重慶南川總商會項(xiàng)目提案

1、前言,作為龍奧公司首個開發(fā)項(xiàng)目，地處南川新城核心區(qū)，緊鄰區(qū)政府、廣場、公園，區(qū)位價(jià)值非常明顯。項(xiàng)目初設(shè)已定，其現(xiàn)代、時尚、美觀、氣派的建筑外型及風(fēng)格，或?qū)⒊蔀槲磥砟洗ǔ鞘械臉?biāo)志性建筑。我司結(jié)合市場現(xiàn)狀，未來南川城市發(fā)展趨勢及產(chǎn)品特性，深入研究分析后，提出填補(bǔ)目前南川消費(fèi)市場空白的業(yè)態(tài)定位策略。使本項(xiàng)目功能的唯一性、排它性充分顯現(xiàn)，極大提高了本項(xiàng)目的市場競爭力。貴和認(rèn)為本項(xiàng)目可創(chuàng)造南川目前地產(chǎn)市場兩大唯一性。,項(xiàng)目構(gòu)思前提：以“

2、務(wù)實(shí)適用”為原則，貫穿整個項(xiàng)目營銷、建設(shè)過程，力求以最短的時間實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金變現(xiàn)。,1、南川唯一的高檔專業(yè)寫字樓（商務(wù)樓）2、南川唯一的高檔綜合休閑城,貴和認(rèn)為，本項(xiàng)目創(chuàng)造了市場領(lǐng)先的功能，只要在其后的銷售階段針對市場制定出詳盡切實(shí)的營銷策略，把控好節(jié)奏，一定會獲得可喜的成果。,目 錄,一、城市概況,二、市場調(diào)查,三、項(xiàng)目定位,四、推廣銷售,一、城市概況,城市經(jīng)濟(jì)概況,結(jié)論：經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭坎桓撸?、三產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)區(qū)縣相比有一定差距。,,

3、城市經(jīng)濟(jì)概況,結(jié)論：地方財(cái)政收入偏低，財(cái)力不足。,城市經(jīng)濟(jì)概況,結(jié)論：企業(yè)數(shù)量具有一定基礎(chǔ)。,城市經(jīng)濟(jì)概況,結(jié)論：居民存款量較少，普通民眾收入不算高。,城市經(jīng)濟(jì)概況,結(jié)論：南川消費(fèi)力和消費(fèi)意愿較好。,寫字樓和大體量裙樓商業(yè)開發(fā)，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)水平條件下，具有一定挑戰(zhàn)性。,南川經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)：,未來發(fā)展預(yù)判,功能定位,薄熙來“135”發(fā)展部署：一大主旋律、三大新定位、五大增長點(diǎn)。圍繞建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心這“一大主旋律”，著力凸顯

4、重慶衛(wèi)星城、都市后花園、特色旅游區(qū)“三大新定位”，培育壯大鋁工業(yè)、金佛山旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)“五大增長點(diǎn)”。,未來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：工業(yè)化、旅游業(yè)、城市化,未來發(fā)展預(yù)判,金佛山風(fēng)光,神龍峽景區(qū)開園迎賓,景色怡人的黎香湖,博賽礦業(yè)集團(tuán),先鋒氧化鋁工業(yè)基地,水江工業(yè)園,電子服裝產(chǎn)業(yè)園,渝惠集團(tuán)南川區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場工程,以鋁土，煤炭等能源為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)群形成后將極大帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，壯大地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時為城市化提供堅(jiān)實(shí)后盾和支撐； 經(jīng)

5、濟(jì)發(fā)展將帶動旅游休閑產(chǎn)業(yè)，南川得天獨(dú)厚的旅游資源將成為重慶整體經(jīng)濟(jì)和影響力的發(fā)展的受益者，為南川經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐； 眾多企業(yè)紛紛看好南川未來，提前布局南川，南川的招商引資工作取得眾多進(jìn)展和突破，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于厚積薄發(fā)的上升期。,未來發(fā)展預(yù)判,結(jié)論性分析意見：極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值,因此，對項(xiàng)目的定位和開發(fā)前景，既要從現(xiàn)階段的市場現(xiàn)狀中充分估計(jì)到困難和挑戰(zhàn)，同時也需要從動態(tài)發(fā)展的眼光來進(jìn)行預(yù)判，利用市場投資前景和發(fā)展機(jī)遇，找到

6、突破口。,二、市場調(diào)查,商務(wù)辦公市場調(diào)查,尚未形成集中聚集的商務(wù)，政務(wù)辦公區(qū)，各政府機(jī)構(gòu)，事業(yè)單位，企業(yè)單位等呈散點(diǎn)狀零散分布； 政府機(jī)關(guān)單位和早期進(jìn)入南川市場的大型集團(tuán)通過自建大樓或購買物業(yè)的方式，已解決了自身辦公場所問題； 民營企業(yè)多數(shù)屈居于老舊的樓宇或租賃臨街門面作為辦公場所，租金在20-40元/平米/月區(qū)間； 新進(jìn)入南川發(fā)展的實(shí)力公司難以尋覓到滿意的辦公物業(yè)； 市場缺乏專業(yè)的針對辦公樓，辦公物業(yè)普遍陳舊老化。,商務(wù)辦公市

7、場現(xiàn)狀：,政府機(jī)構(gòu)——主要分布于鼓樓廣場（區(qū)政府）、南大街（國土、財(cái)政、交通局等）、二環(huán)路（審計(jì)）、三環(huán)路（公安、消防） 國資單位——鼓樓商圈（聯(lián)通、燃?xì)狻⑺畯S、中鋁）、南大街（中國銀行、中石化、電力、建行、中國人壽）、二環(huán)路（煙草、郵政、信合、平安保險(xiǎn)）、三環(huán)路（農(nóng)行）； 民營企業(yè)——散布于老城區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括雙贏、煤業(yè)公司、申易、汽摩銷售、金都中天廣告等。,調(diào)查情況：,商務(wù)辦公市場機(jī)會點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐邆湟欢▽?shí)力的民營企業(yè)以及新進(jìn)

8、南川開拓市場的公司需求！,商務(wù)辦公市場空白點(diǎn)市場唯一的高端辦公物業(yè)！,商業(yè)市場調(diào)查,,餐飲一條街,東風(fēng)路：中小餐飲，租金30-50元/㎡/月,,包括零售餐飲休閑多種業(yè)態(tài)的傳統(tǒng)綜合商圈,,專業(yè)市場（建材家居、通訊、摩配）,,建材家居、中高檔餐飲娛樂,,輻射附近的基本配套商業(yè),,輻射附近的基本配套商業(yè),風(fēng)之彩超市主力店,申易百貨,國潤百貨,重客隆超市,永輝超市,,,項(xiàng)目大致方位,零售商業(yè)聚集地,,項(xiàng)目大致方位,,網(wǎng)吧、特色中小餐飲聚集地,

9、大排檔,,,,,低端KTV,,,,,,,,中高端KTV酒吧,中高端KTV酒吧,中高端KTV,,,,,,,中高端餐飲,中高端餐飲,休閑娛樂商業(yè)城區(qū)分布圖,,港府太子家具城,,益德實(shí)木家具城,,萬強(qiáng)燈飾,,三毛文體城,,商社電器,,萬隆家電（私）城,,,朗薩家私,,項(xiàng)目大致方位,主要定向商業(yè)分布圖,,汽配摩配,,通訊手機(jī),南川城區(qū)主要街道臨街商業(yè)租金情況,,南川城區(qū)主要街道臨街商業(yè)門面近千個，經(jīng)營面積8萬多方，租金在50-80元/平米的居多

10、，鐘樓廣場最高可達(dá)120元/平米。,零售商業(yè)聚集于傳統(tǒng)商業(yè)中心，全城消費(fèi)力支撐商圈消費(fèi) 綜合商圈以外商業(yè)業(yè)態(tài)主要是定向商業(yè)和餐飲休閑娛樂 定向商業(yè)分布特點(diǎn)為依行業(yè)不同各自聚集在特定區(qū)域 休閑娛樂場所散點(diǎn)分布，各自為戰(zhàn)，缺乏一站式消費(fèi)場所,商業(yè)市調(diào)結(jié)論性意見：,商業(yè)市場機(jī)會點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資吸引力的提升帶來商務(wù)交流及大眾休閑娛樂需求的發(fā)展空間！,商業(yè)市場空白點(diǎn)整合全城各種休閑娛樂需求的一站式休閑娛樂集散地！,近期入市項(xiàng)目調(diào)查,近期

11、新入市項(xiàng)目調(diào)查,,,鉑金·鳥巢,,名潤時代廣場,,同邦國際城,,金佛尚城,,恒安世紀(jì)花城,餐飲一條街,近期競爭性項(xiàng)目調(diào)查,通過對近期即將入市項(xiàng)目調(diào)查顯示，競爭項(xiàng)目規(guī)劃與定位盡管和本案存在一定交叉，但不影響本案機(jī)會點(diǎn)和空白點(diǎn)的界定。,三、項(xiàng)目定位,我們的優(yōu)勢和機(jī)會：,占據(jù)新城規(guī)劃的政務(wù)、商務(wù)、文體以及商業(yè)中心區(qū)域 物業(yè)是城市地標(biāo)和形象代表，具有良好的識別性和形象力 和濕地公園無縫連接，享受景觀休閑資源和人氣保障 市場缺乏專

12、業(yè)的商務(wù)辦公樓宇 成本價(jià)格銷售商務(wù)塔樓，投資價(jià)值極大,我們的劣勢和威脅：,新區(qū)缺乏人氣和商業(yè)氛圍，目前尚顯偏僻 南川區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對寫字樓自用需求量難以預(yù)判 舊城改造的項(xiàng)目利用區(qū)位成熟度的優(yōu)勢將對投資客戶及商家存在分流影響 裙樓共4層集中商業(yè)銷售為主，要根據(jù)商業(yè)規(guī)律、市場需求以及市場購買力進(jìn)行準(zhǔn)確分零的難度很大 后續(xù)宏觀政策對房地產(chǎn)投資的影響難以預(yù)測,針對商務(wù)樓策略： 拔高形象，和城市關(guān)聯(lián) 講未來價(jià)值，講升值潛力！ 投資

13、需求補(bǔ)位自用需求！,城市地標(biāo)，南川驕傲，企業(yè)形象 專業(yè)辦公，專業(yè)企業(yè)首選 市場唯一寫字樓，填補(bǔ)市場空白 新區(qū)中心，南川CBD，未來商政中心，政務(wù)商務(wù)無縫對接 公園物業(yè)，占據(jù)稀缺景觀資源的高尚物業(yè) 商會影響力，投資保障 逢低買入，最佳投資時機(jī)，不容錯過。。。。。。,賣點(diǎn)挖掘：,,商務(wù)樓形象定位,在南川未來政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)內(nèi)的，代表城市形象的首座專業(yè)寫字樓,城市地標(biāo)，南川驕傲,開啟南川商務(wù)時代的巨作,城市未來的中心,項(xiàng)目

14、定位,南川CBD 地標(biāo)級商政領(lǐng)館,案名建議1,商會國際,案名建議2,龍奧首座,案名建議3,亞太商廈,案名建議1,案名建議4,CBD壹號,案名建議1,案名建議5,龍奧·曼哈頓,案名建議1,案名建議6,環(huán)球大廈（廣場）,LOGO建議1,LOGO建議2,LOGO建議3,今天，你在哪里辦公？,廣告文案，懸疑入市,紐約 曼哈頓……重慶 江北嘴……南川 ？？？……,商會國際 商務(wù)盡從容,廣告文案,重慶向兩江新區(qū)南川向商

15、會國際,廣告文案,廣告文案,誰失去了未來，誰就失去了世界！,搶占商會國際 搶占南川未來,目標(biāo)客群定位,客戶區(qū)域：以南川（包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)）為主，重慶主城區(qū)為輔。 客戶年齡：35-55歲中年群體為主。 職業(yè)構(gòu)成： 私營企業(yè)公司老板、股東； 個體經(jīng)營戶，小老板等自由職業(yè)者； 大型企業(yè)駐南川分支機(jī)構(gòu)代表； 政府機(jī)構(gòu)下屬關(guān)聯(lián)企業(yè)、事業(yè)單位以及行業(yè)協(xié)會等 各行各業(yè)專職投資者。 置業(yè)目的：投資；投資兼自用。,戶型定位,頂層樓層整

16、層認(rèn)購，預(yù)留給大客，享受最佳位置和景觀視野 中上樓層半層認(rèn)購，預(yù)留給較大需求的客戶 中下樓層按1/4層分割，預(yù)留給需求面積較小的客戶 低樓層預(yù)留給小投資客戶，面積最小單位約60平米,,整層認(rèn)購,,半層認(rèn)購,,1/4層認(rèn)購,,小客戶認(rèn)購,商業(yè)定位,業(yè)態(tài)定位探討：要經(jīng)營得活,從項(xiàng)目自身來看：,一定是目的性強(qiáng)的定向消費(fèi)商業(yè)；一定要對項(xiàng)目品質(zhì)檔次有提升作用；濕地公園和政府打造的廣場，將是作為城市未來名片和最重要的公共活動區(qū)域，其帶來的

17、以旅游參觀、休閑放松為目的的大量人流為休閑娛樂業(yè)創(chuàng)造了條件；商務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐催生出的商務(wù)配套服務(wù)需求將為餐飲、住宿、商務(wù)洽談、商務(wù)娛樂、出行、銀行等業(yè)態(tài)存活提供土壤。,休閑娛樂業(yè)發(fā)展勢頭好，同時還具有提升空間； 距新區(qū)不遠(yuǎn)的陶然居、以及體育館附近的KTV良好運(yùn)營情況證實(shí)了休閑娛樂業(yè)在偏僻區(qū)域能夠存活； 隨著南川投資吸引力提升，招商的成功推進(jìn)以及城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前較為落后單調(diào)的休閑娛樂服務(wù)與日益催生的需求之間的矛盾，將會這一行業(yè)發(fā)展提

18、供良好空間。,業(yè)態(tài)定位探討：要經(jīng)營得活,從市場環(huán)境來看：,經(jīng)營業(yè)態(tài)定位：,休閑娛樂商業(yè),消費(fèi)者和商業(yè)功能定位：,輻射全南川中高端商務(wù)休閑娛樂需求為本案辦公樓單位提供休閑娛樂商業(yè)配套輻射全城中青年的中端餐飲休閑娛樂需求未來新區(qū)商業(yè)中心內(nèi)不可或缺的商業(yè)體,商業(yè)形象定位：,南川首個一站式商務(wù)休閑娛樂城,商業(yè)案名建議：,南川新天地,南川不夜城 得意生活場,購買客戶定位：要賣得出去,小投資者：中小個體經(jīng)營戶為主，也包括具有一定閑置資金的

19、分布于各行各業(yè)的職員，甚至包括部分重慶和外地客戶，數(shù)量多，基數(shù)大，總價(jià)30-60萬區(qū)間接受度高，商鋪面積控制在30-80平米左右為宜 中大型投資者：實(shí)力較強(qiáng)的個體私營企業(yè)老板，在各自行業(yè)內(nèi)具有一定影響力和知名度，或者是異地的職業(yè)投資者，具有一定數(shù)量，接受總價(jià)可提升至100-200萬區(qū)間，面積100-400平米不等。 機(jī)構(gòu)購買者或?qū)嵙γ豪习澹褐貞c市范圍內(nèi)都具有一定知名度和影響力的企業(yè)機(jī)構(gòu)，或者實(shí)力煤礦老板，或異地大客戶，數(shù)量少，但

20、購買力強(qiáng)，接受總價(jià)幾百萬乃至千萬不等，商鋪面積需求可達(dá)500-1000平米都有可能。,1層業(yè)態(tài)及鋪位分零建議,銀行、水電燃?xì)狻㈦娦乓苿拥刃聟^(qū)網(wǎng)點(diǎn)以及業(yè)態(tài)主要為快餐、特色餐飲、燒烤小吃、糕點(diǎn)、冷飲奶茶、煙草攤位等業(yè)態(tài)的小商鋪為主，面積大小不一，劃鋪主力面積為30-80平米小商鋪，主力總價(jià)30萬-80萬,2層業(yè)態(tài)及鋪位分零建議,KTV、電玩游戲室、網(wǎng)吧、桌球、保齡球等消費(fèi)不高，吸引年輕群體的娛樂商業(yè)，商家規(guī)模實(shí)力有限，劃鋪面積在100-20

21、0平米左右，主力總價(jià)100-200萬左右,3、4層業(yè)態(tài)及鋪位分零建議,大中型高檔餐廳，商務(wù)茶樓，水療會所、足浴保健等，定位高檔商務(wù)消費(fèi)，商鋪面積400-500平米,4層業(yè)態(tài)及鋪位分零建議(備選方案),由于南川旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，而現(xiàn)在酒店市場服務(wù)落后，設(shè)施老舊，而新建的5星級酒店又過于高端，天晟認(rèn)為定位普通商務(wù)，中端旅游客戶，經(jīng)濟(jì)型酒店是市場一個極具前景的業(yè)態(tài)，因此在4層，可考慮整體引進(jìn)一家經(jīng)濟(jì)型酒店，既填補(bǔ)了市場空白，同時也為休閑娛

22、樂商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營提供良好支撐。,產(chǎn)品優(yōu)化建議：,利用好“廣場商業(yè)效應(yīng)和眼球效應(yīng)” 不僅在臨廣場主干道朝向開辟裙樓主入口和聚集人氣的小廣場，同時建議裙樓安裝大型電視廣告屏 便于形成視覺焦點(diǎn)，提升項(xiàng)目可識別性和標(biāo)識性； 便于提升項(xiàng)目檔次和形象； 為日后廣告費(fèi)用創(chuàng)收開辟了斂財(cái)途徑。,產(chǎn)品優(yōu)化建議：,最大限度利用濕地公園 和市政溝通，將公園主步行景觀軸線和項(xiàng)目商業(yè)開口處相匯，便于吸引人流自然進(jìn)入商業(yè)群樓內(nèi)； 商業(yè)雙主入口，雙廣場，臨街

23、主入口廣場主要是展示和方便停車，背街臨公園主入口和廣場主要匯聚吸引人流； 底層商業(yè)內(nèi)部景觀化，情景化，和濕地公園相互映襯，貫通，使其商業(yè)內(nèi)部也成為市民習(xí)慣閑逛的公共空間，增加人氣。,產(chǎn)品優(yōu)化建議：,1層商業(yè)可做商業(yè)內(nèi)街 便于室外公園景觀室內(nèi)化，延伸公共休閑步行空間； 便于1、2層商業(yè)分零劃鋪，降低銷售壓力，提升商業(yè)品質(zhì)和銷售單價(jià)。,關(guān)于業(yè)態(tài)商家建議：,一定要有亮點(diǎn) 人無我有，利用填補(bǔ)市場需求空白的方式占位，提升號召力； 人有我

24、精，引入明星品牌，利用其號召力吸引人流，提升號召力。,四、推廣銷售,銷售面臨的最大挑戰(zhàn)：,資金鏈問題,開發(fā)成本：2.5億塔樓回款：1.7億,若發(fā)展商自有資金充裕，銷售策略為：培育商業(yè)，追求利潤最大化,70%面積銷售，其余面積過渡性持有，先期回籠商業(yè)70%的資金和利潤回報(bào)，后期帶租約銷售！,業(yè)態(tài)及鋪位分零建議,1F,2F,3F,4F,若發(fā)展商需要商業(yè)回款資金，銷售策略為：收回3年經(jīng)營權(quán)，一次性或分期返租銷售,快速回籠資金，減輕資金壓

25、力！（參考案例，香格里拉縱三路商鋪）,另：關(guān)于提高利潤，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)的特別預(yù)案,先以原標(biāo)準(zhǔn)寫字樓設(shè)計(jì)方案施工1棟，試探市場； 另1棟在規(guī)劃設(shè)計(jì)中準(zhǔn)備好預(yù)案，以滿足小投資者，面積在30-50平米的亦商亦住的商務(wù)公寓為主力產(chǎn)品，提前和規(guī)劃做好溝通，以便在寫字樓市場銷售不順時，順勢推出投資商務(wù)公寓，提高單價(jià)售價(jià)，降低市場風(fēng)險(xiǎn)的同時提高利潤回報(bào)。,生活篇,辦公篇,推廣營銷原則,線上：樹形象，做氣勢線下：重渠道，做圈層,有別于傳統(tǒng)住宅營銷，

26、本案營銷推廣的主要策略是：,線上推廣要點(diǎn)：,廣告：不求數(shù)量，但求氣勢,在南川尋找最繁華中心，面積最大，位置最好（必然也是價(jià)格最貴）的廣告牌投放戶外，做足氣勢（甚至可做成三面翻廣告牌，吸引眼球）,只此一處，以一當(dāng)十,活動：高度重視，貫穿始終，將“形象、口碑、蓄客”三大功效有機(jī)結(jié)合,公關(guān)活動要點(diǎn)：,政府高官，商界領(lǐng)袖出席的項(xiàng)目新聞發(fā)布會； 政府高官，商界領(lǐng)袖出席的動工儀式； 項(xiàng)目推介會暨客戶答謝酒會 銀行VIP客戶專場推介會 品牌