物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)研究

1、【摘要l物業(yè)管理服務(wù)采購是新興的一種服務(wù)采購項(xiàng)目，文章在闡述物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上探討了審價(jià)的重點(diǎn)：一是審查其價(jià)格構(gòu)成。二是審查其定價(jià)方法，同時(shí)指出了應(yīng)注意的問題。【關(guān)鍵詞】采購物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格審價(jià)物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過對(duì)業(yè)主的服務(wù)、對(duì)財(cái)產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)、對(duì)環(huán)境的保護(hù)等實(shí)現(xiàn)

2、的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務(wù)，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行的成本和利潤審查，并核準(zhǔn)價(jià)格的行為。一、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的特點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格除了具備一般商品價(jià)格的特征外，還具有以下特點(diǎn)：一是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般

3、人類勞動(dòng)之后的價(jià)值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無形產(chǎn)品，民朋屢務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值形成過程不同于一般商品價(jià)值形成過程。一般商品的價(jià)值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值形成，生產(chǎn)和消費(fèi)幾乎同時(shí)進(jìn)行。四是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區(qū)或服務(wù)對(duì)象上表現(xiàn)差別較大，因而其價(jià)格也靈活多樣。二、物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，主要依據(jù)應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值和使用價(jià)值

4、。物業(yè)管理服務(wù)凝結(jié)著物業(yè)管理人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價(jià)值大小，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)的重點(diǎn)，一是審查其價(jià)格構(gòu)成，二是審查其定價(jià)方法。三、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的審查物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一般包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)

5、、房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，這些收費(fèi)項(xiàng)目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權(quán)人支付；產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一時(shí)，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)屬于維修基金，內(nèi)容較為復(fù)雜，一般應(yīng)與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。垡雀—絲井)2008年第10

6、期(下)四、物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法的審查物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法，一是采用成本導(dǎo)向定價(jià)，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由成本加上按成本利潤率計(jì)算的合理利潤構(gòu)成。二是競爭導(dǎo)向定價(jià)，即以競爭者的價(jià)格水平作為物業(yè)管理公司定價(jià)的參照或依據(jù)，適用于已實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)。三是需求導(dǎo)向定價(jià)，即以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的認(rèn)知程度和需求強(qiáng)度為依據(jù)來確定價(jià)格，服務(wù)的非貨幣因素對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)整難免出現(xiàn)

7、偏差，從而導(dǎo)致服務(wù)的價(jià)格水平相對(duì)于業(yè)主的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知程度失衡，不是過高就是偏低。對(duì)于競爭導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購價(jià)格的審查，應(yīng)結(jié)合具體采購方式，分招標(biāo)采購、競爭性談判、詢價(jià)采購等方式，分別采用比價(jià)等方法進(jìn)行審價(jià)。對(duì)于成本導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購價(jià)格的審查，則應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤進(jìn)行分析和計(jì)算。1、物業(yè)管理服務(wù)成本一是材料費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費(fèi)，指

8、提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動(dòng)報(bào)酬，包括工資、獎(jiǎng)金、津貼等，不包括福利費(fèi)用。三是設(shè)備使用費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所使用設(shè)備的折舊和器具的攤銷。不包括設(shè)備器具的購置費(fèi)，因?yàn)檫@些設(shè)備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意，管理費(fèi)用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費(fèi)等，以及物業(yè)管理公司的銷售費(fèi)用如廣告費(fèi)等，均為物業(yè)管

9、理公司開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的期間費(fèi)用。應(yīng)由物業(yè)管理公司從經(jīng)營利潤中支付，而非經(jīng)營成本，即這些費(fèi)用不應(yīng)作為物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格組成部分。2、物業(yè)管理服務(wù)利潤物業(yè)管理服務(wù)的利潤，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營利潤，作為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的組成部分，是正當(dāng)合理的，但其目標(biāo)利潤應(yīng)以社會(huì)平均成本利潤率為標(biāo)準(zhǔn)確定。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意對(duì)超過社會(huì)平均成本利潤率的部分予以審減，以維護(hù)采購主體的利益。I參考文獻(xiàn)J【1l杜江南：從物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格看行業(yè)公平競爭田城市開發(fā)，2

10、001(7)【2】劉玉明：軍隊(duì)物資采購審價(jià)工作芻議D】軍隊(duì)采購與物流2004(4)【3】李永福：砷我國物業(yè)管理運(yùn)行程序探討Ⅱ】經(jīng)濟(jì)師，2005(3)【4】蔣蕾：淺談物業(yè)管理的規(guī)范化o】長沙鐵道學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2005(1)f5】由濱生：關(guān)于物業(yè)管理的思考Ⅱ】西北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)。2005(1)萬方數(shù)據(jù)【摘要l物業(yè)管理服務(wù)采購是新興的一種服務(wù)采購項(xiàng)目，文章在闡述物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上探討了審價(jià)的重點(diǎn)：一是審查其價(jià)格

11、構(gòu)成。二是審查其定價(jià)方法，同時(shí)指出了應(yīng)注意的問題。【關(guān)鍵詞】采購物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格審價(jià)物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過對(duì)業(yè)主的服務(wù)、對(duì)財(cái)產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)、對(duì)環(huán)境的保護(hù)等實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格

12、，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務(wù)，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行的成本和利潤審查，并核準(zhǔn)價(jià)格的行為。一、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的特點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格除了具備一般商品價(jià)格的特征外，還具有以下特點(diǎn)：一是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動(dòng)之后的價(jià)值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無形產(chǎn)品，民朋屢務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值形成過程不

13、同于一般商品價(jià)值形成過程。一般商品的價(jià)值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值形成，生產(chǎn)和消費(fèi)幾乎同時(shí)進(jìn)行。四是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區(qū)或服務(wù)對(duì)象上表現(xiàn)差別較大，因而其價(jià)格也靈活多樣。二、物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)，主要依據(jù)應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)凝結(jié)著物業(yè)管理人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以定

14、義和解釋，因此物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價(jià)值大小，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務(wù)采購審價(jià)的重點(diǎn)，一是審查其價(jià)格構(gòu)成，二是審查其定價(jià)方法。三、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的審查物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一般包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求

15、而不同。當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，這些收費(fèi)項(xiàng)目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權(quán)人支付；產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一時(shí)，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)屬于維修基金，內(nèi)容較為復(fù)雜，一般應(yīng)與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。垡雀—絲井)2008年第10期(下)四、物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法的審查物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法，一是采用成本導(dǎo)向定價(jià)，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由成本加上按成本利潤

16、率計(jì)算的合理利潤構(gòu)成。二是競爭導(dǎo)向定價(jià)，即以競爭者的價(jià)格水平作為物業(yè)管理公司定價(jià)的參照或依據(jù)，適用于已實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)。三是需求導(dǎo)向定價(jià)，即以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的認(rèn)知程度和需求強(qiáng)度為依據(jù)來確定價(jià)格，服務(wù)的非貨幣因素對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)整難免出現(xiàn)偏差，從而導(dǎo)致服務(wù)的價(jià)格水平相對(duì)于業(yè)主的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知程度失衡，不是過高就是偏低。對(duì)于競爭導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理

17、服務(wù)采購價(jià)格的審查，應(yīng)結(jié)合具體采購方式，分招標(biāo)采購、競爭性談判、詢價(jià)采購等方式，分別采用比價(jià)等方法進(jìn)行審價(jià)。對(duì)于成本導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購價(jià)格的審查，則應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤進(jìn)行分析和計(jì)算。1、物業(yè)管理服務(wù)成本一是材料費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動(dòng)報(bào)酬，包括工資、獎(jiǎng)金、津貼等，不包括福利費(fèi)用。三是設(shè)備使用費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所使用設(shè)備的

18、折舊和器具的攤銷。不包括設(shè)備器具的購置費(fèi)，因?yàn)檫@些設(shè)備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意，管理費(fèi)用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費(fèi)等，以及物業(yè)管理公司的銷售費(fèi)用如廣告費(fèi)等，均為物業(yè)管理公司開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的期間費(fèi)用。應(yīng)由物業(yè)管理公司從經(jīng)營利潤中支付，而非經(jīng)營成本，即這些費(fèi)用不應(yīng)作為物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格組成部

19、分。2、物業(yè)管理服務(wù)利潤物業(yè)管理服務(wù)的利潤，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營利潤，作為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的組成部分，是正當(dāng)合理的，但其目標(biāo)利潤應(yīng)以社會(huì)平均成本利潤率為標(biāo)準(zhǔn)確定。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意對(duì)超過社會(huì)平均成本利潤率的部分予以審減，以維護(hù)采購主體的利益。I參考文獻(xiàn)J【1l杜江南：從物業(yè)管理的服務(wù)價(jià)格看行業(yè)公平競爭田城市開發(fā)，2001(7)【2】劉玉明：軍隊(duì)物資采購審價(jià)工作芻議D】軍隊(duì)采購與物流2004(4)【3】李永福：砷我國物業(yè)管理運(yùn)行程序探