石家莊商圈市場(chǎng)調(diào)查

1、石家莊城市綜合體市調(diào)報(bào)告,目錄,石家莊商業(yè)市場(chǎng)分析已開業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析未開業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析我們項(xiàng)目開發(fā)綜合建議,石家莊商業(yè)市場(chǎng)分析,,整體市場(chǎng)分析,重點(diǎn)商業(yè)圈分析,商業(yè)分布特點(diǎn)：“一線多點(diǎn)式商業(yè)格局” ----- 以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點(diǎn)商業(yè)區(qū),,城市商業(yè)與分布特征,多點(diǎn)：逐漸成形的次商圈。金正?海悅天地、萬象天城、萬達(dá)商圈、懷特商圈、新火車站商圈。,一線：從新百商場(chǎng)，經(jīng)過東購(gòu)到北國(guó)商城，再往東延伸至先天下。,3,,

2、三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：東購(gòu)商圈、北國(guó)商圈、懷特商圈.。 其中東購(gòu)-新百商圈、北國(guó)商圈為市區(qū)老商業(yè)區(qū)，也是整個(gè)石家莊商業(yè)最密集、配套設(shè)施最完善、人流量最集中的地段。而懷特商圈是04年才開工建設(shè)，至今經(jīng)過5年經(jīng)營(yíng)帶來不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)階段市區(qū)三大商圈之一。隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)及新火車站的落成，萬達(dá)商圈和新火車站商圈將成為未來商業(yè)發(fā)展的主力軍。,城市商業(yè)與分布特征,4,新火車站商圈,5,三

3、大商圈北國(guó)商圈：最具優(yōu)勢(shì)的核心商圈，以北國(guó)商城、先天下為主，收購(gòu)人百等，在石家莊均具有優(yōu)良的口碑，形成以中山路為核心區(qū)位的北國(guó)壟斷商圈格局；東購(gòu)-新百商圈：石家莊首級(jí)商圈，位于繁華的中山路段，交通便利，易達(dá)性強(qiáng)。目前購(gòu)物中心處于整修階段，商圈內(nèi)其它業(yè)態(tài)較凌亂，整體意向有所下降；懷特商圈：石家莊二級(jí)商圈。石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購(gòu)物場(chǎng)所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。,新興商圈萬達(dá)商圈，依靠其強(qiáng)大的集團(tuán)實(shí)

4、力及全國(guó)影響力，必將形成新的商圈，從而打破石家莊市傳統(tǒng)的三大商圈格局。新火車站商圈，隨著新火車站的建成，年吞客近千萬，周邊即將開發(fā)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目近百萬平米，未來3—5年必將成為石家莊商業(yè)發(fā)展的主力軍。卓達(dá)商圈，是繼東購(gòu)、北國(guó)、懷特之后的第四大商圈，也是當(dāng)時(shí)石家莊最大的單體商業(yè)項(xiàng)目。,6,商圈項(xiàng)目主要預(yù)覽,總結(jié),目前石家莊已開業(yè)的大型商業(yè)總體量約150萬平米，其中高檔商場(chǎng)一座總面積12萬平米，中高檔商場(chǎng)5座總面積62萬平米占總商業(yè)面

5、積的41%，其中單體商業(yè)面積在20萬平米以上全部定位成中高檔商業(yè)（萬達(dá)百貨和勒泰中心），中檔百貨商場(chǎng)8座總面積51萬平米占總商業(yè)面積的35%，中檔商業(yè)單體商業(yè)面積較小，業(yè)態(tài)較單一一般業(yè)態(tài)構(gòu)成方式為超市和百貨，中低檔百貨主要的業(yè)態(tài)為時(shí)尚、個(gè)性的淘寶店和時(shí)尚街區(qū)店為主,主要集中在東購(gòu)商圈。未來3—5年石家莊新建的商業(yè)總面積約300萬平米，除傳統(tǒng)的商業(yè)街中山路外，新火車商圈商業(yè)供應(yīng)量是未來商業(yè)發(fā)展的主力軍。我們項(xiàng)目處于新火車站商圈的覆蓋范

6、圍內(nèi)，同時(shí)處于兩條城市主干線的交叉口（建設(shè)南大街和塔北路）及地鐵3號(hào)線。未來商業(yè)氛圍及交通條件為占據(jù)了商業(yè)的發(fā)展先天條件，由于周邊商業(yè)氛圍及常駐人口比較薄弱，對(duì)我們既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，在整體商業(yè)大發(fā)展的進(jìn)程中，要保證商業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中保持較好較穩(wěn)的增長(zhǎng)，項(xiàng)目的前期定位是重中之重，必須打造出項(xiàng)目自己的獨(dú)立特色和產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)開發(fā)周期對(duì)我們商業(yè)的發(fā)展也起到至關(guān)重要的作用。,已開業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析,,萬達(dá)廣場(chǎng),新源樂匯城,北國(guó)先天下,懷特國(guó)際

7、商城,萬象天城,北國(guó)先天下,北國(guó)先天下,北國(guó)先天下,情況說明,北國(guó)先天下購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)面積12萬平方米，地上六層、地下一層。是目前石家莊商業(yè)定位最高，環(huán)境最好、品類最全的高檔商場(chǎng)，擁有600余個(gè)國(guó)際著名和國(guó)內(nèi)知名服裝、服飾、生活用品品牌，1個(gè)現(xiàn)代生活超級(jí)市場(chǎng)，30余個(gè)餐飲、美體美發(fā)、電子娛樂、電影院等專業(yè)服務(wù)休閑項(xiàng)目，……全方位的購(gòu)物生活體驗(yàn)、國(guó)際化的環(huán)境設(shè)施享受、殷勤摯真的服務(wù)滿足讓消費(fèi)者愉悅體會(huì)先天下奢華與時(shí)尚。,規(guī)模：183萬m2

8、容積率：商業(yè)4.0物業(yè)類別：26.4萬m2購(gòu)物中心，10.5萬m2商業(yè)街。產(chǎn)品組合：集中性商業(yè)、住宅底商：120-300 m2車位配比：1：1.5建筑層高：底商4.5m物業(yè)費(fèi)：商業(yè)4元開業(yè)日期：2011年9月23日總投資：80億元,石家莊裕華萬達(dá)廣場(chǎng),13,商業(yè)：購(gòu)物中心20萬m2 ，擁有3萬m2的萬千百貨，1.7萬平米娛樂廣場(chǎng)及4.85萬m2商業(yè)步行街；住宅底商2層面積120~300 m2 ，共計(jì)700套，價(jià)格預(yù)計(jì)2-5

9、.2萬元/ m2 ； 入駐品牌：萬千百貨、IMAX國(guó)際影院、大歌星KTV、華潤(rùn)萬家、西班牙ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、國(guó)美電器、屈臣氏、必勝客等項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：成熟的一線地產(chǎn)品牌，完善的商業(yè)配套，強(qiáng)大的自營(yíng)和運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)了高價(jià)高量的市場(chǎng)效應(yīng)。,石家莊裕華萬達(dá)廣場(chǎng),14,情況說明,萬達(dá)廣場(chǎng)共斥資80億元，建筑面積183萬平方米，商業(yè)20萬平米是。集大型購(gòu)物中心、連鎖超市、5A寫字樓、超五星級(jí)酒店、國(guó)際影城、國(guó)際公寓、住宅為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)。包

10、括了萬千百貨、萬達(dá)影城IMAX、華潤(rùn)萬家、國(guó)美電器、大歌星KTV、大玩家等13大主力店及室內(nèi)外商業(yè)步行街，萬達(dá)廣場(chǎng)體量大、業(yè)態(tài)全，品類豐富，首次進(jìn)入石家莊的品牌就達(dá)到30多個(gè)，C&A、絲芙蘭、SASA、ZARA、H&M 、MOTIVI、星巴克、哈根達(dá)斯、銀鯊漁鮮自助、漢拿山等多個(gè)業(yè)態(tài)的多個(gè)國(guó)際知名品牌，吸引了廣大消費(fèi)者的目光。開業(yè)當(dāng)天客流量超過40萬人次，裕華萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，無疑將提升石家莊商業(yè)的整體水平，讓石家莊真

11、正迎來購(gòu)物中心時(shí)代。這不僅僅是因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)帶來了更多更好的品牌，還因?yàn)樗鶐淼囊徽臼降纳铙w驗(yàn)。同時(shí)萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)將改變石家莊裕華區(qū)缺乏大型商業(yè)配套的格局，進(jìn)一步擴(kuò)充城市商業(yè)容量，對(duì)提升石家莊省會(huì)形象起到了推動(dòng)作用，目前石家莊第二個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)落戶新華區(qū)，預(yù)計(jì)2016年開業(yè)。,規(guī)模：18萬m2商業(yè)建筑面積：6.6萬m2容積率：3.5產(chǎn)品組合：1-6層集中商業(yè)建筑層高：商業(yè)4.1m 價(jià)格：公寓12000元/m²物業(yè)費(fèi)：

12、2元/ m2車位配比：地下二層、三層均為立體停車場(chǎng) （近千余個(gè)）裝修：公共部分精裝修,新源樂匯城,16,商業(yè)：總面積6.6萬m2 ， 1~5層商業(yè)，統(tǒng)一管理招租，B1 引進(jìn)沃爾瑪； 商業(yè)含零售45%，餐飲30%，休閑娛樂15%，服務(wù)10%； 引入品牌：Apple，沃爾瑪，H&M，奧斯卡國(guó)際影城，連卡佛，Phlips 租金模式：大商場(chǎng)已開業(yè)，租金聯(lián)營(yíng)模式項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：城

13、市核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場(chǎng)營(yíng)銷、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場(chǎng)震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。,新源樂匯城,17,入駐品牌,百貨類品牌,餐飲類品牌,項(xiàng)目特點(diǎn)——細(xì)節(jié)表現(xiàn),1、 石家莊首個(gè)室內(nèi)音樂噴泉，每天定點(diǎn)播放音樂，噴泉隨著音樂的節(jié)拍盡情的揮灑，孩子隨著音樂的跳動(dòng)嬉戲在水中，同時(shí)這里也是演出，新品發(fā)布、明星見面會(huì)的平臺(tái)，多功能于一體的室內(nèi)展示空間，不僅給消費(fèi)者帶來了視覺和聽覺上的享受同時(shí)也提高了項(xiàng)目的亮

14、點(diǎn)和品質(zhì)。2、 樂匯城定位石家莊首家劇場(chǎng)式購(gòu)物場(chǎng)所，全年365天都為消費(fèi)者準(zhǔn)備了精彩的舞臺(tái)演出，雜技、模仿秀、舞蹈、演唱等一系列的演出為消費(fèi)者打造一個(gè)盡情享受愜意生活的消費(fèi)空間 ，同時(shí)樂匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)中，打造了一個(gè)城市時(shí)尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、空中廊橋等都是項(xiàng)目的亮點(diǎn),,,項(xiàng)目特點(diǎn)——細(xì)節(jié)表現(xiàn),3、 樂匯城公共走廊根據(jù)業(yè)態(tài)的不同每層地面和頂面設(shè)計(jì)各不相同，百貨區(qū)地面以簡(jiǎn)約的大理石鋪設(shè)，兒童娛樂區(qū)，地面

15、多種石材鋪設(shè)走在馬賽克鋪設(shè)的石材上就像踩在海邊的貝殼，不規(guī)則的吊頂造型像絢麗的天空帶給孩子無限的遐想，中庭遮陽頂使用可移動(dòng)的帆布以及可移動(dòng)玻璃，不僅起到了遮陽、環(huán)保的作用，更重要體現(xiàn)項(xiàng)目高科技含量和價(jià)值。4、 樂匯城的公共休息區(qū)的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了開發(fā)商的人性化和細(xì)致性，百貨區(qū)公共休息區(qū)簡(jiǎn)約的木質(zhì)搭配綠植，讓人們?cè)谛菹⒌耐瑫r(shí)感受綠色帶來的舒暢，餐飲區(qū)公共休息區(qū)，以水母為核心，不論是等待朋友還是用餐等位，讓人們?cè)谛蕾p海洋生物神奇魅力的同時(shí)感覺

16、時(shí)間過得如此的飛快。,,,項(xiàng)目特點(diǎn),絢麗的室內(nèi)空中花園,錯(cuò)落有致的交通動(dòng)線和連廊,清晰簡(jiǎn)單的導(dǎo)視系統(tǒng),火爆的餐飲,項(xiàng)目特點(diǎn),情況說明,新源樂匯城總建筑面積44.2萬平方米，商業(yè)16萬平米，目前開業(yè)的為一期6.6萬平米，項(xiàng)目總投資30億元，集5A甲級(jí)寫字樓，SHOPPINGMALL、精裝LOFT公寓于一體，是一座兼具休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光等業(yè)態(tài)的國(guó)際化SHOPPING MALL項(xiàng)目主題定位是“國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)型SHOPPING

17、MALL”。主要品牌有美國(guó)沃爾瑪超市；全球時(shí)尚快銷品牌瑞典H&M、荷蘭C&A、WE；全球化妝品零售權(quán)威，路易威登旗下的絲芙蘭(SEPHORA)；亞洲家居巨頭日本的MUJI；國(guó)際著名的咖啡連鎖品牌美國(guó)的星巴克；臺(tái)灣最大的室內(nèi)電玩品牌湯姆熊娛樂世界；河北省首家蘋果旗艦店；中國(guó)五星級(jí)奧斯卡院線；同時(shí)入駐樂匯城的還有著名快餐肯德基、吧臺(tái)式涮鍋呷哺呷哺、臺(tái)灣時(shí)尚餐飲85度C、著名餐飲川人百味、韓式烤肉漢拿山、牛仔巨頭李維斯等眾多國(guó)

18、內(nèi)外知名的服飾、餐飲、娛樂品牌。作為省會(huì)首家劇場(chǎng)式購(gòu)物場(chǎng)所，新源樂匯城全年365天都為石家莊人們準(zhǔn)備了精彩的舞臺(tái)演出，為省會(huì)人們打造一個(gè)盡情享受閑逸輕松生活的消費(fèi)空間 ，同時(shí)樂匯城把藝術(shù)融入到商業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)中，打造了一個(gè)城市時(shí)尚藝術(shù)的基地，飛天梯、LED顯示屏幕、劇場(chǎng)型中庭、空中廊橋等都是項(xiàng)目的亮點(diǎn),懷特國(guó)際商城,懷特商圈基本情況,25,懷特商圈保龍倉(cāng)槐底店、懷特國(guó)際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項(xiàng)目。其

19、它餐飲、娛樂項(xiàng)目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門等也引人關(guān)注。大石門飲食文化街和香港銅鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)等陸續(xù)建成，將使這里成為最具潛力和商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域。,城市商業(yè)與分布特征,26,萬象天成,主力店－百盛,營(yíng)業(yè)面積30,000平方米（B2－4F）,樓層分布,樓層分布,情況說明,萬象天成總占地40畝，總建筑面積16萬平米，建筑總高度為99.7米，由三座塔樓和一座裙樓組成，三個(gè)高層塔樓分別是一家五星級(jí)酒店、一棟5A智能化寫字樓和一座

20、高檔精裝商住公寓，負(fù)一、二層和商業(yè)裙房構(gòu)成了約10萬平米的精品購(gòu)物中心，其余地下兩層為車庫(kù)。 “萬象天成”定位于時(shí)尚精品購(gòu)物中心，滿足現(xiàn)代人購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、觀光旅游一站式消費(fèi)的新生活模式。目前，已入駐“萬象天成購(gòu)物中心”的百盛百貨、博納五星級(jí)影城、新加坡面包新語等國(guó)內(nèi)外知名品牌。由于項(xiàng)目餐飲和娛樂設(shè)施定位和經(jīng)營(yíng)不是很理想，交通動(dòng)線又因立交橋的建設(shè)而改變，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的客流量較小。,租金及扣點(diǎn)信息匯總,整體商業(yè)

21、市場(chǎng)小結(jié),目前石家莊核心商圈主要集中在中山路沿線，以北國(guó)、東購(gòu)為代表的核心商圈集中了大部分商家，也成為了零售品牌進(jìn)入石家莊或進(jìn)一步拓展的首選區(qū)域。目前石家莊商業(yè)模式逐漸以傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代化的綜合購(gòu)物中心發(fā)展，不在以滿足購(gòu)物為目的，現(xiàn)代化的綜合購(gòu)物中心主要以體驗(yàn)式消費(fèi)和精神享受為消費(fèi)者帶來購(gòu)物的無限樂趣。隨著萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)及新火車站商圈的興起，石家莊商業(yè)格局出現(xiàn)了一定的變化，形成了核心商圈為主，外圍商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)格局，未來石家莊

22、的商業(yè)格局將形成一線多面的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。隨著石家莊舊城改造力度的加大，未來商業(yè)項(xiàng)目將出現(xiàn)放量供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，包括勒泰中心及金正海悅天地、祥云國(guó)際、塔談商貿(mào)城，以及我們項(xiàng)目等在內(nèi)的大型綜合體項(xiàng)目，商業(yè)體量均在20萬平方米以上。這些品牌開發(fā)商的入駐，給石家莊整個(gè)商業(yè)升級(jí)提供了不錯(cuò)的契機(jī)，但同時(shí)較大的供應(yīng)量也給未來商業(yè)市場(chǎng)帶來不小的壓力。而北國(guó)商城也正在規(guī)劃由百貨商場(chǎng)向周邊拓張成為購(gòu)物中心。雖然石家莊外來品牌進(jìn)入石家莊的速度開始加快，但相

23、比其他同類城市，石家莊商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展尚處于起步階段。像海底撈、俏江南等知名品牌餐飲雖然在未來2-3年已有計(jì)劃向石家莊拓展，但是眾多的項(xiàng)目也使得這些品牌企業(yè)有了寬松的選址環(huán)境。,32,在建商業(yè)市場(chǎng)分析,,祥云國(guó)際,金正海悅天地,勒泰中心,塔談國(guó)際商貿(mào)城,華強(qiáng)廣場(chǎng),規(guī)模：62.36萬m2商業(yè)建筑面積：約20萬m2容積率：6.5產(chǎn)品組合：6層的商業(yè)裙樓，地下超市立面材料及風(fēng)格：玻璃幕墻，現(xiàn)代簡(jiǎn)約車位配比：地下停車位3250個(gè)，摩托車

24、及自行車停車位約5000輛銷售均價(jià)（公寓和寫字樓）18000元/㎡裝修：公公共部分精裝修開業(yè)時(shí)間：2013年6月14日總投資：30多億,33,勒泰中心,商業(yè)：租售結(jié)合，商業(yè)裙樓總建面20.13萬m2 ，超市位于地下一層租金模式：純租金，保底加流水倒扣，流水倒扣入駐商業(yè)：沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、星美院線、艾斯特真冰場(chǎng)等停機(jī)坪：將設(shè)兩個(gè)直升飛機(jī)停機(jī)坪，打破石家莊建筑無直升飛機(jī)停機(jī)坪的歷史。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：城市核心位置，

25、定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場(chǎng)營(yíng)銷、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場(chǎng)震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。,34,勒泰中心,情況說明,項(xiàng)目由地下4層、地上六層商業(yè)裙樓和四棟超高層建筑組成。總建筑面積62萬平方米，匯聚45層甲級(jí)寫字樓、LOFT靈動(dòng)創(chuàng)意大廈、五星大廈、水療主題假日酒店、購(gòu)物中心、餐飲中心、國(guó)際影院等豐富業(yè)態(tài)。并配置2600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位。 商業(yè)總面積23萬㎡和1萬㎡的風(fēng)情莊里街，（購(gòu)物中心14萬㎡，地下一層地上三層，餐

26、飲3.5萬㎡，地上4、5層，空中娛樂設(shè)施2.5萬㎡）高檔購(gòu)物中心、精品旗艦專賣店、主題生活館、餐飲、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰場(chǎng)、電玩、洗浴中心等。一至二層臨街商鋪規(guī)劃為特色莊里街，打造極富特色的餐飲、酒吧、娛樂不夜城。此外，項(xiàng)目還配有1個(gè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。目前已簽約的主力店品：美國(guó)萬豪酒店、奧地利艾斯特真冰場(chǎng)、法國(guó)家樂福超市、香港UME影院、蘇寧電器(精品)、美國(guó)會(huì)所美洲會(huì)、健身連鎖一兆韋德、香港名店莎莎。餐飲：金錢豹，小

27、南國(guó)、鹿港小鎮(zhèn)、一茶一坐、 星巴克、HARD ROCK酒吧等。服裝品牌：VERO MODA、 ONLY、 VILA、 Object、 phink industries 、運(yùn)動(dòng)100、博士蛙、ASOBIO、ZARA、依戀、周大福、百麗等國(guó)內(nèi)外300余品牌。 目前項(xiàng)目已全部封頂，外立面正在施工中預(yù)計(jì)年底完工，小區(qū)裙樓預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)，大商業(yè)預(yù)計(jì)明年中旬全部開業(yè).,祥云國(guó)際,祥云國(guó)際項(xiàng)目，由聯(lián)邦偉業(yè)耗資170億傾力打造，總建筑面積450萬平

28、米，商業(yè)70萬平米集合特色主題公園、大型特色商業(yè)、星級(jí)豪華酒店、快捷酒店、高端商務(wù)辦公、旅游文化、休閑娛樂、生態(tài)居住為一體的特色旅游城市綜合體，被譽(yù)為“東方威尼斯，世界水公園”，項(xiàng)目總占地1800余畝，整體規(guī)劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝的低密度超大型水景高端居住社區(qū)；北部為占地426畝華北首席“吃遍中國(guó)”水上樂享主題公園。,情況說明,整體規(guī)劃：由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端住宅，北部為占地42

29、6畝“購(gòu)遍全球、玩遍世界、吃遍中國(guó)”都市旅游景區(qū)文化主題公園 商鋪面積15-200平米，折后起價(jià)16000元/平米。 住宅均價(jià)7300元/平米，在售房源為140平米以上戶型。,情況說明,主題概念：“吃遍中國(guó)、玩遍世界、購(gòu)遍全球” ，32萬平方米的“購(gòu)遍全球”位于下沉商業(yè)廣場(chǎng)的一層和二層定位是一站式購(gòu)物中心，主力店奧特萊斯由北國(guó)大西洋公司集團(tuán)負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)管理， 1860余米長(zhǎng)的地下異域風(fēng)情水街貫穿其中。,情況說明,地下是1

30、1萬平米的“玩遍世界”主題娛樂公園。地上是27萬平米的“吃遍中國(guó)”特色餐飲街，中間圍合地上部分是甜蜜湖公園，在購(gòu)物的同時(shí)就能“吃遍中國(guó)”美食。,規(guī)模：66萬m2商業(yè)建筑面積：約11萬m2容積率：3.75產(chǎn)品組合：商業(yè)地下一層，地上六層建筑立面：歐式皇家風(fēng)格，干掛石材車位配比：1:1.1，車位12萬/個(gè)，車庫(kù)26萬/個(gè)建筑層高：商業(yè)1層6.4m，二層3.85m物業(yè)費(fèi)：1.2元/ m2 *月配套：2000 m2會(huì)所，含泳池、

31、健身房開盤日期：集中型商業(yè)部分均價(jià)4.5萬價(jià)格：商鋪：24000-44000元/㎡ 寫字樓：13000元/㎡,40,金正海悅天地,意大利風(fēng)情建筑——水上商都商業(yè)部分糅合意大利風(fēng)情元素，全景呈現(xiàn)威尼斯風(fēng)情180米大運(yùn)河水街“濃情歐羅巴”風(fēng)情商街融合意大利風(fēng)情元素，分為四條街區(qū)--帝景大道、普羅旺斯特色美食街、波爾多酒吧街、愛琴海風(fēng)情街,水上 商都,水上商都,建筑風(fēng)格,商業(yè)：1~3層百貨，4層威尼斯水街，5層大型餐飲

32、、KTV，B1沃爾瑪、商鋪、B1 商業(yè)在售，面積控制：16-100 m2;項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目定位于高端項(xiàng)目，通過歐式石材立面和園林細(xì)節(jié)的打造創(chuàng)造項(xiàng)目的高端形象，產(chǎn)品主力主要鎖定高端改善型客群需求，實(shí)現(xiàn)了較高的單總價(jià)水平，整體溢價(jià)水平較好。,42,金正海悅天地,43,金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：15萬㎡威尼斯購(gòu)物中心,,,,,,,4S商業(yè)戰(zhàn)艦：超市、商場(chǎng)、商業(yè)街、專賣店,超市,婚慶孕嬰兒童專區(qū),時(shí)尚動(dòng)感精品街,餐飲,百貨,百貨,百貨,

33、數(shù)碼電器,數(shù)碼電器,特色餐飲,百貨,水街休閑餐飲,家居,家居,家居,家居,大型餐,百貨,四維動(dòng)感影院,B1,F1,F2,F3,F4,F5,B1：國(guó)際“碼頭”/F1：皇家珍品名店街區(qū)/F2：巴黎名媛時(shí)尚街區(qū)F3：奧林匹克運(yùn)動(dòng)街區(qū)/F4：威尼斯狂歡游樂場(chǎng)/F5：維多利亞影食天堂,地下停車場(chǎng),地下停車場(chǎng),B2,B3,商業(yè)規(guī)劃,金正海悅天地(B區(qū)商業(yè))：規(guī)劃總體說明,1層為商場(chǎng)，2層規(guī)劃一個(gè)電器的主力店，4層建有威尼斯風(fēng)情街180米長(zhǎng)，5層主

34、要分四部分，其中兩部分是大型餐飲，KTV，左側(cè)有影院，總體層高8.5米，局部6米， 配備兩部垂直電梯負(fù)一層共設(shè)立8個(gè)車站，11個(gè)景點(diǎn)采用蒸汽火車頭，開放式座椅，軌道長(zhǎng)度近800米建有海洋主題廣場(chǎng)，一層到四層有一架飛天梯街舞區(qū)利用跳舞機(jī)和街舞區(qū)提供給年輕人消費(fèi)開心農(nóng)場(chǎng)展示兒童活動(dòng)的項(xiàng)目,商業(yè)規(guī)劃,情況說明,項(xiàng)目總建筑面積約30余萬平方米，由3棟商務(wù)公寓，2棟商務(wù)寫字樓、1棟五星級(jí)酒店及5A級(jí)智能寫字樓、2萬平方米沃爾瑪零售大賣場(chǎng)

35、、2萬平方米時(shí)尚百貨及7萬平方米體驗(yàn)式休閑娛樂機(jī)會(huì)構(gòu)成。商業(yè)部分有地下兩層，地上六層組成，負(fù)二層為地下停車場(chǎng)。商業(yè)廣場(chǎng)地上部分有室內(nèi)步行街和室外步行街兩部分組成，1—4層以精品購(gòu)物為主，5、6層以餐飲、休閑、娛樂為主。目前已引進(jìn)山姆大叔——沃爾瑪，餐飲有麥當(dāng)勞、肯德基，好萊塢超級(jí)環(huán)球影城。5A寫字樓整層出售均價(jià)12800元/平米起，現(xiàn)有特惠獨(dú)立戶型出售，100-300平米。地上地下商鋪在售，售價(jià)24000-44000元/平米。,塔談

36、國(guó)際商貿(mào)城,塔談舊村改造總建筑面積超過300萬平米，（高檔住宅占90萬平米）、（文體教育醫(yī)療設(shè)施30萬平米）、（商貿(mào)批發(fā)餐飲娛樂77萬平米）、（寫字樓和酒店57萬平米）、（地下停車場(chǎng)和配送中心45萬平米）。該項(xiàng)目定位以經(jīng)營(yíng)批發(fā)品牌服裝、電子產(chǎn)品、文化用品、日化、婚紗、慶典禮品等數(shù)十萬種國(guó)際國(guó)內(nèi)暢銷產(chǎn)品的大型主題專業(yè)批發(fā)商城。采用“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一培訓(xùn)”的原則，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目于2014年底投入使用后，可實(shí)現(xiàn)年交易額達(dá)六百

37、億元，創(chuàng)利稅逾三億元，解決就業(yè)五萬余人。塔壇投資集團(tuán)自持商業(yè)物業(yè)建筑面積將超過100萬平米，,華強(qiáng)廣場(chǎng),石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于民族路商業(yè)街西段北側(cè)，東鄰頤高數(shù)碼廣場(chǎng)，西側(cè)為金圓大廈，總建筑面積30萬平米，由深圳華強(qiáng)集團(tuán)投資興建，預(yù)計(jì)總投資33億元，計(jì)劃將于2013年底前落成項(xiàng)目以高端電子信息展銷中心為依托，囊括電子專業(yè)賣場(chǎng)、5棟精品公寓和1棟38層5A國(guó)際智能寫字樓7.5萬平米的專業(yè)電子賣場(chǎng)，項(xiàng)目建成后將成為石家莊規(guī)模最大、種類最全

38、、檔次最高的電子專業(yè)賣場(chǎng)，公寓目前銷售均價(jià)9000元/平米，已售80%。,住宅比例、規(guī)模：金正、中宏、萬達(dá)所占比例約45%或以上上，體量超過20萬甚至更多；是以住宅為主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目。商業(yè)比例：萬象天成、先天下所占比例在50%左右，是以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目。,綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品組合配比,規(guī)劃分析 到2020年，該市將形成1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、3個(gè)市級(jí)商業(yè)次中心、11個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、60個(gè)居住區(qū)商業(yè)中心、4條主要商業(yè)街。供應(yīng)分

39、析 整體商業(yè)處于集中建設(shè)期，商業(yè)消費(fèi)在“大部分新建區(qū)”均尚未形成，“新建區(qū)”商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚處初期階段。 價(jià)格分析 核心區(qū)域在售商業(yè)價(jià)格區(qū)間：2-4萬元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目銷售價(jià)格可以達(dá)到5萬元/平方米。 區(qū)域成熟商業(yè)租賃方式：大型百貨商場(chǎng)多以銷售額返點(diǎn)為主20-30%，其它多以租賃形式為主平均價(jià)格10元/平方米/天。,未來商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),49,產(chǎn)品分析 未來商業(yè)供應(yīng)量主要以大型建筑

40、群體為主，整體商業(yè)面積一般10萬平米以上，具有體量大、業(yè)態(tài)全、多元化經(jīng)營(yíng)，但同質(zhì)性較強(qiáng)，差異化較弱。業(yè)態(tài)分析 由傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)仍趨向多面業(yè)態(tài)形式發(fā)展，業(yè)態(tài)不僅滿足購(gòu)物的需求，同時(shí)滿足休閑、娛樂、參觀、商務(wù)、旅游等多元化需求，以體驗(yàn)式消費(fèi)，休閑式購(gòu)物的方式享受商業(yè)給人們帶來的改變。發(fā)展趨勢(shì)分析 由“點(diǎn)”轉(zhuǎn)換到“面”的發(fā)展趨勢(shì)，形成由傳統(tǒng)的三大核心商業(yè)區(qū)向周邊區(qū)域擴(kuò)展態(tài)勢(shì)，并且逐步形成“面式商業(yè)區(qū)”： -

41、 中心商務(wù)區(qū)商業(yè)中心： 中山路為核心的中心商務(wù)區(qū)的商業(yè)聚集效應(yīng)， 從而大幅增強(qiáng)吸引高端消費(fèi)的商務(wù)中心區(qū)；隨著商業(yè)的發(fā)展，商務(wù)中心以逐漸形成。 - 現(xiàn)代市民消費(fèi)中心區(qū)： 由于萬達(dá)/裕華商圈的建成，多點(diǎn)式面向建設(shè)的商務(wù)區(qū)將形成完善的服務(wù)于城市生活的商業(yè)體系。,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),50,未來5-10年內(nèi)的石家莊城市綜合體項(xiàng)目將成泛濫之勢(shì)，各項(xiàng)目定位規(guī)劃既形成競(jìng)爭(zhēng)，又相對(duì)互補(bǔ)，既相對(duì)集中，又形成割據(jù)之勢(shì)。

42、 城市綜合體的發(fā)展是城市未來的趨勢(shì)，對(duì)商家資源的爭(zhēng)奪、對(duì)消費(fèi)者客群的爭(zhēng)奪，將會(huì)是未來各項(xiàng)目的重點(diǎn)。 外來房地產(chǎn)開發(fā)名企，本地傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)卷入這場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的大戰(zhàn)中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的深度，投入力度，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的準(zhǔn)備，直接決定了項(xiàng)目的成敗。 消費(fèi)者是最終裁判，無論是改變他們還是迎合他們，只有他們的認(rèn)可，才是項(xiàng)目的成功,總結(jié),51,52,我們項(xiàng)目開發(fā)綜合建議,,項(xiàng)目定位規(guī)劃建議,項(xiàng)目工作思路,項(xiàng)目

43、商業(yè)區(qū)域概況,項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域概況,項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域概況,6#,7-2#,2#,A,B,北區(qū),南區(qū),10-2#,9-1-2#,11#,項(xiàng)目定位建議,一、區(qū)域商業(yè)核心石家莊城南商業(yè)核心，輻射項(xiàng)目周邊3公里，針對(duì)周邊常住居民、高校學(xué)生、新車站人群、商務(wù)辦公群體，打造區(qū)域性商業(yè)核心區(qū)二、中檔為主，兼顧兩極以大型購(gòu)物中心為主題，滿足人們?nèi)粘Ｉ钯?gòu)物、娛樂、餐飲、休閑的需求以品牌百貨為品質(zhì)，滿足商務(wù)白領(lǐng)，追求品質(zhì)、品味的高收入消費(fèi)群體以地鐵商

44、業(yè)為特色，滿足商旅人群的快捷生活需求，為低收入群體提供豐富的高性價(jià)比商品及服務(wù)三、著眼目前，適當(dāng)超前萬達(dá)廣場(chǎng)、樂匯城等已開業(yè)的綜合體項(xiàng)目已充分證明各階層的消費(fèi)者已經(jīng)從傳統(tǒng)的生活形態(tài)轉(zhuǎn)變，更加接受并習(xí)慣吃喝玩樂購(gòu)一體化的消費(fèi)模式，并更加注重體驗(yàn)性。這就要求大型商業(yè)的設(shè)計(jì)者們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更加注重人性化，舒適的環(huán)境、便捷的設(shè)施、貼心的服務(wù)等等。既要吸取已開業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為已用，又要能滿足未來10-20年、甚至更久的超前規(guī)劃設(shè)計(jì)（如不斷增

45、長(zhǎng)的對(duì)停車的需求）,項(xiàng)目規(guī)劃建議,6#,7-2#,2#,A,B,北區(qū),2#+B：購(gòu)物中心，地下二層，地上4層（局部5層）。自持物業(yè)，不做分散銷售考慮6#：酒店+精品百貨 酒店、精品百貨可考慮定制發(fā)售或聯(lián)合開發(fā)等7-2#：室內(nèi)步行街，一、二層為連體商鋪，根據(jù)開發(fā)節(jié)奏與集團(tuán)資金情況可考慮設(shè)計(jì)成銷售產(chǎn)品。A：建設(shè)南大街地下增加開發(fā)區(qū)域，需要論證其可行性，如可以開發(fā)，則地下區(qū)域可與2#、7-2#地下區(qū)域相接具體各區(qū)域單層規(guī)劃需

46、結(jié)合商業(yè)顧問公司詳細(xì)論證，達(dá)到商業(yè)使用合理化、利益最大化,項(xiàng)目規(guī)劃建議,南區(qū),10-2#,11#,9-1-2#,1、建議將11#紅色框區(qū)域作為補(bǔ)償孫村的商業(yè)面積2、10-2#地塊可規(guī)劃為酒店、娛樂（洗浴、KTV、夜總會(huì)等）、大型餐飲3、9-1-2#可規(guī)劃為快捷酒店南區(qū)商業(yè)氛圍不足，不適合規(guī)劃為購(gòu)物各業(yè)態(tài)。而緊鄰的塔談也定位為國(guó)際商貿(mào)中心，專做市場(chǎng)業(yè)態(tài)，所以在此地塊的商業(yè)定位上建議與其錯(cuò)位，定位為餐飲、娛樂、住宿,項(xiàng)目工作思

47、路,詳細(xì)論證,商業(yè)顧問公司,詳細(xì)論證,商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司,變更、洽商、溝通會(huì),商業(yè)裝修設(shè)計(jì)公司,商業(yè)物業(yè),試營(yíng)業(yè)、營(yíng)運(yùn)管理,商裝管理,圖紙審核,開業(yè)慶典,項(xiàng)目工作思路,1、充分認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律與盈利模式商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，租金收入與資產(chǎn)增值是它的投資目的。它的盈利模式也是持久的、多樣的。而開發(fā)企業(yè)要從傳統(tǒng)的物業(yè)銷售者轉(zhuǎn)變成為物業(yè)經(jīng)營(yíng)者，也需要在思想和行為上進(jìn)行徹底的改變。對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和耐心是開發(fā)企業(yè)最需要具備的。2

48、、做對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步驟和程序傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再進(jìn)行商業(yè)定位和規(guī)劃，再進(jìn)行招商。商家進(jìn)來一看，物業(yè)完全不符合自身的使用需求，要么租金談不上去、要么根本無法使用，改造物業(yè)吧，增加投資成本。造成了很多的爛尾樓。所以做商業(yè)地產(chǎn)，非常重要的是做對(duì)程序。把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，先做商業(yè)定位和規(guī)劃，再做符合商家需求的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，這樣設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒

49、有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金，而且在工程施工中避免了大量的拆改，降低了成本3、建立強(qiáng)大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)能否保值升值的關(guān)鍵，任何一個(gè)項(xiàng)目的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。在經(jīng)營(yíng)的過程中，商戶需要不斷的汰換，經(jīng)過3年-5年左右的市場(chǎng)培育期，才能達(dá)到最穩(wěn)定、最合理的商業(yè)布局。商業(yè)物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔。需要管理人才

50、既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管，這樣的人在全國(guó)都很缺，只能通過項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)來培養(yǎng),項(xiàng)目工作思路,4、建立企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)地產(chǎn)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，商貿(mào)公司就是這一核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造者，從企業(yè)文化、管理理念到運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，都必須形成合力，了解企業(yè)的發(fā)展方向，了解企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。中國(guó)的土地資源緊張，項(xiàng)目有限，各業(yè)態(tài)的品牌資源也是有限的，任何一個(gè)項(xiàng)目都很難在當(dāng)?shù)匦纬善放茐艛?，所以同質(zhì)化的品牌，接近的商業(yè)物業(yè)設(shè)計(jì)，未來的競(jìng)爭(zhēng)就是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理與服務(wù)的

51、競(jìng)爭(zhēng)。5、承受壓力，耐心經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數(shù)基金收購(gòu)購(gòu)物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。有的基金要過三年才收購(gòu)。他們都要等渡過培育期，基金只要求3-5%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場(chǎng)的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。所以，想從事購(gòu)物中心這個(gè)行業(yè)，一定要有足夠的心理準(zhǔn)備，一定要有承受壓力的心理準(zhǔn)備，做購(gòu)物

52、中心是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場(chǎng)培育期，才能迎來陽光坦途。                    6、搭建高效的組織體系與有效的協(xié)調(diào)機(jī)制在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，商管與地產(chǎn)之間的矛盾是存在的，但并不是