預(yù)售商品房交付條件之法律探究.pdf

1、住房是關(guān)系到每一個(gè)人日常生活的重要一環(huán)，因此圍繞商品房交易而產(chǎn)生的糾紛數(shù)量尤為龐大，糾紛的解決也顯得尤為重要。筆者通過檢索全國各地的商品房糾紛案件，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)涉及預(yù)售商品房交付問題的糾紛眾多，而交付糾紛最核心的問題在于當(dāng)事人雙方對(duì)交付條件的理解產(chǎn)生分歧。因此本文就預(yù)售商品房的交付條件展開了理論和實(shí)務(wù)分析。文章共包括四個(gè)部分。
　　第一部分闡述了預(yù)售商品房交付的約定條件。國家及地方出臺(tái)的商品房預(yù)售合同范本為當(dāng)事人約定商品房的交付條件提

2、供了參考，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在主合同之后與買受人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，改變主合同中的部分約定，出于商業(yè)活動(dòng)的趨利性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往罔顧買受人的合法權(quán)益。為保護(hù)弱勢(shì)一方的房屋買受人，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)商品房的交付條件作了強(qiáng)制性的規(guī)定，于是產(chǎn)生了約定的交付條件與法律規(guī)定的沖突。
　　第二部分闡述了預(yù)售商品房交付的法定條件。當(dāng)事人的約定違反了法律法規(guī)對(duì)商品房交付的強(qiáng)制性的規(guī)定，基于強(qiáng)制性規(guī)定中效力性和管理性的區(qū)分，可以違反

3、該種法定條件是否導(dǎo)致約定無效為依據(jù)，將交付的法定條件分為“違反即無效的法定條件”和“違反不必然導(dǎo)致無效的法定條件”。“工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”為建設(shè)工程交付的法定條件，關(guān)于何為“驗(yàn)收合格”，文中列舉了三種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房的法定交付條件應(yīng)包括：經(jīng)過竣工驗(yàn)收或取得竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋面積完成最終測(cè)繪、提供《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》、經(jīng)過環(huán)保與規(guī)劃驗(yàn)收。
　　第三部分闡述了商品房交付的其它條件。當(dāng)事人的約定交付條

4、件與國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)相沖突的，應(yīng)適用該強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。交付的商品房除符合法定及約定條件外，還應(yīng)符合“正常居住使用”的標(biāo)準(zhǔn)。該概念更多地存在于日常觀念中，需要法官根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)予以認(rèn)定。全裝修住宅的交付除了要符合毛坯房的交付條件外，應(yīng)更加注重房屋的“現(xiàn)實(shí)居住性”，對(duì)其是否符合“正常居住使用”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更為嚴(yán)格地認(rèn)定。
　　第四部分闡述了未達(dá)到交付條件而交房的法律后果。交付的房屋未達(dá)到約定的條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約

5、責(zé)任和瑕疵擔(dān)保責(zé)任。交付的房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，買受人可拒絕接房，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；符合約定解除條件時(shí)，可依法解除合同。交付的房屋未取得竣工驗(yàn)收備案證明文件的，若房屋已滿足其他法定及合同約定的交房條件的，可以認(rèn)為其已進(jìn)行了有效交付。
　　由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)對(duì)商品房交付條件的規(guī)定未能達(dá)成一致，筆者希望通過對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件進(jìn)行分析，結(jié)合理論學(xué)說及司法案例，總結(jié)出預(yù)售商品房交付的條件及違反