安置區(qū)稅務(wù)問題

1、房企拆遷安置房企拆遷安置稅務(wù)處理要合規(guī)稅務(wù)處理要合規(guī)發(fā)布時間：2013年03月05日來源：中國稅務(wù)報字號：【大中小】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地過程中經(jīng)常面臨拆遷安置的問題，比較常見的安置方式是貨幣安置和房屋安置兩種。本文通過案例，介紹企業(yè)采取房屋安置方式，其稅收及會計事項的處理方法。案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司，2011年開發(fā)一個房地產(chǎn)項目。在開發(fā)經(jīng)營過程中，要對該地塊原來的房主進(jìn)行拆遷安置。根據(jù)約定，A公司對被拆遷戶采取房屋安置方式，實行“拆

2、一還一”的等額面積安置辦法，超面積部分按市場價由回遷戶以貨幣繳足，不足面積部分由房地產(chǎn)企業(yè)向回遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。安置房可售面積為11600平方米，A公司對回遷戶屬于“拆一還一”的安置面積為1萬平方米，超面積部分1600平方米共收到回遷戶補(bǔ)繳的800萬元，對安置面積不足部分共進(jìn)行貨幣補(bǔ)償500萬元。假設(shè)A公司在同一地區(qū)、同一年度銷售的與安置房同類的房地產(chǎn)平均價格為5000元平方米，安置房成本價為4000元平方米。應(yīng)按成本價計算營業(yè)額根據(jù)營

3、業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1995〕5491.查賬征收方式。對于查賬征收土地增值稅的企業(yè)，安置房視同銷售，對計算增值額沒有影響，但是會降低增值率，從而可能使得企業(yè)適用更低檔的稅率。因為“增值率＝增值額扣除項目金額”，視同銷售的金額同時計入銷售收入和拆遷補(bǔ)償費，雖

4、然不會影響增值額，但是會增大“扣除項目金額”，導(dǎo)致“增值率”降低。2.核定征收方式。對于核定征收土地增值稅的企業(yè)，視同銷售的計稅收入一般比按成本計價要高，自然會直接增加土地增值稅的稅額。企業(yè)所得稅應(yīng)按視同銷售計算所得《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利

5、益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。本案例中，該企業(yè)以安置房換取土地使用權(quán)，顯然屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)按規(guī)定視同銷售，確認(rèn)視同銷售收入50001＝5000（萬元），確認(rèn)視同銷售成本4000