石家莊36524大廈營銷提案

1、36524大廈項目營銷方案,,一、項目基本情況,,基本數(shù)據(jù),總用地面積 約1100平方米 總建筑面積 約18000平方米 地上建筑面 約16000平方米 地下建筑面積 約2000平方米 一、二層商業(yè) 約2000平方米 三至六層酒店公寓 約4000平方米 七至十七層LOFT公寓 約8700平

2、方米,項目SWOT分析,S（項目優(yōu)勢） 1、本項目處于城市副中心區(qū)域，周邊生活 配套齊全。 2、本項目位于城市主干道，交通便利。 3、本項目產(chǎn)品規(guī)劃設計新穎，功能完善。,,W（項目劣勢） 1、本項目規(guī)模小，不利塑造高端產(chǎn)品形象。 2、本項目手續(xù)欠缺，不利于項目整合推廣。 3、項目周邊環(huán)境一般，區(qū)域內(nèi)無高端樓 盤，難以支持本項目的高價位。 4、車位少，無法滿足客戶正常需求。,,O（項目機會）

3、 1、本項目區(qū)域競爭樓盤不多，有利于客戶 積累。 2、區(qū)域市場缺少有品質、有檔次的產(chǎn)品 。,,T（項目威脅點） 1、當前本市房地產(chǎn)市場中，公寓類產(chǎn)品較多，市場接近飽和。 2、項目所在區(qū)域商務氛圍不成熟。,二、項目定位,,項目形象定位,鑒于本項目的地理位置和區(qū)域市場特征，考慮中低檔樓盤同質化競爭激烈，并結合商業(yè)物業(yè)的定位，建議本項目走高檔樓盤的品牌化道路，將地產(chǎn)項目形象與企業(yè)品牌有機的結合。,案名建議,1、天辰華府

4、項目定位為區(qū)域標志性建筑和高檔樓盤，天辰：氣勢恢弘，“伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。,,2、西城公寓指出項目所處區(qū)域位置，有較強的方位感。此案名簡潔大方，時尚感強，易于推廣。為人中俊杰傾情打造都市樂園。,項目產(chǎn)品定位,我們建議本項目產(chǎn)品總體定位為：一個傲 居都市繁華中心的城市精英商務公寓。,,其功能涵蓋酒店式公寓（面向短期出差、有住房預算的公司及國內(nèi)集團公司的高層管理人員）、商住公

5、寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而將占據(jù)一定的市場份額）和純居住公寓，即既可作“商務辦公”使用，又可作“居家生活”使用，但以“居家生活”為主，“商務辦公”為輔。,1、本項目產(chǎn)品特點,本項目一、二層為商業(yè)，三層至六層為酒店式公寓，七層至十七層為復式公寓。本項目在石家莊市場首推LOFT公寓，4.95米層高，分上下兩層，產(chǎn)品設計新穎。部分戶型陽臺部分為一、二層挑空設計。外立面設計新穎時尚。,2、LOFT公寓,在英語里，LOFT原意是“在屋頂之

6、下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑”。最初它是美國藝術家與設計師青睞居住和工作的空間，藝術家們在這高大的空間中，自由構筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術，或辦畫展、雕塑展。,,LOFT作為一種與以往平層、躍層、復式等常見的居室結構有很大差別的戶型，作為直接承襲了“倉庫”風格的LOFT，在進入到房地產(chǎn)市場之后，最直觀的特點就是五米五左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預設的安排。給人的感覺是，LOFT就是一個大房子，

7、在這個空蕩蕩的空間里，主人可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風格各異的子空間。,,單層面積、雙層空間：開敞的空間，上下雙層的復式結構，花一層的錢，享受兩層的實惠，天上掉餡餅的便宜事兒。,,,,,,,,,,,,,,,３、產(chǎn)品建議,我們建議本項目做精裝修，通過個性化裝修表現(xiàn)項目與眾不同的氣質，提升項目品質。項目產(chǎn)品細節(jié)一定要做好，衛(wèi)生間設施、廚房設施、樓梯、門窗等方面要用品牌產(chǎn)品。做好主出入口，大門、大堂、電梯廳的裝修要有品

8、味，選材用料要精細。,項目客戶群定位,,我們的客戶是從哪里來？,以省外貿(mào)和省醫(yī)院的高收入客群為主，他們對該區(qū)域有較強的認同感和歸屬感；延伸至周邊機關企事業(yè)單位、新華集貿(mào)市場等其他區(qū)域范圍內(nèi)高收入客群；,他們是一種什么類型的人群,私營企業(yè)主；大型國有企事業(yè)單位、高級管理人員；部分外資企業(yè)白領；投資客群；其他富有購房者。,他們?yōu)槭裁匆徺I我們的樓盤,考慮的就是物業(yè)能否是身份的象征。追求高層次、便利、舒適的生活特征相當明顯。社交

9、圈及朋友的認可與贊許。他們產(chǎn)生較強的投資意識。,項目價格定位,,1、定價策略,由于項目位于不成熟的商務區(qū)域，建議采取低開高走的定價策略，以提高市場占有率為其主要目標，低開的主要目的是吸引市場視線，其路線是提升價格。（1）便于快速成交，促進良性循環(huán)。（2）每次調價都能造成房地產(chǎn)增值的印象，給前期購房者以信心，從而進一步形成人氣。,2、市場分析比較法,選取核心區(qū)域以及相關區(qū)域內(nèi)具有可比性的競爭項目，并確定評估參數(shù)，進行評估參

10、數(shù)的合理修正以期確定具有競爭力的市場價格。,相關樓盤表--1,相關樓盤表--2,3、結論,石家莊公寓市場銷售均價在4400—4500元左右，只有中宏中央公館以其超值地段高調面世，其它項目開盤期都是以平穩(wěn)的價格入市，基本在4400元左右。多媒體組合推廣是其共同的特點，以報紙、戶外作為項目推廣的主力媒體，配合車體、車亭、電臺、網(wǎng)絡、雜志等媒體。項目預熱工作都比較早而且很扎實，在開盤前期都進行集中性推廣，紅人公館、樂模、中宏中央公館尤為顯

11、著，幾乎開盤前鋪設了石家莊全部可利用的媒體。,銷售現(xiàn)場的實房樣板間，都對項目銷售取得良好業(yè)績起到了重要作用。全部為20層以上的高層建筑。項目都主打精裝小戶型公寓概念，絕大部分已明確了建材裝修品牌，以國內(nèi)一線產(chǎn)品為主。,4、本案價格建議,LOFT公寓一般的定價規(guī)則為平層戶型售價的1.3倍至1.5倍。通過分析市場目前本市場高檔公寓的銷售價格在4500到5500元之間。本項目地處城市副中心，緊臨主干道。建議本項目售價（均價）：

12、 6200元/平米------7200元/平米,三、項目營銷,營銷目標銷售排期營銷核心競爭力,1、營銷目標,以確保銷售速度，快速回款和高收益并重高效的市場戰(zhàn)略,2、銷售排期,內(nèi)部認購期由于本項目現(xiàn)階段不能取得預售許可證，對于項目的宣傳推廣非常不利，從而影響了本項目的目標客戶群的積累。因此，我們認為對于本階段，應拿出適度的優(yōu)惠政策以吸引客戶，鎖定目前客戶。如VIP卡政策、老帶新政策。此階段的銷售比例應控制在20%至30%之

13、間。,開盤期通過前期客戶積累到一定數(shù)量，在保證開盤銷售火爆的前提下項目公開銷售。此階段要嚴格做好銷控管理，為后期銷售工作打下良好的基礎。此階段也是逐步實現(xiàn)銷售預期利潤的時期，根據(jù)案場實際銷售情況，隨時調整價格。此階段的銷售比例應控制在30%左右。,,強銷期這一階段是項目的銷售重點，隨著工程進度的不段進展，項目本身的市場形象及市場認可度越來越高。把握好合理的價格策略將為項目實現(xiàn)良好的銷售預期。此階段的銷售比例應控制在40%左右

14、。,,尾盤期次階段，通過前期的火爆銷售，項目大部分產(chǎn)品以售出。主要推售的產(chǎn)品是一些樓層、位置、戶型不佳的房型，因此這一階段的銷售應配合有利的銷售政策，從而保證項目銷售預期的完整。,,我們建議：本項目的銷售周期為半年。,4、營銷核心競爭力,銷售團隊可以說，策劃力奠定項目的基礎，而銷售力則直接成就一個成功的樓盤。,銷售現(xiàn)場管理框架,龐大的客戶資源,客戶資料數(shù)據(jù)庫：客戶資料達到數(shù)萬 尤其針對商務公寓客戶，直接有效目標客戶達到10