包頭市征地區(qū)片綜合地價更新研究.pdf

1、隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,各類建設(shè)對土地的需求迅速增加,大量農(nóng)用土地被征用、征收,征地補(bǔ)償安置問題已經(jīng)逐步成為社會各界高度關(guān)注的焦點(diǎn)問題,耕地保護(hù)、國家糧食安全和農(nóng)民權(quán)益保障等面臨著一系列挑戰(zhàn)。制定出臺一套符合實(shí)際情況、操作性比較強(qiáng)的征地區(qū)片綜合地價體系,對于維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會,已經(jīng)顯得十分必要、也非常重要。
　　 本文通過對國內(nèi)外征地補(bǔ)償制度進(jìn)展的研究,結(jié)合我國農(nóng)用地價格的構(gòu)成,剖析了征地區(qū)片綜合地

2、價由自然質(zhì)量價格、社會保障價格、社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格四部分構(gòu)成。在實(shí)際征地工作中,征地區(qū)片綜合地價可以僅考慮自然質(zhì)量價格和社會保障價格,社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格由政府統(tǒng)一征收,?？钣糜谕恋卣?、開發(fā),一般在征地價格之外另行征收。本文采用定性與定量相結(jié)合的分析方法,綜合考慮城市改造建設(shè)、土地利用規(guī)劃因素,結(jié)合多因素分析法對包頭市征地區(qū)片進(jìn)行了調(diào)整、劃定,將包頭市近郊農(nóng)用地征地區(qū)片劃分為十級。運(yùn)用采用社會保障價格法、樣點(diǎn)地價比較法和城市基準(zhǔn)

3、地價反推法三種方法,綜合更新確定包頭市近郊征地綜合區(qū)片價格。社會保障價格主要按照失地農(nóng)民的基本生活保障標(biāo)準(zhǔn)測算,采取計算繳納醫(yī)療、養(yǎng)老保險等費(fèi)用的方式來確定,主要強(qiáng)調(diào)土地對農(nóng)民的保障價值。樣點(diǎn)地價比較法是指在劃分征地區(qū)片的基礎(chǔ)上,全面調(diào)查近三年來包頭市已經(jīng)發(fā)生的征地樣點(diǎn)地價,采用案例的實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(不考慮地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償)進(jìn)行比較修正測算征地區(qū)片綜合地價,主要對征地案例進(jìn)行期日修正、地類修正和區(qū)位修正。城市基準(zhǔn)地價反推法采用

4、土地評估方法中的成本逼近法和假設(shè)開發(fā)法,測算原理是根據(jù)已完成的城市基準(zhǔn)地價成果,扣除開發(fā)土地所耗費(fèi)的客觀費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅費(fèi)、利息、利潤和土地增值收益來確定土地價格的方法。
　　 本文以包頭市上一輪征地區(qū)片綜合地價為基礎(chǔ),對包頭市的征地價格進(jìn)行分析研究,更新確定征地補(bǔ)償價格。通過分析,認(rèn)識各地區(qū)的農(nóng)用地生產(chǎn)能力現(xiàn)狀及區(qū)域差異特點(diǎn),完善征地補(bǔ)償制度,保護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益,保障失地農(nóng)民生活水平不降低,獲得公正補(bǔ)償,同時保證新增建設(shè)