商品房交付法律問題研究.pdf

1、在商品房買賣合同交易中，購房者有兩個(gè)核心目標(biāo)，一是符合法定條件和約定條件的商品房的實(shí)際交付使用；二是取得商品房所有權(quán)，即是常說的取得房產(chǎn)證。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房買賣糾紛案件數(shù)量不斷增加，雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》）等法律法規(guī)對商品房交付使用有一定規(guī)定，但是現(xiàn)實(shí)中買受人和出賣人就商品房交付法定條件、

2、約定條件、交付流程等存在較大爭議，商品房交付使用階段的糾紛日益增多。本文對商品房交付糾紛的基本理論、商品房交付相關(guān)法律問題、主要糾紛類型和解決方案進(jìn)行了探討，進(jìn)一步對制度本身的缺陷進(jìn)行了分析，提出了一些不斷改進(jìn)和完善的建議，希望有助于減少和解決商品房交付糾紛，探尋規(guī)范房地產(chǎn)市場，保護(hù)購房者利益，防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對之策。本文分為四個(gè)部分。第一部分從商品房交付的基本理論入手，對交付、商品房交付的概念、交付的法律意義進(jìn)行了基本闡述，著重評析了

3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣合同司法解釋）關(guān)于商品房交付的規(guī)定。第二部分從我國商品房竣工驗(yàn)收制度的歷史沿革入手，分析我國商品房交付的法定條件、約定條件以及兩者的關(guān)系，從制度層面分析，檢討了我國當(dāng)前商品房交付制度存在的缺陷與不足，通過對上海、成都、天津、哈爾濱等地對于商品房交付使用的管理規(guī)定的辨析和探討，明確指出應(yīng)從切實(shí)保護(hù)購房者利益出發(fā)，以“從法定、嚴(yán)約定、重保障”為原則，要求

4、商品房交付應(yīng)以通過綜合驗(yàn)收條件，即是包括質(zhì)量安全驗(yàn)收和消防、環(huán)保、規(guī)劃的驗(yàn)收，并提交“三書一報(bào)告”材料，即是《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。第三部分簡要分析了當(dāng)前我國商品房交付過程中糾紛的主要類型，包括了商品房交付不能、遲延交付、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、面積差異、廣告與實(shí)際交付不一致、質(zhì)量爭議等六個(gè)方面，對其構(gòu)成與民事范圍內(nèi)的法律責(zé)任進(jìn)行了闡述。第四部分我國商品房交付糾紛解決制度的完善，從