預(yù)售商品房一房二賣(mài)問(wèn)題法律探析.pdf

1、隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房屋需求量日漸攀升，商品房預(yù)售制度便可謂應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前期只需投入相對(duì)較少的資金便可利用房屋預(yù)售款項(xiàng)啟動(dòng)大型商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，期房相較于現(xiàn)房而言，有比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在高居不下的房屋價(jià)格基數(shù)下，同類(lèi)型的期房和現(xiàn)房之間的價(jià)差對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，誘惑不可謂不大，這也是購(gòu)房者接受預(yù)售制度的主要原因。因此，自從預(yù)售制度在上個(gè)世紀(jì)50年代由香港率先提出并有效實(shí)踐之后，廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

2、也迎頭趕上這股浪潮，隨后便迅速擴(kuò)展到其他內(nèi)陸城市。我國(guó)商品房預(yù)售制度也隨著大量相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善而日臻成熟。但是，由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，各地區(qū)間的規(guī)定也不統(tǒng)一，相關(guān)職能部門(mén)的作用還尚未發(fā)揮其應(yīng)有的效能，導(dǎo)致現(xiàn)在仍有許多的商品房預(yù)售活動(dòng)處于混亂狀態(tài)，一些不良開(kāi)發(fā)商為追求更多的經(jīng)濟(jì)利益，不顧誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)活動(dòng)原則，損害購(gòu)房者的合法權(quán)益，以致于一房二賣(mài)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，成為我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的一個(gè)突出問(wèn)題

3、，對(duì)社會(huì)信用造成嚴(yán)重影響，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建，破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
　　本文通過(guò)四個(gè)章節(jié)對(duì)預(yù)售商品房的一房二賣(mài)問(wèn)題展開(kāi)論述，結(jié)合實(shí)際案例來(lái)分析評(píng)述我國(guó)現(xiàn)階段的法律規(guī)范對(duì)此問(wèn)題的處理以及有何可完善之處:
　　第一章主要討論了我國(guó)商品房預(yù)售的市場(chǎng)現(xiàn)狀和一房二賣(mài)在法律上的利益沖突表現(xiàn)及其產(chǎn)生原因。從我國(guó)引進(jìn)商品房預(yù)售制度開(kāi)始，一房二賣(mài)問(wèn)題便隨之而來(lái)，究其根本原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為賺取更大利

4、潤(rùn)而罔顧商業(yè)信用，將同一套房屋在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前再度出賣(mài)，嚴(yán)重?fù)p害合同另一方當(dāng)事人的合法利益，再加上我國(guó)法律對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管不嚴(yán)，配套制度還不完善，對(duì)開(kāi)發(fā)商違規(guī)一房二賣(mài)的行為打擊力度不夠，造成其違約成本過(guò)低卻獲利頗豐。
　　第二章通過(guò)對(duì)實(shí)際案例的介紹來(lái)具體分析有關(guān)一房二賣(mài)可能涉及到的問(wèn)題，主要包括對(duì)法院判決的分析;一房二賣(mài)中前后兩個(gè)合同的效力問(wèn)題以及如何認(rèn)定后買(mǎi)受人屬于“惡意第三人”，從而使得在先買(mǎi)受人可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定得請(qǐng)求法

5、院認(rèn)定后買(mǎi)受人基于同一標(biāo)的物同一訂立目的的合同屬于無(wú)效合同;爭(zhēng)議房屋應(yīng)如何確定最終的所有權(quán)歸屬。
　　第三章首先簡(jiǎn)單介紹了不同立法例的國(guó)家或地區(qū)關(guān)于規(guī)制類(lèi)似一房二賣(mài)問(wèn)題的法律制度，主要是獲益交出制度和代償請(qǐng)求權(quán)制度;然后著重介紹我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)預(yù)售商品房一房二賣(mài)案件的處理，闡述了在一房二賣(mài)中遭受損失一方的權(quán)利救濟(jì)途徑，主要以違約損害賠償和懲罰性賠償責(zé)任為主;建議擴(kuò)大《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的范圍，將購(gòu)房者的權(quán)益也納入其中，引入侵害債

6、權(quán)制度，多方位保護(hù)房屋買(mǎi)受人的合法權(quán)益，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)行為的打擊力度，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正?；顒?dòng)秩序。
　　第四章介紹了我國(guó)防范預(yù)售房屋一房二賣(mài)行為的現(xiàn)行法律制度，主要包括商品房預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度的確立使得登記備案制度的存廢一直存在爭(zhēng)議。本章對(duì)兩者之間的區(qū)別做了比較分析，得出他們之間應(yīng)當(dāng)是相輔相成的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)共同規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。但是目前來(lái)說(shuō)，因?yàn)榍罢叩南忍觳蛔愫秃笳叩脑瓌t性籠統(tǒng)的規(guī)定，一