房屋租賃是日常生活最常見合同

1、房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產生的糾紛也越來越多。 《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》 （以下簡稱《解釋》 ）于 2009 年 9 月 1 日起實施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確司法解釋依據(jù)。根據(jù)解釋的精神整理出以下問題類型，以供在解決此類糾紛時有所參考。 1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式？ 《合同法》第 215 條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未

2、采用書面形式的，視為不定期租賃” 。 因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同；房屋租賃期限在半年（6 個月）以上應當采取書面形式租賃合同。 【提示】 ①口頭房屋租賃合同風險較大。 當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。 ②法律對長期房屋租賃合同（6 個月以上）要求采取書面形式。 租賃期限 6 個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。 2.什么是定期房屋租賃合同？ 定期房屋租賃

3、合同是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。 定期房屋租賃合同包括以下形式： （1）口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6 個月的； （2）書面約定房屋租賃期限在 6 個月以上的。 3.什么是不定期房屋租賃合同？ 不定期房屋租賃合同是指當事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。 不定期房屋租賃合同包括以下形式： （1）非書面形式不定期租賃合同：租賃期限 6 個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 【提

4、示】當事人約定租賃期限在 6 個月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。 （2）約定不明確不定期租賃合同：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協(xié)議的，并且按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。 【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。 （3）事實不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期

5、。 【提示】事實租賃合同推定為不定期租賃合同。 【提示】 ①承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃合同； ②出租人也可以隨時解除不定期租賃合同，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。 4.房屋租賃合同最長期限是多少年？ 《合同法》第 214 條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?因此，房屋租賃合同包

6、括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為 20 年。 【提示】 ①房屋租賃合同期限最長 20 年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過 20 年；并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過 20 年。 ②房屋租賃期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。 ③房屋租賃期限超過 20 年，并非整個租賃合同無效；而是超過 20 年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按 20年計算。 5.房屋出

7、租人有哪些義務？ （1）交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。 （2）出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符合約定的用途。 《合同法》第 219 條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 《解釋》第 7

8、條規(guī)定，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第 219 條的規(guī)定處理。 【提示 3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。 （4） 、承租人對出租房屋承擔保管義務。 承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。 【提示】 承租人

9、已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任。 （5） 、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同意。 《合同法》第 224 條第二款規(guī)定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。” 《解釋》第 15 條規(guī)定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人

10、與承租人另有約定的除外。” 【提示】 房屋轉租存在兩個房屋租賃合同： A.原租賃合同：繼續(xù)有效。 B.次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。 【提示】 《合同法》第 224 條第二款規(guī)定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 《解釋》第 16 條規(guī)定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，

11、人民法院不予支持。 因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！?【提示】 出租人自知道或者應當知道承租人轉租后 6 個月內未提出異議，視為出租人同意轉租。 （6） 、房屋承租人有何支付租金的義務。 ①承租人應當按照約定的期限支付租金。 ②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協(xié)議；無法達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣。 ③按照合同有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付： a.租賃

12、期間不滿 1 年的:應當在租賃期間屆滿時支付； b.租賃期間 1 年以上的:應當在每屆滿一年時支付；剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。 【提示 1】 承租人延付租金，出租人有以下補救辦法： （1）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （2） 《民法通則》第 136 條規(guī)定，“下列的訴訟時效期間為一年：…（三）延付或者拒付租金的” ，出租人要求

13、承租人支付租金的訴訟時效期限為 1 年。 ①出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。 ②出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為 1 年而非 2 年。 【提示 2】因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟權利： 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同。 《解釋》第十七條規(guī)定，“因承租人拖