商品房預(yù)售合同中預(yù)售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任.pdf

1、商品房預(yù)售是一種法律關(guān)系復(fù)雜的交易行為。預(yù)售合同成立時(shí)，預(yù)售方并不立即交付房屋而預(yù)購方需要繳付全部或部分房款，從合同成立到期房交付又需要?dú)v經(jīng)很長期間，預(yù)購方的利益存在很大風(fēng)險(xiǎn)。而預(yù)售合同又多以格式合同的形式簽訂，預(yù)售方的地位處于明顯優(yōu)勢。在實(shí)踐中涉及商品房預(yù)售的糾紛日漸升級，研究預(yù)售方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任就具有了現(xiàn)實(shí)價(jià)值。在理論上，我國《合同法》并沒有關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任的獨(dú)立規(guī)定，本文在我國現(xiàn)行法的基礎(chǔ)上探討在商品房預(yù)售合同中出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)

2、任，為預(yù)購方提供權(quán)利救濟(jì)的途徑。
　　 商品房預(yù)售中存在很多不明確的因素，有很大風(fēng)險(xiǎn)性，國家對預(yù)售制度也進(jìn)行了較大力度的干涉。但由于預(yù)售制度在我國運(yùn)行過程不完善，對買受人即預(yù)購者的保護(hù)并不到位。追究預(yù)售方的責(zé)任預(yù)購方多主張違約責(zé)任。若依瑕疵擔(dān)保責(zé)任尋求救濟(jì)，則必須從法律上對瑕疵擔(dān)保責(zé)任的內(nèi)容和救濟(jì)方式進(jìn)行規(guī)范，使權(quán)利救濟(jì)有法可依。為了更明確預(yù)售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，首先應(yīng)對商品房預(yù)售中存在的物的瑕疵和權(quán)利的瑕疵加以界定和列舉，其次在

3、瑕疵存在并造成法定后果的情況下，在我國預(yù)售制度的發(fā)展現(xiàn)狀和法律適用的情況下確定預(yù)售方的責(zé)任內(nèi)容。本文共分為三大部分：
　　 第一部分是物的瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件。我國瑕疵的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分為法定與約定標(biāo)準(zhǔn)，法定標(biāo)準(zhǔn)即在合同法中具體指出我國認(rèn)定瑕疵的的四重標(biāo)準(zhǔn)，并采用明示標(biāo)準(zhǔn)與默示標(biāo)準(zhǔn)。約定標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定，在符合法定的情況下優(yōu)先適用。在界定了瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的前提下，具體說明在商品房預(yù)售合同中存在的應(yīng)當(dāng)追究責(zé)任的瑕疵，并確定責(zé)

4、任期間應(yīng)在交付商品房時(shí)就存在的，預(yù)售方善意無過失三個(gè)條件都滿足的情況下，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任才成立。
　　 第二部分是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的法定情形和構(gòu)成要件。無論合同標(biāo)的物是物還是權(quán)利，在合同中存在的權(quán)利瑕疵往往是侵犯了買受人的所有權(quán)，債權(quán)，及他人的知識產(chǎn)權(quán)。在存在權(quán)利瑕疵的前提下，對商品房預(yù)售合同中的權(quán)利瑕疵做細(xì)致分析。
　　 第三部分是瑕疵擔(dān)保責(zé)任的適用，責(zé)任承擔(dān)方式以及抗辯和免責(zé)事由。分析我國是否存在瑕疵擔(dān)保責(zé)任，指出瑕

5、疵擔(dān)保責(zé)任是一種特殊的違約責(zé)任，但并非與違約責(zé)任完全契合。瑕疵擔(dān)保責(zé)任是相對獨(dú)立存在于我國合同法，其性質(zhì)是一種債務(wù)不履行責(zé)任，有其獨(dú)特的制度價(jià)值。在預(yù)售合同中的瑕疵可采用減少價(jià)款，繼續(xù)履行，修理、重做、更換，解除合同，賠償損失等各種權(quán)利救濟(jì)方式，并細(xì)致分析在預(yù)售合同中是否適用雙倍賠償，以及如何適用的問題。在符合抗辯和免責(zé)事由時(shí)，出賣人可免于承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本章主要分析在商品房預(yù)售合同中情勢變更原則是否是預(yù)售人的抗辯事由，何種情況下預(yù)售