上海市居住房屋租賃管理辦法

1、1上海市居住房屋租賃管理辦法上海市居住房屋租賃管理辦法(征求意見(jiàn)稿征求意見(jiàn)稿)第一條第一條(目的和依據(jù)目的和依據(jù))為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房為了加強(qiáng)本市居住房屋租賃管理，規(guī)范居住房屋租賃行為，保護(hù)居住房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)居住房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合

2、同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房商品房屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。屋租賃管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條第二條(適用范圍適用范圍)本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的居住房屋租賃及其管理；但居住房屋按日(時(shí))、按床位出租的，視作旅館經(jīng)營(yíng)、按床位出租的，視作旅館經(jīng)營(yíng)

3、行為，適用國(guó)家和本市關(guān)于旅館業(yè)管理的規(guī)定。行為，適用國(guó)家和本市關(guān)于旅館業(yè)管理的規(guī)定。公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，除應(yīng)當(dāng)遵守公有居住房屋出租的有關(guān)規(guī)定外，公有居住房屋的出租，不適用本辦法；但公有居住房屋轉(zhuǎn)租的，除應(yīng)當(dāng)遵守公有居住房屋出租的有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)遵循本辦法。還應(yīng)當(dāng)遵循本辦法。市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房和廉租房廉租房等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。

4、等保障性住房的租賃另有規(guī)定的，還應(yīng)當(dāng)遵守其規(guī)定。第三條第三條(基本原則基本原則)居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則，租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋從事違法活動(dòng)，不得居住房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用原則，租賃當(dāng)事人不得利用租賃房屋從事違法活動(dòng)，不得損害相鄰業(yè)主合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。損害相鄰業(yè)主合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。本市鼓勵(lì)和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。本市鼓勵(lì)和支持居住房屋租賃當(dāng)事人建

5、立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系。居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)依法納稅。第四條第四條(管理部門(mén)管理部門(mén))市和區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)是居住房屋租賃的行政管理部門(mén)，依法對(duì)居住房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督管理。市和區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)是居住房屋租賃的行政管理部門(mén)，依法對(duì)居住房屋租賃市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)督管理。社會(huì)治安綜合治理部門(mén)負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促各有關(guān)部門(mén)共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。社會(huì)治安綜合治理部門(mén)負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促各有關(guān)

6、部門(mén)共同做好居住房屋租賃的治安綜合管理工作。公安部門(mén)負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記及戶政管理。公安部門(mén)負(fù)責(zé)居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當(dāng)事人的居住登記及戶政管理。工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法經(jīng)營(yíng)行為。工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處利用租賃居住房屋進(jìn)行無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法經(jīng)營(yíng)行為。稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)居住房屋租賃的稅收征收管理。稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)居住房屋租賃的稅收征收管理。民防、價(jià)

7、格、人力資源和社會(huì)保障、衛(wèi)生、人口和計(jì)劃生育、規(guī)劃土地、國(guó)家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管民防、價(jià)格、人力資源和社會(huì)保障、衛(wèi)生、人口和計(jì)劃生育、規(guī)劃土地、國(guó)家安全、教育、城管執(zhí)法等行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。第五條第五條(屬地管理屬地管理)本市居住房屋租賃實(shí)行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)本市居住房屋租賃實(shí)行屬地管理。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將居住房

8、屋租賃納入社區(qū)綜合管理的范圍，并組織、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關(guān)管理部門(mén)共同做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃管理工作。調(diào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)、縣相關(guān)管理部門(mén)共同做好轄區(qū)內(nèi)居住房屋租賃管理工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處設(shè)立的社區(qū)事務(wù)受理中心具體承擔(dān)居住房屋租賃相關(guān)手續(xù)的受理工作；社區(qū)綜合協(xié)管隊(duì)伍根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，開(kāi)展居住房屋

9、租賃信息采集和相關(guān)服務(wù)工作。協(xié)管隊(duì)伍根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，開(kāi)展居住房屋租賃信息采集和相關(guān)服務(wù)工作。第六條第六條(居住房屋租賃當(dāng)事人居住房屋租賃當(dāng)事人)居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，或者是依法代管房屋的居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)是依法取得房地產(chǎn)權(quán)證或者其他合法權(quán)屬證明的房屋所有權(quán)人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。代管人和法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人。居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外

10、的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合居住房屋的承租人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織；但法律、法規(guī)另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。同、土地租賃合同另有約定的，從其規(guī)定或約定。第七條第七條(出租房屋的條件出租房屋的條件)有下列情形之一的居住房屋不得出租：有下列情形之一的居住房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)

11、的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；(三)被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；(四)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(五)未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者無(wú)其他合法權(quán)屬證明的；未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者無(wú)其他合法權(quán)屬證明的；(六)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(七)共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；共有的房屋，未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；(八)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定不得出租

12、的其他情形。除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：除前款規(guī)定外，出租的居住房屋還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施安全牢固，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件；(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。3第十七條第十七條(轉(zhuǎn)租合同的訂立轉(zhuǎn)租合同的訂立)居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按

13、照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房居住房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定訂立居住房屋租賃合同并辦理登記備案。居住房屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，接受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)與出租人訂立書(shū)面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同屋轉(zhuǎn)租后，承租人不再居住使用的，接受轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)與出租人訂立書(shū)面租賃合同，承租人與出租人的租賃合同不再履行。不再履行。第十八條第十八條(續(xù)租續(xù)租)居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的

14、，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。居住房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。居住房屋租賃合同對(duì)續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應(yīng)當(dāng)居住房屋租賃合同對(duì)續(xù)租已經(jīng)作出約定的，從其約定；未作出約定的，出租人不再繼續(xù)出租給承租人的，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前在租賃期滿前1個(gè)月通知承租人。出租人未在租賃期滿前個(gè)月通知承租人。出租人未在租賃期滿前1個(gè)月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期個(gè)

15、月通知承租人不再續(xù)租的，承租人可以在租賃期滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。滿后繼續(xù)居住，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自書(shū)面通知承租人之日起，給予承租人不少于出租人提出解除前款不定期租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自書(shū)面通知承租人之日起，給予承租人不少于1個(gè)月的寬限期。個(gè)月的寬限期。第十九條第十九條(買賣不破租賃買賣不破租賃)房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原

16、居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權(quán)房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原居住房屋租賃合同繼續(xù)有效。新的房屋所有權(quán)人不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求承租人騰退房屋。人不得以房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移為由要求承租人騰退房屋。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原居住房屋租賃合同租賃該房屋。第二十條第二十條(優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先購(gòu)買

17、權(quán))房屋租賃期間出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應(yīng)當(dāng)提前房屋租賃期間出租人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同約定的期限通知承租人，租賃合同未約定的，應(yīng)當(dāng)提前15天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。天通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向出租人明確表示，到期未作出明確表示的，視作放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向出租人明確表示，到期未作出明確表示

18、的，視作放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，出租人可以向其他人出售，但出售前應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內(nèi)容與承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，出租人可以向其他人出售，但出售前應(yīng)當(dāng)就出售房屋需要實(shí)地看房的時(shí)間等內(nèi)容與承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對(duì)房屋的正常使用。承租人進(jìn)行協(xié)商，并不得妨礙承租人對(duì)房屋的正常使用。第二十一條第二十一條(合同的解除合同的解除)居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當(dāng)事人協(xié)商一致外，一方當(dāng)事人不得擅自解除租

19、賃合同。居住房屋租賃期間，除租賃合同約定或租賃當(dāng)事人協(xié)商一致外，一方當(dāng)事人不得擅自解除租賃合同。第二十二條第二十二條(出租人的義務(wù)出租人的義務(wù))居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：居住房屋的出租人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)查驗(yàn)承租人及共同居住人的身份證件，不得向無(wú)身份證明的人出租，并按照公安部門(mén)的要求登記承租人及查驗(yàn)承租人及共同居住人的身份證件，不得向無(wú)身份證明的人出租，并按照公安部門(mén)的要求登記承租人及共同居住人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼

20、；共同居住人的姓名、身份證件的種類和號(hào)碼；(二)按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數(shù)，并督促、配合承租人及共同居住人按照國(guó)按照本辦法第九條的規(guī)定，在租賃合同中約定承租的居住人數(shù)，并督促、配合承租人及共同居住人按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理居住登記；家和本市的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理居住登記；(三)告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；告知承租人遵守本小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約；(四)發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)的，及時(shí)報(bào)告公安等

21、有關(guān)部門(mén)；發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事違法違規(guī)活動(dòng)的，及時(shí)報(bào)告公安等有關(guān)部門(mén)；(五)負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備的安全，并進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，但不得妨負(fù)責(zé)出租房屋及其提供的設(shè)施設(shè)備的安全，并進(jìn)行安全檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患，但不得妨礙承租人對(duì)房屋的正常、合理使用；礙承租人對(duì)房屋的正常、合理使用；(六)配合有關(guān)管理部門(mén)調(diào)查、制止及處罰工作。配合有關(guān)管理部門(mén)調(diào)查、制止及處罰工作。第二十三條第二十三條(承租人

22、的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù))居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利和履行以下義務(wù)：居住房屋的承租人應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利和履行以下義務(wù)：(一)有權(quán)查驗(yàn)房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；有權(quán)查驗(yàn)房屋狀況是否符合本辦法第七條規(guī)定的條件；(二)按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護(hù)、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；按照租賃合同的約定，要求出租人定期養(yǎng)護(hù)、維修房屋，保持房屋的安全狀態(tài)；(三)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負(fù)責(zé)房屋

23、及設(shè)施設(shè)備的使用安全，不得擅自改變按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定合理使用房屋，負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的使用安全，不得擅自改變房屋用途，或者實(shí)施其他違法建設(shè)行為。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的，及時(shí)消除或者告知出租人予以房屋用途，或者實(shí)施其他違法建設(shè)行為。發(fā)現(xiàn)承租房屋有安全或者消防隱患的，及時(shí)消除或者告知出租人予以消除；消除；(四)如實(shí)向出租人說(shuō)明承租的居住人數(shù)，并出示本人及共同居住人的有效身份證件；如實(shí)向出租人說(shuō)明承租的居住人數(shù)，并

24、出示本人及共同居住人的有效身份證件；(五)租賃期間增加共同居住人的，應(yīng)當(dāng)告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國(guó)家租賃期間增加共同居住人的，應(yīng)當(dāng)告知并征得出租人同意，且不得違反本辦法第九條的規(guī)定，并按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理居住登記。和本市的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理居住登記。第二十四條第二十四條(對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的要求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的要求)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事居住房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，