[本科畢業(yè)論文]校企合作模式及運(yùn)作思路研究

1、校企合作模式及運(yùn)作思路研究,項(xiàng)目合作部,初級(jí)培訓(xùn)-聯(lián)辦專業(yè),盈利模式分析,聯(lián)辦專業(yè),專業(yè)教育收費(fèi),,人才派遣收費(fèi),,技能考證收費(fèi),,人才深度培訓(xùn)再收費(fèi),,,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售收費(fèi),,實(shí)訓(xùn)創(chuàng)業(yè)基地營(yíng)收,初級(jí)培訓(xùn)-聯(lián)辦專業(yè),運(yùn)營(yíng)思路分析：,初級(jí)培訓(xùn)-頂崗實(shí)習(xí),盈利模式分析,頂崗實(shí)習(xí),,技能深造培訓(xùn)收費(fèi),,上崗技能培訓(xùn)收費(fèi),人才派遣收費(fèi),,,就業(yè)證書(shū)培訓(xùn)收費(fèi),創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,初級(jí)培訓(xùn)-頂崗實(shí)習(xí),運(yùn)營(yíng)思路分析,初級(jí)培訓(xùn)-聯(lián)合實(shí)訓(xùn),盈利模式分析,,聯(lián)合

2、實(shí)訓(xùn),,實(shí)訓(xùn)企業(yè)安排收費(fèi),,上崗證書(shū)培訓(xùn)收費(fèi),后期創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,,,,,,,,,,教學(xué)部分,實(shí)訓(xùn),招生,課件,考證,頂崗實(shí)習(xí),就業(yè),素質(zhì)教育,大學(xué)生創(chuàng)業(yè),技能強(qiáng)化,新建專業(yè),,,,,訂單培養(yǎng),,初級(jí)培訓(xùn)-聯(lián)合實(shí)訓(xùn),運(yùn)作思路分析,深度培訓(xùn)-訂單培養(yǎng),盈利模式分析,訂單培養(yǎng),人才派遣收費(fèi),,,技能培訓(xùn)收費(fèi),深度培訓(xùn)-訂單培養(yǎng),運(yùn)營(yíng)思路分析,深度培訓(xùn)-共建實(shí)訓(xùn)基地,盈利模式分析,共建實(shí)訓(xùn)基地,技能培訓(xùn)收費(fèi),,企業(yè)產(chǎn)品宣傳收費(fèi),創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收

3、,基地用品銷售收費(fèi),,,,深度培訓(xùn)-共建實(shí)訓(xùn)基地,運(yùn)營(yíng)思路分析,深度培訓(xùn)-技能培訓(xùn),盈利模式分析,技能培訓(xùn),,深度技能培訓(xùn)收費(fèi),創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,人才派遣收費(fèi),深度培訓(xùn)-技能培訓(xùn),運(yùn)營(yíng)思路分析,新例-大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地,盈利模式分析,大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,,基地營(yíng)收,創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)收費(fèi),新例-大學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地,運(yùn)營(yíng)思路分析,注意事項(xiàng),1、在進(jìn)行專業(yè)教育期間，適時(shí)的對(duì)學(xué)生進(jìn)行調(diào)查，了解學(xué)生創(chuàng)業(yè)，就業(yè)意向，以便對(duì)學(xué)生進(jìn)行跟蹤銷售產(chǎn)品。

4、2、在教學(xué)過(guò)程中需要對(duì)學(xué)生進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)。,房地產(chǎn)投融資策略研究,南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿,,房地產(chǎn)投融資渠道分析,,一、受限股權(quán)融資 　　06年1月1日新修訂的《公司法》正式實(shí)施，為尋求民間融資打開(kāi)了新通道———“受限股權(quán)融資”即讓民間資金以股權(quán)投資的方式投入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但通過(guò)章程對(duì)該股權(quán)進(jìn)行權(quán)利義務(wù)的設(shè)置，來(lái)限制它的表決權(quán)、管理權(quán)，從而避免公司管理權(quán)的分散。它的法律依據(jù)是新《公司法》第四十三條規(guī)定：“股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資

5、比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外”。（新公司法在許多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外”的表述，提高了股東自治權(quán)利。）,,受限股權(quán)融資解決了風(fēng)險(xiǎn)和管理權(quán)的矛盾。出于資金安全的需要，真實(shí)持有股權(quán)優(yōu)于股權(quán)質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預(yù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理。通過(guò)公司章程中對(duì)外來(lái)股權(quán)的約定，限制出資方的表決權(quán)，即可排除項(xiàng)目可能受到出資股東干涉的擔(dān)心。,,根據(jù)新修訂的《公司法》第三十五條“股東按照實(shí)繳的出資比例

6、分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。”的規(guī)定，如果出現(xiàn)外來(lái)股東拒不退股的情形，可以在股權(quán)融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權(quán)。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。,,作為股權(quán)融資的一種方式，受限股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)即在不分散管理權(quán)情況下部分解決了出資者的風(fēng)險(xiǎn)，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀

7、行融資鋪平道路。,,05年9月銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定：申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商(指貸款類信托計(jì)劃)必須“四證”齊全，自有資金超過(guò)35％，同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。這個(gè)文件使信托融資的門檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。,,信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì):一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方

8、式進(jìn)入項(xiàng)目公司。目前市場(chǎng)上 “夾層融資”方式，即屬于一種介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的信托創(chuàng)新。,,二、夾層融資”，是一種介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。因?yàn)?，從資金成本角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，它可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度，它高于債權(quán)，體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣即在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務(wù)，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股（類似于前述的受限股權(quán)融資）。,,夾層融資有

9、靈活性高，門檻低的優(yōu)勢(shì)。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來(lái)設(shè)計(jì)，股權(quán)進(jìn)去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對(duì)項(xiàng)目要求相對(duì)低，不要求四證齊全，投資方對(duì)股權(quán)控制要求相對(duì)低，不會(huì)深度參予管理。正因?yàn)樗@過(guò)了212號(hào)文件要求貸款類信托的諸多條件，夾層融資可操作性強(qiáng)。但相對(duì)銀行借款來(lái)說(shuō)，成本較高。,,三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的發(fā)展十分成熟，但在中國(guó)內(nèi)地到目前還沒(méi)有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會(huì)05年發(fā)布

10、了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地發(fā)展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后赴港上市。,,四、委托貸款及創(chuàng)新 　　委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位作為委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托人可以是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、其他金融機(jī)構(gòu)，但目前市

11、場(chǎng)上部分銀行（如中國(guó)銀行）不辦理個(gè)人委托貸款。,,委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對(duì)較高，運(yùn)用該借款多為過(guò)橋性質(zhì)。,,委托貸款的金融創(chuàng)新。2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)

12、。所謂“開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息。它不同于按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在于以彌補(bǔ)“ 121”文件規(guī)定“封頂按揭”造成的資金斷裂。,,基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購(gòu)房者提供購(gòu)房用的委托貸款。,,由于開(kāi)發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30

13、%的首付款，如果開(kāi)發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過(guò)委托貸款開(kāi)發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來(lái)。同時(shí)，銷售競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。,,五、私募 　　“私募”也是證券發(fā)行方式的一種，它只面向少數(shù)特定的投資者發(fā)售證券。私募發(fā)行對(duì)象有機(jī)構(gòu)投資者，如金融機(jī)構(gòu)；或與發(fā)行者有密切業(yè)務(wù)往來(lái)的公司；個(gè)人

14、投資者；還有海外投資者。私募發(fā)行的最大特點(diǎn)是發(fā)行者不必向證券管理機(jī)構(gòu)辦理發(fā)行注冊(cè)手續(xù)，從而可以節(jié)省發(fā)行時(shí)間和注冊(cè)費(fèi)用；另外，私募發(fā)行多由發(fā)行者自己辦理發(fā)行手續(xù)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而可以節(jié)省發(fā)行費(fèi)用。相對(duì)于公募發(fā)行證券，私募發(fā)行免去了層層審批的麻煩，簡(jiǎn)化了手續(xù)，使得籌資迅速，發(fā)行費(fèi)用低。但是也有不利的一面，如流動(dòng)性差，資金成本相對(duì),,私募可以與前述講的幾種方式進(jìn)行結(jié)合、創(chuàng)新。有限公司的股東人數(shù)限制為五十人，私募人數(shù)不能過(guò)多，可以借鑒信托的委托起

15、點(diǎn)金額，如每份100萬(wàn)。私募資金作為股權(quán)投資方式投入，可以借鑒受限股權(quán)的設(shè)計(jì)，在私募說(shuō)明書(shū)上即作說(shuō)明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個(gè)階段：,,第一階段是最初接觸：準(zhǔn)備商業(yè)計(jì)劃書(shū)并寄達(dá)；首次會(huì)面；開(kāi)始制定時(shí)間表；簽訂私募合同； 　　第二個(gè)階段是發(fā)行過(guò)程：匯入發(fā)行所需運(yùn)作資金；準(zhǔn)備發(fā)行文件及推薦材料；完成發(fā)行準(zhǔn)備；募集資金； 　　第三個(gè)階段是發(fā)行完畢：投資人與發(fā)行人簽訂股權(quán)協(xié)議；發(fā)行人收到投資人資金；變更公司注冊(cè)等法律文件。

16、 　　整個(gè)私募的過(guò)程大約需要3-5個(gè)月，但也要視具體情況而定。,,六、海外資金 　　海外資金的來(lái)源和流入方式主要包括：海外人士、地產(chǎn)基金直接購(gòu)買內(nèi)地房地產(chǎn)；外資銀行、基金通過(guò)信托各種途徑貸款給內(nèi)地企業(yè)用作房地產(chǎn)投資或直接投資；香港的房地產(chǎn)基金直接投資。,,目前海外地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)投資大多選擇規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且對(duì)其項(xiàng)目、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況審查嚴(yán)要求高。香港房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）領(lǐng)匯于05年11月上市，這支基金被允許投資香港

17、以外的房地產(chǎn)項(xiàng)目，內(nèi)地企業(yè)可以赴香港通過(guò)該基金融資。,,七、其他融資模式聯(lián)合開(kāi)發(fā) 融資租賃融資租賃的延伸還有售后回租、售后回購(gòu)等。如：將自有物業(yè)賣給金融租賃公司，并約定售后一定期限回購(gòu)，而金融租賃公司再將收購(gòu)該物業(yè)形成的應(yīng)收款賣給銀行（保理業(yè)務(wù)）。這樣房地產(chǎn)最終實(shí)際完成了從銀行的融資。融資成本較直接抵押貸款要高，在直接向銀行辦理抵押貸款受到限制的情況下可以運(yùn)用。保理業(yè)務(wù)目前在股份制商業(yè)銀行開(kāi)展較多。,,票據(jù)融資IPO上

18、市買殼上市。,,在現(xiàn)實(shí)操作中，如信托、地產(chǎn)基金、短期融資券等高級(jí)形態(tài)的融資模式往往被上市公司等大型企業(yè)集團(tuán)所壟斷，普通規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)因受規(guī)模、資信等限制難以采用。而銀行融資、委托貸款、夾層融資等途徑也往往因當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境不同而使適用性受到限制。我們可以先通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、受限股權(quán)融資（包括私募、夾層融資）等使公司具備一定的規(guī)模、信用等級(jí)，然后再選擇更高形態(tài)的融資工具。,,從銀行融資來(lái)看，集團(tuán)公司較單一公司的融資授信更為容易，更易于建立穩(wěn)定、

19、互信的合作關(guān)系，融資后通過(guò)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)操作來(lái)配置資金。,,在目前銀行和信托融資受限的情況下，民間資本和海外資金可以考慮作為資金來(lái)源的重點(diǎn)方向，如何通過(guò)一定的金融工具或模式來(lái)運(yùn)作是關(guān)鍵所在，信托、私募、委托貸款都是可行選擇。在目前中國(guó)的金融環(huán)境下，較多的融資創(chuàng)新來(lái)自于現(xiàn)有的不同的融資模式的有效組合，如銀行+融資租賃。,,不同時(shí)期、 不同項(xiàng)目下融資方式的選擇,,開(kāi)發(fā)階段：基建墊資和銀行貸款是此時(shí)現(xiàn)實(shí)操作中主

20、要資金來(lái)源。也適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本相對(duì)高，但受政策限制較少，相對(duì)容易籌得資金。委托貸款和開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是選擇之一。 銷售階段：購(gòu)房者需要融資。按揭貸款是現(xiàn)實(shí)運(yùn)用方式。通過(guò)融資租賃的操作可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的“零首付”，可作為一種營(yíng)銷題材。賣方信貸。,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式 準(zhǔn)備階段的成本主要是土地款。此時(shí)企業(yè)主要面臨融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限最長(zhǎng)，數(shù)額較大，銀行貸款難以取得，

21、為獲得貸款必須保證資金流穩(wěn)定性高，因此理論上可以接受較高的融資成本。,,受限股權(quán)融資和夾層融資可以作為此階段融資的選擇，用以補(bǔ)充自有資金。使用夾層融資符合條件后，便可以使用貸款類信托融資和銀行融資。也可在此階段選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式的選擇,別墅、高檔住宅區(qū)：高檔住宅通常開(kāi)發(fā)成本相對(duì)高，在開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備期融資需求大，利潤(rùn)也較高。為拓寬融資渠道，保證資金的可得性和穩(wěn)定性,可以接受較高的融資成