商品房精裝修交付法律風險研究

1、1商品房精裝修交付法律風險研究商品房精裝修交付法律風險研究作者：VK集團法務室張春麗Dianazhang2@裝修已成為商品房建設的的必然趨勢。在日本、歐美等發(fā)達國家，毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我國建設部下發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施導則》（以下簡稱《導則》），明確房地產市場要逐步取消毛坯房，提供全裝修房。深圳市政府也明確提出2010年全市實現一手房100%精裝修的要求。集中采購和管理、避免再裝修浪費，是精裝修的明顯優(yōu)勢

2、。但精裝修增加了裝修工序和設備部品，出現質量缺陷的機率大大提高，由此引發(fā)更多的質量爭議。如何分析和解決這些爭議，進而從源頭上預防精裝修帶來的法律風險，是本文試圖達到的目的。一、精裝修房屋的定義、質量缺陷及其判斷標準一、精裝修房屋的定義、質量缺陷及其判斷標準（一）精裝修房屋定義（一）精裝修房屋定義《導則》對精裝修的定義為“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成”。顯然，政府所要求的“精裝修

3、”，只是基本功能的實現和基本的裝飾，并不是我們日常生活中所理解的精美而華麗的裝修。它只是與“毛坯房”相對而言。毛坯房是指房屋專有部位沒有經過任何裝修，只是水電到戶，墻面地面僅做基層處理，未安裝潔具、燈具，基本上是空殼交付的房屋。滿足《導則》的要求，就滿足了精裝修交付的條件。而當前市場上精裝修交付有多種標準，有的還配置了家私、家電等設備，這種超過《導則》要求的精裝修，屬于開發(fā)商與購房人自行約定的內容，是對房屋功能的錦上添花。（二）精裝修房

4、屋的質量缺陷（二）精裝修房屋的質量缺陷《建設工程質量管理條例》釋義第39條“質量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求等?！薄斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》第3條“本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”以上法規(guī)制定時，毛坯房還是房屋的主流產品，法規(guī)并未直接對精裝修房質量缺陷作出規(guī)定。但鑒于精裝修房屋也屬于“房屋建筑工程”，因此參考以上規(guī)定，我們可以得出這樣

5、一條結論：精裝修房屋不符合法律、法規(guī)、國家強制性標準、設計文件以及合同約定，存在妨礙使用功能、耐久性以及嚴重影響觀感的情形，屬于精裝修質量缺陷。（三）判斷質量缺陷的依據（三）判斷質量缺陷的依據1、國家標準與合同約定是判斷質量缺陷的主要依據、國家標準與合同約定是判斷質量缺陷的主要依據。《城市房地產管理法》規(guī)定“房地產的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范”；《建筑法》六十一條規(guī)定“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準

6、”；《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十六條“房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定?！庇纱丝梢?，國家標準，特別是強制性的標準、技術規(guī)范，是具有普遍約束力的質量標準；而合同中的質量條款則是雙方當事人之間關于房屋質量的特別約定，該約定不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，對雙方具有約束力。合同法第六十一條規(guī)定“質量要求不明確的，應按照國家標準、行

7、業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行”。具體到精裝修房的質量標準，合同有約定的，依合同約定；合同沒有約定的，依國家標準及行業(yè)標準；合同及標準均不明確的，則以符合交易習慣、滿足合同目的實現為原則。但值得注意的3部品主要是指以工業(yè)化方式生產，在施工現場安裝的房屋部件和設施，如門窗、廚柜、潔具、開關插座、地板等。這些部品都是開發(fā)商通過采購取得，并非自己生產。但如果存在質量缺陷，同樣要承擔違約責任。建

8、筑法第五十六條規(guī)定“設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準?！钡谖迨艞l規(guī)定“建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用?！薄督ㄖb飾裝修工程質量驗收規(guī)范》（GB50210－2001）明確規(guī)定“建筑裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格和質量應符合設計要求和國家現行標準的規(guī)定”。門窗不合格，影響到房

9、屋的安全、保溫、防水；廚柜、地板的質量，關系到室內空氣質量能否達標；開關插座直接關系到人身與財產安全；潔具涉及到節(jié)水性能；不合格的墻地磚及石材可能產生超標的輻射。（二）裝修質量缺陷（二）裝修質量缺陷裝修質量缺陷主要體現在裝修施工時設計不當與用料及工法的錯誤。如某業(yè)主發(fā)現其廚房兩排廚柜之間的凈寬很狹窄，提出投訴。經查《住宅設計規(guī)范》“雙排布置設備的廚房其兩排設備的凈距不應小于０９０ｍ”，該廚房的裝修不符合規(guī)范的要求。另外，涉及到人身安全隱

10、患的部位，如室內欄桿高度、樓梯寬度，國家規(guī)范都有明確規(guī)定，違反即構成質量缺陷。裝修用料，主要是木材、石材、涂料、膠粘劑等，通常都包含有害物質（甲醛、苯、氨、TVOC、輻射等），《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范（GB503252001）》對各用料的有害物質最高含量均有明確規(guī)定，違反也構成質量缺陷，如不對單元房屋的用料嚴格控制，最終還會導致室內污染超標。施工工藝方面，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細規(guī)定了住宅建筑內部的裝飾裝修工程施工的標

11、準，對裝修中的成品保護、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質量及施工要點都作了明確要求?！督ㄖb飾裝修工程質量驗收規(guī)范》則明確了裝修的驗收合格標準與方法。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，也將構成質量缺陷。（三）室內環(huán)境污染（三）室內環(huán)境污染《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內環(huán)境污染”定義為：指室內空氣中混入有害人體健康的氧、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機物等氣體的現象。室內空氣中有害氣體超過規(guī)定的標準，即構成不合格。室內環(huán)

12、境污染一是來自建筑本身，如混凝土抗凍劑中的氨，混凝土砌塊中的氡，礦渣磚、石渣中的放射性物質；二是來自裝修，如大芯板、多層膠合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低檔材料污染更甚；三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。危害最大的5種污染物質是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多樣性，即使單項指標合格，房間的總體污染指標仍有可能超標，構成室內環(huán)境污染的質量缺陷。2002年1月1日開始實施的《民用建筑

13、工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325－2001），提出了對氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機污染物指標濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗收時，室內環(huán)境污染經檢測不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式實施的，由國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家環(huán)?？偩?、衛(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國第一部《室內空氣質量標準》（GBT188832002），明確提出“室內空氣應無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學性污染物質不僅包括甲醛、苯、

14、氨等污染物質，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項，規(guī)定凡有害物質含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。中國室內環(huán)境委員會五年來對六千戶家庭室內環(huán)境檢測結果顯示，有兒童健康問題的家庭百分之九十室內環(huán)境超標。2008年是中國生育的高峰年，中國將有一百六十萬個嬰兒誕生。為了保護母嬰健康，預防由于室內環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國室內環(huán)境委員會確定2008年6月為“關注室內環(huán)境污染，保護母嬰身體健康”宣傳月。