淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵的成功因素

1、345《商場現(xiàn)代化》2008年1月（上旬刊）總第526期房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在我國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營管理水平參差不齊、項(xiàng)目運(yùn)作能力差等是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常巨大的，項(xiàng)目開發(fā)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，影響項(xiàng)目成功的因素也很多。根據(jù)理論分析及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，其關(guān)

2、鍵成功因素主要有以下幾個(gè)方面。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位（location），也就是項(xiàng)目所在土地的位置在房地產(chǎn)行業(yè)，提到項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，首先是項(xiàng)目所在土地的區(qū)位。雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，因此，區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價(jià)不同）?！發(fā)ocationlocationandlocation”是西方認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的最重要的三點(diǎn)，即“第一

3、是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。在我國，土地的一級市場壟斷使得商品房用地只能通過拍賣、招標(biāo)或掛牌的形式產(chǎn)生，而城市發(fā)展建設(shè)速度快，房地產(chǎn)公司眾多，使得土地供需矛盾十分突出，土地價(jià)格也因此攀升。在房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目成本中，土地費(fèi)用大約占到總成本的30%以上。房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動(dòng)性決定了消費(fèi)者在選擇樓盤時(shí)，先要確定的是價(jià)位和區(qū)位。消費(fèi)者通常是先選擇了區(qū)位和房屋的定位，然后才能確定相應(yīng)的可購買項(xiàng)目。這使得建設(shè)結(jié)構(gòu)完全相同的房地產(chǎn)項(xiàng)

4、目，根據(jù)其土地所在位置的不同，在全國范圍內(nèi)，可以差3～5倍。樓盤所在的土地位置成為細(xì)分市場的主要因素，開發(fā)商按照資金規(guī)模和運(yùn)作能力占據(jù)著一定的細(xì)分市場，房地產(chǎn)的競爭是土地的競爭，是房地產(chǎn)企業(yè)對于土地位置的競爭。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)與人類生存環(huán)境有著密切等，都需要細(xì)致入微的考慮。只有內(nèi)外品質(zhì)相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和信賴，建立起優(yōu)秀的品牌。創(chuàng)立和維護(hù)公司的品牌形象，加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目差異化的認(rèn)知。營造商品房品

5、牌，實(shí)施品牌經(jīng)營，以良好的品牌形象樹立良好的信譽(yù)。公司應(yīng)以品質(zhì)、品位建設(shè)為核心，把公司房地產(chǎn)品牌和項(xiàng)目建設(shè)落到實(shí)處。1.注重品質(zhì)建設(shè)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值質(zhì)量。一切營銷策略、企業(yè)形象等歸根到底要以項(xiàng)目質(zhì)量為保證，質(zhì)量貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終。沒有好的質(zhì)量，市場拓展和品牌建設(shè)無從談起。強(qiáng)化質(zhì)量是打造品牌項(xiàng)目的基礎(chǔ)和永恒主題。質(zhì)量是一個(gè)綜合的概念，涉及從規(guī)范、設(shè)計(jì)、建設(shè)到管理服務(wù)的全過程質(zhì)量管理，包含工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和售后服務(wù)質(zhì)

6、量等方面內(nèi)容。2.注重品位建設(shè)，追求創(chuàng)新增強(qiáng)品牌項(xiàng)目的活力。當(dāng)今的住宅不僅僅滿足客戶最基本的居住需要，同時(shí)要不斷豐富、完善戶型平面，做到平層、錯(cuò)層、躍式等多種結(jié)構(gòu)兼?zhèn)洹，F(xiàn)代住宅不僅僅是休息的場所，也是社交、辦公的地方，要做到平面布局合理，功能區(qū)分符合現(xiàn)代生活習(xí)慣。功能要適當(dāng)超前，針對各種現(xiàn)代信息系統(tǒng)、辦公設(shè)備、保健娛樂設(shè)施、安全防衛(wèi)設(shè)施不斷涌入家庭的趨勢，替客戶預(yù)先考慮周到，預(yù)留好配置空間。對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目來說區(qū)位是命脈，規(guī)劃布局、建筑

7、設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量是血液，品牌是形象與信譽(yù)。隨著市場變化和國家政策調(diào)整，以及房地產(chǎn)市場的逐漸規(guī)范，游戲規(guī)則逐步完善，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭更多的是來自于客戶對企業(yè)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目的滿意度、知名度、美譽(yù)度的認(rèn)可程度?？梢灶A(yù)見，末來房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成功與否的重頭戲還是區(qū)位、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)與建筑質(zhì)量和品牌，這也是經(jīng)濟(jì)和社會專業(yè)化分工發(fā)展的必然趨勢。淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素鄭鵬邢臺職業(yè)技術(shù)學(xué)院[摘要]通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素的闡述，表明房地產(chǎn)

8、項(xiàng)目的成功來源于對項(xiàng)目區(qū)位的選擇，規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量的提升，品牌創(chuàng)建與發(fā)展。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素區(qū)位品牌的關(guān)系，出于吸引消費(fèi)者的原因，房地產(chǎn)開發(fā)通常會對環(huán)境的改進(jìn)起到積極的作用，尤其是會促進(jìn)局部小環(huán)境的改善。中國的土地所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)和建設(shè)方案都必須經(jīng)過國家有關(guān)部門的嚴(yán)格審查。因此，對房地產(chǎn)商而言，在環(huán)境方面更多的是應(yīng)考慮所進(jìn)行開發(fā)的環(huán)境中是否有或?qū)⒁袑ι姝h(huán)境構(gòu)成威脅的工廠、礦區(qū)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益

9、激烈，規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性逐漸突出。規(guī)劃的結(jié)果是“環(huán)境”，設(shè)計(jì)就住宅而言是指戶型的設(shè)計(jì)。現(xiàn)代城市居民回歸自然、喜愛綠色的愿望越來越強(qiáng)烈，環(huán)境景觀的出現(xiàn)，也是房地產(chǎn)競爭的必然結(jié)果。良好的設(shè)計(jì)能夠充分滿足目標(biāo)客戶群的要求，為客戶創(chuàng)造良好的工作和居住環(huán)境，為項(xiàng)目的順利銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)出的產(chǎn)品就是建筑，而建筑質(zhì)量的優(yōu)劣是項(xiàng)目成敗的重要因素之一。建筑質(zhì)量不僅指建筑物的結(jié)實(shí)和安全程度，而且還包括建筑物的審美價(jià)值、周圍環(huán)境和適用性。良好

10、的設(shè)計(jì)能夠充分滿足目標(biāo)客戶群的要求，為客戶創(chuàng)造良好的工作和居住環(huán)境，從而為項(xiàng)目的順利銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)公司的品牌品牌(brand)從本質(zhì)上說是傳遞一種信息、傳遞公司本身的文化、產(chǎn)品屬性，以及產(chǎn)品價(jià)值等方面的信息。對于房地產(chǎn)公司品牌而言，應(yīng)該包括公司整體的品牌形象，也包括項(xiàng)目品牌定位、品牌戰(zhàn)略的實(shí)施等。某種特定的房地產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息和承諾，有效減少信息不充分而產(chǎn)生的交易

11、影響。隨著生活水平的提高，人們對商品住宅的需求更多的是要求在社區(qū)配套的基礎(chǔ)上，滿足精神或是身份象征的需要。這就使得開發(fā)商必須樹立品牌意識，建造品牌樓盤。為此，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須時(shí)刻注意外在品質(zhì)和內(nèi)在品質(zhì)并重，從開發(fā)商的形象、社區(qū)的配套、物業(yè)管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設(shè)計(jì)、建筑材料等參考文獻(xiàn)：[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社2003:15[2]柴強(qiáng):房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[Ｍ]北京：中國建筑工業(yè)出版社20

12、05:9[3]謝麗婭:品牌戰(zhàn)略－房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇[J］.決策探索2004(4):31[4]魏東輝:品牌運(yùn)營－房地產(chǎn)企業(yè)的制勝戰(zhàn)略[J].《建筑》2004(6):52[7]王鵬等:論戰(zhàn)略資源與核心能力在房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)涵[J]中國房地產(chǎn)金融2002(3):26產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)345《商場現(xiàn)代化》2008年1月（上旬刊）總第526期房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，在國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

13、直接影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在我國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營管理水平參差不齊、項(xiàng)目運(yùn)作能力差等是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功與否對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常巨大的，項(xiàng)目開發(fā)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，影響項(xiàng)目成功的因素也很多。根據(jù)理論分析及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，其關(guān)鍵成功因素主要有以下幾個(gè)方面。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位（location），也就是項(xiàng)目所在土地的位置在房地產(chǎn)行業(yè)，提到項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，首先是項(xiàng)目所在土地的區(qū)位。雖然任何資

14、產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變，因此，區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價(jià)不同）?！發(fā)ocationlocationandlocation”是西方認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。在我國，土地的一級市場壟斷使得商品房用地只能通過拍賣、招標(biāo)或掛牌的形式產(chǎn)生，而城市發(fā)展建設(shè)速度快，房地產(chǎn)公司眾多，使得土地供需矛盾十分

15、突出，土地價(jià)格也因此攀升。在房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目成本中，土地費(fèi)用大約占到總成本的30%以上。房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動(dòng)性決定了消費(fèi)者在選擇樓盤時(shí)，先要確定的是價(jià)位和區(qū)位。消費(fèi)者通常是先選擇了區(qū)位和房屋的定位，然后才能確定相應(yīng)的可購買項(xiàng)目。這使得建設(shè)結(jié)構(gòu)完全相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)其土地所在位置的不同，在全國范圍內(nèi)，可以差3～5倍。樓盤所在的土地位置成為細(xì)分市場的主要因素，開發(fā)商按照資金規(guī)模和運(yùn)作能力占據(jù)著一定的細(xì)分市場，房地產(chǎn)的競爭是土地

16、的競爭，是房地產(chǎn)企業(yè)對于土地位置的競爭。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)與人類生存環(huán)境有著密切等，都需要細(xì)致入微的考慮。只有內(nèi)外品質(zhì)相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和信賴，建立起優(yōu)秀的品牌。創(chuàng)立和維護(hù)公司的品牌形象，加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目差異化的認(rèn)知。營造商品房品牌，實(shí)施品牌經(jīng)營，以良好的品牌形象樹立良好的信譽(yù)。公司應(yīng)以品質(zhì)、品位建設(shè)為核心，把公司房地產(chǎn)品牌和項(xiàng)目建設(shè)落到實(shí)處。1.注重品質(zhì)建設(shè)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值質(zhì)量。一切營

17、銷策略、企業(yè)形象等歸根到底要以項(xiàng)目質(zhì)量為保證，質(zhì)量貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終。沒有好的質(zhì)量，市場拓展和品牌建設(shè)無從談起。強(qiáng)化質(zhì)量是打造品牌項(xiàng)目的基礎(chǔ)和永恒主題。質(zhì)量是一個(gè)綜合的概念，涉及從規(guī)范、設(shè)計(jì)、建設(shè)到管理服務(wù)的全過程質(zhì)量管理，包含工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和售后服務(wù)質(zhì)量等方面內(nèi)容。2.注重品位建設(shè)，追求創(chuàng)新增強(qiáng)品牌項(xiàng)目的活力。當(dāng)今的住宅不僅僅滿足客戶最基本的居住需要，同時(shí)要不斷豐富、完善戶型平面，做到平層、錯(cuò)層、躍式等多種結(jié)構(gòu)兼?zhèn)洹，F(xiàn)

18、代住宅不僅僅是休息的場所，也是社交、辦公的地方，要做到平面布局合理，功能區(qū)分符合現(xiàn)代生活習(xí)慣。功能要適當(dāng)超前，針對各種現(xiàn)代信息系統(tǒng)、辦公設(shè)備、保健娛樂設(shè)施、安全防衛(wèi)設(shè)施不斷涌入家庭的趨勢，替客戶預(yù)先考慮周到，預(yù)留好配置空間。對房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目來說區(qū)位是命脈，規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量是血液，品牌是形象與信譽(yù)。隨著市場變化和國家政策調(diào)整，以及房地產(chǎn)市場的逐漸規(guī)范，游戲規(guī)則逐步完善，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭更多的是來自于客戶對企業(yè)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)

19、目的滿意度、知名度、美譽(yù)度的認(rèn)可程度?？梢灶A(yù)見，末來房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成功與否的重頭戲還是區(qū)位、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)與建筑質(zhì)量和品牌，這也是經(jīng)濟(jì)和社會專業(yè)化分工發(fā)展的必然趨勢。淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素鄭鵬邢臺職業(yè)技術(shù)學(xué)院[摘要]通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素的闡述，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功來源于對項(xiàng)目區(qū)位的選擇，規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量的提升，品牌創(chuàng)建與發(fā)展。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵成功因素區(qū)位品牌的關(guān)系，出于吸引消費(fèi)者的原因，房地產(chǎn)開發(fā)通常

20、會對環(huán)境的改進(jìn)起到積極的作用，尤其是會促進(jìn)局部小環(huán)境的改善。中國的土地所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)和建設(shè)方案都必須經(jīng)過國家有關(guān)部門的嚴(yán)格審查。因此，對房地產(chǎn)商而言，在環(huán)境方面更多的是應(yīng)考慮所進(jìn)行開發(fā)的環(huán)境中是否有或?qū)⒁袑ι姝h(huán)境構(gòu)成威脅的工廠、礦區(qū)。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性逐漸突出。規(guī)劃的結(jié)果是“環(huán)境”，設(shè)計(jì)就住宅而言是指戶型的設(shè)計(jì)?，F(xiàn)代城市居民回歸自然、喜愛綠色的愿望越來越強(qiáng)烈，環(huán)境景觀的出現(xiàn)，也是房地產(chǎn)競爭的必然結(jié)

21、果。良好的設(shè)計(jì)能夠充分滿足目標(biāo)客戶群的要求，為客戶創(chuàng)造良好的工作和居住環(huán)境，為項(xiàng)目的順利銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)出的產(chǎn)品就是建筑，而建筑質(zhì)量的優(yōu)劣是項(xiàng)目成敗的重要因素之一。建筑質(zhì)量不僅指建筑物的結(jié)實(shí)和安全程度，而且還包括建筑物的審美價(jià)值、周圍環(huán)境和適用性。良好的設(shè)計(jì)能夠充分滿足目標(biāo)客戶群的要求，為客戶創(chuàng)造良好的工作和居住環(huán)境，從而為項(xiàng)目的順利銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)公司的品牌品牌(brand)從本質(zhì)上說是傳遞一種信息、傳

22、遞公司本身的文化、產(chǎn)品屬性，以及產(chǎn)品價(jià)值等方面的信息。對于房地產(chǎn)公司品牌而言，應(yīng)該包括公司整體的品牌形象，也包括項(xiàng)目品牌定位、品牌戰(zhàn)略的實(shí)施等。某種特定的房地產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息和承諾，有效減少信息不充分而產(chǎn)生的交易影響。隨著生活水平的提高，人們對商品住宅的需求更多的是要求在社區(qū)配套的基礎(chǔ)上，滿足精神或是身份象征的需要。這就使得開發(fā)商必須樹立品牌意識，建造品牌樓盤。為此，開發(fā)商在項(xiàng)目

23、開發(fā)過程中，必須時(shí)刻注意外在品質(zhì)和內(nèi)在品質(zhì)并重，從開發(fā)商的形象、社區(qū)的配套、物業(yè)管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設(shè)計(jì)、建筑材料等參考文獻(xiàn)：[1]王文群:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社2003:15[2]柴強(qiáng):房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[Ｍ]北京：中國建筑工業(yè)出版社2005:9[3]謝麗婭:品牌戰(zhàn)略－房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇[J］.決策探索2004(4):31[4]魏東輝:品牌運(yùn)營－房地產(chǎn)企業(yè)的制勝戰(zhàn)略[J].《建筑》2004(6):52[