數字房產的一體化設計

1、福建電腦福建電腦2007年第4期福建電腦數字房產的一體化設計姜小奇(衡陽師范學院計算機科學系湖南衡陽421008)【摘要】:針對其業(yè)務復雜、數據更新頻繁等特點介紹了數字房產信息系統(tǒng)的業(yè)務組成分別從數據、業(yè)務、技術、服務4個角度提出了數字房產系統(tǒng)的一體化設計方法最后討論了構建數字房產系統(tǒng)的關鍵技術并以具體實例加以說明?！娟P鍵詞】:數字房產信息系統(tǒng)一體化設計地理信息系統(tǒng)工作流1.引言數字房產是以房地產數據為管理對象的數字化、網絡化、智能化的

2、應用系統(tǒng)是對房產信息系統(tǒng)和相關數據基礎設施建設的總稱。它以房產信息為核心充分利用地理信息系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、辦公自動化、工作流、空間信息挖掘與分析以及網絡等技術最大限度地集成和利用各類房產信息資源提高房產信息共享和綜合利用水平[1]。建立以GIS技術為基礎集成房產GIS、房產測繪、房產業(yè)務管理為一體的數字房產信息系統(tǒng)可以極大的減輕房產業(yè)務管理人員的工作強度、加快業(yè)務處理效率快速、準確、便捷地提供房產綜合信息服務從而提高房地產管理部門的管

3、理水平和決策能力促進房地產業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。然而由于房產管理業(yè)務的流程復雜、數據多樣、信息變更頻繁以及行業(yè)標準的缺乏目前建立的房產管理信息系統(tǒng)存在模式多樣、運行效率低下、數據管理混亂等缺點阻礙了房產業(yè)務的優(yōu)化運行和數據共享[2]。本文以房產業(yè)務的基礎數據為核心以業(yè)務管理為目標提出了數字房產的一體化構建模式為數字房產信息系統(tǒng)的建設提供了新的方法。2.數字房產的業(yè)務分析自從20世紀90年代初出現以來房產管理信息系統(tǒng)的發(fā)展經歷了單機版、Clien

4、tServer多用戶版以及BrowserServer廣義用戶版3個階段[2]。數字房產是房產管理信息系統(tǒng)發(fā)展的最新階段是第3代房產管理軟件的最新發(fā)展方向。數字房產是數字城市的重要組成部分之一目前在國內外有廣泛的市場應用前景。房產管理信息進入城市空間信息應用領域使城市規(guī)劃的宏觀信息、基礎地理信息與房產行業(yè)的人口、產權、交易、金融等信息建立起直接聯系。這種聯系和進一步融合將全方位地改善城市規(guī)劃、建設和管理的技術手段和信息基礎大幅度地提高城市

5、管理效率和水平。從數字房產的服務對象來看數字房產建設的總體目標是為政府、企業(yè)、社會公眾提供數字化、可共享的各類房產信息。通過建設數字房產的政務數據平臺和應用系統(tǒng)提高房產管理部門的管理水平和工作效率樹立公開、公平、公正的政府形象并為房地產市場的宏觀決策服務提供信息支持。通過建設數字房產的企業(yè)監(jiān)管和服務系統(tǒng)加強對房產企業(yè)的誠信管理。通過建設數字房產的社會公眾信息發(fā)布和共享系統(tǒng)提高房產信息的社會化共享程度。數字房產主要由房產綜合業(yè)務辦公系統(tǒng)、

6、房產GIS、房產測繪、政務辦公、信息發(fā)布等5部分組成[3]。房產綜合業(yè)務辦公子系統(tǒng)是將房產管理的各大項業(yè)務包括房產權屬登記發(fā)證、轉讓過戶、抵押、租賃、裝修、危房鑒定、商品房預售、市場管理、公房管理、物業(yè)管理、白蟻防治、拆遷管理等業(yè)務職能集成在相同的辦公環(huán)境里基于同一個數據平臺實現信息和數據相互流轉優(yōu)化辦事流程縮短辦公周期的目的。房產綜合業(yè)務辦公子系統(tǒng)包含了房產管理局全部業(yè)務審批內容涉及房產管理工作的方方面面。GIS管理的是空間信息。它的

7、出現改變了傳統(tǒng)信息系統(tǒng)只是單調的文字信息的特點使管理對象與地理環(huán)境緊密結合。房產GIS系統(tǒng)是以所轄區(qū)域的高精度地形圖、遙感影像圖、房產分幅平面圖、房產分層分戶圖為基礎創(chuàng)建形成空間數據庫同時集成檔案數據以及專題數據形成房產屬性數據庫通過對空間與非空間數據的存儲、檢索、管理、分析生成各種空間專題信息從而實現房產圖形、屬性、文檔一體化管理。房產測繪子系統(tǒng)由基礎測繪、項目測繪、測繪成果管理3部分組成是建立房產數據的主要來源也是建立房產GIS的前

8、提。房產測繪子系統(tǒng)所針對的主要用戶是房地產測繪單位、房管部門及房地產開發(fā)商其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房產的分層分戶平面圖并以最新的國家標準為基礎精確的計算出所測房屋的套內面積和分攤面積統(tǒng)計各類數據及自動配置圖形提高相關部門的工作效率和質量[4]。房產政務辦公子系統(tǒng)的目標是實現工作流轉與文件管理的自動化建立一個彈性、靈活、高效、安全的電子化協(xié)同辦公與管理環(huán)境將房管部門的人事、財務、公文、資產的計劃、控制、聯系與業(yè)務處理有機地融合在

9、一起與業(yè)務處理系統(tǒng)一體化集成。房產信息發(fā)布子系統(tǒng)的主要作用是利用先進的網絡技術實現信息資源的整合、發(fā)布、共享提供信息發(fā)布、業(yè)務查詢、網上信訪、備案、宣傳與房產相關的法規(guī)政策從而提高房管部門辦事效率和辦公透明度增強政府部門與市民的信息交流為數字房產提供增值服務。3.數字房產的一體化設計筆者認為數字房產的一體化設計應該從數據、業(yè)務、技術、服務4個方向來考慮。(1)數據一體化數據一體化是指將房產GIS、房產綜合業(yè)務管理、房產測繪等多種數據統(tǒng)一

10、在同一個數據庫平臺上。數據是信息系統(tǒng)的基礎也是系統(tǒng)生命力的保證。房產基礎數據庫是數字房產的核心。房產基礎數據庫整合了所轄區(qū)域的高精度基礎地理數據、遙感影像數據、房產分幅平面圖、房產分層分戶圖等圖形要素同時整合了各個部門業(yè)務處理形成的檔案數據、交易數據、市場數據、辦公數據、歷史數據等形成了空間和非空間一體化的數據庫為圖形、屬性、文檔一體化管理提供支持。在構建房產基礎數據庫時需要綜合考慮空間數據、測繪數據、屬性數據、檔案數據、交易數據等等之

11、間的關系。通過采用合適的數據精度建立合理的空間編碼體系、數據字典、索引機制等使數據的存儲合理、高效。圖2是數字房產中的數據一體化組織。基礎地形圖、遙感影像圖以及地塊圖之間通過空間坐標系進行配準。利用丘號、幢圖1數字房產的業(yè)務結構圖2數字房產中的數據一體化組織172福建電腦2007年第4期福建電腦號、戶號查詢丘、幢、戶之間的關聯關系并獲取相應的屬性信息。(2)業(yè)務一體化業(yè)務一體化是指在數據一體化的基礎上實現所有房產業(yè)務的信息繼承和網絡流轉

12、。工作流技術和無紙化辦公技術是實現業(yè)務一體化的關鍵。數字房產中的業(yè)務種類繁多歸納起來主要有兩大類:一是房產的交易另一個是房產的日常管理。房產交易的基本流程為預售銷售測繪繳納基金確權歸檔幾個環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)形成不同的數據比如在測繪過程中形成房屋的圖形數據在確權過程中形成房屋的權證數據。房產的日常管理業(yè)務種類繁多如房屋的鑒定、裝修、租賃、拆遷等等。房產GIS系統(tǒng)的建立為房屋的快速定位、查詢、統(tǒng)計、分析提供了方便。工作流技術始于20世紀80年代

13、初[2]最初起源于生產和辦公自動化領域的技術革新。隨著計算機技術的發(fā)展逐漸得到廣泛應用。工作流是一類能夠完全或者部分自動執(zhí)行的業(yè)務過程。在這個流程中文件、資料和任務按照一定的規(guī)則流動實現組織成員之間的協(xié)調工作以達到業(yè)務整體目標?？梢姽ぷ髁魇且环N反映業(yè)務流程的計算機化模型。將工作流技術引入到數字房產系統(tǒng)中定義房產業(yè)務管理的工作流程并將其與房產基礎地理信息管理融為一體實現辦公過程中的信息自動傳遞、審批過程追蹤、進度控制等等。雖然不同地區(qū)房產

14、管理模式的基本框架相同但在具體業(yè)務環(huán)節(jié)、科室設置、表單設計方面卻各具特色。為了實現業(yè)務一體化的目標在建立數字房產系統(tǒng)時應該考慮工作流程的動態(tài)配置。當具體管理業(yè)務發(fā)生變化時可以實現業(yè)務流程的重新定義、配置以及表單設計等。(3)技術一體化技術一體化是指在系統(tǒng)設計與實施過程中通過采用成熟的軟件開發(fā)技術與開發(fā)環(huán)境將系統(tǒng)功能進行充分整合使實現的數字房產系統(tǒng)功能豐富、統(tǒng)一。數字房產系統(tǒng)中涉及到多種軟硬件技術如雙機備份、多源數據集成、Web、工作流、

15、歷史數據回溯等等。如何真正發(fā)揮這些技術的優(yōu)勢而不是簡單的技術堆積是實現數字房產系統(tǒng)的關鍵因素之一。(4)服務一體化服務一體化是指在房產管理內外網安全隔離的情況下實現房產管理內部網絡和外部網絡的數據共享、房產信息的網上發(fā)布和網上業(yè)務受理。服務一體化目標的支撐平臺主要是房產管理部門的門戶網站。服務一體化的最終目標是為了方便市民辦事減少辦事流程提高辦事效率和服務質量。4.數字房產的關鍵技術與應用實例拋開硬件設施建設筆者認為數字房產的關鍵技術主

16、要有以下幾點。(1)多源數據無縫集成數字房產系統(tǒng)中涉及到多種數據既有空間圖形的又有非空間屬性的既有矢量的又有柵格的。這些數據格式多種多樣精度也不統(tǒng)一。如何將其充分整合、集成是實現數字房產的基礎。(2)海量數據存儲與訪問數字房產系統(tǒng)中涉及的數據非常龐大。比如幾乎每個房屋都有至少一套檔案數據和交易數據。隨著系統(tǒng)的運行數據量會急劇增長。一個中等城市的房產數據一般都會達到幾TBit[1]。如何構建安全、穩(wěn)定、快速運行的房產基礎信息數據庫實現海量

17、數據的高速存儲與訪問是數字房產系統(tǒng)建設的關鍵。一種可行的方案是采用多服務器、分布式管理避免數據的過分集中。(3)歷史數據管理與回溯房產數據幾乎時時刻刻都在發(fā)生更新。對于非空間數據可以采用比較成熟的數據庫系統(tǒng)來實現。然而對于空間數據的歷史管理和回溯目前還沒有完善的方法。由于空間數據的結構復雜空間要素之間的數據大小相差較大因此其存儲和檢索都存在一定的困難。目前有的GIS平臺采用版本機制來實現歷史數據的管理但其效率比較低尤其是在海量數據、變化

18、頻繁的情況下這種方式仍然不能滿足數據快速檢索的需求[5]。(4)空間數據的多用戶并發(fā)訪問控制在數字房產系統(tǒng)的使用過程中會有大量數據實時變化因此需要建立某種機制實現空間數據的并發(fā)更新控制。比如當同時申請兩個房產開發(fā)項目時開發(fā)商需要到房管測繪部門獲取基礎測繪數據然后進行實地測繪并對基礎數據進行修改。修改完成后需要將基礎測繪數據上交房管測繪部門并由測繪業(yè)務人員對原始數據進行更新。由于兩個項目完成測繪的時間不同因此會產生數據更新沖突造成后提交的

19、測繪數據覆蓋先提交的數據。為了保證數據的一致性需要采用特殊的手段來處理此類問題。目前空間數據庫的并發(fā)更新問題還沒有好的解決方法需要大量的人為干預來實現。圖3是瑞安市數字房產系統(tǒng)的一個部分應用實例。該系統(tǒng)采用Oracle9i作為后臺數據庫采用ESRI公司的ArcSDE作為空間數據庫引擎采用ArcIMS作為WebGIS開發(fā)平臺將空間數據與屬性數據統(tǒng)一存儲在數據庫中實現二者的一體集成。圖3(a)在房產GIS中表達了基礎地形要素以及宗地、幢(樓

20、房)信息圖3(b)選擇宗地或幢可以查詢其屬性圖3(c)可以查看某個房屋的分層分戶圖。圖3:數字房產系統(tǒng)的一個實例5.結論隨著城市建設的日新月異和房產交易的市場化發(fā)展房產信息的計算機化管理變得尤為重要。作為數字城市的重要組成部分數字房產的研究和應用越來越受到廣泛重視。數字房產是GIS以及房產綜合業(yè)務管理相結合的產物是一個龐大的系統(tǒng)工程是房地產業(yè)發(fā)展和社會信息化的必然趨勢具有良好的市場應用前景。本文首先對數字房產的業(yè)務進行了簡單分析分別介紹

21、了房產綜合業(yè)務辦公管理、房產GIS、房產測繪、房產政務辦公、以及房產信息發(fā)布系統(tǒng)的業(yè)務構成然后針對房產業(yè)務復雜、數據多樣、更新迅速的特點分別從數據、業(yè)務、技術、服務4個角度討論了數字房產的一體化設計方法最后分析了數字房產的關鍵技術并以實例加以說明。數字房產的一體化設計應該從數據入手以數據為核心以業(yè)務為手段以技術為保障以服務為目標。本文的方法為數字房產的研究與應用提供了新的思路。參考文獻:1.蔡震平.數字房產建設初探.福建電腦[J].20

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