(tǒng)金鋪的銷售模式，強(qiáng)調(diào)售后服，優(yōu)良質(zhì)量，和品牌創(chuàng)建；90年代后期，香港珠寶經(jīng)營(yíng)從代工制造慢慢走向設(shè)計(jì)制造和小量品牌制造（OBM）,香港珠寶產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)后，生產(chǎn)與市場(chǎng)逐步分離，且從代工制造走向設(shè)計(jì)制造和品牌制造,,,,珊瑚、琥珀等個(gè)性化產(chǎn)品

31、,,,頂級(jí)翡翠,,,彩寶鑲嵌產(chǎn)品,臺(tái)灣珠寶業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)形成了三大主流方向,東方文化和異型材質(zhì)結(jié)合起來(lái)，以珊瑚、琥珀等制品為代表的個(gè)性化特色化產(chǎn)品,經(jīng)營(yíng)頂級(jí)翡翠的老字號(hào)，產(chǎn)品全部采用優(yōu)質(zhì)高檔原料,以明麗時(shí)尚的鑲嵌彩色寶石為主要產(chǎn)品的品牌群，以金工設(shè)計(jì)見長(zhǎng),臺(tái)灣珠寶設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，提供個(gè)性化定制服務(wù)，推出高附加值產(chǎn)品，以獲取高市場(chǎng)份額,臺(tái)灣珠寶企業(yè)尤其是高級(jí)珠寶企業(yè)，其優(yōu)勢(shì)在于擁有多元?jiǎng)?chuàng)意的自主品牌設(shè)計(jì)能力,臺(tái)灣珠寶產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)規(guī)?；a(chǎn)階段

32、之后，營(yíng)運(yùn)方式逐漸轉(zhuǎn)向以營(yíng)銷為導(dǎo)向，提供原創(chuàng)設(shè)計(jì)及個(gè)性化定制等高附加值產(chǎn)品,,-以玉石帶動(dòng)臺(tái)灣珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展-,,,,,,,,,,,,,,,,1961-1970起步階段,1971-1980上升階段,設(shè)計(jì)技術(shù)和設(shè)備升級(jí)，產(chǎn)品進(jìn)入規(guī)?；a(chǎn)時(shí)期；高附加值產(chǎn)品成為業(yè)界追求的目標(biāo)臺(tái)灣成為世界半寶石產(chǎn)銷中心,,,,,,1991-2000生產(chǎn)外移,珠寶加工制造業(yè)等勞動(dòng)密集型行業(yè)逐漸外移至中國(guó)大陸,,1961年發(fā)現(xiàn)玉礦1964年以后國(guó)外市場(chǎng)逐漸

33、接受臺(tái)灣玉石銀樓買賣以黃金或黑市匯兌業(yè)務(wù)為主,臺(tái)灣玉石在世界各地知名度達(dá)到頂峰染色技術(shù)瑪瑙加工業(yè)達(dá)到鼎盛時(shí)期,,,1981-1990規(guī)模化生產(chǎn),,,2001~個(gè)性化定制,珠寶企業(yè)及銀樓都逐步致力于產(chǎn)品設(shè)計(jì)，朝產(chǎn)品自創(chuàng)品牌發(fā)展業(yè)者開始注重提升產(chǎn)品附加值，經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)為營(yíng)銷導(dǎo)向型；臺(tái)灣本地銀樓或珠寶店逐漸定位高端珠寶定制，服務(wù)高收入人群,-經(jīng)歷規(guī)模化發(fā)展之后，企業(yè)開始追求高附加值產(chǎn)品-,案例小結(jié),珠寶產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷規(guī)?；a(chǎn)階段之后，生

34、產(chǎn)和銷售會(huì)逐步分離：生產(chǎn)外移至人工成本更低的區(qū)域，原先的產(chǎn)業(yè)基地會(huì)漸漸向銷售中心和展示中心轉(zhuǎn)型；個(gè)性化定制、具有自主品牌設(shè)計(jì)能力的高附加值產(chǎn)品更能吸引消費(fèi)者，因而提高自主設(shè)計(jì)研發(fā)能力也成為香港和臺(tái)灣珠寶業(yè)界近年來(lái)努力的方向；珠寶經(jīng)營(yíng)從代工制造走向設(shè)計(jì)制造和品牌制造是產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì),32,深圳珠寶進(jìn)入產(chǎn)業(yè)集聚階段，黃金珠寶企業(yè)集約化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展成為本階段的主旋律,行業(yè)內(nèi)目前約有200家主導(dǎo)型企業(yè)，未來(lái)珠寶生產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步

35、整合，向規(guī)?；⑵放苹l(fā)展，大型珠寶企業(yè)數(shù)量將有所增加,水貝珠寶更多承擔(dān)了深圳珠寶展示中心和交易中心的角色，未來(lái)珠寶的生產(chǎn)功能會(huì)逐步向鹽田、李朗、寶安等區(qū)域轉(zhuǎn)移,水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地由單純的珠寶加工生產(chǎn)向珠寶研發(fā)、設(shè)計(jì)、展示、交易等復(fù)合型功能發(fā)展；在深圳珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，水貝珠寶在珠寶展銷、行業(yè)交流、研發(fā)設(shè)計(jì)等方面承擔(dān)了越來(lái)越重要的角色；因發(fā)展空間有限，水貝廠房供不應(yīng)求，珠寶生產(chǎn)功能有向周邊及關(guān)外輻射趨勢(shì)；,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖

36、掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,,2.1,國(guó)內(nèi)珠寶行業(yè)現(xiàn)狀,,2.2,深圳珠寶行業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,2.3,珠寶企業(yè)物業(yè)需求研究,在珠寶零售市場(chǎng)上，珠寶企業(yè)通過(guò)珠寶專賣店結(jié)合連鎖經(jīng)營(yíng)的模式來(lái)提升企業(yè)的市場(chǎng)影響力，其對(duì)珠寶展示、研發(fā)、營(yíng)銷、管理等業(yè)務(wù)增長(zhǎng)需求進(jìn)一步提高,珠寶專賣店因其易于進(jìn)行品牌推廣，提升企業(yè)形象和影響力，利

37、于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益等優(yōu)勢(shì)逐漸成為品牌企業(yè)的第一選擇；星光達(dá)、雅諾信等知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)通過(guò)特許加盟或直營(yíng)連鎖的方式拓展零售市場(chǎng)；周大福在鹽田區(qū)設(shè)立了自己的中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總部基地，用于滿足集團(tuán)十年內(nèi)的研發(fā)、營(yíng)銷、配送、物流及管理等業(yè)務(wù)增長(zhǎng)需求,生產(chǎn)型企業(yè)逐步拓展零售市場(chǎng)，設(shè)立品牌加盟中心,銷售型企業(yè)隨著門店鋪開，亟需建立自己的全國(guó)業(yè)務(wù)總部,,,展示研發(fā)管理,珠寶批發(fā)一般都采取專業(yè)市場(chǎng)或者廠家直銷等經(jīng)營(yíng)方式，珠寶展示、博覽就成為公司不可

38、或缺的營(yíng)銷環(huán)節(jié)；專業(yè)市場(chǎng)以物流為基礎(chǔ)，以展示、博覽為先導(dǎo)，以信息化為手段，以設(shè)計(jì)、研發(fā)為后盾，以信息化為手段，是珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的客觀反映和集中體現(xiàn)；,批發(fā)市場(chǎng)方面，珠寶企業(yè)采用集中供應(yīng)、廠家直銷、接單加工、電子商務(wù)、拍賣交易等多種經(jīng)營(yíng)方式，珠寶展示為基本手段,北京紅橋市場(chǎng),蘇州中國(guó)珍珠寶石城,蘇州中國(guó)珍珠寶石城,珠寶企業(yè)需求訪談：各類型珠寶企業(yè)基本都有擴(kuò)大現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模的需求，最重視珠寶展示功能,,,物業(yè)需求意向,企業(yè)規(guī)模,,,100人

39、,,1000人,,,10,000㎡-,,7,000-8,000㎡,700-800人,,1,500-3,000㎡,,,,6,000㎡,,500㎡,,,,,,6,000-8,000㎡,各類型珠寶企業(yè)都希望能擴(kuò)大現(xiàn)有規(guī)模,,,,現(xiàn)有物業(yè),意向規(guī)模,,,我們就希望保持前店后廠的模式，將工廠外移，成本太高，也不安全……——緣之鉆（100人），王總,工廠都基本外移，在水貝這邊只保留了部分高端珠寶的生產(chǎn)……——星光達(dá)（1500人），林總,珠寶企業(yè)

40、未來(lái)物業(yè)需求初判：生產(chǎn)功能需求仍在存在，但呈逐步外移趨勢(shì)，珠寶展示、研發(fā)功能需求逐漸增加,,目標(biāo)客戶物業(yè)需求初判,,,,,營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)模式需求不論是生產(chǎn)型企業(yè)還是珠寶中間商對(duì)珠寶展示功能需求都會(huì)增加,珠寶企業(yè)發(fā)展需求生產(chǎn)功能外移，只保留部分高端生產(chǎn)功能展示、研發(fā)功能占強(qiáng),未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)?；a(chǎn)——生產(chǎn)外移個(gè)性化、高附加值產(chǎn)品——注重研發(fā)、設(shè)計(jì)能力提升,生產(chǎn)↓設(shè)計(jì)、展示↑,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,Part. 3,P

41、art. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,水貝片區(qū)屬于羅湖的老片區(qū)，各類物業(yè)建筑歷史較久，市場(chǎng)上存在供給缺口，原有物業(yè)功能逐漸發(fā)生變化,水貝屬于羅湖的老片區(qū)，工業(yè)園區(qū)及住宅小區(qū)等各類物業(yè)的建筑歷史都較長(zhǎng)；水貝的珠寶工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，功能上逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，珠寶展示功能凸顯；隨著水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的發(fā)展，越來(lái)越多的技術(shù)性人才及外來(lái)務(wù)工者

42、都涌入水貝，但現(xiàn)有物業(yè)供給無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求;,水貝片區(qū)示意圖,分物業(yè)市場(chǎng)分析——工業(yè)園,,羅湖區(qū)的工業(yè)園都不同程度進(jìn)入改造和調(diào)整時(shí)期，工業(yè)區(qū)功能面臨轉(zhuǎn)型，位于中心區(qū)域的幾個(gè)工業(yè)區(qū)逐步向商業(yè)、辦公、住宅等功能轉(zhuǎn)化，生產(chǎn)功能逐步向關(guān)外聚集,中心區(qū)工業(yè)區(qū)功能逐漸轉(zhuǎn)變：生產(chǎn)功能逐漸弱化，商業(yè)、辦公、居住等功能需求增強(qiáng)；關(guān)外的工業(yè)區(qū)仍以生產(chǎn)為主，但產(chǎn)業(yè)置換升級(jí)的趨勢(shì)在增強(qiáng)；水貝工業(yè)區(qū)目前也面臨升級(jí)改造的問(wèn)題；,,,,,,,蓮塘工業(yè)區(qū),布心工業(yè)

43、區(qū),水貝工業(yè)區(qū),八卦嶺工業(yè)區(qū),幾大珠寶工業(yè)園主要由舊廠房改造而成，隨著深圳珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，園區(qū)生產(chǎn)功能逐漸弱化，珠寶商對(duì)展示、辦公功能的需求開始提升,水貝片區(qū)主要有特力工業(yè)區(qū)、水貝工業(yè)區(qū)和萬(wàn)山珠寶園三大工業(yè)園區(qū)，北面還有石化工業(yè)區(qū)，均由舊工業(yè)廠房改造而成，建設(shè)年代比較久遠(yuǎn)，建筑陳舊；各工業(yè)園主要承擔(dān)了珠寶研發(fā)、生產(chǎn)、展示、銷售的功能；園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)功能逐漸弱化：越來(lái)越多廠商將廠房轉(zhuǎn)移到關(guān)外；隨著深圳珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和提升，珠寶商對(duì)園區(qū)展

44、示、辦公、研發(fā)功能的需求逐步提升：各工業(yè)區(qū)一至二層逐步改造成珠寶展示廳或交易中心，大部分企業(yè)也在生產(chǎn)區(qū)域騰出空間用于專業(yè)辦公；目前各工業(yè)區(qū)出租率為100%，租金水平達(dá)50-60元/㎡·月，物業(yè)租賃市場(chǎng)面臨供不應(yīng)求局面，基本呈現(xiàn)“無(wú)廠房可租”狀態(tài)；,石化工業(yè)區(qū),水貝工業(yè)區(qū),萬(wàn)山珠寶園,特力工業(yè)區(qū),工業(yè)園,萬(wàn)山珠寶園——承擔(dān)產(chǎn)-銷-研功能,工業(yè)園,區(qū)位：位于深圳市羅湖區(qū)田貝四路42號(hào)概況：始建于80年代末90年代初，占地面積2

45、萬(wàn)多平方米，建筑面積47,041平方米。目前已成為深圳市乃至全國(guó)均頗具聲譽(yù)的珠寶首飾研發(fā)、加工、展示、銷售集聚地 ；入駐商家：園區(qū)內(nèi)有深圳市黃金珠寶首飾行業(yè)協(xié)會(huì)及大小廠商100多家，均為珠寶、黃金、玉器生產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)，代表性品牌有金百福珠寶、鑫隆珠寶、正大福珠寶、依強(qiáng)珠寶等，園區(qū)就業(yè)人數(shù)達(dá)2500多人,特力工業(yè)園,工業(yè)園,區(qū)位：位于深圳市羅湖水貝二路概況：基本為80年代舊廠房，占地面積近5萬(wàn)㎡，建筑面積12萬(wàn)多㎡。入駐商家：

46、區(qū)內(nèi)目前主要有黃金珠寶、汽車維修、機(jī)械類工業(yè)企業(yè)，其中黃金珠寶企業(yè)占據(jù)了主體地位，共有43家企業(yè)，且約有10家是我國(guó)黃金珠寶行業(yè)實(shí)力一流的企業(yè)；,水貝工業(yè)園:由單純廠房向珠寶首飾研發(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測(cè)、旅游文化及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的復(fù)合型功能轉(zhuǎn)變,工業(yè)園,,區(qū)位：北靠布心路，東臨翠竹路，西臨貝麗北路，南面水貝一路概況：基本為80年代舊廠房，占地面積9.6萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)外立面及環(huán)境改造后的水貝珠寶項(xiàng)鏈街成

47、為專業(yè)化多功能的珠寶交易和行業(yè)文化中心；入駐商家：吸引了山東黃金、東方金鈺、雅諾信等大批知名珠寶企業(yè)進(jìn)駐，,2004年，在水貝片區(qū)內(nèi)存在的珠寶企業(yè)大多以珠寶加工為主 ，改造后的水貝項(xiàng)鏈街區(qū)通過(guò)集珠寶首飾研發(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測(cè)、旅游文化及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的服務(wù)形式，并加速上游和中游產(chǎn)品的開發(fā)，填補(bǔ)產(chǎn)業(yè)鏈條上的空白點(diǎn)，完善產(chǎn)業(yè)的整體功能,小結(jié),工業(yè)區(qū)主要包括特力工業(yè)園、水貝工業(yè)園和萬(wàn)山珠寶園三大工業(yè)園區(qū)，建筑均為八九十年代的舊廠房，

48、整體形象陳舊；廠房物業(yè)需求旺盛，供給不足：基本處于“無(wú)房可租”的狀態(tài)，租金基本在50-60元/㎡·月左右；園區(qū)功能逐步多元化、復(fù)合型轉(zhuǎn)化，珠寶展示、研發(fā)功能越來(lái)越受企業(yè)重視：隨著水貝珠寶業(yè)的發(fā)展壯大，珠寶企業(yè)由原來(lái)的純珠寶加工為主，功能上要求轉(zhuǎn)變?yōu)榧閷毷罪椦邪l(fā)、生產(chǎn)、展示、檢測(cè)及各種配套服務(wù)設(shè)施于一體的多元化需求；園區(qū)內(nèi)聚集了國(guó)內(nèi)珠寶行業(yè)主要的知名品牌珠寶企業(yè),分物業(yè)市場(chǎng)分析——專業(yè)市場(chǎng),,水貝的珠寶展銷及交易功

49、能日趨強(qiáng)化，片區(qū)內(nèi)各類型珠寶交易中心達(dá)十余家，經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,珠寶市場(chǎng)云集，成為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的重要組成部分——水貝作為珠寶展銷中心的功能逐漸凸顯；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主要有黃金、鉆石、玉器、翡翠、彩寶等首飾成品，以批發(fā)為主，終端零售店較少；入駐商家基本為國(guó)內(nèi)珠寶企業(yè)，其中深圳本地企業(yè)能達(dá)到四五成左右；珠寶交易中心經(jīng)營(yíng)重復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)激烈：珠寶交易中心逐年增加，缺乏特色經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；,專業(yè)市場(chǎng),博大珠寶,玉器批發(fā)

50、市場(chǎng),水貝18,金展珠寶,水貝國(guó)際珠寶交易中心,珠寶交易市場(chǎng)主要依托各大產(chǎn)業(yè)園，分布在貝麗北路東西兩側(cè)分布，但近期有向水貝外圍輻射趨勢(shì),大多數(shù)珠寶交易市場(chǎng)集中在貝麗北路、水貝一路、水貝二路、田貝四路等水貝片區(qū)的核心地段，交易市場(chǎng)和珠寶產(chǎn)業(yè)園相結(jié)合成為水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的重要組成部分；珠寶交易中心開始向水貝外圍擴(kuò)展——今年5月以后開始營(yíng)業(yè)或即將營(yíng)業(yè)的珠寶專業(yè)市場(chǎng)都離水貝中心地段有一定距離： 寶琳玉器珠寶交易中心：5月18日試營(yíng)業(yè)；東

51、方珠寶交易中心：6月16日營(yíng)業(yè)；金麗二期：計(jì)劃8月份開張,專業(yè)市場(chǎng),,,,,04年以后，交易市場(chǎng)的數(shù)量逐年增加，基本以批發(fā)為主，聚集在中心區(qū)域的交易中心經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)品種有所雷同，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,,專業(yè)市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng)小結(jié),水貝的珠寶展示中心基本聚集在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的中心地帶，但近年有向片區(qū)外圍輻射趨勢(shì)；隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，珠寶展示和交易功能日趨強(qiáng)化——交易中心數(shù)量逐年增加；但存在經(jīng)營(yíng)品類重復(fù)的問(wèn)題，未能形成特色化經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨

52、激烈；珠寶交易市場(chǎng)基本以批發(fā)為主，零售商業(yè)較少；入駐商家以深圳及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，基本都以自產(chǎn)自銷為主,分物業(yè)市場(chǎng)分析——住宅,,水貝-田貝片區(qū)是羅湖區(qū)發(fā)展比較成熟的住宅片區(qū)，住宅小區(qū)眾多，類型豐富，目前沒(méi)有新開發(fā)樓盤,水貝-田貝片區(qū)和周邊的翠竹片區(qū)都屬于羅湖的開發(fā)較成熟的片區(qū)，生活配套、教育配套齊全，交通便捷，居住氛圍濃厚；由于開發(fā)歷史較長(zhǎng)，片區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)眾多，泊林花園和翠竹的百仕達(dá)花園都是羅湖區(qū)的大規(guī)模樓盤；目前片區(qū)內(nèi)基本沒(méi)

53、有新開發(fā)樓盤，百仕達(dá)五期等稍新樓盤也是08年開發(fā)的；,住宅,片區(qū)商品住宅戶型結(jié)構(gòu)豐富，租賃市場(chǎng)活躍，房源供應(yīng)充足，能滿足區(qū)域內(nèi)不同類型客戶需求,,住宅,客戶主要來(lái)源于產(chǎn)業(yè)園內(nèi)珠寶企業(yè)中高層、研發(fā)技術(shù)人才和生產(chǎn)工人,一些與珠寶相關(guān)的人群、建材市場(chǎng)店鋪的老板、水貝工業(yè)區(qū)珠寶企業(yè)的中高層，是該片區(qū)主要二手房置業(yè)客群；小戶型產(chǎn)品在租賃市場(chǎng)上更受青睞，租金一般在50-60左右，較新樓盤租金水平相對(duì)較高；水貝村的低租金水平和毗鄰水貝工業(yè)園的區(qū)位

54、條件吸引了大量產(chǎn)業(yè)園工人；,住宅,,,,,產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)工人：租金低，較實(shí)惠的出租房,,研發(fā)技術(shù)人才：更親睞環(huán)境好、配套完善的小區(qū)房,珠寶企業(yè)中高層：水貝片區(qū)二手房置業(yè)的主流客群,,,,客源,住宅市場(chǎng)小結(jié),水貝片區(qū)是羅湖發(fā)展較為成熟的住宅片區(qū)，小區(qū)眾多住宅租賃市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)供給充足，能滿足客戶不同類型需求；住宅市場(chǎng)客戶主要來(lái)源于珠寶產(chǎn)業(yè)園相關(guān)人員；,分物業(yè)市場(chǎng)分析——辦公,,片區(qū)內(nèi)純辦公物業(yè)較少，租金水平圍繞水貝珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地的中

55、心位置呈發(fā)散狀分布，越往外圍租金越低,辦公,高標(biāo)大廈,文錦廣場(chǎng),陽(yáng)光天地,特力大廈,茂名大廈,,,新新地酒店,,寶琳大廈,,,,水貝片區(qū),,水貝片區(qū)核心地段的純辦公物業(yè)較少，大部分帶商住性質(zhì)；處于片區(qū)外圍的辦公物業(yè)租金水平不高，有些甚至略低于區(qū)域內(nèi)廠房的租金水平；,天樂(lè)大廈,純辦公物業(yè)基本處于水貝片區(qū)外圍，目前無(wú)法滿足片區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)的復(fù)合型需求,辦公,片區(qū)內(nèi)珠寶企業(yè)的需求與純辦公需求有所差異：處于珠寶行業(yè)的特性，他們對(duì)珠寶展示和研發(fā)功

56、能特別重視，與單純辦公有所不同；位于行業(yè)集聚區(qū)中心地段的商住小區(qū)更受企業(yè)親睞；純辦公物業(yè)基本處于水貝外圍甚至更遠(yuǎn)區(qū)域，目前無(wú)法滿足珠寶企業(yè)的多元化、復(fù)合型需求,典型物業(yè),陽(yáng)光天地,文錦廣場(chǎng),區(qū)位：羅湖區(qū)田貝四路與貝麗北路交匯處概況：占地面積6285㎡ ，建筑面積46423㎡，建于2003年，商住樓，由一棟32層和一棟31層的兩棟塔樓組成，一至三層裙樓為水貝國(guó)際珠寶交易中心；租售水平：租金70-75元/㎡·月，售價(jià)210

57、00-22000元/㎡商住比例：7成以上被用來(lái)辦公，承租企業(yè)近90%為珠寶企業(yè),區(qū)位：位于文錦北路與田貝一路交匯處；概況：占地1萬(wàn)多平方米，建筑面積11.7萬(wàn)平方米，樓高31層，由2層地下室和4層商業(yè)裙樓及4棟塔樓組成。按使用功能分布：A1區(qū)為高檔寫字樓；A2區(qū)設(shè)計(jì)為四星級(jí)以上酒店；B1區(qū)（文安中心）及B2區(qū)（文盛中心）為公寓式寫字樓。租金水平：A1區(qū)租金為60元/㎡·月，文安中心為58元/㎡·月（包管理費(fèi)）；

58、進(jìn)駐企業(yè)：A1區(qū)檔次較高，進(jìn)駐企業(yè)主要為衛(wèi)生監(jiān)督局、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)企業(yè)等，文安中心和文盛中心進(jìn)駐企業(yè)主要為貿(mào)易、律師事務(wù)所、網(wǎng)絡(luò)等中小型企業(yè),辦公,小結(jié),純辦公物業(yè)很少，基本分布外圍區(qū)域，不能滿足行業(yè)需求；珠寶企業(yè)更多會(huì)選擇片區(qū)中心地帶的商住公寓，因而租金也相對(duì)較高；,分物業(yè)市場(chǎng)分析——酒店,,,,,,,,辦公,住宅,專業(yè)市場(chǎng),工業(yè)園,酒店,水貝片區(qū)內(nèi)酒店檔次不高，基本無(wú)星級(jí)酒店，但經(jīng)營(yíng)狀況良好，旺季面臨“供不應(yīng)求”的狀態(tài),整個(gè)

59、水貝片區(qū)酒店數(shù)量不多，檔次也不高，片區(qū)內(nèi)基本無(wú)星級(jí)酒店，現(xiàn)有市場(chǎng)不能滿足客戶需求；位于珠寶交易市場(chǎng)附近的酒店全年入住率幾乎都能達(dá)到100%；旺季時(shí)，水貝酒店基本“供不應(yīng)求”：平常年入住率平均在80%以上，旺季甚至能達(dá)到120%，珠寶訂貨會(huì)期間，連賓館都會(huì)爆滿，還有很多珠寶商無(wú)處落腳；,酒店,酒店客戶主要來(lái)源于來(lái)水貝進(jìn)行珠寶交易及洽談相關(guān)業(yè)務(wù)的珠寶商，他們?cè)絹?lái)越親睞餐飲娛樂(lè)等配套服務(wù)相對(duì)完善的酒店,未來(lái)要做酒店，要注意酒店檔次和市場(chǎng)情

60、況及客戶需求相適應(yīng)，周邊娛樂(lè)、餐飲等配套都要跟上，像明陽(yáng)酒店在這方面就做得比較好，所以也更受顧客親睞。 ——帝田酒店?duì)I銷經(jīng)理,酒店,……我們酒店九成以上的客戶都是珠寶商，幾百家珠寶企業(yè)和我們酒店簽了協(xié)議的…… ——明陽(yáng)酒店大堂經(jīng)理,餐飲、娛樂(lè)是未來(lái)水貝酒店業(yè)的必要配套，也是吸引顧客的重要因素；,深圳珠寶展銷會(huì)已成為國(guó)內(nèi)

61、最具影響力的珠寶展會(huì)，每年都會(huì)吸引幾萬(wàn)名的珠寶買家,基本情況,主要客戶,配 套,項(xiàng)目位置：位于羅湖區(qū)田貝三路與貝麗南路交界處項(xiàng)目規(guī)模：共有240多間客房其他信息：水貝片區(qū)相對(duì)較高的酒店，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),客房?jī)r(jià)格：300元以上入住率：年均入住率為80-90%，訂貨會(huì)等旺季時(shí)客滿,本體配套：擁有餐廳、扒房、咖啡廳、酒吧、芳庭西餐廳等餐飲設(shè)施，擁有大、中、小型會(huì)議室周邊配套：周邊有水貝知名的海鮮一條街，桑拿、沐足、健身中心及夜總會(huì)

62、等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所,經(jīng)營(yíng)情況,主要客戶：九成以上為珠寶商,明陽(yáng)酒店,典型項(xiàng)目,本項(xiàng)目對(duì)于各類物業(yè)的適應(yīng)性分析,,：高,：中,,：低,圖標(biāo)含義,,,,,本項(xiàng)目可考慮的功能：部分生產(chǎn)、珠寶展示、研發(fā)、設(shè)計(jì)、辦公,項(xiàng)目本體及核心問(wèn)題,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,Part. 3,Part. 2,Part. 1,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與定位,Part. 4,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià),Part. 5,報(bào)告導(dǎo)圖,產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究,,4.1,案例研究與借鑒,4.2,項(xiàng)目整體定位

63、,4.3,物業(yè)發(fā)展建議,從初步考慮的二十多個(gè)產(chǎn)業(yè)園（區(qū)）案例中，重點(diǎn)選取三個(gè)類似案例進(jìn)行分析,重點(diǎn)參考案例,杉并文化產(chǎn)業(yè)園，東京揚(yáng)州珠寶城，揚(yáng)州大芬油畫村，深圳,揚(yáng)州珠寶城將珠寶原材料、加工、銷售、展示等各個(gè)環(huán)節(jié)整合，形成國(guó)際一流珠寶產(chǎn)業(yè)交易平臺(tái),總投資：23億港幣規(guī)模：占地700多畝，總建筑面積82萬(wàn)平米位置：城市主干道江陽(yáng)大道與揚(yáng)瓜路交匯處,案例 1：揚(yáng)州珠寶城,功能定位加工、經(jīng)營(yíng)、展示、拍賣、批發(fā)、國(guó)際交易為一體的大型珠

64、寶產(chǎn)業(yè)基地，兼顧旅游功能客戶定位世界各地珠寶商市場(chǎng)定位中國(guó)最大的珠寶產(chǎn)業(yè)基地,項(xiàng)目概況,整體定位,一座名甲天下的歷史之城一座高瞻遠(yuǎn)囑思維開放的國(guó)際珠寶產(chǎn)業(yè)之園一座迎接全球巨賈的潛力之都,珠寶城充分滿足生產(chǎn)、貿(mào)易、生活?yuàn)蕵?lè)與文化交流等復(fù)合型需求，打造完整產(chǎn)業(yè)鏈,廠房,珠寶文化主題公園,國(guó)際珠寶廣場(chǎng),,,,,,文化交流,珠寶文化和教育區(qū)珠寶博覽交易中心珠寶拍賣中心珠寶展示中心珠寶五星級(jí)大酒店,展示銷售,異國(guó)風(fēng)情商業(yè)步行街

65、珠寶國(guó)際廣場(chǎng)世界珠寶時(shí)尚配飾中心,研發(fā)生產(chǎn),鉆石大廈珠寶大廈珠寶新天地國(guó)際珠寶加工中心珠寶城管理中心,生產(chǎn)服務(wù),投資機(jī)構(gòu)銀行保險(xiǎn)押運(yùn)鑒定培訓(xùn),休閑娛樂(lè),世界珠寶文化主題公園巴黎不夜城餐飲步行街,功能組合,,居住,珠寶世家公寓,珠寶城充分利用新區(qū)開發(fā)的土地優(yōu)勢(shì)，科學(xué)規(guī)劃，布局合理，配套完善,文化交流與酒店區(qū),生產(chǎn)加工區(qū),商務(wù)辦公區(qū),生活配套區(qū),原材料區(qū),展示銷售區(qū),主題公園、文化交流區(qū)、酒店區(qū)位于園區(qū)交通最為便利

66、、昭示性最好的位置。展示銷售區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)沿主要干道設(shè)置。生活配套區(qū)位于相對(duì)安靜的位置。,東京杉并區(qū)以卡通產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,日本東京杉并區(qū)卡通產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)已成為日本廣義動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影,案例3：杉并文化園，東京,文化園以杉并文化博物館為核心，通過(guò)完善周邊的配套拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在政府的政策扶持下，以文化博物館為核心，以會(huì)議、展覽為表現(xiàn)形式提升區(qū)域價(jià)值形象。,文化創(chuàng)意園,,,,,,文化交流,杉并

67、文化博物館購(gòu)物中心商務(wù)酒店生態(tài)公園,飲食,高檔餐飲街,創(chuàng)意辦公,宮崎駿制作室傳媒策劃公司高檔畫廊藝術(shù)工作室廣告公司,金融,投資機(jī)構(gòu)銀行,休閑娛樂(lè),動(dòng)漫影劇院娛樂(lè)中心玩具城,功能組合,大芬油畫村以建設(shè)獨(dú)特的“行畫 ”商品藝術(shù)制造基地為發(fā)展路徑，從一個(gè)名不見經(jīng)傳的小村落發(fā)展為“中國(guó)油畫第一村”,,市場(chǎng)特點(diǎn),,銷售油畫以臨摹作品為主，原創(chuàng)作品所占比例小以流水線形式生產(chǎn)行畫，制作成本低，產(chǎn)品具備價(jià)格優(yōu)勢(shì) 以外銷為主，在占

68、了美國(guó)油畫市場(chǎng)份額60%的中國(guó)油畫中，“大芬油畫”占了其中的80%,,市場(chǎng)規(guī)模,,占地面積只有4平方公里目前已經(jīng)匯集了100多家油畫公司，1000多家畫廊和8000多名畫師,,位置,,位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，處于深圳關(guān)外，緊鄰深惠公路，毗鄰香港，交通十分便利,,產(chǎn)業(yè)規(guī)模,,一年售出的行畫達(dá)到600萬(wàn)張，年出口銷售額3000多萬(wàn)港元銷售份額占全球油畫市場(chǎng)的60%以上,案例 3：大芬油畫村，深圳,經(jīng)過(guò)17年的發(fā)展，大芬油畫村逐漸成為現(xiàn)