上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)指引

1、上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)指引上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)指引第一章定義與概述第1條商品房交付定義本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗(yàn)并接受房屋的過程中買賣雙方所實(shí)施的行為。第2條商品房交付業(yè)務(wù)概述商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個(gè)環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益

2、，單獨(dú)或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項(xiàng)新的律師非訴訟業(yè)務(wù)，即本指引所稱商品房交付業(yè)務(wù)。律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職履行下述職責(zé)：2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關(guān)的法律文件；2.3陪同委托人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋存在的質(zhì)量等相關(guān)事實(shí)進(jìn)行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實(shí)可行的解決方案；2.4代理委托人就商品房交付之相關(guān)事項(xiàng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行

3、談判，并就談判結(jié)果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，審查需委托人簽署的有關(guān)協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。第二章商品房交付程序概述第3條商品房交付的一般程序3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)，查驗(yàn)房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。3.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實(shí)地查驗(yàn)所購買商品房并填寫驗(yàn)房單。3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；3.3.2若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或賠

5、償。3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房存在的質(zhì)量問題逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗(yàn)同意后，雙方根據(jù)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告結(jié)算房款。11.1規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件；11.2建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；11.3房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；11.4房屋為住宅的，還應(yīng)查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。11.5商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權(quán)證、空氣質(zhì)量驗(yàn)收合同報(bào)告等。第12條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中

6、任何一個(gè)證明文件，買受人皆有權(quán)拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。第13條退房權(quán)的行使13.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個(gè)或數(shù)個(gè)證明文件而導(dǎo)致房屋延期交付的，當(dāng)遲延的期限達(dá)到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；13.2買受人選擇退房的，應(yīng)于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)

7、企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個(gè)月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對(duì)行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。第五章實(shí)地查驗(yàn)房屋第14條實(shí)地查驗(yàn)房屋是商品房交付過程中一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，律師應(yīng)協(xié)助委托人對(duì)房屋進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)。因該項(xiàng)內(nèi)容專業(yè)性強(qiáng)，必要時(shí)需專業(yè)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，如由律師逐一查驗(yàn)，律師工作量不僅猛增，還會(huì)欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗(yàn)，建議同時(shí)委托監(jiān)理公司進(jìn)行驗(yàn)房，律師起固化證據(jù)、提供問題解

8、決方案的作用。第15條實(shí)地查驗(yàn)房屋可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：15.1GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范15.2GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范15.3GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范15.4GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范15.5GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范15.6GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范15.7GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.8GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.9GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范15.10GBJ242采暖與衛(wèi)生工