老舊住宅加裝電梯涉及的物權(quán)法問題分析

1、華僑大學(xué)法學(xué)院本科畢業(yè)論文1老舊住宅加裝電梯涉及的物權(quán)法問題分析 老舊住宅加裝電梯涉及的物權(quán)法問題分析馬瀟旋 1摘 要：老舊住宅加裝電梯是近來備受關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)話題，爭議極大，因?yàn)槠渲袪可娴健段餀?quán)法》第 76 條和第 97 的解讀、相鄰關(guān)系、私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)以及加建電梯高額成本和維護(hù)費(fèi)用來源等諸多物權(quán)法問題。通過法條分析，老舊住宅加裝電梯應(yīng)征得全體業(yè)主的同意，且對于權(quán)益受損的低層業(yè)主也應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。針對目前加建電梯工作中出現(xiàn)的爭議

2、和矛盾，還需要最高院盡快就老舊住宅加裝電梯對《物權(quán)法》相關(guān)法條進(jìn)行司法解釋，國家有關(guān)部門統(tǒng)一出臺指導(dǎo)性或規(guī)范性意見。關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞：物權(quán)法；相鄰關(guān)系；私有財(cái)產(chǎn)權(quán)；利益平衡；資金來源Abstract：The old residential installation of elevators is the major concern of social hot topic recently, a huge controversy invol

3、ving in the interpretation of “property law“ 76 and 97, adjacent relation, protection of private property rights and the additional high cost of building elevator and the source of maintenance cost and many other propert

4、y law issues. Through the analysis of law, Install elevators of the old residential installation must obtain the consent of the all owners in that building, and the lower layer whose rights suffered losses, should provid

5、ed reasonable compensation. In view of the present dispute and contradiction appeared in this building additional elevator works, also need the supreme court give us a explain of the old residential installation of eleva

6、tors on the“ property law“ relevant law judicial interpretation as soon as possible ,and the relevant departments of our country should announced guiding uniformly or normative views. Keywords：Property law、adjacent relat

7、ion、private property right、the balance of 1 作者簡介：馬瀟旋，女，華僑大學(xué)法學(xué)院 2008 級本科生，學(xué)號：0817114025。華僑大學(xué)法學(xué)院本科畢業(yè)論文3建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的規(guī)定。最終， 《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》采取了取得兩個(gè)三分之二同意即可加裝電梯的做法。 “而廈門于2009 年 10 月 20

8、 日出臺《廈門市政府關(guān)于在老舊住宅加裝電梯的若干指導(dǎo)意見》則認(rèn)為：加建電梯并不屬于改建，而是新建電梯，且占用的是全體業(yè)主共有道路和公共場所，屬于對全體業(yè)主共有不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕。 ”1依照《物權(quán)法》第 97 條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定除外”的規(guī)定，電梯屬于公有部分，必須取得樓道百分之百業(yè)主同意才能安裝。廣州的做法降低了

9、既有住宅增設(shè)電梯的門檻，使得這一惠民工程的實(shí)施更具可能性，而廈門的做法則兼顧了高低層住戶的利益。在我看來，廈門的做法更具合理性，既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)適用《物權(quán)法》第 97 條的規(guī)定，征得全體的業(yè)主同意。（一）關(guān)于《物權(quán)法》第 76 條的解讀《物權(quán)法》第 76 條規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 ”這正是主張取得兩個(gè)三分之二同意即可加裝電梯一方所力推的法律依

10、據(jù)。但第76 條是否適用，關(guān)鍵還是看加建電梯究竟是屬于新建建筑物及其附屬設(shè)施還是屬于改建、重建的范疇。這里我們可以看一下國務(wù)院公布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例釋義》中, 對建設(shè)工程的新建, 改建的定義。所謂新建，是指“從基礎(chǔ)開始建造的建設(shè)項(xiàng)目。 ”而所謂改建，是指“不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為提高生產(chǎn)效率，改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，或改變產(chǎn)品方向，或改善建筑物使用功能、改變使用目的，對原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。 ”我們都知道，舊樓加建

11、電梯首先需要建造電梯井，那么在沒有預(yù)留電梯井, 而又需在原樓之外加建的電梯是否是從基礎(chǔ)建造的呢？對于沒有預(yù)留電梯井的舊樓，電梯井原來是不存在的, 那要新建是不是必然增加建筑物的體量呢？答案是毋庸置疑的。從上述分析來看，舊樓加建電梯應(yīng)屬于新建建筑物及其附屬設(shè)施而非改建，故1 資料來源：新浪網(wǎng)，http://news.sina.com.cn/c/2009-12-01/040916694795s.shtml，2012 年 2 月 12 日