房產(chǎn)測(cè)量及其質(zhì)量檢查

1、房產(chǎn)測(cè)量及其質(zhì)量檢查文／張勇袁中才摘要：本文通過對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作流程及工作內(nèi)容的介紹，提出房產(chǎn)測(cè)量工作中質(zhì)量檢查的重點(diǎn)，并介紹了質(zhì)量檢查的方法。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量檢查建筑面積一、引I舌房產(chǎn)測(cè)量作為一種法定測(cè)量，它的測(cè)量成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記，從而具有法律效力。在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量的房屋面積計(jì)算結(jié)果與開發(fā)商、廣大購(gòu)房戶的切身利益密切相關(guān)，因此，房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果，直

2、接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測(cè)量工作中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關(guān)系到最終房產(chǎn)測(cè)量成果的質(zhì)量。2000年2月，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局發(fā)布了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(17986—2000)(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗(yàn)收的項(xiàng)目及內(nèi)容。本文結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出房產(chǎn)測(cè)量中質(zhì)量檢查的重點(diǎn)及方法，供同行借二、房產(chǎn)測(cè)量的基本工作流程1、接受房產(chǎn)測(cè)量案件的申請(qǐng)，并對(duì)

3、申請(qǐng)方提供的資料進(jìn)行審查。2、測(cè)量前的準(zhǔn)備工作。通過閱讀分析申請(qǐng)方提供的資料，了解作業(yè)項(xiàng)目的基本位置和基本情況，制定測(cè)量計(jì)劃，檢查儀器設(shè)備。同時(shí)，與申請(qǐng)方預(yù)約測(cè)量時(shí)問，通知申請(qǐng)方做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。3、外業(yè)測(cè)量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測(cè)距儀等測(cè)量設(shè)備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。4、進(jìn)行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計(jì)算。5、進(jìn)行質(zhì)量檢查，開展各種測(cè)量資料的整理工作并建立檔案。6、出具房產(chǎn)測(cè)量報(bào)

4、告，供申請(qǐng)方辦理房屋所有權(quán)證使用。三、房產(chǎn)測(cè)量的工作內(nèi)容在實(shí)際T作中，房產(chǎn)測(cè)量主要包括以下三項(xiàng)工作內(nèi)容：1、房產(chǎn)分丘圖測(cè)量與制圖房產(chǎn)分丘圖測(cè)量首先利用電子全站儀布設(shè)導(dǎo)線或采用GPSRTK技術(shù)，在測(cè)區(qū)內(nèi)布設(shè)圖根控制點(diǎn)，測(cè)定圖根控制點(diǎn)的坐標(biāo)；然后利用電子全站儀測(cè)設(shè)界址點(diǎn)、房角點(diǎn)及碎部點(diǎn)坐標(biāo)，并繪制測(cè)量草圖。內(nèi)業(yè)采用CASS等專用繪圖軟件，從電子全站儀中讀出各點(diǎn)位坐標(biāo)，展點(diǎn)后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權(quán)屬信息。2、房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)

5、分戶圖測(cè)量與制圖房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測(cè)量一般同時(shí)進(jìn)行。房產(chǎn)調(diào)查主要調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、設(shè)計(jì)用途、建筑年代、門牌樓號(hào)等內(nèi)容，填寫房產(chǎn)調(diào)查表。房產(chǎn)分戶圖測(cè)量一般利用手持激光測(cè)距儀對(duì)房屋逐層逐間實(shí)測(cè)，繪制出房屋測(cè)量草圖并記錄測(cè)量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測(cè)量草圖和測(cè)量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。3、房屋建筑面積的計(jì)算及公用面積的分?jǐn)倢?duì)于私房和工業(yè)用房，一般僅需要計(jì)算出房屋的總建筑面積而對(duì)于開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的商品房，除了計(jì)算出房屋總建筑面

6、積外，還要進(jìn)行公用面積的分?jǐn)傆?jì)算，計(jì)算出各功能區(qū)的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)以及房屋內(nèi)各戶室的建筑面積，供各購(gòu)房戶辦理分戶房屋所有權(quán)證時(shí)使用。四、房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量檢查的重點(diǎn)及方法房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度。無(wú)論是一級(jí)驗(yàn)收還是二級(jí)檢查，都應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作質(zhì)量檢查的重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)檢查，以保證房產(chǎn)測(cè)量成果的質(zhì)量。1、房產(chǎn)分丘圖測(cè)量房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號(hào)，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號(hào)、房屋門牌號(hào)等。對(duì)

7、于房產(chǎn)分丘圖測(cè)量，首先應(yīng)通過外業(yè)檢查各圖根控制點(diǎn)的相對(duì)關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查房屋等地物問的相對(duì)關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測(cè)漏繪，符號(hào)表示是否正確。然后內(nèi)業(yè)檢查房地產(chǎn)編號(hào)是否準(zhǔn)確，丘號(hào)幢號(hào)的編排與已有房屋是否有重復(fù)，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當(dāng)。再次將新測(cè)的房產(chǎn)分丘圖與原有的房產(chǎn)分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產(chǎn)權(quán)登記時(shí)重復(fù)登記；最中華建設(shè)2008／10119科學(xué)規(guī)劃，提高市政給排水管道工程質(zhì)量摘要：提高市場(chǎng)給排水管道工程

8、質(zhì)量，首先要根據(jù)城市的道路形式做好科學(xué)規(guī)劃還要依據(jù)管道材料科學(xué)施工和維護(hù)，在維護(hù)工作中盡可能地采用新技術(shù)。關(guān)鍵詞：市政給排水管道工程隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高，城市道路下的市政管線也日益復(fù)雜。由于各市政管線未能和道路同步施工，城市道路二次開挖現(xiàn)象非常嚴(yán)重，不但影響人們的日常生活也造成了人力、物力的浪費(fèi)。如何控制、管理這些市政管線一直是困擾設(shè)計(jì)單位及業(yè)主的難題。一、根據(jù)道路形式的規(guī)劃管位布置目前城市道路的寬度較典型的有3文／沈

9、寶君種(24m、42m和60m)，按《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》規(guī)定：道路紅線寬度超過30m的城市干道宜兩側(cè)布置給水配水管線和燃?xì)馀錃夤芫€；道路紅線超過50ra的道路城市干道應(yīng)在道路兩側(cè)布置排水管線。由于雨、污水管管徑較大且后將分丘界線與土地使用權(quán)證的土地權(quán)屬界線進(jìn)行比對(duì)，判斷該房屋是否在土地界線內(nèi)，以保證房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的一致。2、房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測(cè)量對(duì)于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表中產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、

10、設(shè)計(jì)用途、建筑年代、門牌樓號(hào)等信息是否漏填，與現(xiàn)場(chǎng)狀況是否一致。對(duì)于房產(chǎn)分戶圖測(cè)量，首先應(yīng)對(duì)房屋測(cè)量草圖進(jìn)行檢查，檢查各原始邊長(zhǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)是否有漏測(cè)、涂改；檢查房屋外廓總長(zhǎng)與室內(nèi)分段測(cè)量(含墻厚)之和的較差是否超限。其次進(jìn)行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計(jì)算的范圍是否正確，陽(yáng)臺(tái)走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對(duì)部分房屋邊長(zhǎng)進(jìn)行抽樣測(cè)量，抽樣比例不少1202008110中華建設(shè)干l0％。3、房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計(jì)算

11、和公用面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號(hào)、所在層、室號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。目前多數(shù)房產(chǎn)測(cè)繪部門都購(gòu)置了各種專用房產(chǎn)分戶圖繪圖及面積計(jì)算軟件，利用計(jì)算機(jī)繪制房產(chǎn)分戶圖并進(jìn)行房屋建筑面積的計(jì)算及公用面積的分?jǐn)?。因此，首先?yīng)對(duì)繪制好的房產(chǎn)分戶圖進(jìn)行檢查，檢查各邊長(zhǎng)是否與實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)相符，戶室、樓梯、走廊、設(shè)備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權(quán)屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)

12、的設(shè)置是否合理，墻厚的設(shè)置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設(shè)備房等公用部位的分?jǐn)偠x是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號(hào)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。結(jié)語(yǔ)為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，各地房產(chǎn)管理部門正在建立房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，房產(chǎn)測(cè)量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這就要求房產(chǎn)測(cè)量部門進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，制定出完善的內(nèi)部房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)規(guī)程和測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，進(jìn)一步