城市更新項目(舊城改造)的工作思考

1、,,2011年7月,2011,城 市 更 新 項 目 的 工 作 思 考,激 情 與 突 破,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀二、城市更新研究思路三、政策研究與解讀四、深圳舊住宅區(qū)更新情況五、城市更新流程,目 錄,,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,未來深圳全市需要進行城市更新的總用地面積約為,占到深圳陸地總面積,目前深圳未利用土地面積,深圳城市更新總用地面積是未利用地面積的5.5倍,2.4萬公頃,12.3%,4

2、360公頃,,,,,,,,5.5倍,深圳市的城市更新包括,拆除重建,綜合治理,功能改變,要進行拆除重建的大概達到30%,深圳可以新增7200公頃的土地供應量,70%,,,,,數(shù)據(jù)來源:深圳商報網(wǎng),按照計劃，深圳政府在2020年前將完成其中1.76萬公頃的城市更新,,30年來，深圳城市發(fā)展的主題詞是建設；而未來10年內，深圳城市發(fā)展的主題詞將是拆遷后再建設，舊改工作可能持續(xù)30年。,,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,2010年,已審批拆除重建類城

3、市更新單元計劃94項,全市城市更新年度實施計劃總拆遷用地面積為３４０公頃,,,其中：,各區(qū)目標為：,單位：公頃,2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批,2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批,公告77公頃，擬拆除重建用地面積,公告142公頃，擬拆除重建用地面積,附件3：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表,附件4：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批計劃》一覽表,合計公告：219公頃,

4、附件1：《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表,2011年,數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土局網(wǎng)站,已審批拆除重建類城市更新單元計劃31項,,,,,,,萬科南苑新村,,,,,,,大新卓越,華潤大沖,金地崗廈,京基蔡屋圍,中信園嶺新村,綠景下梅林,深業(yè)鵬基八卦嶺7#,上步1#深業(yè)鵬基,,佳兆業(yè)華為科技城,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,重點開發(fā)商典型更新項目,,一、深圳城市更新現(xiàn)狀,,,二、城市更新研究思路,城市發(fā)展角度（必要性）,

5、定位,實施支撐,容積率,規(guī)劃成果,技術上需解決的一些主要問題,1.發(fā)展戰(zhàn)略：立意、目標取向，決定戰(zhàn)略高度；2.整體定位：決定價值實現(xiàn)。,1.功能布局2.技術成果,1.經(jīng)濟測算:制定容積率依據(jù)；2.容積率確定：與現(xiàn)狀規(guī)劃的對比和調整。,1.實施策略——改造目標、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風險控制2.政府審批－審批支撐,容積率建筑質量配套承載力水電交通建筑風格

6、負面影響（消防、治安）資源占用……,政策拆遷補償代價房地產(chǎn)市場環(huán)境談判的難易程度開發(fā)模式啟動策略資金運作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……,產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機遇……,,三、城市更新研究思路,舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項目，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性 。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：,技術角度

7、,市場角度,城市發(fā)展角度,微觀層面,中觀層面,宏觀層面,,,,（做什么）,,,二、城市更新研究思路,改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）,我們的定位,舊城改造發(fā)展綱領與策略,對城市舊城改造剖析,對城市未來發(fā)展預見,站在“城市”的視角而非“項目”,?項目配套優(yōu)化?項目所在城市競爭力?項目管理,?對未來準確的預見是領導決策的基礎,?剖析舊城?舊城改造對城市未來的影響,?實施應具備的條件?實現(xiàn)條件的策略,改造規(guī)劃需研究解決的關鍵點,1.改

8、造目標體系建立,2.改造政策問題研究,3.資金平衡問題研究,4.開發(fā)控制問題研究,社會效益目標市場價值實現(xiàn)改造進程目標,對開發(fā)主體的政策：容積率、地價減免等對拆遷補償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼?投資收益細目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算,政府在開發(fā)過程中的權利、責任及收益開發(fā)商在過程中的權利、責任及收益社會及國家在過程中的權利、責任及收益風險控制,5.功能布局與規(guī)劃指標問題研究,6.建筑風格問題研究,7.開發(fā)模式

9、問題研究,8.拆賠方案研究,核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標如何使利潤平衡指標如何使土地增值,改造前后規(guī)劃建筑風格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風格相容性問題改建建筑與整體風格相容性問題街區(qū)改造與整體風格相容性問題,改造中利潤實現(xiàn)主體與風險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā),拆賠模式拆賠比經(jīng)濟測算補償方式,,三、政策研究與解讀,國家城市更新重點政策解讀,2011年1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院第5

10、90號令，公布并施行。,市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。 　　市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。,被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。 對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向

11、房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。 　　房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。 　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。,被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行

12、政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。 　　強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。,國有土地上房屋征收與補償條例,市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。,對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。,實施房屋征收應當先補償、后搬遷。,,深圳城市更新政策歷程,從1994

13、年至2009年深圳市共出臺四次政策,1994年,2009年,2008年,2004年,當時深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過14年的時間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關內可開發(fā)土地很快所剩無幾。同時，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)項目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過推動舊改來增加土地供應，更新城市面貌。,深圳的舊改進程，最早開始于1994年,以協(xié)議出讓的方式大大提高了開發(fā)商舊改積極性,統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議

14、出讓方式,國家對廣東省的一個試點，對三舊改造不用招拍掛。,深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵國內外有實力的機構通過競標開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項目，正式全面啟動城市更新工程。《規(guī)定》出臺后，默許或者是恢復了以前的協(xié)議出讓，土地不必招拍掛，開發(fā)商參與舊改積極性大大提高。,為了與國土資源部政策保持一致，深圳國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目都要統(tǒng)一招拍掛出讓，深圳之前的舊改政策被徹底拋棄。隨后，相應的城市更新工

15、作也基本停止。,深圳通過《深圳城市更新辦法》，提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區(qū)，并首次設立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式；其次，明確原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權利人自行改造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類更新改造類型。,三、政策研究與解讀,,城市更新（四舊改造）解讀,深圳市城市更新,深圳城市更新中的“四舊”,1、城中村（舊村）,2、舊工業(yè)區(qū),3、舊

16、工商住混合區(qū),4、舊住宅區(qū),1、四種類型各有特點，業(yè)主不同；2、土地性質存在差異；3、更新工作重點不一樣。,三、政策研究與解讀,城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權力主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權力主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權力主體同意進行城市更新。,實施主體確認申請：城市更新單元拆

17、除范圍內的單一主體，應當向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體資格確認。,城市更新單元應當提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面積15%的獨立用地，無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目。,,深圳最新政策重點解讀,四、政策研究與解讀,深圳市城市更新辦法實施細則,深圳市城市更新實施細則.pdf,,,深圳最新政策重點解讀,深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定,基準配建比例,保障性住房配建比例為實際建

18、設的保障性住房面積占該項目批準住宅建筑面積的比例。二類地區(qū)配建比例不低于8%，保障性住房類型為安居商品房的，配建比例為20%；,修正比例,位于規(guī)劃2015年前建設的軌道站點500米范圍內的，配建比例增加3%；,特殊項目的配建比例核減,土地貢獻率過高或所處地區(qū)城市規(guī)劃有特殊要求的，配建比例可予以適當核減；,建設方式,保障性住房原則上由項目實施主體在城市更新項目中一并建設，應配建的保障性住房建筑面積超過3萬平方米的，可視條件在城市更新項目用

19、地中劃出一定比例用地單獨建設保障性住房，但安居商品房除外；,布局和時序,保障性住房應集中布局。城市更新項目分期建設的，保障性住房原則上應布局在首期；,地價及回購,保障性住房免繳地價，并由政府回購，產(chǎn)權歸政府所有，回購價格按照保障性住房建造成本加百分之三利潤的價格執(zhí)行。保障性住房類型為安居商品房的，地價按該項目住宅部分應繳地價標準的50%繳納，但最高不超過安居商品房建筑面積按公告基準地價標準應計收的地價，由項目實施主體按照與市住房建設主管

20、部門事先約定的住房價格和對象進行銷售。,深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定,三、政策研究與解讀,,,深圳最新政策重點解讀,深圳市城市更新提速專項行動計劃,全面實現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃計劃的常態(tài)申報，由各區(qū)政府（含新區(qū)管委會）受理申報，市規(guī)劃國土委統(tǒng)籌擬定計劃草案，分別在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批計劃報市政府審定。,由市規(guī)劃國土委牽頭、各區(qū)政府配合；試行城市更新實施計劃的常態(tài)申報。明確具體的城市更新項目在符合一定條件下

21、，可隨時申請列入實施計劃。,規(guī)范舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作。由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調研、意愿征集、可行性分析、計劃申報等前期工作，不再由市場主體自發(fā)進行意愿征集和計劃申報。積極探索在項目列入計劃后通過公開公平的方式選定項目實施主體。,深圳市城市更新提速專項行動計劃.pdf,三、政策研究與解讀,,四、深圳舊住宅區(qū)更新推進情況,1、業(yè)主對補償要求千差萬別；2、許多開發(fā)商進駐更新小區(qū)，造成大批量的投訴。,深圳市規(guī)劃國土

22、委更新辦：由于《國有土地上房屋征收與補償條例》對深圳舊住宅區(qū)城市更新可能產(chǎn)生的影響以及舊住宅區(qū)城市更新出現(xiàn)的某些亂象，根據(jù)《深圳市城市更新提速專項行動計劃》，深圳對舊住宅區(qū)城市更新已經(jīng)進行相應調整。具體調整主要在兩方面：1、舊住宅區(qū)的城市更新將以綜合整治為主；2、將由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調研、意愿征集、可行性分析、計劃申報等前期工作，不再由市場主體自發(fā)進行意愿征集和計劃申報。,,四、深圳舊住宅區(qū)更新推進情況,城市

23、更新項目工作可分為三大階段：,計劃申報階段,土地取得階段,拆遷補償階段,1、征集更新意愿；2、市區(qū)兩級更新辦申報；3、開發(fā)商更新主體的取得,計劃申報階段,1、補償談判協(xié)議；2、疑難戶（釘子戶）處理；3、更新規(guī)劃要點的取得。,拆遷補償階段,,五、深圳舊住宅區(qū)更新推進情況,如何有效推進舊住宅區(qū)的更新工作,需協(xié)調各利益相關方的關系,對內,對外,1、完善組織架構，分階段配備相應的人力資源；2、爭取公司領導及各相關部門的支持；

24、3、在激勵方面的傾斜；4、提供更多的資源保障，如在項目安排上，可將在建項目和更新項目搭配安排；5、不斷完善內部制度管理，加強員工的心理、技能的培訓；6、形成應對預案；7、通過各種方式，使員工保持工作激情。,1、協(xié)調政府各部門的關系，如、規(guī)土委市更新辦、區(qū)政府、區(qū)舊改辦、街道辦、城管等部門，形成穩(wěn)固而密切的關系；2、采取各種辦法贏得小業(yè)主的理解和支持，在政策的框架下，盡量信息公開，和諧開展工作。,,,,第一階段：項目申報、納入計