價值評估對銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險凝聚的影響

1、●金融研究一————一!竺塑!!!!竺!竺!塑————————————一————————一一——價值評估對銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險凝聚的影口向行業(yè)務創(chuàng)新選擇企業(yè)的商譽、商標權(quán)利作為質(zhì)押。在評估方法選擇上，較多采用市場法，重置成本法、收益現(xiàn)值法，未能體現(xiàn)抵質(zhì)押的特殊目的。一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了招攬生意，甚至應抵押人的要求高估價值，評估報告既無評估目的也無評估方法、評估依據(jù)，僅有評估結(jié)果。部分銀行為了達到一定的抵質(zhì)押率，滿足70％折扣率的要求，

2、也為了客戶的營銷，采取坍議價格評估的辦法，很大程度上高估抵質(zhì)押資產(chǎn)的——————————————————————————————————————————一價值。許多銀行工作人員缺乏這方面的知識，●林顯斌也導致評估結(jié)果不準確。此外，銀行對抵質(zhì)押摘要：文章對價值評估對銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險凝聚的影響進行了論述。關(guān)鍵詞：價值評估銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)中圖分類號：聃1359文獻標識碼：A文章編號：1004—4914(2004)05—242一01在商業(yè)銀行

3、的信貸經(jīng)營活動中，越來越多的銀行注重充分利用抵質(zhì)押有效降低信貸資產(chǎn)的風險，完善了一系列的銀行抵質(zhì)押貸款的管理辦法。確實，抵質(zhì)押是保障借款人到期償還本息和履行合同的信用支持手段。但是，銀行對抵質(zhì)押資產(chǎn)的價值評估往往依賴于評估機構(gòu)，缺乏有效的監(jiān)控辦法，抵質(zhì)押資產(chǎn)的未來有效變現(xiàn)和對債權(quán)的有效保障，銀行自身難以把握，凝聚了很大的不確定性風險。1銀行信貸資產(chǎn)對抵質(zhì)押保障手段的依賴性增強，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化，其價值類型、評估方法多元化。抵質(zhì)押是目前銀

4、行開展業(yè)務營銷、控制資產(chǎn)風險的最佳選擇?？儍?yōu)客戶和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羰倾y行發(fā)展的基礎(chǔ)，由于客戶的多樣性、經(jīng)營情況的不確定性，特別是能為銀行帶來較大業(yè)務合作空間的中小客戶和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?，其?jīng)營的規(guī)范性和會計信息披露的可靠性相對較差，銀行較難判斷這些客戶的授信業(yè)務的第一還款來源的可靠性，故尋求第二還款來源——抵質(zhì)押的保障。另～方面，由于我國近幾年經(jīng)濟發(fā)展較快，以房地產(chǎn)為代表的產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)育較好，房產(chǎn)、土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的價格一路走高，這類

5、抵押物質(zhì)的變現(xiàn)能力很強。于是，在商業(yè)銀行的各級信貸經(jīng)營層逐步形成一種思維定式，信用、保證，不如抵質(zhì)押實在，抵質(zhì)押成為解決商業(yè)銀行基層信貸經(jīng)營層面的營銷和風險控制的最好手段。商業(yè)銀行“客戶立行”的營銷思想逐步確立，客戶主體多樣化，需求多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化、抵押物產(chǎn)權(quán)界定復雜化。而且，銀行信貸營銷領(lǐng)域逐步擴大，業(yè)務創(chuàng)新、銀企合作多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)更加復雜。目前，銀行接受的抵質(zhì)押資產(chǎn)類型大致可分為以下幾類。一是抵押人所有的或依法有權(quán)處置的

6、房屋、土地使用權(quán)、其他地上定著物，以及設(shè)備等其他財產(chǎn)。二是動產(chǎn)質(zhì)押，如出質(zhì)人所有的、依法有權(quán)處置的機器、交通工具和其他財產(chǎn)。三是票據(jù)、證券、存款單、應收賬款、倉單、提單、特別產(chǎn)權(quán)等有價證券，以及城市出租車營運權(quán)利、營運車輛線路權(quán)利、公路、橋梁、隧道、渡口收費權(quán)利、公用事業(yè)收費權(quán)利、企業(yè)產(chǎn)品的商標、商譽等等。四是財產(chǎn)按揭，如在建工程按揭、住房按揭、設(shè)備按揭等等。抵押人或質(zhì)押人也可能不同于借款人，或者有多個共有人，產(chǎn)權(quán)界定復雜化。此外，還出

7、現(xiàn)了民營的學校醫(yī)療機構(gòu)的財產(chǎn)要求抵押的情況。2銀行信貸資產(chǎn)抵質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)風險的積聚和成因。以前的銀行信貸實踐證明抵質(zhì)押確實是保障銀行債權(quán)的有效手段。但是，隨著時間的推移，這種集中在抵質(zhì)押資產(chǎn)有效變現(xiàn)的保障，是否還會順利實現(xiàn)是否有一天抵質(zhì)押資產(chǎn)無法變現(xiàn)這種風險正隨著時間的推移而逐步累積著。一是抵質(zhì)押資產(chǎn)評估的操作風險。從目前情況看，銀行對抵質(zhì)押資產(chǎn)評估價值的把握上存在產(chǎn)權(quán)界定、評估方法、登記管理、動態(tài)調(diào)節(jié)等制度規(guī)范內(nèi)控的缺陷。價值評估依賴于

8、中介機構(gòu)。在產(chǎn)權(quán)界定方面，對復合主體或共有財產(chǎn)的權(quán)屬界定，對房產(chǎn)、土地的性質(zhì)、功能用途、物理性狀區(qū)分不細，如同是某住宅區(qū)的商品房和經(jīng)濟適用房或聯(lián)建房價值區(qū)分不清，房地區(qū)分不明，對營業(yè)用房的形狀、功能等差異區(qū)分不細，對土地的性質(zhì)、用途、功能、利用強度、規(guī)劃等區(qū)分不細，也有的銀242物的管理落實了一套制度，但是，對其價值的動態(tài)管理、調(diào)節(jié)不夠規(guī)范，對抵質(zhì)押物登記及注銷的管理、表外科目核算等仍有缺陷。二是市場風險的累積。特別是近幾年來，房地產(chǎn)市

9、場異?；钴S，房地產(chǎn)價格一路走高。工業(yè)用地異常緊張，土地使用權(quán)價格異常上漲。許多企業(yè)超出自身需要和實力到處征地、蓋廠房后出租，還有一些企業(yè)成立投資公司，利用國家優(yōu)惠政策征用土地，建設(shè)園區(qū)招租。幾年以前10萬元左右一畝的工業(yè)用地，現(xiàn)在被炒到50萬元甚至更高。在城市，也活躍著一批“炒房族”，市區(qū)商品房價格近兩年翻了一番。還有一些舊房產(chǎn)、商場經(jīng)包裝成了“回租式”公寓、商場，產(chǎn)權(quán)交銀行抵押。2004年初，溫州房地產(chǎn)業(yè)界一些人評價說，溫州房地產(chǎn)“看

10、不懂”，現(xiàn)在是做服裝的、做皮鞋的、開店的都去做房地產(chǎn)，或是營業(yè)房，或是商品房，或是工業(yè)用地，包含極大的投機因素。這些企業(yè)、個人“投機者”，有多少用銀行的貸款、按揭銀行是這些財產(chǎn)的最大抵質(zhì)押權(quán)人。抵質(zhì)押物的市場價值上升了，其相應的評估價值也上去了，銀行可貸的抵質(zhì)押貸款額度也上去了。甚至有些企業(yè)，用優(yōu)惠政策取得土地使用權(quán)或房產(chǎn)后，由中介機構(gòu)評估按比例到銀行貸款，又去征地或購置房產(chǎn)。銀行成為市場風險的最終買單者。三是政策風險的突現(xiàn)。例如，前幾

11、年一些地方摘了很多一級公路，車輛通行收費權(quán)大都質(zhì)押于銀行，而新規(guī)劃的道路或高速公路建成后，分流了原有收入，使收費權(quán)喪失于無形。又如城區(qū)建設(shè)一些垃圾發(fā)電廠，業(yè)主以垃圾清理及發(fā)電收費質(zhì)押向銀行融資，所得資金業(yè)主自行購建設(shè)備，賺了大筆利潤；而一旦政府收費政策調(diào)整，質(zhì)押權(quán)人銀行將自行買單。還有如工業(yè)用地，若國家政策變化，勢必影響抵押權(quán)的落實，還有如出租車營運證權(quán)利，溫州拍賣到75萬元一份的天價，質(zhì)押于銀行可貸款50萬元，一旦政府政策變動，其權(quán)利

12、又可能喪失于無形。四是銀行同業(yè)競爭的壓力，掩蓋了企業(yè)真實風險，加大了因抵質(zhì)押資產(chǎn)變現(xiàn)風險引發(fā)的潛在風險。因為競爭，銀行注重借款人的第二還款來源，注重抵質(zhì)押保障而忽視第一還款來源，在實際工作中形成抵質(zhì)押是解決營銷和風險控制矛盾有效手段的思維定式，而借款人也認為只要有抵質(zhì)押物，經(jīng)過評估就可到銀行融資，增加了借款人的投資、投機的信心和能力，也增加了房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)交易市場的虛假繁榮。許多投機者也正是利用了銀行信貸決策的抵質(zhì)押傾向思維，一路投資購買財

13、產(chǎn)，一路高估價值去銀行抵押，脫離了正常的還款來源，累積了越來越多的風險。一旦抵質(zhì)押資產(chǎn)難以變現(xiàn)，難以流通，其后果是“多米諾骨牌效應”的災難。目前，銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的價值中累積了許多價值高估的“水份”，抵質(zhì)押權(quán)人承擔了許多不該承擔也無法釋放的風險。究其原因，既有抵質(zhì)押資產(chǎn)價值評估目的不明確，以資產(chǎn)公開市場價值代替抵質(zhì)押價值的因素，也有評估機構(gòu)為了競爭，降低收費和無評估責任約束的原因，因為評估報告有效期為1年，而抵質(zhì)押物的處置、實現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)的

14、時間在評估結(jié)果的幾年以后，評估機構(gòu)以有效期就可推卸責任。而1份原本要幾千元評估費的報告，只收100～200元，其質(zhì)量可想而知。還有銀行同業(yè)競爭和有關(guān)價值評估的內(nèi)控制度覆蓋問題。3化解銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)價值風險的設(shè)想。銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險主要是變現(xiàn)和流轉(zhuǎn)的風險。從眼前看這種風險不大，但將來累積到一定時間，因市場突變，將爆發(fā)災難性后果。因此，要逐步化解、釋放這種風險。(作者單位：華夏銀行溫州支行浙江溫州325000)(責編：偉平)萬方數(shù)據(jù)●金融

15、研究一————一!竺塑!!!!竺!竺!塑————————————一————————一一——價值評估對銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險凝聚的影口向行業(yè)務創(chuàng)新選擇企業(yè)的商譽、商標權(quán)利作為質(zhì)押。在評估方法選擇上，較多采用市場法，重置成本法、收益現(xiàn)值法，未能體現(xiàn)抵質(zhì)押的特殊目的。一些房地產(chǎn)評估機構(gòu)為了招攬生意，甚至應抵押人的要求高估價值，評估報告既無評估目的也無評估方法、評估依據(jù)，僅有評估結(jié)果。部分銀行為了達到一定的抵質(zhì)押率，滿足70％折扣率的要求，也為了

16、客戶的營銷，采取坍議價格評估的辦法，很大程度上高估抵質(zhì)押資產(chǎn)的——————————————————————————————————————————一價值。許多銀行工作人員缺乏這方面的知識，●林顯斌也導致評估結(jié)果不準確。此外，銀行對抵質(zhì)押摘要：文章對價值評估對銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的風險凝聚的影響進行了論述。關(guān)鍵詞：價值評估銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)中圖分類號：聃1359文獻標識碼：A文章編號：1004—4914(2004)05—242一01在商業(yè)銀行的信貸

17、經(jīng)營活動中，越來越多的銀行注重充分利用抵質(zhì)押有效降低信貸資產(chǎn)的風險，完善了一系列的銀行抵質(zhì)押貸款的管理辦法。確實，抵質(zhì)押是保障借款人到期償還本息和履行合同的信用支持手段。但是，銀行對抵質(zhì)押資產(chǎn)的價值評估往往依賴于評估機構(gòu)，缺乏有效的監(jiān)控辦法，抵質(zhì)押資產(chǎn)的未來有效變現(xiàn)和對債權(quán)的有效保障，銀行自身難以把握，凝聚了很大的不確定性風險。1銀行信貸資產(chǎn)對抵質(zhì)押保障手段的依賴性增強，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化，其價值類型、評估方法多元化。抵質(zhì)押是目前銀行開展

18、業(yè)務營銷、控制資產(chǎn)風險的最佳選擇。績優(yōu)客戶和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻羰倾y行發(fā)展的基礎(chǔ)，由于客戶的多樣性、經(jīng)營情況的不確定性，特別是能為銀行帶來較大業(yè)務合作空間的中小客戶和有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?，其?jīng)營的規(guī)范性和會計信息披露的可靠性相對較差，銀行較難判斷這些客戶的授信業(yè)務的第一還款來源的可靠性，故尋求第二還款來源——抵質(zhì)押的保障。另～方面，由于我國近幾年經(jīng)濟發(fā)展較快，以房地產(chǎn)為代表的產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)育較好，房產(chǎn)、土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的價格一路走高，這類抵押物

19、質(zhì)的變現(xiàn)能力很強。于是，在商業(yè)銀行的各級信貸經(jīng)營層逐步形成一種思維定式，信用、保證，不如抵質(zhì)押實在，抵質(zhì)押成為解決商業(yè)銀行基層信貸經(jīng)營層面的營銷和風險控制的最好手段。商業(yè)銀行“客戶立行”的營銷思想逐步確立，客戶主體多樣化，需求多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)多樣化、抵押物產(chǎn)權(quán)界定復雜化。而且，銀行信貸營銷領(lǐng)域逐步擴大，業(yè)務創(chuàng)新、銀企合作多樣化，抵質(zhì)押資產(chǎn)更加復雜。目前，銀行接受的抵質(zhì)押資產(chǎn)類型大致可分為以下幾類。一是抵押人所有的或依法有權(quán)處置的房屋、

20、土地使用權(quán)、其他地上定著物，以及設(shè)備等其他財產(chǎn)。二是動產(chǎn)質(zhì)押，如出質(zhì)人所有的、依法有權(quán)處置的機器、交通工具和其他財產(chǎn)。三是票據(jù)、證券、存款單、應收賬款、倉單、提單、特別產(chǎn)權(quán)等有價證券，以及城市出租車營運權(quán)利、營運車輛線路權(quán)利、公路、橋梁、隧道、渡口收費權(quán)利、公用事業(yè)收費權(quán)利、企業(yè)產(chǎn)品的商標、商譽等等。四是財產(chǎn)按揭，如在建工程按揭、住房按揭、設(shè)備按揭等等。抵押人或質(zhì)押人也可能不同于借款人，或者有多個共有人，產(chǎn)權(quán)界定復雜化。此外，還出現(xiàn)了民

21、營的學校醫(yī)療機構(gòu)的財產(chǎn)要求抵押的情況。2銀行信貸資產(chǎn)抵質(zhì)押權(quán)實現(xiàn)風險的積聚和成因。以前的銀行信貸實踐證明抵質(zhì)押確實是保障銀行債權(quán)的有效手段。但是，隨著時間的推移，這種集中在抵質(zhì)押資產(chǎn)有效變現(xiàn)的保障，是否還會順利實現(xiàn)是否有一天抵質(zhì)押資產(chǎn)無法變現(xiàn)這種風險正隨著時間的推移而逐步累積著。一是抵質(zhì)押資產(chǎn)評估的操作風險。從目前情況看，銀行對抵質(zhì)押資產(chǎn)評估價值的把握上存在產(chǎn)權(quán)界定、評估方法、登記管理、動態(tài)調(diào)節(jié)等制度規(guī)范內(nèi)控的缺陷。價值評估依賴于中介機

22、構(gòu)。在產(chǎn)權(quán)界定方面，對復合主體或共有財產(chǎn)的權(quán)屬界定，對房產(chǎn)、土地的性質(zhì)、功能用途、物理性狀區(qū)分不細，如同是某住宅區(qū)的商品房和經(jīng)濟適用房或聯(lián)建房價值區(qū)分不清，房地區(qū)分不明，對營業(yè)用房的形狀、功能等差異區(qū)分不細，對土地的性質(zhì)、用途、功能、利用強度、規(guī)劃等區(qū)分不細，也有的銀242物的管理落實了一套制度，但是，對其價值的動態(tài)管理、調(diào)節(jié)不夠規(guī)范，對抵質(zhì)押物登記及注銷的管理、表外科目核算等仍有缺陷。二是市場風險的累積。特別是近幾年來，房地產(chǎn)市場異常

23、活躍，房地產(chǎn)價格一路走高。工業(yè)用地異常緊張，土地使用權(quán)價格異常上漲。許多企業(yè)超出自身需要和實力到處征地、蓋廠房后出租，還有一些企業(yè)成立投資公司，利用國家優(yōu)惠政策征用土地，建設(shè)園區(qū)招租。幾年以前10萬元左右一畝的工業(yè)用地，現(xiàn)在被炒到50萬元甚至更高。在城市，也活躍著一批“炒房族”，市區(qū)商品房價格近兩年翻了一番。還有一些舊房產(chǎn)、商場經(jīng)包裝成了“回租式”公寓、商場，產(chǎn)權(quán)交銀行抵押。2004年初，溫州房地產(chǎn)業(yè)界一些人評價說，溫州房地產(chǎn)“看不懂”

24、，現(xiàn)在是做服裝的、做皮鞋的、開店的都去做房地產(chǎn)，或是營業(yè)房，或是商品房，或是工業(yè)用地，包含極大的投機因素。這些企業(yè)、個人“投機者”，有多少用銀行的貸款、按揭銀行是這些財產(chǎn)的最大抵質(zhì)押權(quán)人。抵質(zhì)押物的市場價值上升了，其相應的評估價值也上去了，銀行可貸的抵質(zhì)押貸款額度也上去了。甚至有些企業(yè)，用優(yōu)惠政策取得土地使用權(quán)或房產(chǎn)后，由中介機構(gòu)評估按比例到銀行貸款，又去征地或購置房產(chǎn)。銀行成為市場風險的最終買單者。三是政策風險的突現(xiàn)。例如，前幾年一些

25、地方摘了很多一級公路，車輛通行收費權(quán)大都質(zhì)押于銀行，而新規(guī)劃的道路或高速公路建成后，分流了原有收入，使收費權(quán)喪失于無形。又如城區(qū)建設(shè)一些垃圾發(fā)電廠，業(yè)主以垃圾清理及發(fā)電收費質(zhì)押向銀行融資，所得資金業(yè)主自行購建設(shè)備，賺了大筆利潤；而一旦政府收費政策調(diào)整，質(zhì)押權(quán)人銀行將自行買單。還有如工業(yè)用地，若國家政策變化，勢必影響抵押權(quán)的落實，還有如出租車營運證權(quán)利，溫州拍賣到75萬元一份的天價，質(zhì)押于銀行可貸款50萬元，一旦政府政策變動，其權(quán)利又可能

26、喪失于無形。四是銀行同業(yè)競爭的壓力，掩蓋了企業(yè)真實風險，加大了因抵質(zhì)押資產(chǎn)變現(xiàn)風險引發(fā)的潛在風險。因為競爭，銀行注重借款人的第二還款來源，注重抵質(zhì)押保障而忽視第一還款來源，在實際工作中形成抵質(zhì)押是解決營銷和風險控制矛盾有效手段的思維定式，而借款人也認為只要有抵質(zhì)押物，經(jīng)過評估就可到銀行融資，增加了借款人的投資、投機的信心和能力，也增加了房產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)交易市場的虛假繁榮。許多投機者也正是利用了銀行信貸決策的抵質(zhì)押傾向思維，一路投資購買財產(chǎn)，一

27、路高估價值去銀行抵押，脫離了正常的還款來源，累積了越來越多的風險。一旦抵質(zhì)押資產(chǎn)難以變現(xiàn)，難以流通，其后果是“多米諾骨牌效應”的災難。目前，銀行抵質(zhì)押資產(chǎn)的價值中累積了許多價值高估的“水份”，抵質(zhì)押權(quán)人承擔了許多不該承擔也無法釋放的風險。究其原因，既有抵質(zhì)押資產(chǎn)價值評估目的不明確，以資產(chǎn)公開市場價值代替抵質(zhì)押價值的因素，也有評估機構(gòu)為了競爭，降低收費和無評估責任約束的原因，因為評估報告有效期為1年，而抵質(zhì)押物的處置、實現(xiàn)抵質(zhì)押權(quán)的時間在