商品房預售中的擔保法律問題.pdf

1、商品房預售貸款擔保，在商業(yè)交易中又稱樓花或期房按揭，雖然法無明文，關于其法律定性也倍受爭議，但該項制度卻一直以其實踐合理性盛行于房地產(chǎn)交易之中，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的融資渠道和主要的銷售模式，對推動我國房地產(chǎn)市場快速、蓬勃發(fā)展起到了巨大作用。 但近六個月以來，房地產(chǎn)市場圍繞著商品房預售這一制度設計，一波三折：先是從限制期房轉(zhuǎn)讓到禁止期房轉(zhuǎn)讓，到全國人大常委會三審《物權法》草案時刪除一度聲稱要為商品房預售貸款擔保制度正名的讓

2、與擔保部分，8月15日央行又從防范金融風險的角度建議取消商品房預售制度。 商品房預售貸款擔保制度面臨著實踐合理性與理論合法性的雙重拷問。 本文就是在這一現(xiàn)實背景下，從英美法及香港法的按揭制度及大陸法系的讓與擔保制度出發(fā)，考察我國這一制度的來源、發(fā)展及其法律特征，并結合我國現(xiàn)實房地產(chǎn)市場狀況，對商品房預售貸款擔保制度的定性及去向提出自己的觀點。 在現(xiàn)行物權法及擔保法結構之下，將商品房預售貸款擔保這一非典型擔保方式以

3、讓與擔保形式并入物權法立法體系，從理論體系分析，一是會與傳統(tǒng)擔保物權的禁止流質(zhì)契約原則產(chǎn)生沖突；二是會與擔保法中的動產(chǎn)抵押擔保產(chǎn)生功能重合，導致動產(chǎn)抵押法律制度閑置。從實踐來看，一是會喪失這一擔保方式作為非典型擔保的靈活性與實用性；二是與當前政府整飭市場的意圖相背，不具有可行性。 因此作者認為，讓與擔保制度，現(xiàn)在不宜納入物權法。但可以借鑒香港法對按揭制度及大陸法系關于讓與擔保制度的規(guī)定來定位現(xiàn)行的商品房預售貸款擔保制度：一是將商