土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定標準

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定標準 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定標準來源： 作者： 日期：10-06-20 對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題始終圍繞如何理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第 37 條、第38 條的規(guī)定展開爭論?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開

2、發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！钡?37 條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第 38 條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有觀點認為，只要不完全具備第 38 條規(guī)定的條件，即應認定轉(zhuǎn)讓合同無效，但如果在起訴前符合轉(zhuǎn)讓條件，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效，這樣可有效規(guī)范土地交易行為，防止投機炒地，也符合當前的立法精神。相反觀點則認為，根據(jù)我國現(xiàn)行的民事法律規(guī)定，物權(quán)變動采取的是債權(quán)契約+交付(或登

3、記)的原則，債權(quán)契約只是當事人就某項財產(chǎn)的買賣達成協(xié)議，只有經(jīng)過動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記后，方可發(fā)生物權(quán)變動的效力，因此，交付或登記與合同是相互獨立的。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只要符合《民法通則》所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉(zhuǎn)讓人是否取得土地使用權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓的標的物是否達到《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定的條件，能否完成轉(zhuǎn)讓行為，只是合同履行的問題，并不影響合同的效力，可通過瑕疵擔保責任制度對受讓人進行救濟。借

4、鑒大陸法系的立法例，只有在合同標的物客觀自始不能的情況下，才認定無效，嗣后不能的合同仍為有效。如《德國民法典》第 306 條，“以不能給付為標的的合同無效”。因此，對不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條規(guī)定條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不能認定為無效合同。對上述兩種觀點，我們認為均有不妥之處。既不能按照第一種意見一概認定合同無效，也不能采納第二種觀點全部認定有效。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應當具備兩個條件：

5、一是取得土地使用權(quán)證書，二是轉(zhuǎn)讓的土地應達到一定的法定投資條件。因此，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定應區(qū)分兩種情況予以處理。一是轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，二是轉(zhuǎn)讓的土地未達到法定的投資條件。一、未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認定首先，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)看，因土地使用權(quán)是出讓方與受讓方以合同形式合意創(chuàng)設(shè)的一種對國有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓即是該用益物權(quán)的變動，

6、在性質(zhì)上屬于物權(quán)變動的范疇。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓自應受物權(quán)變動原則的規(guī)制，而物權(quán)變動采取何種原則由物權(quán)變動的立法模式所決定。依通說，我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動系采債權(quán)形式主義的立法模式。該模式又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當事人除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。該模式將物權(quán)變動的時間界限確定在物的交付或者登記之時，而沒有第三，對轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力

7、認定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第 38 條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當取得土地使用權(quán)證書。已如前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動為目的債權(quán)合同，而合同的標的物土地使用權(quán)作為一種民事財產(chǎn)權(quán)利——用益物權(quán)，其自身包含有處分權(quán)能，處分的對象為權(quán)利自身。當事人行使民事權(quán)利處分權(quán)能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產(chǎn)生民事權(quán)利變動的結(jié)果。當事人如要實現(xiàn)這一目的，僅僅達成物權(quán)變動的合意是不夠

8、的，還必然要享有對土地使用權(quán)處分的權(quán)能，即取得土地使用權(quán)證書，成為土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能行使旨在引起土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動的處分行為。所以，土地使用權(quán)證書的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書才可籍此表明其為該出讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，這也是為防止土地交易市場空買空賣，穩(wěn)定土地交易市場秩序的有效手段。在民法上，對民事權(quán)利的處分行為如由權(quán)利人行使為有權(quán)處分，如由非權(quán)利人行使

9、則為無權(quán)處分。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對無權(quán)處分效力的認定上也大相徑庭。在以《法國民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動模式下，物權(quán)變動法律效果的發(fā)生系于當事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動而言，與處分行為意義相當?shù)?，就是當事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同。而在以《德國

10、民法典》為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，由于物權(quán)變動采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負擔行為相對應的一種法律行為。因此，就買賣而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買賣合同，而是指獨立于買賣合同這個負擔行為的、直接引起標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，由于并不認同有獨立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對處分行為的理解應與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式相同，即處分行為是指

11、以物權(quán)變動為目的所訂立的債權(quán)合同。由此可見，在不同的物權(quán)變動模式下，處分行為所指有所不同，對無權(quán)處分行為的含義也相應的有所區(qū)別：在債權(quán)意思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，無權(quán)處分行為實際是指，對特定標的物沒有處分權(quán)的當事人所訂立的、以引起標的物物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣他人之物所訂立的買賣合同;而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，無權(quán)處分行為則是指，對標的物沒有處分權(quán)的當事人所進行的，以引起標的物物權(quán)變動為目的的物權(quán)行為。

12、與上述相對應，未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方即為無處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無權(quán)處分行為，該無權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府批準之前屬于效力未定的法律行為。但該無權(quán)處分行為的效力待定不是無期限的，在當事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府沒有批準，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應認定為無效;如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)