世聯(lián)—浦東北蔡商貿(mào)文化園項目整體定位及開發(fā)策略—178頁

1、浦東北蔡文化商貿(mào)園項目,2,本項目目標,,完善區(qū)域功能改造人居環(huán)境提高生活質(zhì)量提升區(qū)域品味,經(jīng)濟效益,社會效益,開發(fā)進程,總目標,,一級土地運營，土地收益；合作開發(fā)，取得長期收益,分期分批出讓，滾動開發(fā),分解目標,詮釋目標,,安置、就業(yè),引進目標客戶,長期稅收,重塑區(qū)域形象,區(qū)域增值,,區(qū)域可持續(xù)發(fā)展,,,,,,。。。。。。,,,3,,世博園,本項目,本項目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心，位于浦東區(qū)三林世博功能區(qū)域內(nèi)的東北側,本項目規(guī)劃為三林

2、世博功能區(qū)域四個地區(qū)中心之一； 位于三林功能區(qū)域內(nèi)的東北側,,,,三林世博功能區(qū),4,項目總占地49.1公頃，對外交通相對便利，四至道路仍待改善,四至北蔡地區(qū)中心基地位于高科西路以南、蓮園路以北、蓮溪路以西、博華路以東的范圍，共49.1公頃；交通道路兩條城市干道：滬南路、高科西路（四車道快速干道），其中高科西路東段為雙車道支路為，交通擁擠；三條城市支路：博文路：雙車道快速干道蓮園路、蓮溪路：雙車道支路交通便捷度目前無

3、軌道交通穿過，對外交通依靠公交體系,蓮園路,滬南路,高科西路,博文路,蓮園路,蓮溪路,高科西路,滬南路通過地塊中部，為貫穿浦東南北的交通要道,5,地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉儲用地和舊宅基地，拆遷難度大，有部分保留用地，白蓮涇河貫穿東西,基地內(nèi)現(xiàn)狀有部分工業(yè)倉儲用地，分布在博文路以南，白蓮涇、小腰涇兩側。目前部分廠區(qū)已完成拆遷工作； 滬南路西、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀多為舊鎮(zhèn)區(qū)?；貎?nèi)滬南路東、博文路（高科西路）南現(xiàn)狀主要是舊宅基地、白蓮涇河

4、道和已建蓮溪新村居住小區(qū)； 白蓮涇河貫穿地塊東西,宅基地,,工業(yè)倉儲用地，部分拆遷,,舊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)娛樂中心，已有拆遷意向,宅基地,,,,,,××年建居住小區(qū)，保留用地,××年建居住小區(qū)，保留用地,北蔡醫(yī)院、市政公司，部分保留用地,,主要為大面積的舊宅基地，拆遷難度較大,6,項目背景及約束條件,,將本項目打造為三林世博功能區(qū)的分區(qū)商業(yè)中心、公共服務中心； 定位具備市場可操作性，3-5年內(nèi)初見成效,

5、地塊內(nèi)有大量的宅基地，尚未動遷，動遷成本很高；土地前期費用按600萬/畝計算，則開發(fā)后至少要實現(xiàn)〉600萬/畝的市場地價； 地塊現(xiàn)有的北蔡醫(yī)院（約2公頃）、宏蓮馨苑（02年建）、蓮溪新村（約7公頃）需保留,客戶目標,約束條件,在委托世聯(lián)前，本地塊已有兩個初步的定位及規(guī)劃方案，但由于沒有解決遠期定位與近期開發(fā)的矛盾問題，定位及規(guī)劃被迫中止； 世聯(lián)的委托工作主要為解決項目整體定位、各功能準確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容,項目委托背景,7,目

6、標條件分解一：世博功能區(qū)分區(qū)商業(yè)中心、公共配套中心意味著什么？,,地區(qū)中心,根據(jù)《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》，其規(guī)劃公建用地約30公頃，規(guī)劃公建建筑面積約45萬平方米,公共服務中心——配置大比例的公共服務設施，承擔為整個區(qū)域提供公共服務的職能,商業(yè)、娛樂中心——解決地區(qū)購物、休閑娛樂、商務辦公的需求,形象、價值中心——需高端定位，樹立區(qū)域價值標桿，向外展示整個區(qū)域的形象,必須高端定位，同時有大比例的公建設施,8,目標條件分解二：3-5年內(nèi)實

7、現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價意味著什么？,488(06年),,,項目基地,2006年出讓商業(yè)用地305萬/畝,,2005年出讓綜合用地270萬/畝,北蔡近年出讓地價——300萬/畝,出讓地價〉600萬/畝,現(xiàn)狀,目標,,3-5年內(nèi)實現(xiàn),意味著：,必須短期內(nèi)大幅突破現(xiàn)有區(qū)域價值和區(qū)域形象； 引入市場可實現(xiàn)的高盈利的項目；,9,核心問題解析,,在周邊區(qū)域發(fā)展落后、地塊內(nèi)部拆遷量大、公建設施規(guī)劃比例大的情況下，如何在3-5年內(nèi)實現(xiàn)6

8、00萬/畝以上的出讓地價？,Q2,本項目如何定位才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時最大化實現(xiàn)核心區(qū)域價值？,Q1,10,在項目研究中，世聯(lián)項目組就本項目所涉及的一系列問題進行了廣泛的調(diào)查和深入研究,實地調(diào)研與踏勘,調(diào)研內(nèi)容：城市土地出讓情況城市房地產(chǎn)開發(fā)情況不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境……調(diào)研區(qū)域：花木文化商務區(qū)新國際博覽區(qū)張江高科區(qū)三林功能區(qū)……,訪談及查閱資料,市場調(diào)查問卷：發(fā)放問卷170份，回收156份

9、有效問卷問卷共三部分，42道題……專業(yè)人士：地產(chǎn)顧問5名城市規(guī)劃1名商業(yè)地產(chǎn)5名消費者深度訪談10名……查閱資料：浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃上海市標準城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定基準地價……,國內(nèi)外案例分析,參考案例20多個布林德利，伯明翰六本木，東京蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡Temple bar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……標桿案例5個布林德利，伯明翰六本木

10、，東京福岡博多水城，日本……,地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究消費者行為研究 區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略……,專題研究,11,世聯(lián)研究：舊城改造的地區(qū)中心價值最大化的KPI體系,KPI體系,,,,引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新,,,,,保證核心示范項目的優(yōu)先建設,,,,區(qū)域的城市價值挖掘：區(qū)域在城市發(fā)展中的機遇、使命和價值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價值增值點,政府啟動、推動更新計劃,,,內(nèi)因,外因,,,區(qū)域重新定位

11、：充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢資源，尋找價值增值引爆點，提煉地區(qū)中心的核心特色,區(qū)域整體規(guī)劃：通過案例借鑒和區(qū)域自身條件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價值增值體系,整體布局的最合理體現(xiàn)：充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的整體價值,開發(fā)策略的最優(yōu)化實現(xiàn) ：從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結合市場發(fā)展，從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實現(xiàn)地區(qū)中心的價值,12,我們的研究思路,研究思路,區(qū)域的城市價值挖掘,發(fā)展方向初判,成功

12、案例借鑒,區(qū)域重新定位,最優(yōu)化開發(fā)策略,,,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,,,,匯報議程,舊城改造的地區(qū)中心價值最大化的KPI體系,各功能準確定位,功能布局,,,區(qū)域整體規(guī)劃,13,,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,區(qū)域發(fā)展背景解構,項目價值機遇分析,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,,14,位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展

13、主方向上的優(yōu)勢，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價值,上海正進入大規(guī)?？焖俣际袛U張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市擴張主方向上，緊鄰建設中的兩大副中心，具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間,上海的都市擴張：單中心-多中心發(fā)展,花木副中心,五角場副中心,真如副中心,徐家匯副中心,世博副中心,北蔡,,上海的都市擴張——多中心發(fā)展格局,,外環(huán)線,都市擴張背景下,15,北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實現(xiàn)區(qū)域人口升級轉

14、換,三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動方向之一； 目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領、一次置業(yè)者）、張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群,2005年三林世博功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口60萬,上海大都市人口擴散模式,隨著上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠郊，北蔡所在的三林世博功能區(qū)是上海主要的人口流動區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè),2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃居住人口100萬,北蔡引

15、入的城區(qū)人口,北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量新上海人、年輕白領及張江高科等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群,,郊區(qū),近郊,,都市擴張背景下,16,北蔡擁有巨大的地價升值空間，未來可形成與徐家匯等持平的土地價值圈層,上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心的地價圈層；北蔡具有巨大的地價升值空間；隨著都市的擴張發(fā)展和區(qū)域價值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價巨幅上漲,,,390,447,1290,徐匯區(qū),黃浦區(qū),,,北蔡,376825

16、00,15001200,,3457,487,以陸家嘴、人民廣場為地價峰值核心，向外形成地價遞減圈層,305271,北蔡現(xiàn)狀地價僅為300萬元／畝，有巨大的地價升值空間,數(shù)據(jù)來源：上海房地產(chǎn)開發(fā)決策咨詢系統(tǒng),三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價圈層區(qū)位，隨著快速城市化發(fā)展，將達到與徐家匯同一的地價水平,,2006-2007年北蔡周邊地價圈層（萬/畝）,,,,2003-2007年三林世博區(qū)域土地出讓價變化（萬元／畝）,2007年,,12

17、90萬元／畝，軌道７號線浦江耀華站地塊,都市擴張背景下,17,以世博會為契機，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū),都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū),世博功能區(qū)規(guī)劃,在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會展旅游、國際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設一個現(xiàn)代服務業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題,資料來源：《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》（調(diào)

18、整）,,“城市，讓生活更美好”,都市擴張背景下,18,大規(guī)模重大項目開發(fā)將快速推動北蔡實現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價值提升，打造上海的“新北蔡”,云集上海市重大開發(fā)計劃：浦江兩岸綜合開發(fā)、世博功能區(qū)開發(fā)、花木文化行政中心,浦江兩岸綜合開發(fā)：位于浦江兩岸開發(fā)的重點地區(qū)，會展、文化休閑、商務、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū),世博功能區(qū)的集中投資建設：世博園區(qū)直接投資將達到30億美元，由此帶動約150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結構

19、調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領域的投資,世博會效應：本屆世博會預計帶來7000萬消費人流，2010年與世博會相關消費預計達100億元，將快速拉動區(qū)域的跳躍發(fā)展,,“新北蔡”,一體化的交通體系建設：將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條,現(xiàn)代的,活力的,都市的,宜居的,示范的,都市擴張背景下,19,區(qū)域發(fā)展背景總結,,北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價值、形象與功

20、能？ 本項目在其中具備怎樣的機遇、價值與使命？,在上海大都市擴展融合的背景下，以世博會為契機，北蔡地區(qū)未來將成為現(xiàn)代服務業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題 北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實現(xiàn)區(qū)域價值突破的重大機遇正重大的機遇，“新北蔡”,,都市擴張背景下,20,80-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后,北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共

21、服務中心； 集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問題,區(qū)域發(fā)展格局,,,項目地塊,培花新村,綠川新村,,北蔡鎮(zhèn)域,北蔡集鎮(zhèn)區(qū),,北中路,北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路－博華路－鎮(zhèn)中心路－川陽河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在80－90年代建設。,北蔡發(fā)展分析：80-90年代,人口構成：主要為80年代中心城區(qū)的動遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來人口。,集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū)；集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了

22、北蔡最早的商業(yè)及公共服務中心：小商品市場、超市;電影院、KTV等娛樂設施；北蔡醫(yī)院、小學、新華書店；酒店、旅館等。存在檔次低、布局混亂等問題,,,21,2000年后北蔡價值被感知，集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開始升級,2000年后北蔡開始跳躍式發(fā)展，開發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設施；開始了產(chǎn)業(yè)及人口結構的調(diào)整升級,,,項目地塊,,,北蔡鎮(zhèn)域,北蔡集鎮(zhèn)中心,,,萬邦城市花園,朋大別墅,,,文

23、化馨苑,六里現(xiàn)代生活園區(qū),浦東干部學院,文化公園（規(guī)劃）,,地杰國際城,北蔡工業(yè)園,北蔡發(fā)展分析：2000年后,,,,,,隨著快速城市化擴張、北蔡區(qū)域價值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展；,品牌開發(fā)商入駐，開發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬邦城市花園等；,規(guī)劃、建設高等級的現(xiàn)代公共設施：浦東干部學院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等；,人口構成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開發(fā)及產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)

24、人群,22,北蔡地區(qū)形成價值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價值低谷,北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求；形成了價值盆地的格局,,,,北蔡鎮(zhèn)域,,,現(xiàn)代生活園區(qū),工業(yè)基地區(qū)域,浦東文化中心,,,,,,,落后、分散的商業(yè)及公共配套中心,檔次遞減,北蔡集鎮(zhèn)中心,23,由于區(qū)域商業(yè)及公共配套的落后，不能滿足新的發(fā)展需求，北蔡新開發(fā)社區(qū)均須配置大體量配套以吸引購房者,北蔡新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)均已大規(guī)模的

25、社區(qū)商業(yè)、公共配套為主要賣點，以彌補區(qū)域配套落后的不足；區(qū)域配套落后成為制約地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、吸引新型人口的重要因素,,,大華錦繡華城,,,地杰國際城,規(guī)模：占地330公頃；配套：－商業(yè)：40000多m2的樂購錦繡生活購物中心； 200米歐洲街，集購物、休閑、娛樂于一身；－公共配套： 逾20萬m2的中央森林公園：濕地公園、運動場地、露天劇場等；中小學、幼兒園、郵電局、銀行、醫(yī)院,規(guī)模：占地100公頃，總建筑面積110萬m2；

26、配套：－商業(yè)： 25萬 m2的超規(guī)模歐式商業(yè)街區(qū)——新御城，包括商務中心、四星級酒店、大型公園等；2700 m2的文體中心、6700 m2大型室內(nèi)綜合市場及12300 m2沿街商鋪；－公共配套：1所30個班的中學、1所30個班的小學以及3所幼兒園,,北蔡地區(qū)新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)，入駐的品牌開發(fā)商實行了大規(guī)模的“造鎮(zhèn)”計劃，自我完善配套以吸引購房客戶,24,區(qū)域人群普遍看好北蔡的未來發(fā)展前景，但配套不足的問題突出,,消費者對北蔡鎮(zhèn)的

27、發(fā)展預期,被選擇答案中，消費者選擇最多的前三項為未來前景好（39.1％）、郊區(qū)（28.8％）、配套不足（11.5％）。,,25,消費者普遍認為在舊城改造、周邊區(qū)域經(jīng)濟及政府規(guī)劃的帶動下，北蔡地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮?消費者對北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預期,對北蔡鎮(zhèn)的預期，排在前四位的是市場有需求但無場所、舊城改造有升值潛力、周邊帶動區(qū)域發(fā)展、政府規(guī)劃好，未來商業(yè)氣氛好，分別占應答樣本的29.5％、26.9％、19.9％、18.8％,,26.5％,29.5

28、％,19.9％,18.6％,1.3％,1.3％,26,缺乏代表新北蔡時代發(fā)展的價值形象核心,,,沖突,北蔡,,北蔡缺乏統(tǒng)一的區(qū)域形象，缺乏強勢代表“新北蔡”的價值形象核心,浦東文化中心：浦東圖書館、國際文化交流中心、現(xiàn)當代藝術博物館、時尚中心；浦東干部學校,上?，F(xiàn)代居住示范區(qū),落后、分散的商業(yè)及公共中心：小商品市場、平價超市、旅館、低端的KTV、足浴、迪吧等休閑娛樂設施；,發(fā)展?jié)摿薮?，消費者普遍看好北蔡的價值,配套不

29、足，郊區(qū)的現(xiàn)狀,27,北蔡區(qū)域－人口升級演變模型——本項目將成為“舊北蔡”轉向“新北蔡”的轉折點，與區(qū)域互動發(fā)展,,,,,,自然發(fā)展,關鍵舉措,大規(guī)模社區(qū)開發(fā)：錦繡華城地杰國際城海上國際花園,人口結構,本地居民上海及外地投資客戶部分張江及浦東白領,本地上海居民外來打工、經(jīng)商者,區(qū)域形象,,近郊的中檔居住區(qū)社區(qū)內(nèi)配套較完善，但區(qū)域環(huán)境差、配套落后,落后、臟亂、是農(nóng)村；心理距離遠,本項目區(qū)域核心強勢打造,文化的、娛樂的、活力的

30、、特色的,浦東白領、上海一次置業(yè)者；部分中高檔置業(yè)者投資客戶本地居民比例減少,區(qū)域功能完善、升級高檔樓盤開發(fā),浦東及上海的年輕白領為主；浦東的高素質(zhì)人群；投資客戶本地居民比例減少,文化的、品位的、活力的、宜居的中高檔現(xiàn)代生活園區(qū),吸引,樹立,28,,,作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項目至少應當承擔三大使命,1、區(qū)域的價值標桿和領跑者，“新北蔡”的形象代表,3、增強城市人的精神歸屬感，現(xiàn)代都市生活理念的示范,2、“新

31、北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善,29,,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,發(fā)展方向初判,成功案例借鑒,發(fā)展方向初判,消費需求特征,,項目優(yōu)勢條件,30,項目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群,在距北蔡地區(qū)中心3-4公里（車程約20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團：北側以文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技產(chǎn)業(yè)為主；南側為現(xiàn)代都市工業(yè)

32、和現(xiàn)代專業(yè)市場特色商圈； 六大產(chǎn)業(yè)組團初步成型，為浦東新世紀的重大功能項目； 將集聚大量文化、商務、創(chuàng)意、會展、高科技等高素質(zhì)人群,資料來源：浦東規(guī)劃院提供資料,項目優(yōu)勢資源,31,,地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū),城市南北主干道、東西主干道,項目優(yōu)勢資源,,,,,,,,往張江高科,往世博會展區(qū),,往南匯周浦,往陸家嘴,北蔡地區(qū)中心,滬南路－浦東的門戶通道,高科西路－ 連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊

33、道,32,,位于龍陽路交通樞紐附近，建設中的地鐵7號線將通過項目地塊,上海地鐵7號線是目前上海市正在建設中的重大工程。從上海西北部穿越繁華的市中心至上海東南角。跨越寶山、普陀、靜安、徐匯、浦東新區(qū)。2005年11月開工，預計09年底試運營；,,,,,,地鐵M7（規(guī)劃）,,,,,龍陽路交通樞紐,北蔡地區(qū)中心,500米,地鐵站,33,地塊北側的上海文化公園是本項目最大的優(yōu)勢資源，將吸引大量文化藝術高端人群,時尚中心,國際文化交流中心,圖書

34、館,現(xiàn)當代藝術博物館,關鍵文化元素：時尚、藝術、交流,總用地67.04公頃（1006畝）；文化公園47.49公頃（714畝）,吸引人群：藝術工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質(zhì)市民等,項目地塊,項目優(yōu)勢資源,34,位于白蓮涇旅游帶上，尺度適宜的河流貫穿地塊，將大幅提升項目地塊的價值,濱水資源對商業(yè)區(qū)的價值提升—— 舊工業(yè)廠房,項目優(yōu)勢資源,35,在現(xiàn)代知識經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn),,

35、,精神需求與生活文化品位的提升,休閑經(jīng)濟的爆發(fā)：發(fā)達國家將進入休閑，生命中50% 的時間用于休閑；目前我國城市居民休閑時間已占25%。隨著人們生活中休閑時間的增加, 娛樂、運動和文化活動等形式的休閑產(chǎn)品和服務的需求突出，休閑消費成為時尚和人們最大的精神需求。,知識經(jīng)濟：居民對子女教育和個人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費支出大幅度上升;,生活消費需求,文化與休閑的需求,36,上海消費結構顯著變化：教育文化、娛樂醫(yī)療

36、等支出大幅上升,,1995-2005年上海城市居民家庭人均消費支出構成變化,1995-2005年間，上海居民的消費結構有著顯著的變化：吃、穿、用支出比例明顯下降；教育文化、娛樂服務、交通通訊、醫(yī)療保健支出大幅上升；,教育文化娛樂服務占居民消費總支出的16.5%，比95年上升7.9%，成為上海居民的第二大消費支出,05年上海居民醫(yī)療保健支出占5.8% ，上升3.9%,37,在被調(diào)人群統(tǒng)計中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購

37、買能力、多為三口之家的特征,北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計特征,,,,,,,年齡統(tǒng)計特征：被調(diào)查對象年齡多集中于20－29周歲之間，占樣本容量的51.3％。,,個人收入特征：被調(diào)查對象個人收入多集中于2000-6000之間，占樣本容量的68％，6000元以上占總容量的16.8％。,教育程度特征：被調(diào)查對象學歷多為本科，占樣本容量44.9％，教育程度在專科以上為72.4％。,家庭構成特征：被調(diào)查對象多為三口之家，占樣本容量的60.5％.,38,區(qū)域人群對

38、家庭成員教育、休閑娛樂、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛,,消費者消費習慣調(diào)查,,,,,消費者在工作日下班時間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占76％和43％），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購物中心， （在被選答案中分別占76％、43％和30％）,消費者對家庭收入支出（除去家庭日常生活費用）傾向于購物、家庭成員教育和休閑、娛樂與旅游，占總樣本的比重分別為49％、45％、25％。,,39,大部分區(qū)域群體突出希望北蔡區(qū)域發(fā)展具綜合一站

39、式體驗的購物中心及文化藝術設施,,為改善區(qū)域環(huán)境，消費者認為：首先應該加強的是大型購物中心（54.2％）；其次是文化藝術設備（42.6％）和大型超市（34.2％）。,消費者調(diào)查,,40,地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務、社交等精神層面的精神家園,,,地區(qū)核心功能演變,商業(yè)中心,購物餐飲娛樂,酒店商務交通商業(yè)會展公寓,生活中心,商業(yè)服務教育文化醫(yī)療社交,精神家園,41,本項目發(fā)展方向,,充分挖

40、掘文化主題特色及濱水空間特色，打造獨特體驗的融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務等綜合功能的區(qū)域核心,優(yōu)勢資源,區(qū)域使命,消費趨勢,本區(qū)域的發(fā)展方向為：,42,,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,發(fā)展方向初判,成功案例借鑒,項目整體定位,價值增值、成功打造KPI,發(fā)展方向初判,,43,我們研究了20多個國內(nèi)外的地區(qū)公共中心，從中尋找對本項目的啟示,大規(guī)模區(qū)域發(fā)展 舊區(qū)改建為

41、地區(qū)核心功能區(qū) 城市文化中心,重點考察案例六本木Temple bar,初步考慮案例：布林德利，英國伯明翰市上野商業(yè)中心，東京淺草商業(yè)中心，東京六本木商業(yè)中心，東京町田商業(yè)中心，東京Coin Street Area，英國泰晤士河南岸蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓昆西商業(yè)綜合區(qū)，波士頓克拉碼頭，新加坡新加坡河Temple bar，都柏林葉巴．貝那中心，舊金山……,標桿案例六本木,大規(guī)模區(qū)域發(fā)展 舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能

42、區(qū) 濱水多功能區(qū),重點考察案例布林德利日本福崗博多運河城新加坡河,標桿案例新加坡河布林德利,,44,曾是儲運中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商務、旅游的多功能綜合區(qū)域,新、舊生活方式的演變。摩天樓與城市遺留的歷史建筑并存。,?具有魅力的濱水環(huán)境；?適合人們居住、休閑、娛樂；?旅游熱點，觀光船接載游客游覽沿河的著名景點；?著名企業(yè)機構的辦公地點，如Fullerton Building, Bank of

43、 China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market,新加坡河劃分為5塊:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay.,新加坡河,45,Merlion Park,,,Esplana

44、de, Theatres-on-the-Bay,,Raffles Landing Site,,The Fullerton Singapore,Boat Quay,,Liang Court,,Riverside Point,,通過水上觀光線路，整合購物中心、酒店、娛樂設施等資源，構成著名的多功能特色景點,新加坡河,46,克拉碼頭：新加坡最出名的碼頭，傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代多樣的業(yè)態(tài)結合，并引進大型機動游戲，打造亮點項目——吸引購物和觀光游客,

45、?重建5個街坊，特色店、紀念品店和古董店。?原來的60家倉庫和辦公室已改為200多間特色的餐廳、酒吧、娛樂場所、商鋪。?跳蚤市場，每周日10am～6pm開放，超過40個貨攤，出售古董、收藏品、手工藝品等。 ?新加坡最刺激的G-Max Reverse Bungy (蹦極彈跳機) 。?管弦音樂會，反映當?shù)貍鹘y(tǒng)和Clarke碼頭的魅力。,Present:,Past:,,Clarke Quay 坐落在新加坡北岸，在19世紀一直是商業(yè)中心

46、、造船和修船中心。,由倉庫改造的餐廳、酒吧等,濱水餐飲,傳統(tǒng)和現(xiàn)代的完美結合,船上餐飲,新加坡河,47,特色的街坊商業(yè),跳蚤市場特色街步行系統(tǒng)風味小吃,新加坡河,48,Boat Quay：延續(xù)昔日的商業(yè)氣息，保留和翻新沿岸的商鋪，打造華美的建筑物，形成多姿多彩的區(qū)域——適合商務人士消遣,,,?高檔飯店、露天餐廳、酒吧，由于靠近商業(yè)金融中心，這里成了時尚上班一族的好去處。?以前，按照中國風水，南岸凹地像鯉魚腹部，聚集了許多商鋪?，F(xiàn)

47、在完好保存了沿河的一排商鋪。?駁船觀光:原本用作運貨的駁船現(xiàn)在運載旅客參觀新加坡河。,Present:,Past:,,,100年前，Boat Quay 是貿(mào)易基地，每天上演著起貨卸貨的忙碌情景 。19世紀60年代，3/4的海運業(yè)發(fā)生在Boat Quay。這里是新加坡昌盛的源頭，也是早期開拓者的娛樂場地。,colourful facades& playful thematic,駁船觀光,新加坡河,49,Robertson Qu

48、ay：距核心區(qū)較遠，環(huán)境高雅，游客較少，藝術、文化氣息濃厚——適合居民休閑,,?環(huán)境安靜，晚上最理想的散步場所。?聚集國際飯店、露天餐廳、酒吧、藝術室、咖啡廳，迎合不同的需要。?沿岸酒店建筑。,Robertson Quay在1880年由歐洲和中國商人創(chuàng)建，用來設立辦公室、倉庫和貨物裝卸碼頭。,Present:,Past:,,a vibrant quarter with all fresco dining, arts and cul

49、ture.,新加坡河,50,地標構筑物——歷史雕塑、城市象征、現(xiàn)代建筑,萊佛士坊?坐落在Boat Quay 附近。?讓新加坡人想起古昔的日子,Raffles踏上新加坡，國家的命運隨之改變。,魚尾獅公園?魚尾獅身成為新加坡的符號。?獅身——Singapore在梵語里是“獅城”的意思；魚尾——新加坡最開始是漁村。,濱海藝術中心?位置：Marina Bay?占地：6公頃?功能：新加坡最主要的文化

50、 娛樂和表演藝術中心。,Landmarks,Raffles Landing Site,The Merlion,The Esplanade,新加坡河,51,引入大型機動項目蹦極,產(chǎn)生新的亮點；酒吧街和絢麗的燈光打造了新加坡的不夜城,蹦極機DIS標識酒吧街,,,,新加坡河,52,新加坡河上坐落12座橋，既充分連通河兩岸，又形成區(qū)域的景觀特色,車行橋人行橋,新加坡河,53,親水、自然的河岸的設計，充分利用河岸空間,蜿蜒的河道

51、濱水林蔭道，長6公里（兩岸各3公里），寬10到15公尺，露天餐廳等。濱水綠帶,彎道處集中綠地石頭砌的堤岸,避免人工造成的刻意和生硬.,新加坡河,54,新加坡河對本項目的啟示：,,,,,1,充分,2,,3,,4,通過對新加坡河的清理，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作，使臟亂差的新加坡河面貌一新。,在核心區(qū)增添娛樂設施，打造亮點項目。,區(qū)域價值的整合：通過新加坡河形成旅游主線，整合區(qū)域價值。通過對整體區(qū)域的準確定位，把散布在周邊地區(qū)的

52、不同景點連在了一條主線上——新加坡河。,以參與性的購物、餐飲、休閑娛樂為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂、購物的主要場所，同時也是吸引外地游客的旅游區(qū)。,55,布林德利地區(qū)借助ICC項目的開發(fā)契機，實現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展,布林德利,舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)碼頭、運河船只和工廠廠房。20世紀50年代，伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮，工廠全部關閉，布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象

53、。,1983年借助國際會議中心（ICC）的開發(fā)契機，布林德利地區(qū)啟動改造計劃；5年多的改造，將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設施、公共廣場等多種業(yè)態(tài)存在的國際會議中心（ICC）配套中心。,區(qū)域發(fā)展衰落,區(qū)域重建后,,56,通過步行通道，充分建立布林德利地區(qū)與ICC的聯(lián)系,與ICC聯(lián)系的步行通道使得自維多利亞廣場——張伯倫廣場——世紀廣場的步行系統(tǒng)得到進一步延伸。ICC成為布林德利地區(qū)新的空間節(jié)點,,,ICC

54、,規(guī)劃了布林德利區(qū)通往ICC的軸線。軸線穿過ICC室內(nèi)通道到達布林德利地區(qū)； 設置多條步行橋梁，連通ICC和布林德利地區(qū),布林德利,,穿過ICC的室內(nèi)軸線,連通ICC與布林德利的步行橋梁,布林德利,57,濱水資源的充分利用：濱河特色商業(yè)休閑街、最大化的親水設計、濱河特色元素構建,建筑上采用了碼頭、濱河特有的構件，如起重機、煙囪等保留原基礎上歷史遺產(chǎn)的吸引力,濱河住宅每戶都有臺階可以直接下到水邊，并提供拴船設施,濱河區(qū)由餐館、酒吧和一

55、些特色商店組成；用開敞的店面取代原來硬生生的河堤；,上下分為兩層，下層緊靠運河的纖道，上層為商業(yè)街，并有多條步行橋梁飛架兩岸；,,,布林德利,58,以公共廣場為核心，綜合辦公、商業(yè)、休閑娛樂、文化、住宅多種功能,文化娛樂設施、辦公建筑,10萬m2的辦公面積； 3萬m2的商業(yè)面積；120住宅樓；2600個停車位，包括一棟綜合停車樓。,標志性建筑：50米高的辦公樓，位于廣場東部,公共空間：以廣場作為該地區(qū)核心的重要地標，布置特色咖啡

56、廳、草坪、疊水池等休閑設施，可以兼作露天劇場，吸引人群，是地區(qū)的活力中心,布林德利的功能構成,布林德利,59,布林德利案例對本項目的借鑒,,,,1,充分,2,,3,,4,對河道徹底的清理，并制定相應的制度保護治理后的運河免受二次污染。,設計者充分挖掘歷史資源，最大限度的保留這些資源，這些措施讓人時時想起布林德利的過去。,建筑充分的親水性，多步行道路設計，可以快速的抵達水邊。濱水商業(yè)街開敞式店面，運河內(nèi)用于運輸?shù)拇?，高架的小橋，便捷了?/p>

57、民出行的更讓人輕易的穿梭于水系。,通過步行通道、橋梁等充分與ICC形成互動,60,以創(chuàng)新的開發(fā)理念，將北蔡地區(qū)中心最終建設成為 以文化體育、濱水功能為特色 以商業(yè)娛樂為核心 具有示范作用的地區(qū)活力中心 “新北蔡”的精神核心和價值標桿,,IN THE CITY, ON THE RIVER,魅力新北蔡-非常城市客廳,61,區(qū)域核心區(qū)的構成要素,都市魅力休閑,多元 示范未來,urban-charm,recreation,d

58、iversification,demo,2024/3/21,62,WORLDUNION,,地區(qū)活力中心,都市魅力,多元,休閑,示范未來,單體建筑的魅力：形成強制性視覺沖擊——標志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建,原創(chuàng)建筑的魅力：個性獨特的建筑風格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象，充分表達都市的多變、自由與活力,識別系統(tǒng)的魅力：世界性、開放性、設計的魅力，國際化的指標體系,多樣化的產(chǎn)品組合：多層次多建筑形式的產(chǎn)品，滿

59、足多樣化的人群需要，打造可以居住一生的社區(qū),多功能組合：商業(yè)及其他配套在居住用地步行可達范圍內(nèi)的復合，提供快捷、方便的多方位生活服務,特色休閑娛樂設施：城市級休閑娛樂設施的建設，提供都市時尚活力的休閑娛樂活動,大尺度公共開放空間：為所有居民提供交流、放松的自然空間,經(jīng)濟發(fā)展示范：為居民提供就業(yè)機會，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,社會人口發(fā)展示范：提供各階段教育機構，提高社區(qū)人口素質(zhì)；提供全方位醫(yī)療保障；提供人性化、促進交流的社區(qū)活動，促進區(qū)域社會人

60、口全面發(fā)展,,,,,,,,,,,,,,,,,,,構成要素,63,借助與文化公園的整體影響力，本項目的目標服務群體可大幅擴大,,,,核心服務人群,常住人口： －培花、北蔡、六里居住組團，約20萬 流動人口：文化公園吸引人群—藝術工作者、新聞媒體、文化學者、時尚人群、高素質(zhì)市民等,輻射人群,機會人群,常住人口：－浦東及上海居住人群 流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等,常住人口：－花木、御橋

61、、南新居住組團 流動人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群—新國際博覽組團、花木商務文化組團、白蓮涇創(chuàng)意組團、專業(yè)市場組團、都市工業(yè)組團、張江高科組團,服務人群定位,64,地區(qū)核心的功能組合,,商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA（豪布斯卡）定理集 H酒店、O辦公室、P停車場、S購物空間、C集會公共活動娛樂空間A公寓 等的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū),國外商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個階段，最新的理念為“和諧理論”，即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會功能、城市文化、

62、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧，可以概括為 HOPSCA（豪布斯卡）定理,綜合和諧開發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛樂、商務辦公等設施的共同開發(fā)上。例：大阪市Festival Gate商業(yè)區(qū)與游樂園共同開發(fā)，取得巨大成功；福岡市Canal City商業(yè)區(qū)充分打造具有節(jié)日氣氛的綜合商業(yè)空間；,商業(yè)中心區(qū)綜合開發(fā)強調(diào)保持居住機能，努力提高商業(yè)區(qū)的夜間人口，避免商業(yè)區(qū)晚間“空城”；改建開發(fā)造成商業(yè)區(qū)的居住人口急劇下降問題

63、是我們應吸取的教訓之一。,,指導,英國舊城改造日本的步行街重建新加坡的新城規(guī)劃和建設英國的購物中心取得了良好的社會經(jīng)濟效益,,功能定位分析,65,以東京商業(yè)中心為例，其功能組成基本包括,,,,日本東池袋４丁目再開發(fā)：,,日本錦系町北口一～三丁目再開發(fā)：,２０００年總建筑面積約３０萬平方米，包括：商務辦公樓大型百貨店零售商店高級酒店劇場和多功能廳１６９戶住宅,幕張新都心開發(fā)：,大宮新都心開發(fā)：,66,利用吸引力/可行性

64、圖表進行本項目的功能選擇與組合排序,資料來源：世聯(lián)小組分析,67,根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場現(xiàn)狀，進行本項目的功能選擇與排序,,,,,,,,高 吸引力 低,低 可行性 高,,,酒店,集會公共活動娛樂空間,公寓,辦公

65、室,購物空間,,,68,,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,各功能準確定位,功能布局,各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹,需求分析,,規(guī)律及案例借鑒,市場現(xiàn)狀,2024/3/21,69,WORLDUNION,,Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心,,區(qū)域型商業(yè),體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心,針對文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街,滿

66、足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值,2024/3/21,70,WORLDUNION,,Plan1. 商業(yè)計劃：特色體驗一站式商業(yè)中心,,區(qū)域型商業(yè),體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級購物中心,針對文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街,滿足居民日常生活需要，提高居住便利性，完善的配套提升住宅的價值,71,北蔡商業(yè)以項目地塊及北中路為核心，為區(qū)域商業(yè)中心，周邊圍繞大型社區(qū)形成配套商業(yè)圈,區(qū)

67、域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,,,主題型美食休閑風情街其中新都匯商務苑總建面1.6萬平方米。租金2.8-4.2元/天/平方米,,北中路商業(yè)一條街,,,大華錦繡華城商業(yè)配套圈樂購賣場：商業(yè)及娛樂休閑氛圍較好香榭麗大道：人氣略顯冷清,,區(qū)域商業(yè)中心,項目地塊,社區(qū)配套商業(yè),社區(qū)配套商業(yè),,72,區(qū)域型商業(yè)功能嚴重不足，以滿足基本消費需求的中低檔購物為主，形態(tài)以大賣場及商業(yè)街為主；社區(qū)型商業(yè)相對完善,,區(qū)域型商業(yè)——主要分布于高科西路-滬南路、北中路

68、上，以大賣場及沿街商鋪為主，商品基本為平價的日常生活消費品，部分品牌專賣店?？傮w上檔次較低，布局分散，缺乏吸引力，不能滿足區(qū)域購物的需求,中小規(guī)模超市—— 農(nóng)工商、家得利、聯(lián)華超市，規(guī)模約500m2-1500m2，平價日常商品； 國美電器 小商品市場：低檔日常商品； 品牌專賣店：協(xié)亨手機、元祖、養(yǎng)和堂等 沿街平價服裝店、箱包鞋店,六里現(xiàn)代生活社區(qū)樂購大賣場、香榭麗商業(yè)街健身俱樂部品牌餐飲、體育專賣店銀行租金約90元/m