商品房預售合同中預售方的瑕疵擔保責任.pdf

1、商品房預售是一種法律關系復雜的交易行為。預售合同成立時，預售方并不立即交付房屋而預購方需要繳付全部或部分房款，從合同成立到期房交付又需要歷經很長期間，預購方的利益存在很大風險。而預售合同又多以格式合同的形式簽訂，預售方的地位處于明顯優(yōu)勢。在實踐中涉及商品房預售的糾紛日漸升級，研究預售方的瑕疵擔保責任就具有了現實價值。在理論上，我國《合同法》并沒有關于瑕疵擔保責任的獨立規(guī)定，本文在我國現行法的基礎上探討在商品房預售合同中出賣人的瑕疵擔保責

2、任，為預購方提供權利救濟的途徑。
　　 商品房預售中存在很多不明確的因素，有很大風險性，國家對預售制度也進行了較大力度的干涉。但由于預售制度在我國運行過程不完善，對買受人即預購者的保護并不到位。追究預售方的責任預購方多主張違約責任。若依瑕疵擔保責任尋求救濟，則必須從法律上對瑕疵擔保責任的內容和救濟方式進行規(guī)范，使權利救濟有法可依。為了更明確預售方應當承擔的責任，首先應對商品房預售中存在的物的瑕疵和權利的瑕疵加以界定和列舉，其次在

3、瑕疵存在并造成法定后果的情況下，在我國預售制度的發(fā)展現狀和法律適用的情況下確定預售方的責任內容。本文共分為三大部分：
　　 第一部分是物的瑕疵認定標準及物的瑕疵擔保責任的構成要件。我國瑕疵的認定標準分為法定與約定標準，法定標準即在合同法中具體指出我國認定瑕疵的的四重標準，并采用明示標準與默示標準。約定標準由雙方約定，在符合法定的情況下優(yōu)先適用。在界定了瑕疵標準的前提下，具體說明在商品房預售合同中存在的應當追究責任的瑕疵，并確定責

4、任期間應在交付商品房時就存在的，預售方善意無過失三個條件都滿足的情況下，物的瑕疵擔保責任才成立。
　　 第二部分是權利瑕疵擔保責任的法定情形和構成要件。無論合同標的物是物還是權利，在合同中存在的權利瑕疵往往是侵犯了買受人的所有權，債權，及他人的知識產權。在存在權利瑕疵的前提下，對商品房預售合同中的權利瑕疵做細致分析。
　　 第三部分是瑕疵擔保責任的適用，責任承擔方式以及抗辯和免責事由。分析我國是否存在瑕疵擔保責任，指出瑕

5、疵擔保責任是一種特殊的違約責任，但并非與違約責任完全契合。瑕疵擔保責任是相對獨立存在于我國合同法，其性質是一種債務不履行責任，有其獨特的制度價值。在預售合同中的瑕疵可采用減少價款，繼續(xù)履行，修理、重做、更換，解除合同，賠償損失等各種權利救濟方式，并細致分析在預售合同中是否適用雙倍賠償，以及如何適用的問題。在符合抗辯和免責事由時，出賣人可免于承擔瑕疵擔保責任。本章主要分析在商品房預售合同中情勢變更原則是否是預售人的抗辯事由，何種情況下預售