上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務法律實務指引

1、上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務法律實務指引上海浦東律師承辦商品房交付業(yè)務法律實務指引第一章定義與概述第1條商品房交付定義本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。第2條商品房交付業(yè)務概述商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護自己的合法權益

2、，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務，即本指引所稱商品房交付業(yè)務。律師承辦商品房交付業(yè)務，應盡職履行下述職責：2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應當取得的資質性的法律文件及其他相關的法律文件；2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質量等相關事實進行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；2.4代理委托人就商品房交付之相關事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行

3、談判，并就談判結果擬訂書面協(xié)議或審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關手續(xù)，審查需委托人簽署的有關協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。第二章商品房交付程序概述第3條商品房交付的一般程序3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。3.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；3.3.2若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內逐項予以修復或賠

5、償。3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術報告結算房款。11.1規(guī)劃驗收批準文件；11.2建筑工程竣工驗收備案表；11.3房屋面積實測技術報告書；11.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。11.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權證、空氣質量驗收合同報告等。第12條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中

6、任何一個證明文件，買受人皆有權拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。第13條退房權的行使13.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；13.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內書面通知房地產(chǎn)開發(fā)

7、企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。第五章實地查驗房屋第14條實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應協(xié)助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內容專業(yè)性強，必要時需專業(yè)設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進行驗房，律師起固化證據(jù)、提供問題解

8、決方案的作用。第15條實地查驗房屋可參照以下標準：15.1GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范15.2GBJ10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范15.3GBJ11建筑抗震設計規(guī)范15.4GBJ14室外排水設計規(guī)范15.5GBJ16建筑設計防火規(guī)范15.6GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范15.7GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范15.8GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范15.9GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范15.10GBJ242采暖與衛(wèi)生工