長沙樓市需求調(diào)查白皮書

1、1,長沙樓市需求調(diào)查白皮書,瀟湘晨報社華坤道威整合營銷機構(gòu)2005年4月,版權(quán)聲明,本報告版權(quán)歸屬瀟湘晨報社及華坤道威整合營銷機構(gòu)所有，未經(jīng)許可，任何單位或個人不得以任何名義公開發(fā)表本報告中的數(shù)據(jù)資料。本報告中的數(shù)據(jù)資料不得用于任何以商業(yè)宣傳或商業(yè)競爭為目的的活動中。,3,第一部分 長沙樓市宏觀背景研究,4,長沙市經(jīng)濟發(fā)展概況,長沙市是湖南的省會，有文字可考的歷史達3000多年。是具有深厚湖湘文化底蘊的國家歷史文化名城和

2、優(yōu)秀旅游城市，也是長株潭經(jīng)濟一體化的核心城市；轄長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，城區(qū)芙蓉、天心、岳麓、開福和雨花五區(qū)；總面積11819平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積186平方千米；2004年年末總?cè)丝?10.38萬人，其中市區(qū)人口202.47萬人，GDP總量為1108.85億元。 長沙GDP總量接近湖南全省的四分之一（根據(jù)2003年），其GDP達928.22億元，按可比價格計算，同比增長14.0%。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)

3、值137.16億，工業(yè)總產(chǎn)值803.50億元，其中年銷售收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值533.93億元，其他規(guī)模的工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值269.57億元。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資494.97億元，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資101.13億元，社會消費品零售總額452.00億元。進出口總額20.44億美元，其中進口9.46億美元，出口10.98億美元。房屋竣工面積1473.58萬平方米，電話普及率達到58.86%，本地電話用戶為159.8

4、7萬戶，移動電話用戶196.79萬戶，計算機互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶65.44萬戶。接待國內(nèi)旅游者2160萬人次，其中境外入境人數(shù)4.85萬萬人次，國內(nèi)旅游收入115.4億元，國際旅游外匯收入0.24億美元。長沙地區(qū)經(jīng)濟，以2003年為例全市轄四縣(市)和五市轄區(qū)，GDP總量為928.22億元，其中城區(qū)與開發(fā)區(qū)達549.7億元，占59.22％，縣域經(jīng)濟為378.5億元，占40.78％；一二三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.4:48.6。,,5,長沙市經(jīng)

5、濟發(fā)展概況,6,長沙已經(jīng)成為未來中國經(jīng)濟發(fā)展過程中的戰(zhàn)略要地，應(yīng)成為中部崛起戰(zhàn)略的首發(fā)城市。 從‘十五’時期以來長沙經(jīng)濟運行的軌跡來看，經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入了新轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵階段，長沙有希望成為中部崛起中的首發(fā)城市。長沙加速崛起的幾大有利條件：規(guī)劃中的重慶－上海高速公路將使長沙處于這兩個中心城市８小時物流圈的交匯點，規(guī)劃中的武廣高速鐵路將使長沙融入武漢、廣州兩個中心城市３小時經(jīng)濟圈，有利的地理位置將使長沙未來的開放競爭力得到極大提高，城

6、市資本競爭力得到空前提升。對比中部六市，近三年來長沙經(jīng)濟總量連超昆明、西安兩市，在全國３５個中心城市中的排位由第２３位上升到第２１位。目前長沙的ＧＤＰ位居武漢、鄭州之后列第三，但經(jīng)濟引擎的拉動力強勁。２００４年的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，長沙全社會固定資產(chǎn)投資總額達到６６８億元，增速為３８．９％；社會消費品零售總額達到５２５億元，增長１６．２％；規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破７００億元大關(guān)，增速達到２８．３％。長沙的投資、消費和規(guī)模工業(yè)三大經(jīng)濟引擎都已進

7、入穩(wěn)定較快增長期，具備強勁的“趕超”能力。 而據(jù)國家發(fā)改委新近公布的一項調(diào)查結(jié)果表明，以長沙為代表的長株潭地區(qū)是湘鄂贛三省區(qū)域內(nèi)最具有發(fā)展爆發(fā)力的城市群。這種爆發(fā)力體現(xiàn)在三市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，且呈互補性發(fā)展。,中部崛起及長沙市地位,7,長沙市規(guī)劃目標(biāo),長沙在將來將加快發(fā)展服務(wù)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以長株潭一體化為核心，以商貿(mào)、房地產(chǎn)、金融、會展、旅游業(yè)、物流、文化、教育、體育、社區(qū)服務(wù)為重點，增強全省金融中心、教育中心的地位，努力把長沙建成

8、為全國著名、國際有影響的大城市。,8,長沙市城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局,城市用地發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)為：沿湘江、319國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌?，為河?xùn)|主城區(qū)，北、東至瀏陽河，西至湘江，南至繞城線。規(guī)劃將強化綜合服務(wù)功能，“退二進三”，提高環(huán)境質(zhì)量?！皟纱巍保瑸楹游餍鲁呛托邱R新城。河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河。規(guī)劃在保護好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他

9、自然山水體系的前提下，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)岳麓山大學(xué)城，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，擴大望城坡高科技產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，建設(shè)環(huán)境一流，水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心。星馬新城位于主城區(qū)東面，以星沙國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。“四組團”，為暮云、撈霞、高星、含浦組團。墓云組團布局面向長株譚的旅游、高貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。撈霞組團布局霞凝新港和撈

10、霞貨運站、編組站，建成為水運、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心，并規(guī)劃倉儲用地、物流中心、大運量工業(yè)基地。高星組團規(guī)劃為綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地，以機械、食品工業(yè)為主。含浦組團為大學(xué)城的遠期發(fā)展用地，以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地，對坪塘現(xiàn)有小水泥廠逐步實行關(guān)停并轉(zhuǎn)。,9,長沙市總體規(guī)劃,10,長沙市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,城鎮(zhèn)體系布局結(jié)構(gòu)為：中心城市1個———長沙市（特大市），人口350萬；一般城市2個———瀏陽市、寧鄉(xiāng)市（中等

11、城市）。瀏陽市2020年城市人口40萬，用地40平方公里，工業(yè)以煙花生產(chǎn)及其輔助工業(yè)為主，相應(yīng)發(fā)展輕工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工及特色手工業(yè)。寧鄉(xiāng)市2020年城市人口32萬，用地約32平方公里，工業(yè)以食品、輕工、機械、化工、建材為主。都市區(qū)外建制鎮(zhèn)82個，按其職能分為4類：工礦型6個，夏鐸鋪、煤炭壩、道林、銅官、永和、七寶山；交通型2個，大瑤、青山鋪；旅游紀念型8個，灰湯、花明樓、橋驛、黃興、開慧、文家市、大圍山、黃材；集貿(mào)型66個。,11,長沙

12、市綠地系統(tǒng)規(guī)劃,環(huán)城林帶：規(guī)劃在繞城線兩側(cè)各控制100米進行環(huán)城林帶建設(shè)，規(guī)劃面積約2000公頃。綠色通道：規(guī)劃在319國道（城區(qū)段）、京珠（長沙段）、長永、長益高等級公路以及京廣鐵路、長石鐵路兩側(cè)100米以內(nèi)形成綠色通道，防護林總面積550公頃。森林公園：規(guī)劃黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山廟、石燕湖、同升湖、青竹湖、蓮花山、泉水沖、象鼻窩、團頭湖、烏山等12個森林公園，總面積7000公頃。另在繞城線以南規(guī)劃野生動物園一處，面積30

13、0～500公頃。河道風(fēng)光帶：規(guī)劃建設(shè)湘江、瀏陽河、靳江河、撈刀河、溈水、龍王港河等6條江河風(fēng)光帶。組團生態(tài)隔離帶：在繞城線內(nèi)側(cè)，城市中心區(qū)與城市組團間規(guī)劃圭塘河———園藝場，岳麓風(fēng)景區(qū)———洋湖垸，谷山———東方紅農(nóng)場，金霞———洪山廟，鴨嘴鋪———東岸鄉(xiāng)等5個組團生態(tài)隔離帶。,12,長沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃,行政辦公用地市中心行政辦公用地原則上不再增加，在長沙大道兩廂，結(jié)合省政府新址規(guī)劃省級行政中心；在金星大道東側(cè)，市府大道以

14、北地段，結(jié)合市委、市政府規(guī)劃市級行政中心。文化娛樂用地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采用“二區(qū)二園多點”模式，“二區(qū)”即集影視、傳媒、會展展覽、旅游休閑于一體的新世紀影視博覽區(qū)和集體育、娛樂、休閑于一體的圭塘體育文化區(qū)；“二園”即集文物展示、新聞出版、文化娛樂于一體的岳麓山西湖文化園和面向長株潭集文化、藝術(shù)、娛樂為一體的綜合性現(xiàn)代文化園；“多點”即結(jié)合省博物館、省婦兒活動中心規(guī)劃的市級文化活動中心、古漢城出版中心，在暮云、撈霞、星馬、高星設(shè)置區(qū)級中

15、心。,13,商貿(mào)用地商業(yè)中心：規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級商業(yè)中心，河西星馬兩個次中心和若干個居住區(qū)級中心的零售商業(yè)體系。物流配送及物資集散中心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個大型物流配送中心。商務(wù)中心：以芙蓉廣場為核心，東起韶山路，西到蔡鍔路，北至展覽館路、南到人民路，總面積約為3平方公里，集金融、商務(wù)、辦公于一體。體育用地規(guī)劃布局將以承辦全運會為目標(biāo)，確定體育設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，重點改擴建賀龍體育文化中心，規(guī)劃圭塘

16、體育新城，各區(qū)和有條件的鎮(zhèn)，體育設(shè)施須達到一場、一館、一池標(biāo)準(zhǔn)化、小型化要教育科研用地規(guī)劃布局五大文教科研區(qū)；岳麓山文教科研區(qū)、含浦文教科研區(qū)、金盆嶺文教科研區(qū)、井灣子文教科研區(qū)、馬泉文教科研區(qū)。,長沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃,14,長沙的城市基礎(chǔ)設(shè)施大規(guī)模改造從1999年開始，2001年加速進行，到去年已經(jīng)初具規(guī)模，主要包括道路拓展在內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶來了后續(xù)的連鎖效應(yīng)，長沙的房地產(chǎn)需求真正被激發(fā)出來也就是一兩年的時間，目前的購

17、房熱潮應(yīng)該是以前被壓抑了的需求正常反彈。長沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到97年才掀起開發(fā)熱潮。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競爭日益激烈，越來越多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進行開發(fā)，不斷拓展新空間。近幾年，長沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉(zhuǎn)向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經(jīng)升級為板塊之間的競爭。同一板

18、塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢,競爭模式在朝著多贏的方向在發(fā)展。,長沙市房地產(chǎn)發(fā)展概況,15,外來投資商將把長沙房地產(chǎn)市場帶入一個新的境界，他們在資金實力、產(chǎn)品品質(zhì)、文化理念等方面將推動長沙樓市走向成熟，接近沸點。 政策的調(diào)整和房地產(chǎn)開發(fā)門檻的提高將推動有實力和信譽的開發(fā)商向前發(fā)展，而一大批中小開發(fā)企業(yè)將日益感到力不從心，甚至被擠出市場，長沙房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范。加速長沙地產(chǎn)達到沸點的第三個

19、因素是消費者日益成熟，由于他們的選擇余地越來越大，商品房的環(huán)境、品質(zhì)、管理、信譽將成為選房的關(guān)鍵要素，從需求上帶動長沙地產(chǎn)的整體水準(zhǔn)。第四個動力將來自于價格。從今年開始的三年內(nèi)長沙的房價將提升到一個新的層次，品牌開發(fā)商將打造出一批能夠賣得起高價的高檔樓盤，長沙房地產(chǎn)市場將逐步告別低質(zhì)低價的初級發(fā)展階段。 經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的消費升級將成為推動長沙房地產(chǎn)市場達到沸點的第五股力量。較低的房價、繁榮的經(jīng)濟、中部崛起的機遇，這三大方面的因素將

20、給消費者購買更好品質(zhì)的房屋提供經(jīng)濟基礎(chǔ)。長沙地產(chǎn)達到沸點可謂天時地利人和齊備。,長沙市房地產(chǎn)未來發(fā)展利好因素,16,長沙地產(chǎn)版圖格局中，傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域：房地產(chǎn)項目在燎原之后已成尾勢。我們可以發(fā)現(xiàn)五個很明顯的板塊運動，長沙的房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展趨勢呈一個右后腿拳曲的金龜之形：第一極在大幅南擴，因應(yīng)省政府新址的南遷和長株潭融城；第二極向西北大幅漂移，呼聯(lián)湘江，漸成燎原之勢，明顯因應(yīng)市政府新址的西遷和科技園區(qū)麓谷的逐漸成形；第三極呈散點布落

21、在西南，呼聯(lián)湘江，因應(yīng)岳麓山大學(xué)園區(qū)和猴子石大橋的貫通；第四極是星沙板塊，是一塊具有異?；盍Φ陌鎵K，因應(yīng)星沙具有非常發(fā)達的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。第五塊是正北板塊，呼聯(lián)湘江，因應(yīng)青竹湖高爾夫球場。城南板塊城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同升湖山莊在今年可以結(jié)束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始

22、了開發(fā)。因此，這一區(qū)域也將成為未來3-5年開發(fā)的重點區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。,長沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,17,河西山水板塊河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，日益繁華。而長沙“一年一個樣，三年大變樣”的新一輪的城市建設(shè)的新高潮給房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了新的契機，也為河西房地產(chǎn)注入了強勁的動力。市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建

23、，河西大學(xué)城優(yōu)良的文化底蘊，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點，南邊依托山、水優(yōu)勢，北邊依托市政，暗流涌動，來勢兇猛，預(yù)計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約300萬㎡，“錢”景廣闊。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主；由于道路的改擴建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此這一地區(qū)也將成為一個投資的熱點地區(qū)，將主要開發(fā)中等偏低價位的多層洋房、小高層住宅。

24、 此板塊又可以細分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學(xué)城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應(yīng)未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)

25、到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高的一個區(qū)域。,長沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,18,城北板塊城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點。另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。但局限于城北經(jīng)濟支撐力在長沙總體經(jīng)濟格局中一

26、直比較弱，這一塊在短時間內(nèi)不會有突破性的發(fā)展，發(fā)展速度會比較平緩。 星沙板塊 近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設(shè)的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關(guān)注的焦點。《2000年長沙市政府工作報告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。星沙因為是國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有著政策上的優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上的支撐，會一直延續(xù)目前房地產(chǎn)的開發(fā)

27、勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。星沙因為有產(chǎn)業(yè)的強力支撐，星沙現(xiàn)象將類似一種房地產(chǎn)的區(qū)域溫室效應(yīng)。,長沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,19,城東板塊城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。體育新城是一個處于快速成長中的新城區(qū)，但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風(fēng)光

28、旖旎，環(huán)境優(yōu)美。在繁華與時尚的包裹當(dāng)中，體育新城燦爛如花，足以笑傲他人。體育新城的種種地緣優(yōu)勢帶動了周邊區(qū)域的騰飛，強力推進了整個區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蒸蒸日上。暢達的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個能量驚人的磁場，促動了整個板塊的地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個可以期待的美好前景。體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，形成了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展“東進南拓”的強勁態(tài)勢，促進體育新城以及各交通主干道兩廂的

29、地產(chǎn)開發(fā)。可以預(yù)見，在各級政府與民間資本的合力推動下，體育新城板塊將成為一個生機蓬勃的發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤也將次第亮相。,長沙市房地產(chǎn)板塊發(fā)展展望,20,板塊之爭仍然是市場的熱點。外來品牌和本土開發(fā)商將以板塊為依托進行激戰(zhàn)。戰(zhàn)役將主要圍繞城南板塊、河西板塊、城北板塊、東部板塊、星沙板塊展開。沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)商開始激戰(zhàn)長沙城。加上本土開發(fā)商的極力阻擊，長沙市的房地產(chǎn)市場競爭將進入白熱化地步。

30、宏觀調(diào)控的影響將持續(xù)顯現(xiàn)，隨著銀根緊縮政策的推進，中小企業(yè)將更難拿到貸款，這將會在今年年底到明年年初更為明顯。一些中小開發(fā)商很可能頂不住資金壓力而拋出手頭的土地、項目；有實力的開發(fā)商也會考慮到資金和政策走向而在選擇接盤項目時更為慎重。所以此時此景要求中小企業(yè)更加務(wù)實，選取合理的進退時機。樓市總體呈現(xiàn)出高檔化、品牌化，低端房產(chǎn)品嚴重不足，不能滿足多層次的需求。而經(jīng)濟適用房建設(shè)方面，推出的房源對很多持證待購者來說只是杯水車薪，而商品房市

31、場開發(fā)商爭取利潤最大化，自然而然出現(xiàn)結(jié)構(gòu)錯位，價位的不斷攀升令很多人抑制了購房念頭。,長沙市房地產(chǎn)未來發(fā)展瞻望,21,第二部分 長沙樓市整體需求氛圍研究,22,1、購房人群對樓市價格走勢的預(yù)期—漲聲一片,,在宏觀調(diào)控的大背景下，如今各地的樓市都呈現(xiàn)出幾分撲朔迷離的氛圍，或許，只有長沙是其中的異類。 本次房交會上的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有68%的購房者預(yù)期長沙的房價會“穩(wěn)中有升”，另有8%的人認為會“大幅上揚”，也就是說，認

32、為長沙房價會上漲的“追漲派”占了七成六，遠遠壓倒了“喊跌派”的比例。 用“一片樂觀”來形容目前長沙樓市的需求氛圍，一點都不過分。購房者的態(tài)度對于長沙房地產(chǎn)市場來說，無疑是一個相當(dāng)利好的消息。,23,,2、預(yù)期房價上漲的原因—需求拉動,,供求關(guān)系永遠是市場背后那只“看不見的手”，“追漲者”最集中的追漲理由就是“長沙房子的需求非常旺盛”，占53%。事實上，不僅需求目前是旺盛的，而且由于目前長沙市場的房產(chǎn)需求還停留在較初級的

33、階段（相對沿海某些發(fā)達城市而言），本地樓市需求的構(gòu)成結(jié)構(gòu)也給未來長沙樓市的走高預(yù)設(shè)了伏筆，這一點在接下來的研究中將有所體現(xiàn)。 “追漲者”比較集中的看漲理由還包括：“城市化導(dǎo)致住房更加緊張”（26%）、“長沙現(xiàn)有城市規(guī)劃遠景非常好”（22%）、“有全省經(jīng)濟實力做后盾，購買力強”（22%）等。,24,,3、預(yù)期房價下跌的原因—競爭激烈,,“喊跌派”雖然只是少數(shù)，但他們的看跌理由也值得業(yè)內(nèi)人士思考。有38%的人認為未來樓盤供應(yīng)量會增大，開

34、發(fā)商競爭激烈。這種看法在當(dāng)前一片大熱的市場背景下尤其顯得冷靜。樓市走高并不是壞事，但結(jié)合當(dāng)前長沙開發(fā)商良莠不齊和市場需求還不成熟的現(xiàn)實背景，樓市盲目的走高會給一些品質(zhì)并不好的樓盤以較大的生存空間，甚至“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象也有可能發(fā)生。目前本地一些品質(zhì)真正良好的樓盤并不受主流市場的重視，這種現(xiàn)象應(yīng)該引起有責(zé)任感的業(yè)者的深思?！白吒摺边€是“走低”只是一種過程，長沙房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，才是符合最多數(shù)人利益的大事。還有38%的人認為

35、長沙的房價超過消費者承受極限，買得起房子的人減少。這種呼聲代表了中低收入階層的心聲，從另一個側(cè)面也反映出，與其他一些同類城市相比，長沙有實力的中高端購房人群還沒有成型。還有約二成人的看跌理由來自宏觀調(diào)控，他們認為這會給市場帶來觀望氛圍。,25,4、最容易上漲的板塊—城南、市中心,城南板塊的擁躉達41%，在當(dāng)前樓市格局中獨領(lǐng)風(fēng)騷。市中心板塊的支持者達21%，在最被看漲的板塊中位居第二。城東板塊以14%的支持率在第三集團中脫穎而出。,,2

36、6,5、板塊看漲幅度——城南獨領(lǐng)風(fēng)騷,,通過對購房者對各自看漲板塊的升值預(yù)期分析，我們發(fā)現(xiàn)城南板塊依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷，它的支持者對該板塊房價的看漲預(yù)期平均值為646元/平方米，遠超過其他板塊。以美林景園領(lǐng)軍的體育新城板塊也給購房者留下了較大的看漲想象空間，它的支持者對它的漲價預(yù)期平均值為467元/平方米；逐漸形成高尚住宅區(qū)氛圍的城東板塊對其支持者的吸引力也不小，其平均看漲值為457元/平方米，而且我們發(fā)現(xiàn)城東板塊聚集了較多數(shù)量的“二次購房者

37、”，他們有購房經(jīng)驗，收入層次相對較高，注重生活品質(zhì)，屬于“改善型需求”，他們慧眼獨具，對“西街花園”等高品質(zhì)樓盤青睞有加。而市中心板塊雖然看漲者眾，但由于它本身房價已經(jīng)處在相對較高的階段，看漲空間反而不像以 上板塊那么大。這也正應(yīng)了房產(chǎn)投資者的傳統(tǒng)觀點：要想保值就買市中心，要想多增值就要獨具慧眼買新興的板塊。,27,看漲者對各自板塊的看漲理由也各不相同?！敖煌ǚ奖悖谏詈凸ぷ鳌笔亲疃嗟目礉q理由，持這一觀點者多是城南和市中心的支持者

38、；有約1/3的人選擇了“自然環(huán)境好”的看漲理由，他們多是城東和城南板塊的支持者；認為“板塊整體規(guī)劃好”和“政府對該板塊支持力度大”者多是城南板塊的支持者。這些看漲理由都反映了購房者對各自看漲的板塊的最直接的印象。,6、板塊上漲原因分析：,,28,7、最容易下跌的板塊——城北、河西,當(dāng)被問及最看跌的板塊時，城北和河西板塊在各板塊中脫穎而出，這從某種程度上反映出購房者對長沙向北發(fā)展和跨湘江發(fā)展的信心不足。,,29,8、板塊下跌幅度——金鷹城

39、、新沙板塊脫穎而出,,,盡管購房者對長沙房價在未來一到兩年內(nèi)有較好的“看漲”預(yù)期，對長沙房價幾乎不存在下跌的估計，但是其中也有部分購房者對個別板塊表示擔(dān)憂。比如在看跌幅度上，金鷹城、新沙板塊卻脫穎而出，平均看跌幅度達425元，看跌這一板塊的人數(shù)雖然不多，但這些人對于該板塊的看跌幅度如此之大，表明市場上有一部分人是非常不看好這一板塊的；河西板塊平均的看跌幅度是383元，位居次席。,30,9、板塊下跌的原因分析：,,為交通不方便和生活配套不

40、方便的人最多，多數(shù)為看跌城北板塊和河西板塊的人，而認為“發(fā)展前景不好”的人，多數(shù)為看跌城北板塊的人。,31,,10、不同年齡的人對樓市走勢的不同看法,,從年齡上看，認為長沙樓市會大幅上揚的人群主要集中在25歲以下人群和50歲以上的人群，其中50歲以上人群態(tài)度最為分化，持“大幅上揚”和“大幅下跌”的極端觀點的人群比例都不小。事實上，這兩類人群也不是購房的主力人群，觀點相對容易走極端也不奇怪。 而對于25-50歲之間的主力購

41、房人群而言，態(tài)度則溫和的多。其中30-50歲的人對于樓市的主流看法是“說不清楚”，他們對于后市的看法相當(dāng)審慎；而25-30歲的人群態(tài)度相對積極，認為“穩(wěn)中有升”者占了主流。,32,11、不同購房目的的人群對樓市走勢的不同看法,各種購房目的的人群對于房價走勢的主流看法都是“穩(wěn)中有升”。首次購房和二次購房者中都有近二成的人認為房價會“穩(wěn)中有降”，這些人購房主要都是為了自己居住的，所以他們會期待房價的適當(dāng)下調(diào)。而投資者和為落戶長沙而購

42、房者的追漲信心則堅定的多，其中為落戶而購房的所有人都認為房價會“穩(wěn)中有升”，而投資購房者中更有三成多的人認為房價會“大幅上漲”。,,33,12、購房者對目前房價水平的看法—可以承受,,就目前房價的水平而言，主流的看法是認為房價可以承受，其中近一半人認為雖然價格是偏高，但還可以承受；還有近二成的人認為目前價格偏低；而認為價格太高者只占11%。應(yīng)該說，這種觀點為后市的發(fā)展奠定了不錯的市場氛圍。,34,第三部分 公寓樓需求研究,35,,,

43、Part A 房產(chǎn)價格研究,36,1、購房總價和單價分析,,購房者心理預(yù)算總價、有點貴但能承受的總價和極限價格的平均值分別是27.4萬、31.8萬和33.7萬，其中極限總格和心理預(yù)算總價相差額度為5萬多元。這三種單價的平均值分別為：2307、2576和2753元，從彈性上看比總價要大，這意味著購房者在單價上有較大的妥協(xié)空間。,,,37,2、主要總價價格段上的需求分析：31—40萬,,在主要總價價格點上的需求中，31—40萬這一價格

44、段上的需求比例最大，為35.6%。20—25萬價格段上的需求也較大，所占比例為30.3%。50萬以上和20萬以下這兩個價格段的需求較小。另外，從整體來說，購房者的主流總價為31.8，最受歡迎的價格是35，選擇該價格的人最多。總價的標(biāo)準(zhǔn)差為12.9，相對來說不是很大，說明購房者能承受的總價差異不是很大。,38,,3、隨總價價格上漲購房者人群流失分析,,總價從20萬上升到30萬的價格段中，購房者流失了近一半，表明長沙市場目前良莠不齊，好房子

45、和差房子差別很大，同時也表明30萬的總價是低端和高端購房者的分水嶺。而從35萬到50萬價格段中購房者流失率較低，因為這類購房者的經(jīng)濟實力大都不錯，人群相對穩(wěn)定。,39,4、主要單價價格點上的需求分析：2500—3000為主流價位,,,,在主要單價價格點上的需求上，2500這一價位上的需求最大，所占比例為14.0%。其次為2200、2800、2000和3000四個價格點。從圖中看，長沙房產(chǎn)市場的主流單價是2500—3000。整體上看，購房

46、者能承受的單價均值為2576元，中位數(shù)和中數(shù)均為2500元。,40,5、隨單價價格上漲購房者人群流失分析,本圖同樣顯示長沙市場良莠不齊，好房子和差房子差別很大。而單價從2500上升到2800的過程中人群流失最為嚴重，表明這是購房者單價的一道重要心理關(guān)。而3000元的價格關(guān)目前看來已經(jīng)穩(wěn)定的邁過，有超過二成的人在價格達到3000還未流失，且之后人群流失率較低。但少數(shù)高端樓盤嘗試跨越4000元價格關(guān)的嘗試目前看來前途未卜，畢竟能接受這個價格

47、的人目前看來太少。,,41,6、購房者總價、單價妥協(xié)系數(shù)分析,,,,為了更深入的研究購房者對房屋單價與總價的能力，我們引入妥協(xié)系數(shù)的概念。妥協(xié)系數(shù)是根據(jù)華坤市場研究有限公司獨有的房地產(chǎn)價格研究模型，經(jīng)過價格測試，反映購房者對價格妥協(xié)能力大小的重要指標(biāo)。妥協(xié)系數(shù)分為極限妥協(xié)系數(shù)與正常妥協(xié)系數(shù)。正常妥協(xié)系數(shù)反映當(dāng)房屋價格超出其預(yù)算不多，消費者感覺有點貴但仍愿意接受的價格妥協(xié)能力。極限妥協(xié)系數(shù)反映當(dāng)房屋價格太高，消費者無法接受而放棄購買的價

48、格妥協(xié)能力。如一個購房者打算購買單價為5000元的房子，正常妥協(xié)系數(shù)為0.1，極限妥協(xié)系數(shù)為0.2，這反映出這位購房者在買房子時可以接受比自己心理預(yù)算單價多0.1倍的價格，此時盡管該購房者略感肉痛與猶豫，但在衡量利弊后仍愿意接受該價格，即可以承受5500元的價格；但當(dāng)價格太高超過了其心理預(yù)算0.2倍時，即達到6000元時，該購房者則寧愿放棄購買該樓盤的房子；而在5500-6000元之間則是令該購房者飄搖的價格區(qū)間，即所謂的風(fēng)險定價區(qū)間

49、。,42,從圖中可以看到，總價和單價的正常妥協(xié)系數(shù)分別為0.17和0.18，極限妥協(xié)系數(shù)分別為0.25和0.26，差別不大，單價的妥協(xié)系數(shù)略高一些。直觀的說，不管是總價還是單價，購房者的心理預(yù)算和接受極限之間，大約有1/4的彈性妥協(xié)空間。,,43,7、首付金額及每月按揭額度,,,首付金額,每月按揭,首付款以10萬元為主流，占36%；其次是8萬和15萬元。首付款的均值為10.7萬，中位數(shù)和眾數(shù)均為10萬元。標(biāo)準(zhǔn)差為4.8，購房者對該問題的

50、看法差異有一些，但是不大。 每月按揭的承受能力以1000元和2000元為主，各占28%和24%，還有15%的人能承受每月1500元。也就是說，不論購房者的心理預(yù)算如何，有一半的人實際能承受的總價在30萬—45萬之間。,44,8、最佳定價區(qū)間（供開發(fā)商參考）,,,,,,45,Part B 產(chǎn)品需求研究,46,1、購房者看重要素分析：交通的便利性、工程質(zhì)量,,在看重的要素中，交通的便利性所占比例為67.5%，大大超過其它指標(biāo)而

51、成為眾多購房者關(guān)注的焦點。這一點對長沙房產(chǎn)開發(fā)商樓盤地段的選擇有很大的啟發(fā)意義。位居第二位的是工程質(zhì)量，比例為59.0%。其次是戶型設(shè)計、價格和物業(yè)管理。在最看重要素中，工程質(zhì)量所占比例最大，為20.5%。消費者最看重工程質(zhì)量，表明長沙市場還缺乏有實力和品牌信任度的開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，市場上開發(fā)商形成一定的規(guī)模、品牌和美譽度之后，購房者對工程質(zhì)量的看重程度基本上就比較低了。其次是房產(chǎn)價格、交通的便利性和戶型設(shè)計。值得注

52、意的是，象人文環(huán)境、自然景觀等較高層次的指標(biāo)看重者不多，表明本地市場需求還處在一個滿足基本住房需求的較初級階段。,47,2、購房者首選地段分析：城南板塊獨領(lǐng)風(fēng)騷,,與前文分析的購房者看漲板塊相呼應(yīng)，城南板塊同樣也是購房者購房的首選板塊，受歡迎程度大大高于其他板塊，所占比例為37.4%?？磥?，向南居住這個概念在各方面的引導(dǎo)下已經(jīng)逐漸深入人心。城東板塊、河西板塊和市中心板塊受歡迎程度相差不大，所占比例分別為：17.0%、16.6%和1

53、5.8%。居住品質(zhì)較高的城東在第二集團中略微占先，但領(lǐng)先優(yōu)勢很小。,48,3、戶型偏好分析：三室兩廳,,長沙購房者對三室兩廳的戶型獨有情鐘，偏好度達六成，所占比例遠大于其他幾種戶型。對其他幾種戶型的偏好相差不大，均占百分之十左右的比例。,49,4、首選住房面積分析：100平米,,在購房者首選面積中，100平方米的住房面積最受歡迎，占所有購房者的近三成；約二成購房者首選120平米。拿小戶型與大戶型做比較，長沙人明顯喜好大戶型的房子，選

54、擇130平方米以上的人群超過三成，而選擇100平方米以下者不及15%。應(yīng)該說這與長沙目前還能被大眾所接受的房價有關(guān)，人總是向往舒適寬敞的居所，在能承受的情況下，人們總是盡量購買大的房子。當(dāng)房價向某些城市一樣越升越高之后，小戶型的房子才可能成為緊俏商品。,50,5、客廳、主臥、廚房面積的需求：30，20，10,,從本圖中可以看到，客廳、主臥、廚房面積的均值大體上分別在30、20、10平米邊徘徊。其中中位數(shù)、眾數(shù)都為30、20、10平米。三

55、者的標(biāo)準(zhǔn)差都小于10，因此購房者對該問題的看法比較一致。,51,,6、購房者對車庫、車位的需求分析,,在受訪者中，有近六成人群不需要車庫/車位，表明長沙人在車庫/車位的問題上暫時還沒有超前的觀念。但開發(fā)商仍應(yīng)未雨綢繆的考慮自己的車位配比率和人車分流的問題，尤其是一些定位為高品質(zhì)住宅的樓盤。畢竟，作為高品質(zhì)定位的住宅，車位匱乏會在未來顯露出嚴重的問題，這一點在發(fā)達城市的房產(chǎn)開發(fā)歷史中有過很多的教訓(xùn)。在需要車庫/車位的購房者中，有三分之

56、二的人群需要的是車庫，只有三分之一的人需要車位。,52,7、購房者看重的智能化設(shè)施：安全設(shè)施,,在看重要素之中，購房者對安全設(shè)施最為看重。其中自動報警系統(tǒng)的比例最高，為65.5%。其次為公共部位24小時監(jiān)控、防煤氣泄漏裝置和電子防火監(jiān)測系統(tǒng)，所占比例都達到四、五成。寬帶上網(wǎng)也有53%的人看重。在最看重的要素中，購房者依然是對保安設(shè)施最為看重。另一方面，寬帶上網(wǎng)的比例超過防煤氣裝置二排名第三。事實上在很多城市，寬帶上網(wǎng)都是大部分普通樓

57、盤的必備配套。,53,8、購房者感興趣的康樂設(shè)施：健康生活,,健身房是最受購房者歡迎的康樂設(shè)施，在感興趣和最感興趣的因素中都位居第一。其次是小型圖書館/閱覽室、室外林蔭跑道、籃球場和室外游泳池等，無不反映出購房者對健康生活的重視。,54,9、購房者對多層、小高層、高層的樓層偏好：小高層,,有一半多的購房者偏好小高層，多層的偏好度僅為42%。這是一個很有趣的現(xiàn)象。多層建筑因為較低的容積率，往往居住舒適度比高層建筑要高，在上海這樣的城市，因

58、為城市土地緊張，購房者不得不選擇高層建筑居住。而長沙購房者卻喜好高層者眾，這或許可以解釋為長沙人的一種都市情結(jié)吧。,55,在所有購房者人群中，前五個理想的樓層分別是3層、8層、4層、5層和6層。其中最理想的3層，其次是8層。與此相一致，對于不同樓型購買者，購買多層的人群最理想的是3層；購買小高層的人群最理想的第8層；而購買高層的人群則是15層。,10、購房者最理想的層數(shù)分析,,,56,11、購房者對平層、錯層、躍層、復(fù)式的偏好分析,,在

59、房產(chǎn)需求中，平層始終是市場的主流，所占比例為56%。其次是錯層，比例為20%。復(fù)式和躍層所占比例不是很大。事實上，本地市場對于復(fù)式和躍層建筑的理解也比較缺乏，大部分購房者還搞不清這幾者間的區(qū)別。,57,,Part C 購房者特征研究,58,1、購房者行業(yè)狀況分析,,,購房者中有近一半人來自國有企業(yè)和民營企業(yè)，還有15%來自外資或合資企業(yè)，也就是說，超過六成的購房者是來自國有、民營和外資企業(yè)中的工薪階層，他們是公寓樓購房者中的絕對

60、主力。從行業(yè)上看，“建筑/設(shè)計/裝潢”和“商業(yè)貿(mào)易”行業(yè)人數(shù)最多，約占1/4；IT行業(yè)、公務(wù)員、加工制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高校教師等也都是購房的主力軍。,59,2、購房者年齡結(jié)構(gòu)分析,,從購房者年齡構(gòu)成看，25-35歲的人群是購房的主力，合計約占總?cè)巳旱囊话?。值得注意的是，在長沙的購房人群中，25歲以下和50歲以上的人群也占有不少比例。40-49歲的人群合計比例不到10%，這一年齡段的人群往往是二次購房的主力，他們的缺席表明長沙房地產(chǎn)市

61、場不成熟的現(xiàn)狀，也為長沙房地產(chǎn)業(yè)未來向高品質(zhì)發(fā)展預(yù)留了空間。,60,3、購房者家庭年收入分析,,購房者的家庭年收入中3-6萬元是主流人群，約占四成；其次是6-10萬元的家庭，占27%。以這樣的收入水平而言，長沙的房價未來仍有一定的上升空間。,61,4、購房者目的分析,,首次購房的人最多，約占46%，二次購房者為30%，應(yīng)該說，這個市場上首次購房多，他們是沒有經(jīng)驗的購房者，往往并不知道什么樣的房子是高品質(zhì)的。需求市場的不成熟和供應(yīng)市場水平

62、也不高的現(xiàn)狀，是目前長沙整體市場還不成熟的最明顯特征，而隨著投資客和二次購房者的逐漸增加，本地市場未來也將逐步走向成熟。值得注意的是，長沙房交會上也開始出現(xiàn)較多的投資客（7%），雖然比例與其他城市相比還偏低些，但還是表明，在目前宏觀調(diào)控的大背景下，已經(jīng)有投資客開始注意長沙這個目前在他們看來房價還不高、相對比較安全的地方。,62,5、不同購房目的的人群對應(yīng)的單價預(yù)算分析,,購房單價預(yù)算而言，投資客的單價預(yù)算是最高的，平均值接近3000

63、元，與其他人群有較大的落差。為落戶而購房的人群預(yù)算平均值排名第二，為2664元。,63,6、不同購房目的的人群對于單價、總價妥協(xié)能力差異分析,,總體上看，各個人群對于總價的妥協(xié)系數(shù)相對均衡，而對于單價的妥協(xié)系數(shù)則差別較大，這表明不同購房目的的人群對于單價的敏感程度差別比較大。首次購房人群表現(xiàn)最鮮明的是較高的總價極限妥協(xié)系數(shù)，但單價的妥協(xié)能力則較低，表明首次購房人群對于單價非常敏感，而對于總價則有較大的升縮空間。二次購房人群則正相

64、反，他們總價的妥協(xié)能力一般，而對單價的妥協(xié)能力則非常高。他們是比較成熟的購房者，對自己的總支付能力有很好的規(guī)劃，但會為了求得高品質(zhì)的住房而在單價上做出更大的妥協(xié)。投資客的單價妥協(xié)能力不高，而總價上的正常妥協(xié)系數(shù)則是最高的。這是這個人群的特點所決定的，他們的投資利潤主要來自于單價上的差價，因而他們對單價比較敏感。,64,7、不同購房目的的首選地段偏好分析,,首次購房、二次購房和投資客的首選地段都是以城南為主，但在排名第二的地段上稍有差異

65、，首次購房者看好河西，二次購房者看好居住品質(zhì)較好的城東，投資客則看好城東和市中心。為父母購房者大多選擇居住品質(zhì)較高的城東，這是他們孝心的體現(xiàn)；而為子女購房者喜歡市中心，居住在市中心是他們的傳統(tǒng)偏好。為落戶長沙而購房者也較偏好市中心。,65,8、購房人群獲得房地產(chǎn)信息的渠道分析,,報紙、房交會和電視是大部分人獲得房產(chǎn)信息的渠道，但他們最信任的渠道是樓盤現(xiàn)場和報紙，正所謂眼見為實，房產(chǎn)這樣的大宗投資他們還是相信自己去樓盤現(xiàn)場的觀看。親友介

66、紹也是他們比較信任的渠道，這就是口碑傳播的作用。,66,價格是購房者關(guān)注的焦點，有73%的人表達了關(guān)注，而有1/4的人表示最關(guān)注價格。關(guān)注比例比較高的信息還包括地段（58%）、戶型（47%）、工程質(zhì)量（45%）、交通狀況（43%）等。而最關(guān)注比例其后依次是工程質(zhì)量、戶型、升值潛力、地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等。,9、購房人群關(guān)注的房地產(chǎn)信息點分析,,67,與90平方米以下面積對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們通常已經(jīng)50歲以上，已婚并且孩子年

67、齡在16歲以上，家庭年收入在3萬元以下。與90-110平方米面積對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們通常已經(jīng)結(jié)婚，但還沒有孩子，他們的年收入在3-6萬元或10-15萬元，年齡上沒有明顯特征。與110-130平方米及150平方米以上面積對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們通常未婚，或已婚但還沒孩子，年齡在25-30歲之間。與130-150平方米面積對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們通常年齡在30-40歲之間，孩子還不超過5歲，收入上無明顯特征

68、。,10、不同年齡、婚姻家庭情況、收入與住房面積需求的對應(yīng)關(guān)系分析,68,11、不同總價、家庭收入和戶型選擇的對應(yīng)關(guān)系,與兩居室住宅對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們的年收入通常在3萬元以下，購房總價低于20萬元。與三居室住宅對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群是：他們年收入在3-15萬元之間，其中6-10萬元人群多選擇三室兩廳，3-6萬元人群通常選擇三室一廳，他們大多喜歡2個衛(wèi)生間，購房總價在30-50萬之間。與四居室住宅對應(yīng)關(guān)系比較接近的人群